ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

今日は不動産登記簿の見方のお勉強

不動産の謄本って見たことはあるけど、もう一つ見方が分からない、何て方も多いのではないでしょうか?

自宅の謄本を上げてみても抵当権以外の権利関係は付いていないことがほとんどでしょうから、あまりややこしい権利関係の謄本って見ることはないかもしれません。

今日はその謄本の見方をご紹介していきたいと思います。

まず、ここにパソコンで取った謄本があります。

住所とか平米数とか物件を特定できる情報は削除していますのでご了承を。

登記簿

謄本の表題部と記載がある部分

登記簿1

この部分には、まず所在のところにその物件の地番が記載されています。

そして、種類のところにこの場合なら『共同住宅』と記載されていますが、一般の戸建てやマンションなら『居宅』、事務所なら『事務所』などと記載があります。

その次の項目には構造が、『鉄筋コンクリート造ルーフィング葺4階建』、その後ろに各階の床面積と建築年月日が記載されています。

建築年月日が古い建物は『不詳』とかの記載がある場合があったりもします。

いつ建ったのか分かりませんよということなのですが、この場合でも固定資産税の評価証明書には築年月が記載されていることもあります。

昔は登記はあくまで任意のものでしたので、そのタイミングで届出が行われていなかったこともあったりします。

でも固定資産の課税台帳は役所が課税するためのものなので、いつから課税対象になっているかの記載があったりするわけです。

ここまでは見ている謄本が対象の不動産かどうかを識別するための情報です。

次の『甲区』に誰が所有者なのかという情報が記載されています。

また差し押さえの登記や、競売開始決定の登記もここにされることになります。

登記簿2

この登記簿でも差押え登記が入っています。

その前に順位番号というものが振ってあります。

これは登記された順番を記載されており、若い番号であればあるほど古い登記ということになります。

この場合、1で所有権移転登記。

右を見ると平成2年10月17日に相続により取得したことが分かります。

その下に現登記名義人の氏名と、登記した時点の住所が記載されています。

住所変更が行われた場合でも登記する必要はあるのですが、売却のタイミングまで住所変更手続きを行わないのが一般的です。

司法書士の先生に依頼するとこれだけで1、2万円取られたりしますので、そのままにしているケースがほとんどです。

売却時に所有権抹消手続きと同時に住所変更登記も行うことにより、費用は軽減できますのでこのやり方を取ることがほとんどではないでしょうか?

でも、実はこのくらいの登記なら自分でも可能です。

自分でやる場合なら土地が1筆(地番が1つ)、建物も1筆(地番が1つ)の場合なら合計2筆で1,000円×2=2,000円で手続き完了です。

土地が2筆だったり、3筆だったりするとこの数×1,000円の登録免許税が必要になります。

そこはさておき、差押えの登記が入っているような物件なんか大丈夫なの?

こんな声が聞こえてきそうです。

そこで、その差押え登記が現在も有効なのかどうなのかを見ていくことになります。

登記簿3

5,6,7番のところに、〇番差押登記抹消という記載があります。

5番は2番差押登記抹消、6番は4番参加差押登記抹消、7番には3番参加差押登記抹消とありますよね。

それぞれ順番に追いかけていくと、全ての差押登記が抹消されたことが分かります。

つまり、1番の所有権移転以外の甲区の情報はありませんよということが理解できます。

ので、この物件は今は特に問題のない物件ということになりますが、以前は税金を滞納するような状態に陥っていたのかもということが計り知れます。

次に『乙区』の情報を見ていきます。

登記簿4

ここには抵当権、根抵当権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

地上権、地役権などもここに記載されることになっています。

この場合なら、1番に根抵当権設定とあります。

いつ、どこに、いくら借りたのかかが分かります。

そして、2番にも抵当権設定とあります。

ここでもいつ、どこに、いくら借りたのかかが書いてあります。

この場合も、先ほどと同じで抹消という登記があればその番号の抵当権や根抵当権が存在していないということになりますが、この登記簿では抹消の記載はありませんので、1番、2番とも有効であるということになります。

抵当権の場合は当初借入れた額そのものが、根抵当権の場合は当初借入れた額の1割増し、2割増しで記載されていることがあります。

購入した金額の目安が、ある程度ここを見ると分かるわけです。

当然頭金を入れて購入している場合もありますので一概には言えませんが、最低限ここに書いてある金額以上で売買すれば抵当権は完全に抹消できますので取引が可能になります。

今日の謄本の見方はここまで。

次回は土地の登記簿の見方について説明していきます。

またもっと面白そうな謄本があればご紹介していきますので、そちらもご期待ください。

それでは。




追記:司法書士の先生よりコメントがあったのでその件について

(’根抵当権では
いつ、いくら借りたのかは分かりません。

抵当権もそうですが。 )

➡あくまで目安のお話です。
根抵当権は極度額を設定し、その金額までは担保するという意味合いのもので当然残債がどのくらい残っていて、またいつ追加で借り入れしているかについては謄本では分かりません。

謄本の見方を一般の方になるべく分かりやすくかみ砕いて説明しようとしたつもりですが、専門家さんのご意見にはごもっともだなと。
どんな方が見ていただいているか分かりませんから、注意を払うようにします。

