ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

L-styleClubで何ができるの?

前回お伝えしたL-styleClub。
※前回の記事はこちらから

設立趣旨をお話ししましたが、L-styleClubは高額な不動産を購入するための予備知識、戦略を建てるための場所となります。

自ら学習し、不動産屋さんに負けない知識を身につけることによって、より良い物件に出会う機会を増やし、不動産購入、不動産売却で失敗しないための知識や情報を入手する場所です。

そのL-styleClubに加入すれば、どういったことができるのかというお話を今日はしていきます。

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まず、L-styleClub加入特典としていくつかご用意しております。

無料不動産相談をお受けいただくことができます。

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株式会社ライフコンサルティングでは不動産コンシェルジュサービスというものを行っておりました。

不動産コンシェルジュサービスは有料の不動産相談で、1時間5,000円のコンサルティング料をお支払いいただき、第三者の立場でお客様にアドバイスをさせていただいておりました。

この不動産コンシェルジュサービスを無料で、いつでも、何度でもお受けいただけます。

電話でもメールでももちろん直接面談でも大丈夫です。

シェアオフィスの利用が可能になります。

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新、移転先事務所の中にシェアオフィスを設けます。

コピー機、電話機、FAX、LAN回線、そして共用のPCもご用意いたします。

これらの設備の利用も無料でしていただき、かつシェアオフィス内でご自由に調べものをしていただいたり不動産情報もご覧いただけるようにします。

そのシェアオフィス内にはRE/MAX L-styleのエージェント(不動産の専門家)も同席しております。

※そのエージェントも同時募集いたしますので、その募集要項はまた別の機会にご紹介いたします。

③不動産知識を身に付けるための勉強会への参加ができます。

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不動産基礎知識や税金、土地の見分け方、相続の勉強会などを2週間に1回程度開催いたします。

プログラムは多数ご用意しておりますので、不動産知識レベルに合わせてご参加いただこうと思っております。

税理士さん、不動産賃貸の専門家、司法書士の先生、建築士の先生をお招きしての勉強会も開催していく予定です。

④同じ目的を持った方との交流会を開きます。

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普段お話ししにくい内容もお酒の席では何となく話しやすいということもあるかもしれません。

そんな機会も設けていきます。

また、ランチ会なども企画していますのでその交流会にもご参加いただけます。

⑤次に、他の会にはできない特権として不動産実務の体験なども企画しています。

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ただし、個人情報の問題もありますので、すべての取引に立ち会っていただくことは不可能ですが、売り主様のご了承、買主さまのご了承をいただいた場合や、購入ご検討物件の調査などに同行していただくことを可能にします。

普段私たちがどんな仕事をしているのか、どんなことに注意を払って調査しているのかを体験していただこうと思っております。

また、すでに不動産オーナーの方なら、当社で使用している賃貸借契約書のひな型や家賃催促の文書、管理上必要な文書なども無償でご提供いたします。

セミナーへ無料参加できます。

RE/MAX L-style、株式会社ライフコンサルティングが主催するセミナー全てに無料参加していただけます。

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参加人数が多い場合でも、会員様は優先的にご入場いただけます。

⑦次に会員様は、近畿圏不動産流通機構(REINS)をご覧いただけます。

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不動産業者さんだけが閲覧できるREINSって聞いたことがありませんか?

流通している物件をご覧いただけるだけでなく、過去の不動産の成約事例なども閲覧できます。

これにより、不動産の相場、ご自分が住んでいるマンションの過去の事例などもご覧いただけるようになります。

このL-styleClub最大の目的は、相場観を養うこと、不動産知識を身に付けること、そしてご自分が所有している不動産、ご自分が購入しようとしている不動産の価値を知ることです

ご自分が買おうとしている不動産、売却しようとしている不動産の価値を自分で知ることができれば、適正な価格で不動産を購入したり、売却したりできるはずです。

不動産で騙される人をなくしたいって、そんな大それたことを考えているわけではありません。

自分の身は自分で守る

当たり前の話なのですが、その自分の身を自分で守る手段がないのも今の不動産業界の現状です。

REINSを一般公開すればいいのに。

いつもそう思っています。

でも、いつまでたってもそうはならないでしょうから、せめてL-styleClub会員さまには、当社シェアオフィス内でのみにはなりますが閲覧できる機会を設けます。

さすがに、IDやパスワードを教えるわけにはいきませんのでご了承ください。

さらにもう一つ特典というか、ご利用いただける権利として、当セミナー会場を会員様には有料ですが使用していただこうと思っています。

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プロジェクター、スクリーンはすでにありますし、机・椅子も常備しています。

