ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

過去を変えるのは偽造、未来を変えるのは創造

過去は変えることはできませんが、未来を変えることは誰にでもできます。

するかしないか。

行動を起こすか起こさないか。

それだけのことです。

未来は自分で切り拓くものです。

私も昔を振り返るとひどいものでした。

今でもその頃を知っている友人は言います。

『あの頃仕事を舐めてたもんなー。』
『全くやる気なかったでしょ?』

仕事を舐めてるつもりもやる気がなかったわけでも当時はなかったのですが、側から見るとそうにしか見えないぐらいグダグタでした。

『宅建とか取らなくていいの?』
『うん、大丈夫。取らなくても営業できるから。』

『ポスティングとかやらないの?』
『汗水垂らして働くの性分じゃないんだよね。』

もうクズでしょ?(笑)

いつ変わったって?

賃貸営業の会社に7年ほど勤めていた時期がありました。

その頃は自分が特に動かなくても勝手に会社が集客してくれましたし、(あっ、もちろんポスティング以外の集客作業は滅茶苦茶手伝っていましたよ。)来たお客さんを決めることが一番の仕事だと勘違いしていました。

広告宣伝費をかけて反響を取る、この作業には長けていましたから、泥臭い集客作業をどこか子バカにしていたところがありました。

そんな感じで仕事をしていても何かのスキルを得ることもなく、ただ無駄な時間ばかりが経過していきました。

その会社を退職し、近所の小さな不動産屋さんに転職した、そこが一つの転機でした。

その会社には広告宣伝費をかける資金も余力もそのノウハウすらなく、お金をかけずに集客する必要がありました。

『社長、こんな広告打ちたいんだけど。』
『やっていいし、とりあえず広告費は立て替えとくけど、給料から清算してな。』

すごいこと言うでしょ?

でもそんな会社でした。

自分の身銭を切って広告活動するわけですから、一生懸命知恵を絞りますし、出来る限り経費を節減して集客する必要が自然と出来上がります。

その代わりと言っては何ですが、歩合給はやればやるほど貰えるシステムに切り替えてもらい、経費はこっち持ちでも頑張れば報酬は今まで以上、こんなやるしかない状況に恵まれ自分は大きく成長できました。

ただ集客のしんどさは以前の会社と比べ物にならないほど厳しく、満足のいく集客活動ができないので仕方なく店の前にふらふらっと立ち寄った通行客にどんどん声掛けし、毎日1来店を目指し頑張りました。
その結果そんな会社でも営業マン2人で1ヶ月の売上300万円を超える月も出るようになりました。

努力ってこんな簡単に報われるんだ。

そう思ったことを思い出します。

今はネット集客主体の時代ですから同じ戦法は取ることはできないと思いますが、たまたま運が良かったのか大きな経験を積むことができたように思います。

その会社では集客から経費管理、そして売上を作ること全てが学べましたので(社長が放任主義で全く何も関与してくれなかったおかげ)次の起業に繋がったわけですね。

若いうちの苦労は買ってでもと言いますが、その時の私は30歳前後、もう若くはない年齢で初めて気付けたのです。

そうした経験を踏まえ起業するわけですが、そこでも苦労の連続でした。

全くの0から集客する、このことをかなり甘く考えており知名度のなさ、聞いたこともない不動産屋さんの敷居の高さを痛感しました。

前の会社は小さな町の不動産屋さんでしたが、創業20年近くになる老舗の不動産屋さんで地元ではそれなりに知名度、認識度がありましたので後から考えるとまだ恵まれていたのですよね。

新規オープンした店では、店に入ってくるお客さん全てが店内をグルグル見渡し、
『この店入って大丈夫?』
そんな雰囲気で恐る恐る席に着きます。

信頼関係が全くないところからのスタートでした。

15分ほど話をすればだんだんと打ち解けてくれて空気は一変するのですが、最初の頃はサクラのお客さん(友だちの女の子とか)に席に座っていてもらったりいろいろ苦労したものです。

この時もそうですが、前の会社に転職した時も、
『あれ?辞めなきゃよかったかな?』
こう思ったことは少なくはありません。

でも、後ろを振り返ったところで何も変えれるわけもなく。

後悔することより、どうやって集客するか、どうやって売上を作るか、それを考えるのに多くの時間を取られるほどやることは山積みでしたので、前だけを見ることしかできなかったことが今考えると幸せだったのかな。

後悔という言葉は、後ろ(過去)を悔やむと書きます。

後ろを振り返るということはもちろん必要なのですが、振り返るのはゴール手前だけでいいのかなと。

いつの頃からか悩むことをやめました。
1時間悩んで解決しないことは1日考えても結論が出ない。

なのでいつも壁にぶち当たった時に1時間だけ真剣に悩みます。
それで答えが出ない時は、後は行動するのみ。

行動してから修正していく、このスタンスに変えました。

どうしようこうしようと悩んでいる間にどんどん時間は過ぎ去っていきます。

その過ぎ去った時間で、ひょっとしてこの犯したミスを取り返せる仕事ができたかもしれない。
ミスはミスで仕方ないし、なかったことにはできないでしょ?

