ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

オーバーローンって大丈夫?

オーバーローンってもちろん聞いたことがあると思いますが、改めて。

物件価格と諸経費相当額をフルローンで買い、自己資金を一切使わない購入の仕方です。

物件価格以上のローンを組むことからオーバーローンと呼びます。

ただ最近はおかしな不動産屋さんも増えているため、物件価格+諸費用+余剰資金まで組み込むケースも増えています。

ただまともな金融機関はこんな形の貸付をしてくれません。

どうしてこのような形で借り入れができるのか?

一般の方にはさっぱり意味が分からないでしょうが、物件価格の書き上げをしています。

どういうことかというと、例えば不動産価格5,000万円のところ売買契約書を書き換え6,000万円で契約している形を取って、あたかも自己資金を用意しているように見せ、1割の600万円と諸費用の分を用意するから残りの5,400万円を貸してほしいと頼むわけです。

諸費用でいくらかかるかにもよりますが、一般的に物件価格の5%~8%が諸費用と言われていますので、この分まで賄えるわけです。

ただこれって私文書偽造って知っていました?

やばいと感じた方はまともな神経の持ち主です。

そんなのみんなやっているよと思った方は少し危険感を持つべきです。

『赤信号みんなで渡れば怖くない。』

この発想はやばくないですか?

みんなが渡っていても渡っちゃいけません。

サラリーマン投資家さんの中で数年で資産〇億とかで本を出している方がいますが、普通の金融機関は投資用不動産を購入するために物件価格の満額までは出してくれても諸費用分までは出してくれません。

一般的には物件価格の1割から2割は自己資金を用意してくださいねと言われます。

そりゃそうですよね。

不動産を購入して家賃収入で儲けようとしているわけですから、それなりに自己資金は用意しましょうよ。

これが普通の考え方です。

資産5億とすれば、物件価格が5億ですから自己資金1割でも5,000万円のキャッシュが必要です。

2割なら1億。

こんなにもともと持っている人なら何していても成功しますよね。

でも実際にはそうではありません。

物件価格と諸費用を先ほどのやり方で調達し物件を購入し、ほぼフルローンで購入しています。

現金(自己資金)を出していない人ほど物件購入に躊躇しません。

これはマイホーム購入する人でも同じです。

自己資金が少ない人ほど、購入への決断は早かったりします。

コツコツと500万円貯めてきた人は、物件を決断するまでに時間がかかりますが、50万円しか持っていないののマイホーム購入に踏み切る人は決断するのに時間を要しません。

『ローンが通ったら買おうかな。』

こう言わせることに対して時間はかかりません。

でもその中の多くは、せっかく購入した家の住宅ローンを払いきれずに、不動産が競売に掛けられてしまうわけです。

生活設計をまともに立てれていないから貯蓄がないのです。

それなのに

『家賃くらいの支払いなら払えそうだから。』

こんな単純な思い込みで住宅購入に踏み切ります。

投資用不動産でも同じです。

『自己資金なしで購入でき、毎月キャッシュフローがあるなんて夢みたいな話飛びつかなくちゃ損だ。』

こう思って不動産投資に踏み出す方が後を絶ちません。

そんなにうまくいくわけないじゃないですか。

売る側は何でこんな売り方をするのか?

それは先ほども言ったように、自己資金を持っていない人ほど組みやすい相手だからです。

購入した人がローンを払えなくなったって、マンション経営がうまくいかなくても関係ありません。

だって、

『頭金なしで家を買えたんだから感謝しな。』

『頭金なしでマンションオーナーになれたんだから感謝しろよ。』

こう思っているからです。

自分が売った物件が競売にかかったって何とも思っていません。

逆に

『売却の時にまた仲介手数料でも稼ごうか。』

こう思っているかもしれません。

そこにはお客さまに対しての愛はありません。

もともと日本には、不動産って一生に一回の買い物という認識が根付いています。

なので、一回購入したお客さまに次の住み替え時にまた購入してもらうという考え方はあまり持ち合わせていません。

よくできた営業マンは過去のお客さまからの紹介をもらったりしますが、そうあろうと思えば先ほどのような売り方はできなくなります。

私の場合、自宅(マイホーム)は一生に一回と思ったことはありません。

先日自宅の買い手が付き、売買契約を締結しました。(この話はまた後日ゆっくりと)

今の家は私が再婚する前に購入したマンションで、再婚し女の子が二人生まれた今の私の生活環境に適さなくなりました。

なので、また引越しします。

買い手が決まったので引越しすることになりましたが次の物件はまだ見つかっていないので、また一旦賃貸暮らしです。

今度は自宅兼事務所にしようとたくらんでいます。

自分のマイホームも今度で3回目になります。

1回目は失敗しました。

2回目はそれなりに満足いく購入になりました。

次回はさすがにもう家庭環境は大きく変わらないでしょうから長期間住むことになるでしょう。

でも、これも終の棲家にするつもりがありません。

だって最期は南の島に永住計画ですから。(笑)