ご自身のお仕事につながるセミナーや、趣味、お稽古事のセミナーなどにもご利用いただき、スペースを有効活用していただきたいなと思っています。

どんどん他の会員様向けに情報発信をしていただいたり、交流を深めていってください。

L-styleClubは不動産の勉強ができる場として、そして同じ目的を持った方との交流の場としてご利用いただきたいと思っています。

OPENは9/1予定です。

それまでに会員募集の方は開始いたします。

ご興味持っていただいた方は、メール(oonishi@life-consulting.net)へお問い合わせいただければ幸いです。

募集要項等を送らせていただきます。


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自らの力で未来を切り拓く

これからは自分で情報収集する時代です。
不動産屋さんに任せっきりではなく、自ら情報収集しましょう。

L-styleClubならそれが可能です。


不動産知識・情報・見る目を養ってみませんか?

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場所は大阪市住吉区長居3丁目13番8号になります。

大阪メトロ御堂筋線「長居」駅徒歩3分
JR阪和線「長居」駅徒歩3分
目印は鳥貴族です。(笑)
鳥貴族の西隣のビルになります。

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L-styleClub会員は2タイプご用意いたしました。

すべての特典が利用できるGold会員と、一部の特典が利用できるSilver会員です。

あまり人数が集まっても混乱してしまうので、最初は10名様限定で募集します。

Gold会員、Silver会員さまのご利用特典などはメールにてお問い合わせください。

お問い合わせお待ちしております。

L-style Club

お客さん自身が不動産知識を身につけ、自らで情報収集でき、リアルタイムでアドバイスを受けれる空間、それを作りたくて準備をしています。

それがL-style Clubです。

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私のセンスですから、お洒落な空間を作ることはできないかもしれません。
居心地の良い空間を作ることができないかもしれません。
でも、みなさんが一緒に学べる空間は提供できると思っています。
仕事帰りにしか参加できない人もいるでしょう。
土日など休みの日にしか参加できない人もいるでしょう。
逆に、毎日参加できる人もいるかもしれません。
いいんです。
不動産投資のスタイル、資産形成のスピードは千差万別です。
自分に合った進み方を自分でチョイスする。

それがL-styleです。

L-styleのLはLIFEのLであり、LIVEのLです。
自分の住処から、生活スタイルまでプロデュースしたい。
そういう意味で付けています。

自分なりの生き方を見つけるための場所です。

今日はそのL-style Clubの詳細について発表いたします。

まず設立の趣旨からです。

『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資。

多くの被害者が出ました。

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物件価格の満額融資を引き出すために用いられたのがサブリース契約です。

完成後、この家賃で全ての部屋を借り上げますのでローンの支払いの心配はいりませんというものです。

この家賃設定が周辺相場の賃料より大幅に高かったため、運営会社の破たんにより賃貸経営がままならなくなっていくわけです。

しかも、融資を引き出すために預金通帳の改ざん、売買契約書の改ざんも行われていたという報道もなされていました。

これについては以前このブログでも触れたのでご記憶にある方も多いのではないでしょうか?

そのあと出てきたニュースがこれです。

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レオパレスの手抜き工事問題です。

天井にあるべきはずの界壁がなかった。

屋根裏に上がればどの部屋にも行き来できちゃう。

火災の延焼を防げない。

しかも約1000棟もあったというのですから驚きです。

ここにもサブリース契約が登場します。

サブリースは家主保護のためにやってくれている、こんな認識をお持ちですか?

そうではありません。

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そもそもアパート建築をしている会社さんって何のためにやっているのでしょう?

サラリーマンの不労所得を増やすための慈善事業?

そんなわけがないですよね。

販売会社の目的はその不動産を売却して利益を出すことです。

そのためにすること。

①できる限り原価を抑える

この事件はここに発端があります。
原価を抑えるために、本来必要であるはずの界壁を省いてしまった・・・

②できる限り高値で売却する

収益物件を高値で売却するためには、投資利回りを高くすることが必要です。

家賃5万円で10室ある部屋なら月額50万円、家賃6万円なら月額60万円。

同じ価格なら毎月の収入が高い方がいいのが人の常です。
収益効率の悪いファミリータイプより収益効率のいい20平米前後の1Kをどんどん建てていきます。
新築時は新築プレミアムで満室にはなるでしょう。
でもその後は?

