ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅購入時の親御さん等からの贈与

現金、不動産などの財産の贈与を受けた場合贈与税がかかります。

また時価より著しく低い価格で買った場合も、金銭の授受がないのに不動産の名義を変更した場合にも贈与があったと見做され贈与税がかかります。

でも、贈与が行われる場合一番多いケースとしては、住宅購入時の親御さんからの援助が挙げられるのではないでしょうか?

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『家を買うなら1,500万円出してあげる。』

『あ、ありがとう。これでローンもだいぶ助かるし、何とかローンも通るよ。』

よかった、よかった。

本当にそうでしょうか?

先ほどの贈与税がかかるということを計算に入れていますか?

贈与には非課税枠と課税枠が存在します。

ただその非課税枠は住宅購入資金の贈与の場合拡充します。

でも限度額があるので、きちんと知っておく必要があります。

今日はいくらまでなら非課税なのか、それ以上ならいくら払わなくてはいけないのかを解説します。

まず、ややこしくなるといけないので今年度のみでお話します。

平成31年3月31日までに契約した不動産について。

平成31年3月31日ですから、来年の3月末までなので今契約している人、これから購入する人はまずこちらに当てはまると思います。

非課税枠は一般の住宅と質の高い住宅(※1)で異なります。

一般住宅は700万円まで、質の高い住宅は1,200万円までとなっています。

※東日本大震災の被災者に適応される非課税限度額はそれぞれ2,500万円、3,000万円となっています。

※1 質の高い住宅

<新築住宅の場合>
次のいずれかに該当する場合
1.断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上
2.耐震等級2以上もしくは免震建築物
3.高齢者等配慮対策等級3以上

上記基準のいずれかに該当していれば非課税枠は1,200万円まで拡大します。
中古住宅の場合も同様の基準であることを証明できれば同様となります。

次に適用対象となる
〇贈与者、受贈者の要件です。

①贈与者
受贈者の直系尊属
お父さん、お母さんだけでなくおじいちゃん、おばあちゃん、曾おじいちゃん曾おばあちゃんからも贈与を受けることができます。

②受贈者
その年の1月1日現在で20歳以上の直系卑属
つまり、子や孫が対象です。
ただ、合計所得金額2,000万円以下のものに限られます。

〇取得する住宅用家屋の要件

床面積50㎡~240㎡以下

〇入居要件

贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住すること

最後に、適用を受けるためには確定申告が必要です。

その他にも、暦年課税(年間110万円)も合わせて利用できますので、最高1,310万円までは非課税となります。

この非課税枠を超えた分に対して、贈与税が課税されます。

課税額の計算は以下の表をご覧ください。

住宅贈与早見表

この表に当てはめて1,500万円を親御さんから住宅資金を贈与してもらった場合で計算してみます。
※質の高い住宅を購入した場合で計算します。

(1,500万円-1,200万円-110万円)=190万円

表に当てはめると、税率10%ですので19万円が贈与税額ということになります。

1,310万円に贈与額を抑えておくと非課税ということですね。

昔に比べてこの住宅取得資金の贈与の非課税枠は拡大しています。

ご年配の方の眠っているお金を引き出し経済を活性化しようという政策でしょうが、住宅購入を考えている人にはいい施策ですよね。

お正月実家に帰った時に、親御さんの機嫌をちゃんと取ってきましたか?

一度相談してみてはいかがでしょう。

株価も上昇していますし、仮想通貨も大きく値を上げています。

ひょっとしたら、親御さんも上機嫌で

『いいよいいよ。いくらなんだ?』

なんて、言ってくれるかもしれませんよ。(笑)

親御さんからの援助を取り付けれたなら、ぜひライフコンサルティングに住宅購入のご相談を。

ご連絡お待ちしております。

努力と結果

  『おれ、こんなに努力してるのに。』
よくこう言う人がいます。
でも、努力って自分の口から頑張ってますよ、認めてくださいねと言うものではありません。
他人が頑張りを認めてくれて初めてそれは努力と呼ばれます。

