ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

老後の生活資金に2千万円必要

老後生活を営むには年金だけでは賄えきれず、貯蓄が2千万は必要とのことです。

どこまで?
いつまで?
住宅費は?
気になり出したら止まりませんよね?

基本的には住む家があって、住宅費がかからず、さらに年金で賄いきれない分を貯蓄から切り崩して‥
って話なのかな?

住宅ローンを35年ローンで借入れし、退職金で一括返済と考えていた人には少々酷なお達しかもしれません。
今の企業の平均退職金がこの2千万円前後だそうなので、それまでに住宅ローンの返済が終わってる人はギリギリセーフ。

この退職金で賄えるかもしれません。

でも今度は、その定年退職時まで雇用し続けてもらえるかという問題も発生しますよね?
仮に、定年退職まで雇用してもらい、無事退職金を受け取ったからといってまだ安心はできません。
これは、一般的な老後生活をイメージしている資金計画だからです。

悠々自適な老後生活、これをイメージするにはまだまだ不足している数字でしかありません。

結局どういうことかというと、老後の収入を確保するか、もっと余裕を持った貯蓄をする必要があるということです。
でも、実際に貯蓄していこうと頑張ってもなかなか預金残高増えませんよね(笑)

1

もう一つ衝撃的な話があるのですが、40代独身者の貯蓄0の割合が実に50%近くという事実です。

独身者で貯蓄0、この人たちの老後はどうなるのでしょ?

きっと、心の奥底には、
『最悪、生活保護を受ければ何とかなるよ』

こう思っているに違いありません。

現在の高齢者だけでも、医療費、年金問題でアップアップしているのに、あと20年も経たないうちに、こういった就労難民老人が増えるということです。。。

恐ろしくないですか??

到底、国の税制だけじゃ賄いきれるものではありません。
一体どうなるのでしょ?

医療費の問題にも今回若干メスが入りそうです。
湿布やビタミン剤など一部の軽度の症状に使用する薬代の負担額を上げるということだそうです。

じゃんじゃんやるべきですよね。

今、私は入院していますが、高齢者の生活保護受給者もこの病院に多数入院しています。
彼らの医療費はだれが出しているのでしょう?

もちろん国です。

入院してもタダ、入院していなくて普通に生活していても住宅費や生活費を支給してもらえ、医療費もタダ。。。

そりゃ、国のお金もなくなるよ。

そもそも、生活保護を受けるというハードルが下がったのはいつからでしょ?

私たちが小さいころ、生活保護を受けるということが恥ずかしいことという認識を持ち合わせていました。
こどもながらにです。

仕事をせずに、生きていくことは悪いことだと教えられていたからです。

それが、いつのころからか、
『生活に困ったら生活保護を受ければいいや。』

こんな考え方をする人が増えだしました。
最悪の状況に陥っても、何とか国が助けてくれる。
そういう意味のセーフティーネットってとても重要です。
でも、だれもかれもがそのセーフティネットを利用し、高齢者、障がい者だけでなく、外国人、仕事にあぶれた若者たちもが受けだしてしまうと、その資金は一体どこからくるの?
となりますよね?

社会保険料が年々高くなり、国民保険料さえも値上がりしました。
所得税、住民税の負担もキツいままです。

いったい、この国はどうなるの?

イヤな言い方かもしれませんが、競争社会においては弱者切り捨てというのは必要悪です。
弱者ばかりを守りすぎると共倒れしてしまうからです。

自分の身は自分で守るという意識でずっと生きてきましたが、自分の身だけ守るどころか。。。
将来の最悪の状況を想定しながら、未来設計をしていく必要があるような世の中になってきています。

年金に頼らず、こどもたちに頼らず、人生80年を生き抜いていく人生設計ができていますか?

