ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

子どもの成長と老化現象

今うちの2人の娘は3歳半ともうすぐ1歳になります。

小さい頃の子どもの成長するスピードは速くて自分の感覚がたまについていけないことがあります。

母親と同じ口癖、しぐさを見せる3歳の娘、自分が母親に怒られたセリフをそっくりそのまま私に投げかけてきます。


『あっ、これ今日のお昼間に怒られたやつだな。』

すぐにピーンときます。

ただただ寝っ転がっていただけの下の娘も猛スピードで成長しています。

毎日私が仕事から帰宅すると、まず上の娘が

『あっ。パパ帰ってきた。おかえりー。』

と玄関まで走って迎えに来てくれます。

最近は下の娘も超ハイスピードのハイハイで玄関まできて、お出迎えしてくれます。

この2人の行動を見ているだけで一日の仕事の疲れが吹っ飛びます。

先日TVで若年性認知症を取り上げていました。

40代で若年性認知症にかかった方は、その症状と向き合いながら仕事に就いています。

毎日の通勤コースが覚えられず、奥さんが手作りしたファイルを手に会社に向かいます。

仕事をしていても脳が疲れるので休憩が必要になります。

これって幼少期の子どもの行動と全く同じじゃないのかなと思ってTVを見ていました。

子どもは一緒に遊びに行っても目を離すとすぐにはぐれます。

自分がどっちから来たのか、またどっちに向かっていたのか見失います。

遊び疲れてお昼寝をします。

昨日あった出来事も忘れ、毎日新鮮なことと日々向き合っています。

昨日怒られたことも、『パパきらいっ』って言ったことも忘れています。

毎日同じことで怒られます。

毎日同じことで遊びます。

同じ遊びを繰り返しても喜んでくれます。

テーマパークにわざわざ行かなくても、近所の公園で一緒に遊んでいるだけで喜びます。

誰かを恨んだり、誰かを憎んだり、誰かを騙そうと思ったり、贅沢をしたいと思ったり、おいしいものを食べたいと思ったりそんなもありません。

いろんなことを覚えたり、何でも自分でできるようになったりする代わりに、そんな純粋無垢な心は失われていきます。

歳を取るというのは、逆に子ども、幼少期に戻っていっているような気もします。

何か一つのものに固執したり、目的もなく徘徊したり。

小さい子どもは親の顔が見えなくなると、必死で親を探します。

家にいないと、外に探しに出ます。

それと同じなのでしょうか?

認知症の介護をしたことのない私がそんな話を語るのもおかしな話ですが、うちの母親ももういい歳なのでついそんなことも考えてしまいます。

超高齢化社会に今の日本は向かって行っています。

親が子育てだけをしていればよかった時代は終わりました。

親が自分の子どもを育て、自分の親を最期まで看取る時代になりました。

奥さんはダブルの負担になり、旦那さんは3世代を養う力が必要になってきています。

でも、今まで自分がしてきてもらったことのお返しですし、今後自分がしてもらわなければいけなくなることの前倒しです。

人生因果応報ですよね。

良いことも悪いことも、自分の人生で返ってくる。

自分のやったことだけ結果が付いてくる。

そう思うと、今の苦労やこれからの苦労も乗り越えていけそうです。


男親にとっては、子育てって大変なことではなく、ただただ幸せなことだけですが、その分子どもが大きくなれば

『パパきらいー。』

とか

『パパくさいー。』

とか言われちゃうんですよね。

三つ子の魂百まで

と言いますが、今のこの幼少期に人格形成、性格が出来上がってしまうと言われています。

なので今は精一杯頑張って

『パパ大好き』

という感情を植え付けてしまおうと考えています。(笑)

大人になってから、何か分からないけどお父さん好きだわ。

こう言ってもらうために。(笑)

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ちなみにこの写真はうちの下の娘です。

笑顔だけは超一級品です。

この笑顔を失わなければ人生きっといいものにできるはずです。

私も毎日娘の素敵な笑顔を引き出せるように、そして自分自身も毎日素敵な笑顔でいられるよう、あと20年頑張って働きたいと思います。

本音は早くリタイアして南の島に永住したいのですが、しばらく無理そうなので。。。(笑)

※最近不動産事のネタに困っています。なのでこんな感じのブログが多くなってしまい申し訳ございません・・・
頑張ってもっとみなさんに興味ある記事をネタにしていきますね。

暇な時は次の仕事の仕込み時期

暇な時は次の仕事の仕込み時期

こんなことを言ってるから年がら年中バタバタしています。

貧乏暇無し

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これは私にピッタリな言葉かも。(笑)

そんなに忙しいって、いったい何をやっているかですって??

ホームページの手直しをしたり、売却依頼のお客様を得るためにひたすら謄本を挙げてDMを送る毎日です。

ここ数日で何件のDMを送ったのかな??