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お客さまともこういう関係性でありたいのですよね。

今は家族が小さいからマンションかな。

子どもが大きくなったら郊外の戸建かな。

子どもが巣立って夫婦2人になれば都心のマンション斡旋してよ。

こんな関係でありたいです。

そのためには途中で破たんするような購入の仕方をあっせんするわけにはいきませんし、マンション経営でも同じです。

途中で破たんする売り方をするのではなく、2件目、3件目を購入してもらえる関係であり続けたいと思っています。

そのためにはやはり多少の自己資金を用意してもらい、安定かつ健全なマンション経営を行ってもらう必要があります。

自己資金が少ない人でも購入する方法はもちろんありますが、その分リスクを伴うことを理解してもらわなければいけません。

自己資金が潤沢な人と自己資金が少ない人との違いは毎月の支払額に影響してきます。

金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。

1億円の借り入れで金利が1%違えば、単純計算で金利の差が年間100万円生じます。

毎年ですからね・・・

私の友人で同じ年なのにすでに住宅ローンを完済した人がいます。

すごいですよね。

毎月7万円、8万円の支払いがなくなるわけですから、年間100万円づつ他の人より貯蓄に回せるわけです。

-100万円/年と+100万円/年。

この差は歴然でしょ?

この+100万円を3年間続ければ築古の戸建1件買えます。家賃が4万円ほど入るかもしれません。

そうなれば2年でほぼ回収、4年間で資産は倍増です。

こんな単純なシュミレーション通りいきませんが、失敗するシュチュエーションがフルローンにはたくさん潜んでいることに気付いていただけたでしょうか?

金利の差=今までの人生の評価です。

そしてこの金利の差がこれからの人生の資産形成に大きく影響していきます。

私はまだ、自分のお客様に比べて金利の差を埋め切れていません。

なので一旦リセットして自己資金を増やすことにしたわけです。

自分が言っていることを自分が実践しなければどうするのってことですから。

あなたが調達できる金利は今いくらですか?

ひょっとして1%切る金利で調達できる属性なのに、4%とかの金利調達とかしていないですよね??

もしそうなら、お付き合いする不動産屋さんとお付き合いする金融機関を変えたほうがいいかもしれませんよ。

今は積極的にご紹介できる物件はありませんが、私と一緒に不動産の勉強をしてみませんか?

不動産相談は随時受け付けています。

フルローンとかオーバーローンのご相談には応じれませんが、物件選びとか今後の不動産投資の進め方などアドバイスさせていただいております。

またお気軽にお問い合わせください。

お待ちしています。





たった1日300円の積み重ね

昔賃貸の営業をしていたときによく言っていた言葉。
『1日300円の我慢でこんないい部屋に住めるんですよ。◯◯さんはタバコを吸いますよね?毎日このタバコ一箱でさっきの部屋と比べてここまで差が出るんです。何とか少し節約してみますか?』
予算より少し高い家賃の部屋を案内したときにお話していたセリフです。
1日300円で1ヶ月で9,000円。
家賃が9,000円変わればワンランク上の部屋が出てくるのは当たり前ですよね。
ここまでの差がなくても、1日100円で1ヶ月に換算すれば3,000円です。
3,000円家賃を上げるためには缶コーヒーを1日1本我慢しましょうとお話していました。
時代が変わり、今はタバコも400円以上しますし、缶コーヒーも130円します。
お金を貯めれない人は結構こうした無駄遣いが多いように思います。
計算がややこしくなるので、130円、460円とかではなく100円、300円でお話します。
1日100円が1ヶ月で3,000円、1年で36,500円です。
これが10年で36.5万円。
30年で109.5万円。
これが300円になると、10年で109.5万円、30年で328.5万円です。
ちょっとした無駄遣いの習慣が長い年月の間にこれだけの差がつくわけです。
若い時の私が言っていた話と真逆の話をしますが、家賃3,000円を節約する人が人生の勝ち組です。
若い時、学生の時ってスポーツができるだけでモテたり要領のいい人がチヤホヤされたりしますが、私たちの年齢になってくるとそういう人よりコツコツしてきた人の方が陽の目をみます。
結局何事も積み重ねですから。

無駄遣いする人って家賃だけ、缶コーヒーだけではないんですよね。
コンビニで毎日自宅で飲むお茶を買ったり、ついでに雑誌を買って帰ったり。
外出する際に家の電気を点けっぱなしにしたり、エアコンもつけたままだったり。
この話を聞いて、やけに細かいなーって思っている方とそんなの当たり前じゃないのと思っている方にくっきり分かれているのではないでしょうか?
細かいなーって思っている人は貯金ができないタイプ。
もしそうしたタイプの方でお金を貯めれてる人は、ただ稼ぐ能力にとても長けているだけの話です。
逆にそんなの当たり前じゃないのという人は自然にお金を貯めれるタイプ。
無駄遣いをする習慣がない人です。