私たちのこどもたちが、家庭を築き、家族を養っていく時代はもっともっと厳しい時代になっていくような気がします。

社会保険料の負担金額の増大、年金受給が70歳から、生活保護の申請もなかなか許可してもらえないような時代。
介護保険の負担金額増大、考えられるだけでも恐ろしい世の中です。

その中でのうのうと生きていこうとすると、とても2千万円の貯蓄では生きていけそうにありません。

そうなると、今から資産形成をしていくこと、退職後、老後の収入源を確保していくことがとても重要になります。

かといって、国債を買おうが、上場株式を買おうが、今ある資産を守り続けることが精一杯の金利や配当です。
そういう意味では、まだ不動産というのは資産を増やすということについてはチャンスがある投資です。

私個人の場合、8年前に購入した不動産を2年前に売却した際、1500万円の売却益が出ました。
これは、たまたま売却したタイミングがよかったのではなく、売却するのにいいタイミングだったから手放しただけです。
他にも、民泊を運営していた収益物件を1年で手放しました。
これも、民泊経営がうまくいかなかったわけではなく、資産価値が大きく値上がりしたからです。

私の仕事は、もちろん不動産業です。
毎日不動産の動きをチェックしています。

不動産の価格は株価のように、毎日は変動しません。
でも、数ヶ月ごとに金額の上がり下がりは実感できます。
『今売りのタイミング』
『今は売らないタイミング』
必要なのは、この2つの判断だけです。

正直、買いのタイミングは分かりません。
そこまで全て分かれば、トランプタワーが建つくらい儲かってるでしょう(笑)

買いのタイミングは分かりませんが、売りのサインは分かります。
購入した金額以上に資産価値が向上したときに、売りのサインは登場します。
ここで売るべきか、ホールドするべきか。

もちろん、その状況で一定収入が確保できている資産に関しては、無理に売る必要などありません。

不動産で失敗している人に共通しているポイントは、『売るべきタイミングでないのに、売らざるを得ない状況で売却している』ことです。

売らざるを得ないから、いい金額で売却を推し進めることができない。
すぐに現金化したいので、価格よりスピード売却したい。
融資の返済が滞ったため、金融機関に返済を求められ仕方なく処分する。

そもそも、こういった状況になるまで放っておいた人に落ち度があります。

資産形成には、時間がかかります。
計画的に推し進めていく必要があります。
売却するのも、購入するのも、計画に沿って進めていく必要があります。

『そんな、計画なんて立てれないよ。』
『どうやって、計画を立てていくの?』

はい。そうですよね。
そりゃそうです。
誰も教えてくれませんから。

教えてもらおうと思うと、教えれる知識を持っている人を味方につけることが必要です。
最初は、信頼できる先生を見つけて、指示を仰ぐしかありません。
それが、家主仲間なのか、不動産コンサルの代表なのか、地元の不動産屋さんなのか?

それは、各人のご縁の問題もあり一概に何が正解と言えないところもあります。
家主仲間でも、同じような境遇を装って、食い物にする人もいますし、不動産コンサルと銘打って悪徳金融スキームに嵌め込む人もいます。
地元の不動産屋さんだと安心していたら、家賃を着服されていたという話も不動産業界ではアルアルです。

『じゃあ、誰を信用すればいいの?』

分かりやすい指標でいうと、新聞広告、テレビCMなど、集客にお金をかけていないところです。
今はSNS広告っていうのもありますよね(笑)

あとは、安易に本を出しているからといって安心しないこと。
今は、ある程度資金を出せば、出版会社から書籍を発行してくれます。
つまり、誰でも本は出そうと思うと出せちゃいます。

騙されないというより、信用できる人を見つけるのは、その人の書いている文書(ブログやSNS)を読み漁ること、その人が喋るセミナーを何度も何度も聴きにいくこと。
同じテーマで何回話を聞いても同じですよ。(笑)
違うテーマの講演、セミナーを何度も何度も聴きにいくこと。
そうすることによって、その人の本質がだんだんと見えてきます。
もし叶うなら、個別面談を申し込んで、1、2時間話を聞くこと。
そうでもしないと、信用できる相手など見つかるわけがありません。

不動産投資の世界は、何百万円から初めて、何千万円、何億円と大きな出資に繋がりやすい世界です。
なので、組む相手によると、取り返しのつかない失敗を招くことも起こり得ます。

逆に、いい相性の相手を見つけると、短期間で資産が何倍にも膨れ上がることもあり得ます。


この記事を今読んでいただいている人、もう信用できる、信頼できるお相手がいらっしゃいますか?
まだ見つかっていないなら、RE/MAX L-styleにお話を聴きに来られませんか?