取引にあたっては当然、債権者・債務者に残債、抵当権・根抵当権抹消にあたりいくらの金額を入れるかの聞き取りは必要です。

ただ、そこまで煮詰まった話をする前の段階では、ある程度は計り知りえますよというお話でした。




ブログの総訪問者数が10万超えました

このブログを始めたのが2015年7月19日です。
株式会社ライフコンサルティングを立ち上げ3ヶ月半後、ちょうど今後の展開をどうしようかと悩んでいる時期でした。
最初は全くアクセス数が伸びず、もうやめようかと思っていたのですが1日100PV行くまではとか、月間3,000PV行くまではと徐々にハードルを上げているうちにここまで辿り着きました。

途中で決めた次のハードル月間1万PVはまだ超えれていないのですが、ふと今日見るとキリのいい数字を超えていたのでご報告をと。


PVというのは、見られたページ数。
総訪問者数はブログに訪れた延べ人数です。
この中には
『俺一人で500くらい稼いでるんじゃないかな?』
という常連の方々もいるかもしれませんね。
ありがたい話です。

ブログをご覧になられてセミナーにお越しいただいたお客様や、実際に物件を売り買いしてくれたお客様、同業者の方でいつもご覧いただいているお仲間の方々、多くの方々とブログを通じお知り合いになれました。

最初はブロガーになって、毎日印税生活だと舐めた感じで始めたブログでしたが、このような形で活用できるとは思ってもみませんでした。

何でも継続してやり続けることが大事なんだと改めて感じています。

セミナーも然りです。
1回目のセミナーなんてひどいもので、緊張で何を喋りたいのか途中で分からなくなってきたり、予定時間を大きくオーバーしてしまったり、失敗の連続でした。
でも積み重ねの力で段々緊張も解けてきて、人前で喋ることに抵抗はなくなってきました。
不思議ですよね。
繰り返すことで自信が生まれ。。
今気づいたのですが、自信という言葉。
自分を信じると書いて自信ですよね。
失敗を経験して、次はこうしようとか、準備に時間をかけるようになったり、また事前にシュミレーションして挑むようになったり。
みなさんにお配りしているレジュメもそうです。
最初は伝えたいこと全て書いたレジュメをお渡ししていましたが、そうなると下ばかり見てお話を聞いてもらえなかったりというような経験を踏まえて、今では歯抜けの資料をお渡しするようになっています。
そういう紆余曲折を繰り返しているうちに段々と自分に自信がつきます。
これだけ準備してきたんだから、ちゃんと伝わるはずだと。

それでも毎回反省はしています。

前回のセミナーでもそうでした。
新しいことをやろうと思ったら結局一からなんですよね。
話し方、資料の作り方は変わらなくても、詰めこむ内容は結局お客様次第になります。
初心者向けの内容と上級者用の内容ではやはりお話する内容も変わってきます。
どんなお客様の層が来るかは蓋を開けて見るまで分かりません。
ターゲットを絞り込んだセミナーにすることが多分大事なんだなと。

こんな反省を日々繰り返し、少しづつ成長しているわけです。

友人と仕事の話をいろいろします。
『これ、やってみたら?』
と、自分が取り組んでいることを勧めてみたら
『うーん。やったことないからな・・』
こんな答えが返ってくることがあります。
私がずっとやってきてることって経験がないことばかりです。
やったことないことばかりです。
気になったものがあればセミナーに参加して実践に取り入れていっているだけの話です。
それが不動産に全く関係のないものでも。

トランプ大統領は政治経験が全くないにもかかわらずアメリカ合衆国の大統領になりました。
これ以上の未経験のことなどあるはずもありません。
それに比べたら私が挑戦していることなんか可愛いもんです。

やろうと思えばやれないことなんかない。
やってみて、失敗をして、そこで気付けば修正していけばいいだけの話です。
恥をかいたって命を取られるわけではありませんし、失敗しても殺されるわけではありません。
不動産投資も仕事も同じです。
失敗を考えていては何も始まりません。
何も変える必要のない人は、敢えて知らないことにチャレンジする必要はありません。
でも、何かを変えようとしているなら挑戦は必要なんです。

何か政治家の演説みたいになってきましたが、明日の選挙はどうなるんでしょうね?
小池さんの希望の党が失速して、TVの予想通り与党の圧勝で終わるのでしょうか?
何かを変えてもらいたい。
そう思っても変えてくれる政党も現れません。
政治を変えようとすると数的有利に立たないといけませんから、万人受けする政策になってしまいます。
若い人たちが選挙離れしているから、ご年配の、そして組織票のある大企業の意向に沿った政策になってしまいます。
何かを変えよう。
日本を変えようとすると、全員で立ち上がらなければ変わりようがありません。
でも、自分を変えようとする場合は、ただ自分が立ち上がって行動を起こせば、それだけで変わっていきます。

総訪問者数10万の報告のつもりが、何だか熱い話になりそうなので誰かにお酒の席で語ることにします。(笑)

みなさん選挙は行きましょうねー。
そして、これからもこのブログを応援してくださいね。

それではまた。

民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

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じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


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