ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

今回の地震であらためて・・・

先日大阪北部で震度6の地震があり、建物の崩壊、水道管の破裂、交通網のマヒなど被害が出ています。
お亡くなりになられた方もいらっしゃいますし、まだ大阪ではだいぶ落ち着いてはきましまが余震も続いています。

二次被害を恐れて各交通機関は運転の取りやめをしました。
当然の措置です。
でも、これにより会社に出社することもできず、お店に出勤することもできずと、ショッピングモールでも閉鎖している店がいくつもありました。

コンビニ等では水や食品が売り切れ、半ばパニック状態でした。

それでも神戸の地震と大きく違ったことは、SNSの普及で安否確認が容易にできたことです。

Wi-Fiの整備により、電話が繋がらなくても連絡が取れるようになったというのは大きな進歩のように思えます。

震度6とはいえ、長時間の揺れは感じられなかったので建物の倒壊はそんなに多くもなく被害は最小限にとどまっています。

でも、改めて震災の恐ろしさを実感しました。
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命を失うかもという恐怖はもちろん、生活を失うという恐怖を感じたのは今回が初めてかもしれません。

私たち不動産業に関わっている人間にとって天災は密接な関係にあります。

地震があれば不動産の購入意欲は失われます。
津波が起これば湾岸線、海岸線エリアの購買意欲は失われ、土砂災害が起これば山手の不動産の購買意欲は失われます。

また、いくら耐震性、免震性に優れてるとはいえタワーマンションで地震に遭遇すると、その恐怖は尋常ではありません。

地震の力を逃すために通常の建物より揺れます。
私が住んでいた時は震度4くらいまでしか経験したことはありませんが、長時間に渡り揺れ続けていました。
今回の震度6でどの程度、どのくらいの時間揺れていたのか分かりませんが、万一倒れるようなことがあれば決して助かることはないという状況下でその揺れは、絶望的な恐怖ではなかったでしょうか?

また、エレベーターもしばらく止まっていましたので、高層階の人は逃げ出すのにも一苦労あったのでは?

日本人はともかく、外国人にとって地震というものはあまり身近なものではありません。
なので今回の地震により、外国人投資家がタワーマンションを投げ売りしないか少し心配です。

大阪市内では、日常生活を取り戻し元どおりの生活が始まっています。

でも、この地震により外国人旅行者のキャンセルは相次ぎました。

観光客で賑わっていた大阪市にとって大打撃です。
またしばらくすればほとぼりが冷め、以前の活気を取り戻すようにも思えますが、この地震が続いていて被害がもっと拡大していればどうなったのだろうとすごく不安になりました。

所有している不動産にも被害は及びますし、借金しているお金の返済は続きます。

地震などでの天災は、その時だけの被害ではなく、その後の人生にも大きな影響を及ぼします。

うちの実家が阪神大震災の被害にあいました。
自宅は倒壊し、家族は避難所生活を余儀なくされました。
家業であった工場も被害にあい、消火活動により機械は水浸し、職まで同時に失った瞬間でした。

うちの父親はその危機を乗り越え生活を建て直しましたが、自分の身に起こったときに果たして同じように再起を図れることができるのか?

そう考えたときに自信がありませんでした。

『あー。自分が頑張って築いてきたつもりのものって何なのかな?』

地震一つで全てを失うほどのことしかできていない。

阪神大震災の時も、東日本大地震の時も。
そこから希望を失わず、再建してきた人に尊敬の念を抱きます。

まだまだダメですね。

他人を助けるどころか、家族を助けることさえままならないかもしれません。

不動産業界の未来を見据えたときに、これだけではダメだ。
違うことをやらないと生き抜いていけないかも。
そう思って始めた民泊ビジネスですが、不動産に隣接している世界だけに天災には弱い。

熊本地震の時も九州への旅行客が激減したというニュースもありました。

この影響が長引かないことを強く願っています。
それと同時に、違う事業もやっていかないと有事の時に家族を守れないという課題も見えました。

何がいいんだろう?
いずれにせよ、その場所でその仕事をしていないとメシが食えない。
この状況を打開することが必要だなと。

これをしていないと生活ができない。
この土地にしがみつかなければ生活が成り立たない。
そういうビジネスモデルからの脱却を図る必要があるということを再認識した瞬間にでした。

選択肢の幅を広げるということですね。

不動産業をやっていて、売買仲介だけをやっている、賃貸仲介だけをやっている。
管理業だけ、大家業だけ。
この選択肢はとても危険です。

そう思って、不動産業の中では幅広くやってきたつもりではいますが、所詮不動産業界の中だけの話。
井の中の蛙です。

何が起こっても変わらない生活を築き上げる。
これが今後の人生のテーマです。

ここ2、3日少し病んでいましたが、またメキメキとやる気が出てきましたので頑張っていきます。





いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


査定金額って何で会社によって違うの?

不動産の売却査定

一般的に家を売りたいと思う際には、不動産屋さんにいくらで売れるか見てもらうことになります。

一社だけにお任せする場合もあれば、複数社に見積り依頼をかけることもあります。

『いったいどちらがいいの?』

結論から言いますと、信用できる不動産会社があったり、どっちみちその不動産会社に頼まないといけない義理があるならその一社だけの見積りがいいと思います。

それは、他社が見積りした査定額で売れなかったとしても依頼された不動産会社からすると、
『そりゃ売れないって。だってうちが出した査定額は◯◯万円だもん。』

って感じで責任感が薄れてしまうからです。

でも逆に一社だけしか頼まなければ、
『本当はもっと高く売れるのに安く見積もられたんじゃないの?』
そんな気になってしまうかもしれません。

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不動産って騙されるというイメージありますよね?