L-style_logo_balloon


私以外にも、当社には優秀なエージェントが多数在籍しています。
当社では、一人のエージェントに仕事を任せっきりではなく、RE/MAX L-styleとして、チームでお客様をサポートいたします。

収益不動産に特化したエージェントから、実需(マイホーム)のエキスパート、賃貸仲介経験14年賃貸部屋付けのプロ、多くの賃貸管理物件を預かっていた管理のプロ、FP1級を保有するエージェント。
ねっ。
色とりどりでしょ?

そんなそれぞれの分野のプロフェッショナルが集まって、一つ一つのプロジェクトを完遂させていく、これがRE/MAX L-styleです。

どうです?
ご興味湧きましたか?

万里の道も先ずは第一歩から。

ご相談依頼お待ちしております。
また、ちょくちょくセミナーも開催しておりますので、そちらにもご参加ください。

それでは、また


『借りた人も犯罪です』フラット35を悪用した不動産投資のしくみ

FullSizeRender

フラット35を利用した不動産投資で不正な融資が行われていたというニュース記事が出ました

この不正な融資、昨年も何度も聞いたことでしょうか?
新聞記事を読んだ方でも
『またかよー。今度はどういうことー?』
と半ば諦めガチに受け止めてる方も多いことかと。

フラット35、住宅支援機構です。
これは公共機関であり、日本国民に住宅購入のチャンスを差し伸べましょうという商品です。
なので、長期間固定の融資であり、低金利の融資でもあります。

これは、マイホームを手に入れたいという国民向けに作られた商品であり、マイホームを貸出して賃貸収入を得ようとする人に対して貸し出すものではないということです。
つまり分かりやすくいうと、使用用途違反ということになります。

違反しただけ?
あれでしょ?
ペット飼っちゃいけない部屋でペット飼っちゃったっていうようなものでしょ?

まぁ、ある意味そんな感じです。
これが賃貸マンションの話なら、
『約束違反だから出て行ってね』
と退去命令を出して、解約してもらうという流れになるのですが、今回は購入している物件です。
どうなるんでしょうか?

答えは、
『約束違反だから、お金全額まとめて返して出て行ってね』
こういうことになります。
もちろん、お金を全額返済してそのまま住めるものなら住んでいても構いませんが、住む権利なくなっちゃいますよね?
今回の場合は、自分が住んでいるわけでもないのでどうなるかというと、
賃借人がいる状態だけども、不正で融資利用した貸主さんとの賃貸借契約が存在している。
その賃借人さんは消費者保護の観点から居住権は認めてもらえる。
(競売にかけられたときは6ヶ月の明け渡し猶予が設けられる)
賃借人が継続しているという状態で、残債務全額を一括返済するか、賃借人付きの投資用物件として売却して残債務を返済するかという選択肢になります。
もちろん、
『そんなこと知ったことじゃないよ』
と、開き直るのも結構です。
住宅支援機構からキツーいお達しがあることでしょう。

こういう時、どういう行動をするのが一番いいのかと言うのか今日のテーマです。

まず、状況を整理しましょう。
①その物件は本来から自らが居住する予定のなかった物件ですか?
→元々投資用で考えていたなら、その時点でアウトです。使用用途の虚偽の申請になります。また、フラット35の場合、転居した後の住民票の提出も義務付けられているはずです。
住むつもりもないのに住民票まで移動して、その後すぐに賃貸借契約の締結
これは詐欺罪に該当すると言われてしまうでしょう
この認識があったかどうかがまず一つ目の事実確認です。

②購入した物件でフラット35を適応しているなら、物件価格の9割?10割?諸費用はもちろん自己資金で負担しましたか?
フラットの中でも諸費用ローンを別立てで用意していた金融機関もありましたが、今回の流れでいうとそういったローンの組み方はしていない可能性が高いと思われます。
→物件価格、実際の取引金額とローン審査提出用の書類に記入された物件価格は同じでしたか?
物件価格を上乗せしていた可能性があるというのはこのことです。
少しでも低金利の商品で借りれるように不動産会社の担当者さんが提案してくれた。
こんなお花畑のど真ん中にいるような発想していませんよね?
そうした方が、ローンそのものが通りやすかったからですよ。
売りたかった。
ただそれだけのことです。
物件価格の上乗せ、これは金融機関を騙すためにやる行為なので詐欺行為に該当します。