街中をぶらぶらして有効利用していない建物を見つけると、謄本を挙げてDM。

法務局で開示請求して、差押え登記された不動産の謄本を挙げてDM。

裁判所で配当要求の資料をチェックして、謄本を挙げてDM。

こんなことを繰り返しています。

また、気になる分譲マンションの登記簿を上から下まで全部取得してDM。

もう謄本取得代とメール便の配送料だけで破産しそうです。(笑)

誰かー。

売却依頼くださーい。(笑)

心の声は置いておいて。

まぁ、こういう作業は地道な作業なのでいつ華が開くか分かりません。

忘れた頃にご相談いただき売却につながることもしばしば。

3ヶ月前のチラシを持ってご相談に来られることもあります。

DMのいいところはポスティングと違って一枚のチラシで勝負しなくていいところ。

言いたいこと、伝えたいことは一枚のチラシでは収まりきりません。

なので、最初から最後まで読んでくれなければ伝わりません。

でも当然興味ないお客様は手に取って読んでくれることはありません。

なので何回も何回も、その機会が来るまで送付することになります。

今の会社を創業した当時、ひたすら繰り返していた作業です。

ただ、誰でも思いつく手法なので競合相手も多いですし簡単にヒットするものではありません。

でも、熱い言葉で語りかけていると伝わってくれるお客様も数少ないですがいるものなんです。


こうした契約を取る前の作業、契約業務、そして引き渡し、全ての仕事を一つ一つ楽しみながらやっています。
どれが大切って?

全てが大切で、全てに慎重に取り組まなければいけません。

私たち不動産屋さんには毎日の業務でも、売却するお客様、購入するお客様にとっては一生に一回の不動産取引かもしれません。

また、この取引が一生で最後の取引になるかもしれません。

いい買い物をすればまた次の不動産を購入するチャンスが生まれ、いい売り方をすればまた次の物件を購入できる資金を生み出すことができます。

そうした不動産取引のお手伝いをするために自分が存在している。

そう思って仕事をしていると楽しみながら働けます。

不動産売買って、いい仕事をできても一回こっきりのお付き合いで終わってしまうことが少なくはありません。

今年買った物件を次の年に売ることや、また次の物件をすぐ購入する、居住用物件ではほぼあり得ない話です。

でも収益物件ならそんなことも少なからずある、そう思って収益用不動産に特化してやってきましたが、これも最近は悪い不動産屋さんが属性のいいらお客さんにどんどんローンを付け売りつけていってるのを見ていると何だかなぁと思ってしまったりしています。

融資の限界まで売っちゃえ。

後は知らない。

うーん。。。。

ダメでしょ。。。

きちんとした賃貸経営を指南して、きっちりと収益を生み出し、そこで貯まったお金で次の物件を購入してもらう。

これが普通の思考なんでしょうが、そんなに都合良く融資のつくお客様が次々と現れることもなく、またジャブジャブの融資がいつまでも続くわけがない。

今売っとかないと。

そう思うからこそそういう思考になるのでしょうね。

だから不動産屋さんは恐い、騙される、こう思われてしまうのですよ。


森から根こそぎ木を切り倒したら林業は成り立ちません。

海から地引網で稚魚から全て取り尽くせば漁業は成り立ちません。

それと一緒ですよね?

お客様をてないと次の需要は生まれません。

お客様が儲かれば自然と自分も儲かるものでしょ?

そう思って、長いスパンでお客さまとお付き合いしているつもりです。

でもそんなことを考えている間に、うちで購入していただいたお客様が知らない間に他社で新しい物件を購入していたりします。

今買っとかないともう買えないかも。

そう思う気持ちは分かります。

でも、その気持ちは業者さんには見通されていますよ。

いいカモになってしまいます。

もちろんいい物件をご購入して、次のステップに繋がるならウェルカムな話ではあります。

じゃんじゃん購入してもらって売却のお手伝いをいつかさせてもらえればありがたい話です。

でも中にはこれは・・・

って思う物件を買ってしまっているケースも無きにしも非ずで・・・・

せっかく融資の道を作ったのに、そんなこともありうちではもうパンパンですって言われる始末です。

物件は無尽蔵に買えるわけではありません。

健全な経営をし、きっちりとキャッシュフロー、資産形成ができていればもちろん無尽蔵です。

でも、短期間で複数棟の物件を取得しているお客さまを金融機関は好みません。

経営ビジョンがそこには見出せないからです。

経営ビジョンのない賃貸経営は破滅への一歩です。

そうならないように段階的に購入を進めていくことをお勧めします。

物件購入初年度は、購入資金のうち一部が賃貸収入と差引できますので不動産収入は赤字にできます。

つまり不動産所得の分の所得税を支払う必要がないということです。

翌期はまともな物件を購入していれば不動産所得税が発生します。

まもとな考え方をするなら、1年に1棟づつ購入する方が理にかなっていることになります。

税金面のことも考えながら不動産投資を進めていく、ごくごく当たり前の話ではありますが、融資ありきで物件購入を考えている方はこの辺りがお座なりになりがちです。

不動産投資は賃貸経営です。

いつも言っていることですが、家賃収入が得れる不動産を取得すること、これは起業するのと同じです。

独立開業するのにいきなり5,000万円も1億円も借入れて商売を始めようと思いますか?