よく無駄遣いをしないからケチと思う方がいますが、私は今の仕事をしていてやっと気付いた話なのですが、無駄遣いをしない人ほどケチではないのです。
お金の使い方をよく知っている人はつまらないことにお金を使わないだけなのですよね。
私のお客様で、契約の印紙代200円のことで領収書分けて欲しいとか細かいことを言われたりするのですが、そんなこと言ってる日に食事代や飲み代を奢ってくれたりする人がいます。
これってケチじゃないでしょ?
細かいというより納得いかないお金は1円でも使いたくないと徹底できているんですよね。
いつも感心させられます。

こんなこと言ってるってことはとお気付きの方もいると思いますが、私は無駄遣いするタイプです。
雑誌を読む時間はなかなか作れませんのでコンビニで雑誌を買うことはなくなりましたが、ランチの後にコーヒーを頼んだり居酒屋で余計な一品を頼んでしまいます。
だから太ってるんですね?
余計なお世話です。(笑)

ついついもう一品とか、飲みに行った帰りの締めのラーメンとか、この習慣は家計だけでなく体型にも影響を与えます。
あと30分早く切り上げていたらタクシーではなく電車で帰れたのに。
これも1,000円は節約できるのに飲みながら時計を見る習性がありません。
人にこんなことを言いながら一番習慣を見直さなければいけないのは私です。

無駄遣いをした分は稼げばいいじゃん。
こんなことを思っているから資産が増えません。
これでは将来が心配です。
もっと心配しているのは家族かもしれません。
私が死んだあと残された家族が安心して生活できる基盤くらい残してあげたいな。
これが今一番私が考えていることです。
でもこれはみなさんも同じですよね?
だから、このブログを読み、不動産投資の勉強をしようとしているわけですから。
よく、子供たちに一棟づつはアパートかマンションを残してあげたい。
こういう話を聞きます。
でもこれって優良な物件を残してあげないと何の意味もありません。
お父さんのように満室経営、金利交渉などきちんとできるのでしょうか?
残してあげるなら、マンション経営のやり方、運営の仕方も教えてあげないといけません。
たまにセミナーに奥さんとお子さんを連れてお越しになるお客様がいます。
素晴らしいことです。
まさに人生の英才教育ですよね。
お金の勉強はなかなか世間で教えてくれませんので。
人生で一番大切なのは数学や国語ではなくお金の勉強かもしれません。
お金の稼ぎ方を教えますというセミナーは9割怪しいセミナーですもんね。(笑)

不動産投資のセミナーも同じです。
言い方は悪いですが、カモを集めるためのセミナーです。
自分の物件を売りつけるためのセミナーです。
見極めが必要ですよー。
気をつけてくださいねー。

無料セミナーだから大丈夫。
損しないから。
ありゃりゃ。
これが一番ダメな考え方です。
お金を稼げる人は時間を大切にします。
2時間の無料セミナーで学ぶことが何もなければそれはタダではなく、有益な時間の損失です。
年収600万円の人の時給はいくらですか?
年間250日1日10時間働いてって考えると時給2400円ですよ。
セミナーは2時間でも移動時間、その前後の時間を利用できないことを考えると1万円は損していると考えた方がいいです。
もちろんパチンコとか競馬とかしている時間があるなら、そうしたセミナーでも参加する価値はあるかもしれませんが・・・

今次のセミナーに向けて準備をしています。
秋口あたりになるとは思います。
次回は先日このブログでチラッとお話しした築古戸建の出口作りです。
先ほどお話しした、家族に不動産物件を残してあげようとしているというお話しですが、これは優良物件を残してあげたいということですよね?
ならば動産にならない資産を残してあげたいですよね?

築30年の物件を購入して、20年後、こんな物件息子さん欲しがりますか?
家賃収入もなくなり、固定資産税だけ無駄に払わないといけない。
こんな目に合わせたくないですよね?
空き家特別措置法で撤去を求められるような物件を残してあげたくないですよね?

そんなことをテーマに今骨組みを組み立てている最中です。

変なこと考えてるよねー?
変わったことやろうとしているよねー?

私が言われて喜ぶ言葉です。(笑)

変人
はい。
そうかもしれません。
だって他人と同じことやっていても誰も自分を必要としてくれませんからね。
ニッチなニーズを拾いあげていく。
これがこれからの激動の不動産業界を乗り切る唯一無二の戦略です。

不動産業界のパイオニアになりたい。
こう思って仕事をしてきましたが、この歳になってようやく気付いたことが。

私はパイオニアにはなれません。
だってよく考えたら人の先頭を歩くのが得意じゃないからです。(笑)

なので不動産業界の異端児を目指します。
この方が私の性格にもスタイルにもあっていますよね?

ということで、変わり者が好きなあなた、是非不動産相談、不動産の依頼は株式会社ライフコンサルティングまで。

お待ちしてますー。


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