ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅ローンを使っての不動産投資

今日のブログのテーマを見て、
『あれっ?そんなのいけるの?』
って思った人は危険信号です。

世の中にはワナがいっぱい張り巡らされています。
住宅ローンはご存知の通り超長期の融資で超低金利の金融商品です。
利回り1%の上げ下げで売れたり売れなかったりするのが不動産投資の世界。
その中で1%を切る金利で資金調達できるなら、何を買っても失敗しないと言って過言ではありません。
そうなると当然不動産屋さんたちも目をつけます。
この住宅ローンを使って、何とか不動産を売れないものか?

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あいにく、新築の分譲マンションの賃貸物件、新築戸建の賃貸物件などそうそうお目にかかるものではありません。
ハイグレードで高水準な賃貸物件となれば、借り手数多。
賃貸の客付けには困りません。
しかも購入者は住宅ローンという超低金利で超長期の融資を組みますから、貸し出した家賃収入で十分ローンの支払いは賄えます。
あとはその話に乗っかってくるお客さんを見つけるだけ。
好都合なことに住宅ローンという商品、年収300万円もあれば審査の土台に乗ってしまいます。
しかも自己資金なしで物件代金はおろか諸費用まで含め融資を受けることができます。
つまり、頭金なしで不動産オーナーになれますよ
こういうキャッチーなコピーが完成するわけです。

一切のお金を使わず、毎月数千円から2、3万円の副収入が得れます。
ローンの支払いが終わればこのマンションは労せずあなたのもの。

こんな営業トークが目に浮かびます。

最初の走りは売れ残った分譲マンション(区分所有建物)でした。
居住用として売れないなら、賃貸に貸し出せばどうだろ?
タワーマンションの登記簿を上げてみると、そんな経緯があったことが伺えるマンションも多く存在します。
登記簿に記載された乙区の欄、ここには抵当権、根抵当権が設定されていれば記載されています。
銀行からお金を借りたという経歴です。
そこに個人名義なのに◯◯保証株式会社と銀行名の後に◯◯保証株式会社とついていたり、住宅支援機構の名前が登場すればそれは住宅ローンということになります。
その部屋を自らの居住用として使用しているならごくごく一般的なケースなので、何ら問題はありませんが、その物件を賃貸に出しているケースがちょくちょくと見受けられます。
しかも新築当時から。

そんな噂は瞬く間に他の不動産業者にも広がります。
マンションでできるなら戸建でもできるんじゃない?

しかも、これだけでも使用用途が違うことが分かっていながら加担(加担とは言わないか、主導)しているわけですから、大変な話です。
犯罪に関わるとそのことの大小が分からなくなっていくものです。
買い手がいなくなれば、今度はもっと奥深いニーズを掘り起こすことになります。
カードローン、車のローンを抱え住宅ローンの審査が通らない層、この層を吸い上げ取り込もうと考えます。
この層の人たち、カードローンの金利は年利15%、もし万一住宅ローンにこの借入金を組み込んでもらえるなら毎月の支払いが大きく軽減できる、そう考えます。
仮にカードローン200万円借りている人がいるとすると、年間の利息だけで30万円になります。
毎月3万円を返済に充てていたとしても、元本はほとんど減りません。
つまり煮詰まっているんです。
そんな人に、
『借金を一気に返す方法があるよ』
こう持ちかけるだけで効果覿面ですよね。
実際にどうするのか?

それはこんな公の場ではお答えできません。(笑)
あっ、ちなみにこんなことを書いてますが私はこの件に加担してません。
捕まりたくないし、免許も飛ばしたくないので。

話を戻しますが、住宅ローンを利用すると言って他人に貸し出せば、融資申込み時の虚偽の申請に当たります。
どういうことかというと、住宅ローンという商品、パンフレットを見ればすぐに分かりますが、『自らが居住するため』に借りる商品です。
『他人に貸し出すため』に使う商品ではありません。
この件が露呈した時点でアウト
一括返済を求められる可能性も否定できません。
なので、このやり方には否定的でしたが、昨今の不動産バブルの影響を受けた大阪市内の物件に関しては、そのようなやり方でローンを組み購入した人にもビッグチャンスが訪れています。
どういうことかというと、今仮にこの件が露呈し金融機関にバレたとしても、このタイミングで売却し残債務を返済してしまえば、何事もなかったのように振る舞え、しかも残債務を返済して手元にお金が残るラッキーな可能性が高くなっています。
10年前辺りから数年前にこの手で購入している人はツイてるかも。
借金を組み替え、知らない間に手元にお金が残る。
こんなバカげたスキームでも人生を好転させるチャンスが転がり込んできています。