③次に、賃貸募集はどのような経緯で行いましたか?
購入が決まり、ローンの内諾が出た時点で賃貸募集を始めたりしていませんよね?
もしそうなら、最初からその建物に住む意思がなかったということを自ら証明しているようなものです。
売買決済期日が2015年3月15日
賃貸借契約期間が2015年4月1日〜
こんな契約書残ってたら完全にクロです。

④決済が終わり建物の引渡しを受けたあと、住民票を動かしましたよね、その建物に。
その後当然自分が住まなくなるわけなので、また違う場所に住民票を動かしているはずです。
登記簿上はそのままでも致し方ないものなので特段問題にはなりませんが、融資先には住所が変わったという連絡は入れてますか?
入れてませんよね?
たぶんほぼ100%
これも届出義務のある項目内容です。

⑤最後にもう一点
その、賃貸で貸出していた物件の家賃収入はきちんと申告していましたか?
サラリーマンなどの給与以外の収入、つまり家賃収入等が別にあればもちろん確定申告が必要になります。
その申告がなされてなければ、今度は脱税という容疑もかかってきます。
その点が税務署から指摘されれば、過去に遡って追徴されてしまいます。
あと、念押し、ダメ押しですが、この他人に貸出している建物で住宅ローン控除なんかまでさすがに受けていませんよね?
住宅ローンを利用していたわけですから、これまで厚かましく受けちゃってたりするともう大変です。
あなたの罪状はいくつになりましたか?

そうなんです。
迂闊に不動産会社の営業マンの口車に乗っただけで、こんなに多くの犯罪行為を犯していたという過ちに気付きましたか?

『えっ、どうしよ』
『やばい、捕まる』
『えっ、家族はどうしたら』
『会社もクビになるのか』

この記事を読んだ人はそんな危機感も少しは抱いているかもしれません。
とことんまで住宅支援機構が戦う姿勢を見せてこられると、それは現実的に近づいていきます。

でも、今回同様の手口で多くの知識のない一般の人が知らず識らずの間に、巻き込まれてしまっているという、若干、ある意味被害者でもあるというやさしい見方をしてくれるケースもあります。
それもこれも、今後の幕の引き方次第です。
交渉の仕方、処分の仕方が間違えてしまえば、火種は消えないまま燃え続けてしまうかもしれません。

うまく処理して、残債務の処理も全て完了してしまえば、問題提起に躍起にならないことも考えられます。

要は今からの行動次第なのです。
そして、スピード重視で対応する必要があります。

通常は、大阪府、兵庫県あたりまでしかご相談に乗りませんが、今回急遽このような事態が明るみに出ました。
ですので、エリア関係なくお手伝いをさせていただきます。

報酬は、通常の不動産売買取引の仲介手数料だけで結構です。
何回か足を運ばないといけないケースは交通費を別途ご請求することあるかもしれませんが、その辺りはご了承ください。

ご相談に乗ってほしい
とりあえず、現状の話をお聞きしたい
という方は、メールアドレス
info@life-consulting.net
までお問い合わせください
題名は
『フラット35緊急対応必要』
と記載ください
早々に当オフィススタッフがご対応いたします。

969051


電話番号も一応記載はしておきますが、お客様の対応等で出れないケースもございます。
ご連絡は確実にご返信が可能なメールアドレスまでお願いいたします。
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
06-4703-3300

お早目のご相談お待ちしております



人生何が起こるかなんて分かりません

久々のブログ記事更新です。
実に3か月半ぶり(笑)

もう、久々すぎて書き方を忘れてしまいそうです。。。

今回久々にゆっくりとブログを書く時間ができました。
それは、仕事が落ち着いたわけでも暇になったわけでもありません。

実は、大腿骨骨折という大怪我を負い入院中なのです。。

なんでそんな大怪我を負ったか気になりますよね?