それならその時間を生産的なことに費やすようにしよう。

これが今の自分の基本姿勢です。

失敗は避けることはできません。
どんなに優れた人でも何一つミスを侵さず完璧に全てのことをこなすことは容易ではないはずです。

まして、私は人間的にも性格的にも少々欠点のある人間ですから、当然のようにミスは侵します。

失敗した分を別の何かで取り返すようにすればいいだけの話なのではないかなと。

今日も賃貸の決済金の明細をお客様に渡した時に、
『大西さん下の名前の漢字間違えてます。』
こんなご指摘を受けました‥

『すいません。すぐ訂正しておきます。ごめんなさい。』

・・・

ミスは取り返せばいいのです。
みなさまご迷惑をおかけします・・・

そんなこんなで失敗の連続ですが、チャレンジを続けていると成功するケースも当然出てきます。

起業して3年以内で潰れる会社が7割と言われています。
その残りの3割には残れたということですね。

5年では85%、10年では94%の会社が生存していないというデータもあります。

まぁ今の会社は上の娘が生まれた後に作った会社です。
この子が成人するまで存続できる会社を作るために設立しました。

なのであと17年は存続できる会社、存続できる企業モデルを確立する必要があります。

そのためにはまだまだ後ろを振り返る余裕はありません。
まずは目先の3年後を確立すること。

これが今の最重要課題です。

未来は変えることができます。
だって今の自分は10年前はもちろん5年前、新たに起業した3年前でも想像できていなかった自分です。(いい意味で)

3年前の自分が、多分3年後にはこうなってるだろうなと思う自分であることってつまらないですよね?

自分のことを自分で客観的に見ていますから、過大評価も過小評価もしていません。
落ちぶれる自分の姿なんて想像したくもありませんし、そうならないように努力はしているつもりです。

自分の期待を裏切る(いい意味で)自分でいつまでもありたいものです。

未来を変えるのはいつでも挑戦です。
そして即座に行動すること。

勘違いしてはいけないのは、誰かの話に丸乗りすること。
自分の考えで進んだものではなく、他人の意見に流されて進んだ道には後悔が付いて回ります。

自分が選んだ道で仮に失敗したとしても、自分が決めたことなら後悔する必要はありません。
その失敗は必ず次に活かせますから。

でも、他人に乗っかって失敗したとするとその経験は
『誰かを信用してはいけない。』
この教訓しか残りません。
そして、その教訓が次の自分のチャンスを阻んでしまう教訓になってしまうかもしれません。

後悔しない道を選ぶこと。
それが明るい未来を創る唯一無二の道です。

最後にもう一度、
後悔したくないから何もしない
これが最悪の選択肢ということは覚えておいてくださいね。

それでは、みなさまの成功を祈っています。



仕事が忙しくなればシャッターが閉まる

最近会社を空けることが多くなりました。
その際には店の鍵を閉めシャッターも閉めています。

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かと言って、別に仕事をサボっているわけでも怠けているわけでもありません。

売買契約がまとまれば契約前の調査、もちろん契約前には物件の下見、そこに賃貸の案内でも入ればもうてんやわんやです。

『最近店開いてる?』
そんなことを言われることも多くなりました。

忙しくなればなるほど会社のシャッターが閉まっている。
そんな不思議な会社がライフコンサルティングです。(笑)




テレビで『お客さんが入ってないのに儲かってるお店』みたいな感じで商店街の◯◯屋さんとかが紹介されていますが、そんな感じでしょうか?
まぁ、うちは儲かってはいないのですけど。(笑)

うちの会社、ライフコンサルティングは固定の上得意のお客様がいるわけではありません。
法人さんから定期的に物件をお預かりできることも、転勤者の部屋探しの依頼を受けているわけでも。

なので特別誰かに利益付与することも、えこひいきするわけでもありませんし、誰かのためにだけ動かなければいけないというしがらみもありませんので、仕事にストレスを感じることなく動けています。

友人の会社の社長と喋っていても、その特別のお客様を抱えていることがほとんどですし、定期的に仕事にありつけるというものにとても魅力は感じます。

でもそうなると先ほどの話のようなしがらみがいろいろ発生しますので、あえて避けているところもあります。

私自身の性格に少々問題があるところもあり、『誰かに偉そうに指図される。』ことにとても拒否反応を示してしまいます。

かといって、つかみ合いのケンカをするほど血気盛んではありませんし、言い争いをすることも好きではありません。

『なんかイヤだな。この人と合わないな。』
こう思ってしまうと、一緒に仕事することを避けようとしれーっとフェードアウトする癖がありまして。。。

もちろん取り掛かっていた案件や、契約途中、トラブル事項は全て解決してからの話ですけど。

こんなスタンスでやっていてもなかなか週休二日制が実現できないのは何故でしょう?