でも、万一露呈したら今後の融資に影響が出そうなので、バレる前に処理するのが得策かと。

なので、この件に心当たりのある危なく被害者になる予定だった方は早急にご相談ください。
しれーっとあなたの悩みを解決します(笑)


ご連絡先は
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株式会社ライフコンサルティング
大西まで
06-4703-3300

フラット35の不適切融資

フラット35の不適切融資が新聞に掲載されました。

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『住む』と偽り融資を受け、『賃貸』に貸し出していたというものです。
賃貸に貸し出す物件を融資を受けて購入する場合、『住宅ローン』という商品でなく、『アパートローン』『投資用ローン』という商品を使います。

今回は、この投資用ローン、アパートローンではなく住宅ローンを使って購入した物件を賃貸に出してたということで取り沙汰されています。
『住んでいたマンションを賃貸に出すってことは、よくあることでしょ?』
こう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
『自分の友人も離婚して、それまで住んでた家を賃貸で貸してたよ』
こういったケースも実際に少なくはありません。
『じゃあ何が問題なの?』
何が問題かっていうと、住宅ローンという商品、これは『自らが居住するため』に借りるローン、そのローンを借りたのに自分が住んでいないということが問題なのです。
分かりやすく言うと契約違反虚偽の申請ということになります。

すると、どうなるかと言うと、
契約解除、つまり一括返済を求められる可能性があるということです。
元々ローンを組んで不動産を購入しているわけなので、大多数の人は一括返済といっても払えるわけがありません。
そうなると次はどうなるか?
競売の申立てをされてしまうという流れも当然考えておかなければなりません。

競売とは、返済が滞った場合に裁判所に申立てをし、競りにかけて債権を回収するというものです。

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一般売却に比べて、購入希望者を広く集ないので、どうしても割安での売却となってしまいます。
なので、通常は不動産を手放しても債務(借金)が残ってしまうということになります。
『競売にかけられたのに、残った借金を払わなくてはいけないの?』
はい。残念ながら。。
残った借金は返していってください。

でも、こんな事件が露呈はしましたが、この件の当事者さんにとってはとてもラッキーなことに、都心部のマンション価格は近年高騰してきました。
このスキーム自体、賃貸需要の高い地域でなければ、そもそもの住宅ローン以上の賃料が取れない可能性があるので成り立ちません。
ローンの支払いが滞った時点で、その物件を販売した業者にもリスクが降りかかるからです。
1件、2件が露呈したところであまりリスクはないかもしれないですが、何件も何件も同様のケースが発覚してしまえば大きな問題へと発展します。

『住宅ローンで借りた物件を賃貸に出したらダメでしょ。何でこの物件に住んでないの?』
『それは。。。不動産業者にそうしろと勧められたからです。』
こういうケースがいくつも続くと、不動産業者を詐欺で告訴、金融機関とは取引停止という処置に踏み切られるリスクがありますから、駅から遠い物件、築年数の古い物件などでは行いません。
仲介する側にもリスクがありますから、手数料などがしっかり確保できる物件、自社販売物件などでしか基本行いません。
つまり、買う側も相場より安くないことを承知の上購入しているのです。
引き手あまたの物件でそんな危ない橋を仲介業者も渡りませんもんね。
人気のない物件、売れ残り物件などでは購入希望者の借金なんかも立て替えたり、物件価格に上乗せして販売していたようですしね。
そこまでしたら売れますよね。
不動産が売れるというより、別の金融商品に転嫁してるようなものですから。
カードローンなどでは金利15%、それがフラット35の金利1%台に変わって、しかも35年という超長期返済に変わるわけですから、購入者にとっては『渡りに船』です。
でも、このスキームは露呈してしまいました。
この後どうなるか?
スケープゴート的にいくつかの不動産業者は槍玉に挙げられ告訴されたり、購入者にも一括返済の請求が行われてくるものと思われます。
『えーっ。そんなことになって会社にバレたら困る。』
そう思ってる人も少なくはないでしょう。
それどころか、自らが居住してないのに住民票はそのまま置いておいて住宅ローン控除を受けていた人、賃貸収入の申告をしていない人もいるでしょう。
それも大問題ですよ。
住宅ローン控除を受けていた人は、受けていた恩恵分は当然に一括返済、家賃収入の申告をしていなかった人は重加算税の請求がかかってくる可能性もあります。
そんな売り方をする不動産業者ですから、購入後のアドバイス(税金の処理やリスク回避の方法)を丁寧にしているとも思えないし‥