そう思ってしまうのも仕方がありません。
最近不動産業界の悪いニュース報道がつづいていますし、逆に不動産で儲けさせてもらったという話を聞くことなどほとんどないですし。。

不動産はうまく転べばめちゃめちゃ儲かります。
でも、詐欺話が多いのも事実です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス、スルガ銀行の書類改ざん問題・・・

そんなのは氷山の一角です。

住宅ローンの審査でも当たり前のようにやられていた話ですし、担保価値のない物件に多額の融資をつけていたなんて話は今に始まった話ではありません。

バブル期の住専破綻を思い出してください。
担保価値、評価額なんかいくらでも調整できます。
書き上げた評価書で融資審査をパスさせることなど日常茶飯事で行われています。


不動産鑑定士が作る鑑定評価も、私たち不動産会社が作成する査定書もいくらでも金額調整できます。

森友学園の問題でも、産業廃棄物の処理費用が8億円とか言っていましたが、あれも所詮見積書出しただけでしょ?

見積書は請求書じゃありませんから、いくらでも書けてしまいます。



先ほどの鑑定評価、査定書の話ですが、
『金額調整できるってどういうこと?』
こう思う方も多いのではないでしょうか?

評価には積算評価実勢評価収益還元法などいくつか評価の仕方があります。

積算評価って変えようがないのでは?

そう思う方もいるかもしれません。
でも、路線価も公示価格も実勢価格とは異なります。

これを実勢価格に戻すことになるのですが、この掛け値をいくらにするかで数字は変動します。
また、建物の再調達価格もその当時の建築単価なのか、実際にかかった建築価格なのか、また今の時点での建築価格なのかによって数字は変動します。

収益還元法でも、現在入っている賃料を元に算出するのですが、空室率をいくらで設定するか、空き室の賃料をいくらで設定するかでも変動します。

私たちが作成する査定書でも、どの成約事例を抽出するかによって金額は大きく変動します。
だって、どの不動産でも一律の価格で取引されているわけではないからです。

土地一つを取っても、間口や前面道路の幅員、方角、土地の規模、それぞれにより坪単価は大きく異なりますし、100mしか離れていなくても区が変わるだけで土地値は大きく変わってきます。

つまり、どの事例を取り出すか、どの指標を取り出すかによって金額はいくらでも調整できちゃうということです。

なので騙そうとすればいくらでも騙すことができるわけです。

『これが国税庁が出している路線価というやつです。』
『これでいくと、この前の道路は平米あたり◯万円となってますよね?ここは100平米あるので、かける100して、◯◯万円ですね。』

(おっ、何だか国税庁が発表している数字だから信ぴょう性がありそうだ。)

数字を見せられて説得されると迂闊にも納得してしまいそうですよね?

不動産会社によって査定金額にバラつきがあるのは何でか分かりましたか?

『じゃあ一番高値を出してくれたところが一番信用できるのでは?』

まぁ、一番安値を出していた業者さんよりは信用できるかもしれませんが、ここにまた隠れた画策があるのです。

『とりあえず他社より高い金額で持って行こう。』
『でも、この金額では売れないですよ。』
『いいんだ、いいんだ。専任で預かってしまえば3ヶ月は拘束できるから、その間に価格を下げる提案をしていけばいいよ。』

こうなると、売り出し当初の一番引き合いが取れるタイミングをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。

『じゃあどうやって不動産業者を見極めればいいの?』

一発で見極める方法はなかなか存在しません。

宅建を持ってる、資格をいっぱい持ってるということが信頼できるとは限りません。
ただ、努力はしている人なのかなとざっくりとは理解できます。

2、30分話をしたくらいでもちろん本性は計り知れません。

でも今の時代便利なもので、SNS全盛の時代です。
営業マンのSNSを検索してみてください。

仕事のことに一切触れていない営業マンは信用できません。
逆に
『◯◯という物件を預かりました。』
とか
『今日◯◯を成約しました。』
などと物件のことしか書いていない不動産屋さんも然りです。

完全に仕事用で作り上げているSNSなのかもしれません。

信用できる人、それは裏表のない人。
プライベートの時に出会ってもニコニコと話しかけてくれる営業マンです。

やましい事があれば、プライベートは晒しません
プライベートと仕事は別と割り切ってる不動産屋さんはあまり信用していません

だって、私たち不動産屋さんはお客様のほとんどの情報を知っています。

売却物件をいくらで買って、今いくらのローンが残っているか。
家族構成から、現在の預貯金の額まで知り得ます。

お客様の趣味はもちろん、住まいを見れば奥様の好みや性格まで分かってしまいます。

それなのにこっちはプライベートを晒さないって・・・

不動産屋さんにプライベートはありません
こどもと一緒に歩いている時でもいつお客様と出会うかもしれません。

でも、それが私たちが選んだ仕事です。

今どきFacebookもInstagramもやってない、LINEもやったことない。
こんな人いるわけありませんから、不動産業者選びに悩んだら是非お勧めします。

ちなみに私のお客様はほとんど私の家族構成から、どこに旅行に行ったとか全部知っています。
初対面の方に
『娘さんかわいいですねー。』
とか
『あのホテル去年私たちも泊まりましたよ。』
って言われることも。(笑)

ちなみに、査定金額と売出価格は全く別物です。

売却時に主導権を握っているのは完全に売主です。

なので、査定金額はあくまで目安。

売却金額を決めるのは売主ですから、お忘れなく。

売ってくれるかくれないかは別にして、どうやったら売れやすくなるのか?

それをアドバイスしてくれるのが不動産屋さんです。

そんな自分の味方の不動産屋さんを選びましょうね。


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