車に轢かれたわけでも、バイクで転倒したわけでもありません。
ただ足を滑らせて転倒しただけです。

ただ、そのこけ方が悪かった。

ほぼ空を眺めた状態で、頭を守ろうと少し身体をひねった状態で太腿から落下しました。

トルネード気味に。。

複雑な言い方しましたがただ転倒しただけです。

でもそこにはいくつかそうなる要因が潜んでいたのです。
まず、
①その日履いた靴が、買ってから履くのが2回目の靴で、お昼過ぎから歩き続けて踵に靴擦れを起こし、片足だけ踵を踏んづけて歩いていました。
②次の日のタバコを買いに行こうと小銭だけもって、小走りに走っていました。
③朝からこどもと一緒に出掛けていたのでほぼスマホをチェックしておらず気になっていた。
④タバコを2箱買っただけだったので、買い物袋をもらわずポケットに入れようとした。

そのいくつか張り巡らされたワナに気づかず、お買い物に出かけたわけです。
買いに行こうとすると、少し前から降り出した雨がシトシトと降り注いでいました。
小走りでコンビニに駆け込み、買い物をし、右側のポケットにタバコを詰め込みながら、左手でスマホを取り出し、まだ雨が降っているため、小走りに駆け出そうとしたその瞬間でした。

ツルっー
昔の漫画に出てくるバナナの皮でひっくり返るシーン、そのような状態で両手にポケットが挿入された状態で落下していきます。
残されたのは滑った足ともう反対の足だけ。
急いで踏ん張ろうとしますが、体制を崩した後なのでさらにそちらの足もツルっーっと。

1607896

こういう状態だったわけですね。
今日の話が何を言いたいかというと、今回不幸な出来事が起こりましたが、避けられる要因が考えただけでもいくつもあったわけです。
①雨が降っているから慎重に歩こう。
②雨が降りそうなので履きなれた靴を履こう
③靴擦れしているけど、雨が降っているからスリッパ履きなどしないでおこう
④雨が降っているので両手を使える状況にしておこう
⑤その前に傘を差そう(笑)

この中の一つでも実践していたら、今回のような大腿骨骨折という大怪我まではならなかったような気はします。
腕の骨折か、足の骨折かはしていたかもしれませんが。。。

危機管理能力というか、注意力を散漫にしてはいけないということですね。
無理やり不動産投資に絡めると、失敗する投資物件にはいくつか懸念材料があったりします。
築年数が古いとか、平米数が小さいとか、都心から離れているとか。

それを補う要素があればいいのですがない場合ももちろんあります。
ない場合は価格交渉する、満室にできるアイデアを考える。

今実は、そんな郊外の案件でも満室にする方法を実験中です。

また機会があればセミナーなどで公開しますが。

今はしばらく病院で療養します。
今日は手術後初めてのリハビリで、初めて立ち上がった赤ちゃんのように震えながら立つ練習をしました。

ここからですよね。
一度コケてしまっても何度でも立ち上がれます。
骨折しても、骨は回復し(ボクの場合は20cmほどのボルトを補強のため埋め込みましたが)治ります。
不動産投資でも同じです。
失敗しても起き上がってくればいいだけです。
60歳代、70歳代で失敗すればもう立ち直る気力もないですよね。
骨折も同じです。
60代、70代で同じような箇所を骨折したら、そのまま寝たきりになる人も多いそうです、

まだこの時期にこんなことになってよかった。
また歩けるだろうし。

不動産投資で若くして失敗している人でもそうです。
この年で失敗してよかった。
まだ取り返すチャンスがあるんだから。
そう思いましょ。
ただ、無傷では終われません。
失敗しているんだから、それなりには傷は負います。
その後の何年かは、信用情報も場合によっては傷つくでしょう。
でも、骨折と同じでいつか回復します。
そして、その戻った骨は以前より丈夫な骨となって生まれ変わるでしょう。

ようは、適切な処置と適切なリハビリですよね。
世の中で、不動産会社に騙され、だれにも相談できずに悩んでいる方々はたくさんいるはずです。

そんな方々、悩む前にまずご相談を。

今なら当オフィスに優秀なエージェントさんたちが増えたので、初回は無料相談実施中です。

悩んでいる方からのご相談、お待ちしております。

って、なんの話だって感じの締めくくりになりましたが、しばらく飲み会のお誘いにも乗れませんので、この場でご報告を兼ねて。。。

復活するまでお待ちくださいね。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