実際に金融機関から連絡が入ってる方もいらっしゃるかもしれません。
今このニュースを見てドキドキしてる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心ください。
同様のローンの不正融資(不適切融資)のケースでも、不動産業者には重い処置は取られていますが、エンドユーザー(購入者)には比較的まだ甘い処置で留まっているケースが多く見られます。
売却して、残債務を返済すれば告訴等の処置はなく済んでいたりします。
たださすがに借入先である金融機関からの融資は今後も受けることはできなくなるでしょうが‥
あともう一つ手はあります。
賃借人に退去してもらい、しれーっと自分で住んじゃう(笑)
何事もなかったようにしちゃうことですが、これは思い通りに賃借人が退去してくれることは至難の業ですから難しいでしょうけど。。

ローン等の滞納がないのに金融機関から連絡、お伺いが入るようだと要注意です。
購入した仲介業者さんに捜査の手が伸びてるのは間違いないと思いますので。
そうなる前に、今のうちに、売却してしまうのが、面倒な話に巻き込まれない(もうすでにややこしいことしちゃってるんですけどね)唯一無二の手かもしれません。
『入居者さん、機嫌よく住んでくれてるんだけど売却ってできるの?』
こういう心配をされてる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸中の物件でも普通に『オーナーチェンジ物件』として売却はできます。
もちろん売却後の賃貸借契約は次の買主さんに引き継いでいただけます。
今日の記事にドキッとした方、心当たりのある方、ぜひ早めに当社までご相談ください。
水面下で問題を解決するお手伝いをさせていただきますので。
心配材料、不安要素を払拭するのは早め早めが一番です。
後になればなるほどリスクは肥大します。
とりあえずのご相談だけでもこの件に関しては、喜んでお受けいたします。
業界の不始末は業界の人間がきっちりと尻拭きしないとね。

※悪いことばかりではなく、実は今回のこの件、実は不幸な話ではなく当事者のみなさんにとってはラッキーかもしれません。
売却して残債を返済したら手元にお金が残ってるよってことになる可能性も高いので、気を落とさず、諦めず、チャンスに捉えてください。


ご相談お待ちしております。
ご連絡先は
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お電話は休日、夜間(10時過ぎたらご遠慮ください)でもお受けできます。
後ろでこどもの話し声がしてるかもしれませんが、気にしないように(笑)

まずは奥さんに相談してみようよ

不動産投資を始めたい
今の会社以外の収入を作りたい
将来が不安
理由は人それぞれだとは思いますが、不動産投資は『あぶく銭』を稼ぐように考えていては大火傷します。
不動産投資は『会社経営』と同じなんです。
もし、あなたが会社を辞め何か起業しようとしたときに家族に相談せずに始めますか?

しないですよね?
ん?
する人いる?

まぁ、そんな人は置いておいて(笑)

不動産投資、賃貸経営をビジネスと捉えるならまずは始める前に奥さん(旦那さん)に相談しましょう。
配偶者を説得できない人が不動産投資を始めても、うまくいくわけがありません。
なぜなら?
そこにはきちんとした計画見通しが立てられていないからです。
不動産は高価な買い物です。
人生の中でも一番大きな買い物ではないでしょうか?
自宅を購入する際にはもちろん奥さんには相談しますよね?

しない人います?

そんな人も置いておきましょう(笑)

一番の理解者である配偶者を説得できないビジョンで競合相手の多い賃貸経営を乗り切れることはありません。
失敗している多くの人は賃貸経営をあたかも国債を買うように安定収入のように錯覚しています。
もちろん一旦賃借人(入居者)が入ってくれれば毎月家賃は振り込まれてきます。
来月も再来月も。
でもこれって、永遠に続くもんだとまさか思ってませんよね?
賃借人は一般の人です。
いつ退去するか分かりません。
退去した瞬間にその部屋の家賃収入は失われてしまいます。
そのリスクヘッジのために複数戸ある一棟マンション、アパートを所有しましょうと言われるのかもしれません。
でもね、一棟マンション、一棟アパートを購入するためにはとてもとても一般のサラリーマンの方々の預貯金では購入できるものではありません。
そうなると。。。
当然融資の話に結びついていきます。