おかしいなー。

1歳と3歳の娘と愛する奥さんに囲まれて生活している私にとって週休三日制にするのが理想です。

やっぱり週休四日制がいいかな。(笑)

それなら毎週沖縄旅行に行ける。(笑)

そんなことを夢見ながら一生懸命仕事をしているわけですが、夢の実現にはなかなか至りません。

でももう48歳。

夢を見ている年でもありません。

どうしましょー?

困りました。

私のゆっくりと毎日を過ごすこと。
生活の心配や将来の心配をせずにのんびり暮らすこと
みなさんも多分同じことを考えているのだろうと思いますが、簡単なようで一番難しいことなのかなとも思ったり。

今貯蓄がいくらあればそんな風に考えれるのだろ?
これからも安定した収入がいくら入ってくるとすれば不安のない将来を作れるのだろう?

どのくらいの数字があればそう思えそうですか?

私が考える数字は
今の年収の6〜7割の収入が、自らが動かなくて入ってくるようになれば達成できるかなと。
プラス新築の一軒家が現金で買えるくらいの貯蓄ですかね。

貯蓄がいくらあったとしても毎年目減りしたら意味がないですし、毎月収入が入ってきたとしてもまとまったお金がないと心配です。

そう考えると不動産投資である程度の家賃収入を確保して、転売益で貯蓄を作る、この作業が一番手っ取り早いし、何しろ自分の業に沿っているので資産形成しやすい。

こう考えて自分でも不動産投資はしていますが、不動産投資の場合融資を使わないとなかなか資産は劇的に増えない。
これも事実なのです。
でも、無理のある融資頼りになってしまうとこれはこれで首が回らなくなってしまいます。

何事もバランス良くですよね。

先ほどの仕事の取引先の件でも同じです。
バランス良く取引先を選ぶことができれば何の苦労もないのですが、偏ってしまうとさっきの話のような不安定な状態に陥ってしまいます。

考えたらうちの実家は神戸の長田という街でゴムの加工業を営んでいました。
上場企業の下請け工場として、毎月安定した売上もあったのですが、神戸の震災とともにその仕事は奪われてしまいました。

たまたま他の会社の仕事も受けていたので翌月から仕事が0になる、こんなことにはなりませんでしたが、下請けである以上その不安は消すことはできません。

それを見ていたから余計に
『どこか一つの取引先に頼りたくない。』
そんな気持ちが強いのかもしれません。

誰かに頼らず自立して生計を立てる。
そう思って独立開業したとしても、そのために誰かに頼って仕事を貰わなければ維持することさえ難しい。
結局雇われていた時より頭を下げなければいけない。
こんなループに陥ることはよくあることです。

『自営だから気楽でいいね。』
こう言う人は大抵がサラリーマンです。
自営の人からすると
『サラリーマンはいいよね。気楽で。』

隣の芝生は青く見えるものです。

周りの業者さんからするとうちの会社ってどう写っているのでしょ?

『しょっちゅう店閉まってるけど大丈夫か?』
『しょっちゅう店閉まってるけどいいよな。気楽で。』
どっちなんでしょ?

気にもかけてくれてないかもしれませんけどね。(笑)

このブログを読んでくれてる方は、店が閉まっていても
『忙しいのかなー?』
こう感じておいてくださいね。

また明日も朝から夕方まで飛び回ってきます。

あっ。
会社の電話に電話すれば携帯電話に転送になりますので、電話はお気軽に。

商談中、契約中なら終わり次第折り返しご連絡いたしますので。

それではまた、ご相談お待ちしております。

こどもに資産を残すのではなく資産の増やし方を教えるべき?

『こどもたちに不動産を残してあげたくて。』
『自分が死んだ後もメシが食えるように。』

こう考えて収益用不動産を購入する方、遊休地にアパートを建てる方がいます。

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『お子さんたちの将来のことまで考えて、すごいですねー。』

なんですが・・・

本当に残してあげないといけないこと、それはあなたが築いてきた資産の作り方・守り方ではないでしょうか?