奥さまを保証人にして、この大きな金額を借入しようと思いますか?

不動産購入なら、深く考えず2,000万、3,000万円を簡単に借り入れようとする人がたくさんいるものなのです。

友人がやっているから大丈夫だ。

先輩もやっているみたいだから俺も始めてみよう。

赤信号みんなで渡れば怖くないみたいな・・・

正直、私は自己資金なしで不動産投資を始めようとしている人に物件を紹介したくはありません。

家主業をする資格がないからです。

家主になれば、部屋に不具合(設備の故障やトラブル)がでれば対応しなくてはいけません。

お金がなければ修繕も交換もできません。

売った後は関係ない。

そんなことは入居者の手前、することもできません。

だからせめて2室、3室空室が出てもリフォーム資金を捻出でき、給湯器が故障したと言えば交換してあげてと言えるお客様にしか物件をご紹介したいと思っています。

家賃を得るのは家主の権利、ローンや税金の支払いをするのは家主の義務、そして設備の故障、入居時のリフォームは家主の義務です。

ここをご理解いただけるお客さまにだけ、家主業を営む資格が発生します。

賃金を支払わない経営者の元に従業員は集まりません。

それと同じで設備投資しない賃貸物件に入居者は集まりません。

資金に余裕がなければ設備投資もままなりませんので、自己資金はそれなりに貯めてから参加しましょうね。

私がこの仕事をやっていて一番嬉しいのは、物件を購入してくれたお客様がまた次の物件の購入依頼をしてくれること。

また、売却した物件の資金で次の物件を購入してくれること。

ずっとずっと長期で付き合っていける関係性が理想です。

もちろんそのためにはいい加減な物件を売りつけるわけにもいきませんし、売却時も私が責任をもって売却のお手伝いをさせていただきたい物件をご紹介しています。

中には最近買った物件を2割も3割も乗せて売ってほしいと言われることがあります。

『そんな金額ですぐ売れるなら、私が購入してその金額で今売り出していますよ。』

心の中でそう思いながら苦笑いしています。(笑)

それはさすがに無理でしょ。

でも何年後かに購入した金額で売れそうな物件、これが私の判断基準の一つです。

そういった物件を見つけたときは

『これ、面白いですよ。』

そう言いながら、ニコって笑って物件紹介しています。

今自信を持ってご紹介できる物件がありません。

相場が高騰しているからです。

逆に言うと今は物件の売り時ではあります。

なので、せっせせっせとDM送付をしているわけですね。

買い時になればせっせせっせと物件紹介のDMを作っていると思います。(笑)

今買うなら、時勢が変わっても価値が変わりにくい物件、競争力のある物件、手を掛ければ化ける物件、このいずれかです。

そういった物件を見つけるのは容易くはありませんが、みなさまにもこのブログでいつかご紹介していきたいと思っています。

それまで我慢ですよ。

首をながーくしてお待ちください。

退屈な人は競売物件もチェックしてみてくださいね。

たまに面白い物件が転がっていますので。

そちらのご相談もお待ちしております。

それではまた。



広告活動にいくらかかっていますか?

不動産屋さんの経費といえば

事務所の家賃、駐車場代

車両購入費、維持費、ガソリン代

人件費

広告宣伝費

主なところはこんなもんですが、その他にも文房具代や郵便代、印紙代、交通費、消耗品代、あげていけばキリがないのでこれくらいにしておいて。。。

この中で一番高いウェイトを占めるのは人件費もしくは広告宣伝費だと思います。

人件費の削減方法はさておき、広告宣伝費といえばまず何を思い浮かべますか?

ひと昔前は売買系の会社さんなら新聞折込、チラシ代が大きなウェイトを占めていました。

今みたいに一人一台スマホやPCを持っている時代ではありませんでしたし、広告媒体といえば雑誌、チラシなどの紙媒体が主流でした。

賃貸系の会社さんでも、賃貸雑誌の掲載料、手撒きチラシの印刷代が大きなウェイトを占めていました。

新聞折込なら毎週10万部、20万部配布という会社さんもありましたから毎週100万円単位の広告宣伝費を使うイメージですよね。

賃貸雑誌でも雑誌によっては、掲載料で毎週10万、20万円かかっていたりした時代です。

それが今ではゴッソリとその需要がインターネット広告に変わっています。

ホームページ作成から、SEO対策、リスティング広告、そして大きな集客のツールはポータルサイトへと変化しました。

ポータルサイトの掲載料も何万円単位で使っている会社さんから、何十万単位、何百万円単位で使っている会社さんもあります。

当然うちみたいな弱小零細企業ではそんなに広告宣伝費を使えるわけもなく、自社ホームページやそしてこのブログなどできるだけ費用の掛からない媒体で宣伝活動を行っていくことになります。

