ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

昔と今の賃貸事情の違い

私が若い時賃貸仲介の仕事をしていた時と今の賃貸事情は大きく異なっています。
今と昔とでは賃貸のお部屋を探しているお客様の数が圧倒的に違います。
人口がその当時の半分になっているわけではないのに、部屋探しをするお客様の数は半分以下になっています。
なぜそのような変化があったのでしょう?
私が賃貸仲介の会社に入社したのは23歳の時でしたから今から24年前の話です。
その当時の集客と言えば、インターネットも普及していませんでしたから紙媒体による集客がほとんどでした。
賃貸雑誌全盛の時期で主な集客はその雑誌、ポスティング、電ビラでした。
電ビラ??
聞き覚えのない言葉ですよね?
今はほとんど絶滅していますが、電柱とかにチラシをノリで貼り付けたり、両面テープで貼り付けたり。
街の美観を大きく損なっていたこともあり、またその内容も誇大広告がほとんどでしたから近隣の方やまともな内容で集客していた業者さんからも猛反発を受けてはいながら、たくさんの新規来店を呼び込んでいました。
一つの店舗で新規来店が200組というような時代でしたから、土日にはお客様の行列ができていました。
今同じようなことをしても、そのチラシの信憑性のなさに気づくお客様も多いでしょうし、そんなものに釣られて来店する方も少ないでしょう。
でもその当時はその広告に飛びつくほど引越する動機があったのです。
どういうことかというと、その当時の賃貸借契約書には家賃上昇に関しての取り決めが記載されていました。
契約期間更新の際、1年後には賃料の3%値上げしますとか、2年後の契約更新の際には5%の賃料上昇がありますとかです。
また契約更新時の更新手数料を取っていたマンションも数多くではありませんがありました。
つまり、契約更新の際に引越しを考える動機が発生していたのです。
今はこんな契約内容見かけることありませんよね?
また、大阪では敷金、礼金ではなく保証金という独自の仕組みでワンルームマンションでも保証金30万円、敷引き25万円という契約が一般的でした。
敷引きというのは、今で言う礼金の部分であり、契約した時点で無条件で家主が取得できるお金です。
ワンルームで25万円の礼金って高いでしょ?
これなら原状回復のリフォームをして、不動産業者に手数料を支払っても十分残るでしょ?
つまり不動産屋も儲かったし、家主も儲かった時代です。
ウィンウィンって思った方も中にはいるかもしれませんが、お気付きの方も多いとは思います。
入居者、借主に全てしわ寄せが行っていた時代です。
賃貸が高くて家賃も上がるなら購入したらいいんじゃないの?
そうなんですが、その頃は不動産バブルが弾けた直後です。
不動産価格は値下がりの一方で、金利もまだまだ高い時代でした。
購入という選択肢が消えれば自然と選択肢は賃貸になります。
引越しを考えた時に、次もまた賃貸という時代なのでお客様が次々と現れてきたわけです。
その当時の大阪の賃貸相場といえば、15平米のワンルームで5.5万〜6.0万くらい。
ファミリータイプのお部屋は新婚さんでも3DK、3LDKが人気でした。
住み替えに必要な初期費用が高額な時代でしたから、子どもが産まれて大きくなり部屋が必要になった時のためにと最初から広めのお部屋を借りていく方が多くいました。
家賃でいうと10万円〜が一般的でした。
その当時は大阪市内の賃貸物件には新婚補助という家賃補助の制度があり、月額2.5万円を上限として補助金が交付されていました。
この制度を活用してワンランク、ツーランク上の部屋に住むことができたわけです。
賃貸業界は家主も業者さんも潤っていた時代です。
今はどうでしょう?
15平米ほどのワンルームの価格相場は3.5万円〜4.0万円、その当時10万円ほどしていたファミリータイプのお部屋の賃料は7万円を切る家賃帯まで下がってきています。
また、賃貸住宅を借りる際の入居者側の仲介手数料もその当時は家賃の一ヶ月分が相場でしたが、今は入居者から仲介手数料を取らない業者さんも増えました。
家主さんからもらう手数料、広告宣伝費などといろいろな名目は付いてはいますが、これもその当時単身用で家賃の一ヶ月分、物件によっては二ヶ月分、ファミリータイプのマンションは家賃の半月分、一ヶ月分というお部屋も多かった時代です。
それも今は家主さんは単身用なら三ヶ月分、四ヶ月分という物件もありますし、ファミリータイプでも二ヶ月分、それ以上という物件もあったりします。
不動産業者さんはこの分で収益確保はできていますが、家主さんは負担が増大しています。
今度は逆に家主さんにとって受難の時代です。
借り手市場、貸し手市場でいうと、まさにその当時は貸し手市場、今は借り手市場です。
その借り手市場の今、この賃貸業界に飛び込むには知識戦略が必要です。
左団扇であったオーナー業は今や競争相手に勝ち抜かないといけない時代になっています。
でも悪いことばかりではありません。
昔の閉鎖的なこの業界が、今はいろいろな情報を自宅にいながらでも手に入れることができます。
賃貸相場はもちろん、成功しているオーナーの体験談や成功例などもネットで見ることができます。
他人の成功例を簡単に共有できる時代です。
成功するかしないかは家主さん次第、オーナーさん次第になってきているわけです。
なのに未だに、不動産業者さんに任せっきりで安定収入をのぞむために賃貸物件を取得する方が後を絶ちません。
これって、いいカモですよ。
ただでさえ薄くなった利益を、がっつりと自分の収益を確保しようとする不動産業者さんに丸ぶりして利益が残るわけがありません。
銀行さんも同じです。
がっつりと高金利で貸し出して、自社のリスクに対しての保全を図って貸し出している物件で利益が出るわけがありません。
どうしたら儲かるの??