うちのお客様でご相談に来られる際、お子さんを同席させる方がいます。

これって私が言おうとしていることを実践できている方です。

物事の考え方、不動産屋さんとの接し方、話し方、そして契約、融資までの流れ。

『こどもを同席させていいですか?』
もちろん二つ返事でオッケーです。

家賃を生む収益物件を残してあげたとしても、その運用の仕方、不動産屋との付き合いの仕方、銀行との付き合い方、内装業者や工事業者との付き合いの仕方、全てを教えてあげないと同じように運営していくことはできません。

金融機関への融資が残っている状態で引き継ぐ。
大概はそうなるでしょう。
相続税のことまで考えると多少借金も作っていた方がいいこともありますしね。

でも、そうなると益々しっかりとした経営力が必要になってくるわけです。

同じ物件を所有したとしても、所有する人によって任せる管理会社も変わるでしょうし、そもそもセンスが違う。

銀行の付き合い方もそうです。
銀行は支店長が変われば支店の方針もガラっと変わることもあります。

前の支店長が次の支店長に
『◯◯さんは大事なお客様だから。よろしくお願いしますよ。』
こう引き継いでくれる人物でいないといけません。

それもこれも培ってきた実績と、人柄も影響してきます。

どうやって資産を残してあげれるかも大事ですが、どんな人格に育てるかも重要ですよね。

不動産を活用して資産を形成していくためには融資は欠かすことができませんし、融資を引き出すためには銀行とのお付き合いは必要です。

お付き合いが大切なのは銀行だけでなく、不動産会社とも、そして内装工事業者さんとも同じです。

会社を後継者に引き継ぐときに、当然ながら業務を教え込み関係取引先とも引き合わせてから引渡しますよね?
不動産の場合、そういう考えた方になっている人が少ないせいか、
『おれもう引退するから息子に全部任せようかと思って。』
こんなことが突然起こります。

体調が悪くなってそのまま入院した、急病で突然お亡くなりになった、こういうケースなら仕方ない一面もあるのですが、それでもそういった事態に備えて準備しておくべきです。

よく代替わりした際に、お父さんと息子さんの考え方が全然違う、こういうことがあります。

付き合いしていた業者さんからすると戸惑い困惑します。
『前の家主さんのときはやりやすかったのにな。』
このやりやすいというのが、不動産業者にいいようにされていたのか、いいお付き合いができていたのかは分かりません。

前者なら困惑されたついでに、違う業者に切り替えてしまうのも一つの手ですし、後者なら同じようなお付き合いができる業者さんを自らの手で探す必要が生じます。

満室経営をしていくために、また満室経営に近付けるためには周りの人の協力は必要です。

私みたいな不動産屋でも客付けに他社の力は借りますし、周りの業者から総スカン喰らえば満室経営なんて夢の夢です。

不動産という資産をこどもに遺してあげれるということは、その人が自分の人生で何かをやり遂げれたという人だと思います。

例え親から受け継いだ土地や資産があったとしても、守り抜けたということも一つの才能です。
でも、こどもたちが同じように資産を形成したり与えられたものを守り抜けるかというとまた別問題です。

その教育をしてあげないと、せっかく築き上げた資産も無に終わってしまいます。

不動産経営も一般企業の経営も何も変わりありません。

任せれる優秀な社員がいるか、何もしないで家賃という対価を生み出してくれる物件なのか、ただそれだけの話です。

一般企業なら、他がマネできない技術や特許、仕入れルートがあれば代替わりしても同じように経営できるかもしれませんが、不動産経営は誰でもマネができ、誰でも同じように仕入れができるビジネスです。

なので簡単に参入はできますが、他と差別化することが容易くはないのですよね。

どこで差を付けるかというと、情報とちょっとしたテクニックです。

優秀な管理会社と提携していればある程度は補えるのでしょうが、近隣の物件のオーナーさんにも同じようなことを提案していきますので、結局競争に巻き込まれていくわけです。

自らの力で新しいことを企画し現実化していく。

そんな力が必要なのがこれからの賃貸業です。

そのためには先代のときよりも勤勉であらなければならず、人付き合いも必要になってきますよね?

なので、一緒に勉強して、一緒に銀行を開拓して、賃貸経営を学んだ上に事業継承。

これが理想的な形ではないでしょうか?

そんな勉強がしたい、そんな勉強をさせたいという方ぜひご相談ください。

一緒に学んでいきましょう。

またみなさまのご相談お待ちしております。

民泊施設の開業が終わればセミナーも開催しますので、そちらもご期待ください。

それではまた。
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