戸数の少ないアパートより、戸数の多いアパートの方が一部屋あたりの建築費は抑えることができます。
スケールメリットです。
かと言って、売れる目線は利回りで決まります。
当然売主側は戸数を増やし利益率を上げようとするのですが、億単位の売り物件なら融資が必須になってきます。

新築アパートとはいえ、戸数が増えればそれなりに満室になるまでの期間も必要ですし、空室のリスクもあります。
融資側の立場から考えると素人に融資するのは少々無理がある。
そこで、サブリースが登場するわけです。

『当社が借上します。家賃は◯◯万円で10年間保障します。』
『原状回復費用も負担します。』
『なので、所有者は毎月◯◯万円の安定収入が見込めます。』
金融機関にとっては渡りに船です。
しかも相手側は上場企業。

融資をする条件が揃いました。
あとは、借金の担い手を探すだけです。
この家賃保障が返済期間が終わるまで続けば被害者は存在しません。
でもそんなことをしてしまうと、サブリースをしている事業者が破綻してしまいます。

どうするか?
『10年間保障するはずでしたが、契約書にも記載している通り借上賃料の見直しをお願いしたいのですが。』
『えーっー。』
『そんなの約束と違う。』
かぼちゃの馬車の場合は、1回目のサブリース賃料が払いこまれる前に破綻したケースもあったそうです。
こちらは上場企業ではありませんでしたが。

サブリースは買主のためならず
まして銀行のためでもありません。
売主のための仕組みです。

なぜ、このカラクリに気付かないのでしょ?

それは、まさに自分が騙されると思っていないから。

不動産で高額融資を受けれる方、それは資産も地位もすでに持ち合わせている方がほとんどです。

まさか自分にそんなバカバカしい話を持ち寄ってくることなどあり得ない。

そう思っているからです。

自分で真偽を確かめることもできない。

相手の言うことを鵜呑みにしてしまっています。

でもなぜこんなことが起こるのでしょう?

それは価格の妥当性について知らないからです。

原価が分かれば買うべき物件か、買わざるべき物件かの判断もつくはずです。

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そのためには、不動産屋に頼らない知識を身に付けるということが大切です。

①土地・建物の原価を知ること

②不動産の相場を知ること

③不動産屋に頼らず、自らの力で融資を引く力を身に着けること

④サブリースに頼らず、部屋付(賃貸募集)のノウハウを知ること

それが大切です。

L-styleClubはそういった知識を身に付けるための場所です。


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家賃を下げないためにはどういった努力をしていけばいいのか?

内装工事等の経費を削減していくためにはどうすればいいのか?

そういったことをも学んでいける場にできればと思っています。

次回はL-styleClubでどういったことができるのかを具体的にお伝えしていきます。

L-styleClubで何ができるかをUPしました。

こちらからご確認ください。

不動産とSNSの相性って?

多くの不動産会社さんは自社ホームページにお金をかけたり、ポータルサイトに多額の広告費を投入しています。
大手企業になればテレビCM、中小でもラジオCM。
企業イメージを向上させるため、そして集客のために。

ただ、会社のイメージがいいから、担当者もイメージ通りの社員さんが登場するかといえば、そうでないケースも。

不動産屋さんの営業マンは千差万別です。
ハキハキとしゃべり、テキパキと仕事をし、きめ細やかな配慮があり、お客様に寄り添った考えを持ち・・
理想を言えばキリがないですが、そんな営業マンに出会えることは皆無です。

まぁ、中にはもちろん良くできた営業マンもいるのですが、みんながみんなそうではないのですよね。
一層のこと営業マンを指名できればいいのに。
こんなこと考えたことないですか?

独身の男性が部屋を借りるなら、若い女性の営業さんに担当してほしいとか、家を買うならベテランの営業マンにお願いしたいとか。

以前の会社で一度そんな提案を社員にしたことがあったのですが、自信のある営業マンは
『それ、面白いですね。』
逆に自信のない営業マンは
『それってどうなんですかね?不平等じゃないですか?』
女の子の営業さんもいたので
『うーん。それは危なくないですかね?変なやつに万一襲われたら・・』
最後の意見には納得したので取りやめましたが、指名制で一番困るのは当然アピールポイントがない社員さんということになります。

その時私が言った言葉は
『自信がないなら、僕が担当になれば手数料半額でいいですよ。ってアピールすればいいんじゃないの?』
今度はさっき面白いですねって言ってた営業マンが、
『それはちょっと・・』
何なんだよ、お前たち。。。

『私は手数料、法定上限額しっかりといただきますけど、その分以上の仕事をします。』
『私は新人ですが、その分◯◯さんのために一生懸命がむしゃらに頑張ります。』
そんな気の利いた一言も言えないのかと。。。

自分が足りないことは何かで補わないと不公平。
お客様に対して不平等。
ひいては、お客様に迷惑のかかることになる。
そう考えたのですが、なかなか実現できませんでした。
それは社長と社員の関係性だったから。

社長という立場だったので、お客様の不公平より社員の不公平を直すことを考えてしまいました。
そういえば、ある社長にこんなことを言われたことがあります。
『私はお客さんに気を遣う以上に社員に気を遣っています。お客さんはそのタイミングだけ、でも社員は居る限りずっと稼いでくれますから。』
今でもこのことについて悩みます。
社員重視?
お客様重視?