まずそのホームページですが、うちの会社のホームページ、WIXという無料ホームページ作成サービスを使用して作っています。

基本、ホームページをUPするところまでは無料で利用できます。

独自ドメインを使用しようとすると有料にバージョンアップしないといけませんから、さすがに会社のホームページなので有料プランに変更していますがそれでもこんな料金です。

wix

当社のサイトはこんな感じなので少し時間をかければこの程度のホームページは自身で作れますので一度やってみてください。

以前の不動産会社のホームページといえば作成代で数十万から百万円単位、毎月の維持管理費が数万円からというのもザラでしたから、そこから比較すると経費削減は容易くできます。

次に私が手掛けたのは紙媒体の経費削減です。

チラシやDMで使う印刷物といってもうちの場合は毎月数千枚、数万枚印刷するわけではありませんからカラーコピーや白黒印刷でやっていたのですがそれでも毎月数万円かかっていました。

チラシや折込広告をしている会社さんなら1枚当たりのコストが1円変わっても10万枚で10万円変わりますから大きいですよね?

うちの場合はそこまで大量に印刷物はないのですが、それでも毎月の出費が大きいのでどうしようか悩んでいた時に見つけましたよ。

ネット印刷です。

自分でデータを作成しネット上でUPロードすることにより大幅に経費削減を計れます。

難点は文章や文字の更正を自分でしないといけない事くらいです。

誤字や脱字があればそのまま印刷されてしまいます。(笑)

でもこのネット印刷を利用することにより、1万枚A4両面カラー印刷、1枚当たり紙代込みで2円程度までコストを削減できました。

当社からのDMが届くお客様はご覧になったこともあるかもしれませんが、1枚2円で作ったものとは思えない出来栄えです。(自画自賛)

カラーチラシ

これはWordで作ったものをPDFに変換し印刷してもらっています。

illustratorでつくったものならもっときれいな印刷物が作成可能です。

小さな会社では無限に広告宣伝費はかけられませんから、少しでも節約できるものは節約し、自分でできることはできるだけ自分で行うことが必要です。

ちなみに経理も私は自分でやっています。

私が使っているのは弥生会計のソフトですが、入力自体は簡単なので誰にでもできますよ。



こんなにするのという方には1年間無料のこんなプランもあります。




次年度以降は年間8,640円かかるそうですが、サラリーマン大家さんで税理士さんと顧問契約するほどではないしなという方にはお勧めです。

自分で入力しているとキャッシュフローのことも税金のこともある程度理解できてくるので、今後も不動産投資を継続していこうという方には必須だと思います。

ちなみに初年度はこの会計ソフトだけで会社決算を行いました。

これだけで、毎月の税理士の先生の顧問料2~3万、決算料10万円程度は浮いたことになります。

小さな会社でも戦えるやり方はいくらでもあるものです。

業務に集中するために全部外注、それはそれでアリだとは思いますが、ホームページも自分でも作れるが外注した方がよりいいものが作れるから発注する、チラシも自分でも作れるがより効果を挙げるために外注する、経理も自分でも出来るが業務に集中したいから外注する、こうでなければ零細企業は成り立ちません。

よく友人の不動産屋さんと話をしていて、

『おれパソコン苦手だからアナログでいいねん。』

『写真撮るの苦手やから、反響で大手に勝てないねん。』

じゃあどうして勝負するつもりなの??

営業力でしょうか?

今の時代、営業力だけで勝負できるほどお客さまは甘くないのに・・・



大西くんは何でもできるし、いろいろ考えているよね。

こんなこともよく言われますが、そりゃそうでしょ。

考えていなければ生き残ってもいけないし、自分で何でもできないと人を雇わないと戦えません。

自分と同じスキルを持った人など雇えるわけもありませんから、同じサービスがお客さまに提供できなくなります。

それがイヤで今の会社を起業したので、このコンセプトがブレるわけにはいきません。

それなら、同じようなスキルを持っている小さな会社の経営者の方々と共同事業をしていきたい。

そう思っている今日この頃です。


来年には何かそういったプロジェクトを立ち上げれればいいなと思っています。

共感するお仲間たち集まれー♪

最近同業者と飲みに行ったらそんな話ばかりしています。

クラウドファンディングで不動産特定共同事業っていうのもありかな。


来年もまた、ワクワクする一年にしたいと思います。

お楽しみに。




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