お答えしましょう。
借入するなら、2%台の金利が上限です。
そしてフルローンで借りるくらいなら不動産投資はやめるべきです。
次に内装工事等の見積りは見れるようになること。
単価や施工面積、部材の単価くらいは自分で調べることはできます。
最後に不動産管理を任せることは本業の兼ね合いで仕方ないのですが、内装工事、募集条件等には関与しておくこと。
言いなりにならないということですね。
密に話し合いができる担当者がいる不動産管理会社に任せるということです。
話し合いですよ。
くれぐれも間違わないでくださいね。
一方的に相手の話を聞くだけでなく、自分の意見も交わせるようになっておくということが必要です。

賃貸オーナーにとっては楽な時代ではありません。
でも、どんな商売でも今の時代楽な商売などありません。
新規参入するには容易い業界です。
入りやすいということはライバルが多いということを知っておきましょう。
そしてライバルに勝つためには戦略が必要です。
知識も身につける必要があります。
その覚悟だけ持って参入してください。
悩んだ時にはライフコンサルティングがご相談に応じます。
当社でご購入いただいたお客様はもちろん、他社でご購入した物件のご相談にも応じています。
ご相談料は有料ですが、ぜひご活用ください。

空き家相談士の認定講座にやってきました



今日から2日間、空き家相談士の認定講座でお勉強です。

少子化問題、高齢化で賃貸人口がどんどん低下しています。
老朽化した建物の放置も問題になっています。
その中で私たち不動産業者がただ古くなった建物を取り壊し、更地として売却するスクラップ&ビルドではなく、いろいろな有効活用を図れないかと思い参加しています。
この問題はこれから先どんどん厳しい問題に直面していく問題ですし、二世帯、三世帯で居住するスタイルがどんどんなくなってきている中、親の住んでいた家を相続で取得したのはいいけど売却するのもちょっと・・・
かといって、リフォームをかけて賃貸に出すのも面倒だし・・・
こういうご相談が増えています。
建物を解体して売却してしまうのは一番簡単な話ですが、それじゃ相談する意味さえないですものね。
幅広い見分と情報、そして提案力が求められるこの空き家相談士に魅力を感じ勉強しにきたわけです。
今までも田舎の土地や建物についてご相談いただくことはありましたが、売買相場や賃貸相場が分からずにお断りしたこともしばしばありましたが、今後はそういったケースにも何とかお応えできればと思っております。
まぁ、この資格に認定してもらったところで幅広い見識をいきなり身につけることができるわけではありません。
結局今までの経験が役に立ちますし、これから日々研鑽していくことによってお客さまにより良いアドバイスができるようになることは間違いありません。
なので47歳になったこれからも継続した勉強が必要なんですよね。
一生勉強、生涯学習ですね。
学生時代にこれほど勉強していたら、もっといい学校に行けたのに・・・

でも逆に考えると学生時代に一生懸命勉強していい大学に入っていたら不動産屋さんになっていなかったかもしれませんし、みなさまとお会いすることもなかったかもしれません。
なのでこれでいいのでしょうね。(笑)

というわけでまた明日も勉強してきます。


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