この話にようやく自分の中で決着がつけれそうです。

Everybody wins

よくWin Winって言いますけど、win-winは相互間の利益関係です。
お互いに良好な関係、互いに利益のある関係っていう意味で使います。
でも、私たち不動産仲介業って売主と買主をつなぐ仕事です。
賃貸なら貸主と借主をつなぐ関係。
これって二者間の話ではないので、みんながハッピーになる取引、つまりAll Happyな関係を築こうと常日頃頑張っているのですが、All Happyって何か能天気な感じがしてしっくりきていませんでした。
でもこのEverybody wins

同じ意味ですよね。
直訳すると誰もが勝利者、みんなで勝利しよう。

これってRE/MAXの創業者が言った言葉だそうです。
長い月日を経て、自分が探していた大切なものを見つけた気分です。

まさに私が目指していたものがそこにあります。
みんながWinnerでいれる世界。

売主も買主も、貸主も借主も、そして私たちも。
誰かを泣かせるのではなく、誰かを喜ばせて報酬を得る。
これがサービス業です。

昨今、不動産業界の哀しいニュースが相次いでいます。
誰かを泣かせて利益を得る。
そこまでしないと成り立たないのか?
それならもう、私たち不動産屋さんが世の中に存在する意味さえありません。
CtoCで売り手と買い手が簡単につながる時代です。
今話題の民泊なんて、世界中のゲストと日本でロクに英語も喋れないホストを簡単にマッチングすることができます。
そんな世の中において、日本人と日本人、ご近所さんの売主さんとご近所さんの買主さんが直で繋がれないっておかしくないですか?

不動産取引にもCtoCの流れは必然的にやってきます。
その時に必要なのは、お客さんに寄り添ったアドバイスができるエキスパートだけ。
自らが発見した情報を精査してくれる専門家が求められる時代になると思っています。

そんな専門家を探すのにもっとも適しているのがSNSです。

どんな仕事をしていてどんな人と繋がっているのかをチェックできるのがFacebook



どんなプライベートを満喫しているのかをチェックできるのがInstagram

そして、どんなことに感心を持ち、どんなことに反応しているのかをチェックできるのがTwitter



自分の生涯の中でも1,2を争う高額なお買い物をしようとするときに、自分を守ってくれる立場の担当者(私はエージェントと呼んでいます)がどんな人物なのかを知るには絶好の場です。

これらのSNSを匿名でやっている人のことを私は信用していません。

不動産の営業マンからすれば、自分がどんな人っていうのを理解してもらえる絶好の場所です。

これからの時代はポータルサイトに掲載された物件からお客さまが問い合わせてくる時代ではなく、自分が頼りにしたい人へ問い合わせる時代へと変化していきます。

お客さんももう懲りたでしょ?

『誰を頼りにすればいいの?』
『誰を信じればいいの?』

このままじゃ、嘘をつかないAIに不動産営業マンは淘汰されてしまうかもしれません。

そうならないようにしなければいけません。


不動産取引には宅建業の免許が必要?
契約の際には宅建士の免許が必要?

みなさんが勘違いしている情報です。
自らが借主になるのに、自らが買主になるのに不動産業者を介入する必要はありません。
第三者の取引を仲介するために、これらの資格、免許が存在するのです。

不動産業者が持っている情報は不動産業者でしか見ることができない。
だから、不動産業者を介しなくてはいけない。

じゃあ、そんな垣根を撤廃しちゃいましょう。

そんな時代がもう目の前に迫ってきています。

その時に必要なのは、お客さんに寄り添ったアドバイスができるエキスパート
生き残れるのは、自らが発見した情報を精査してくれる専門家だけ。

自分で判断するより、自分のために動いてくれるという信頼が持てるエージェントだけです。

お客さまの信頼を勝ち取るためにできること、それがSNSや自らのブログで自分の信念、考え方を伝えることです。

その瞬間瞬間できれいごとを並べるのは誰にでもできますが、ブログやSNSって積み重ねていくものですからね。

不動産屋さん選びで悩んだ際にはぜひSNSで検索してみてください。

きっとお役に立てるはずです。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
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