自己資金500万円、融資金額◯千万円?
築古戸建を購入しても、諸費用入れて500万円で収めるのは容易くありません。
それくらいの資金で一棟物のマンションが買えるならこの際‥
気持ちは分からなくはありません。
でもそんな話、奥さんに相談していたらどうですか?
『築古の戸建買っても500万円は必要やねん。それなら頭金500万円で1億円のマンション購入しようと思うねん。どう思う?』
一度聞いてみてください。
ほとんどの場合返ってくる答えはNOです。
そりゃそうでしょ?
起業する際にでも借金1億円して会社興すって話すると、たいがいの奥さんは反対するでしょう。
さすがにうちの奥さんでも反対しそうです。(笑)

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でもね。
そこに確固たる計画とビジョンがあればどうでしょう?
『あかんと思ったらすぐに売却するから。売却したら借入金は全部返済できるから。そのくらいの相場観は持っているから大丈夫。これ見て。同じような物件の売却事例。』
これならどうですか?
10人いるうち5人はそれでも反対するでしょう。
でも2、3人は説得できそうじゃないですか?

つまり、きちんとした経営計画を持って、不動産投資を事業として参入しましょうねというお話です。

よく
『家族のために』
『こどもたちのために』
と言って、不動産投資を始める方がいます。
でも、本当に家族のため、こどもたちのためなら、数年先だけではなく、10数年先、20数年先まで考えてあげなければいけません。
その間今いる賃借人はそのまま住んでいますか?
建物は老朽化せずに問題なく使用できる状態ですか?
給湯器はその間に故障しますよ。
浴槽も交換時期を迎えるかもしれません。
一棟マンションなら、エレベーターも下手したら交換が必要になるかも。。
こういった将来の支出も念頭に置いておかないといけません。
大規模修繕の出費は不測の事態ではありません。
いわば必然です。
家賃収入の◯%は将来の修繕費としてストックしておこう。
◯年後は売却して、資金回収を図り、更なる不動産の頭金に使用しよう。
このくらいは考えていて当然です。
今自分が所有している不動産の価値がいくらで、帳簿価格がいくらなのか?

帳簿価格と言ったのは、よく
売却額ー残債額
売却した際に全てこの額が手元に残ると勘違いしている方がいらっしゃるからです。
不動産を売却して利益が出ると譲渡税というものが課せられます。
残ったお金から譲渡税を支払うとあまり残らなかった、こんなケースも少なくはありません。
帳簿価格(確定申告時に減価償却した後の建物価格と購入した時の土地価格)と売却した価額、ここから仲介手数料等の費用を差し引いた額が譲渡税のもとになる数字となります。

もし、売却したら、いくらで売れ、いくらのお金が手元に残るのか、それが分かっていれば自ずと売却の目標金額が分かります。
今なら◯◯万円、来年なら◯◯万円、5年後なら◯◯万円、その金額で売れそうなタイミングで売却すればいいだけの話です。
その間に大規模修繕が必要になりそうなら、その前のタイミングで、大規模修繕を施した後ならしばらく大きな出費が出そうにないので数年後で。
『一度買った不動産を手放すつもりはない』
こういう方もいらっしゃいます。
その考え方を否定はしません。
不動産投資の方法など千差万別で、人それぞれいろんなやり方があるからです。
自分に合った投資方法、自分に合った進行スピードで。
これができるのも不動産投資の魅力の一つです。

不動産投資で成功する一番の秘訣は、人生の中で最大の味方である奥さんを味方につけること。
一緒に協力して事業を進めていくことです。

一人の考え方では間違った方向に進むことはあるかもしれません。
でも、二人で知恵を絞れば軌道修正をすることも可能です。

不動産投資の一歩目はまずは事前相談からです。
物件探しからではなく、自分が歩み出す方向性を決めることからです。
その事前相談の結果
『まずお金を貯める』
というアドバイスをするかもしれません。
『今の高い家賃のマンションから引越したほうがいいですよ』
こうアドバイスをするかもしれません。
そんな、お節介なアドバイスを聞きたかったら当社へご相談のご予約を取ってください。(笑)
すぐに物件紹介を受けたいお客様は他社へどうぞ。

RE/MAX L-styleは、お客様の人生そのものを変えるために存在したいと思っています。
なので、お説教を聞きたい人はぜひいらしてください(笑)
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RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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