そして努力って必ず報われるものではありません。
いくら頑張ったって結果が付いてこないこともあります。

それは、自分以上に頑張っている人がいるからか、努力の方法が間違えているのかは分かりません。
でも努力していないところに結果が付いてくることはありません。
例え、たまたま上手くいったとしても継続できるとは限りません。
努力して得たものでなければ失うのも早いものです。
でも、努力の末に手に入れたものならそれは簡単には手元から離れてはいきません。
努力というものは、自分が振り返った時にできている道です。
そして振り返った時に自分の自信が確信に変わります。
『絶対上手くいくよな。』

こうして私は生きてきました。
『努力したって必ず上手くいくか分からないでしょ。』
こんなことをたまに言われます。
でも
『宝くじかって、買わなきゃ当たらないでしょ。だから、努力しないと上手くいくわけないでしょ。』
頑張ってもいないのに成功する話など誰が持ってきてくれるんですか?
そんなうまい話など世の中にはないですよ。
世の中にあるのは、頑張ったら何とかなる世界、そしてリスクはあるけど儲かりそうな話だけです。
頑張っても誰も上手くいかないことなど世の中にはありません。
ノーリスクで儲かる話も世の中にはありません。
あるとしたらきっと騙されています。
こういう考え方をするのは少し私がヒネているからでしょうか?
そうかもしれません。
正直者が損をする世の中になっています。
高齢者相手の詐欺話など跡を絶ちません。
お店でクレームを言った人に丁重な扱いをしないといけない風潮もあります。

何なんでしょ。
小学校の時に教えてもらった道徳教育は社会では役に立ちません。
ただ、人としての道は示してくれています。
先日テレビで言っていましたが、二宮金次郎の銅像、小学校にあったやつです。
薪を背中に背負って本を読んでるその姿が歩きスマホを誘導しているということで、最近の銅像は座っているそうです。
クレームを言った人もどうだかと思うのですが、そのクレームに対して即座に対応する方もどうなんだろと。

本来の教育の姿が、クレーマーによって妨げられているような気がします。

努力することが美徳だった時代、
『頑張れ、もっと頑張れ、自分を追い込め。』
部活動ではそうじゃありませんでしたか?
『24時間たたかえますかー♪』
こんなCMもありましたよね。




そんな時代だったのですが、今は変わってしまいました。
それどころか週休2日、プレミアムフライデー、どんどん労働時間は短くなります。

長く働くことが全てではありませんが、日本が景気良かった時代、支えていたのはこうした私の父親の年代のサラリーマンだったのでないですかね?

日本に生まれて、日本に育ち、良かったと心の底から思えた国、私たちの子供たちにはどう映っているのでしょうか?

この国に生まれてよかった。
この親から生まれてよかった。
こう思えるようにしないといけないな。

未来を作るのは政治家ではありません。
自分たちですよね。

あと20年は頑張って働きます。
というか働けます。
24時間とはいきませんが、18時間くらいなら何とかなるかな。(笑)

そんなことを言いながら、明日はお休みをいただきます。
家族サービスです。
頑張りすぎて家族を失ってしまうと困りますので。

さぁ、今年も頑張るぞー

なんで自分で賃貸募集をしないの?

賃貸住宅の着工が止まりません。
日本の人口減少に歯止めがききません。

賃貸経営はどんどん厳しくなります。

入居希望者がどんどん少なくなっている中で家主の負担は増加しています。

業法では賃貸仲介の手数料は借主、貸主双方合わせて賃料の1ヶ月分が上限となっています。

でも実際には、家主は賃貸仲介業者へ部屋付の報酬として賃料の2ヶ月分、場合によっては3ヶ月分も支払っています。

名目は仲介手数料ではなく広告料であったり、業務委託費であったりいろいろな名目には変えられていますが、実際には仲介手数料です。


なぜこのような形になったのでしょう?


それは賃貸仲介が貸し手市場から借り手市場に変化したからです。

手数料を多く支払い、その見返りに入居者を斡旋してもらう。

自分で入居者を募り、集客するノウハウとツールがないので賃貸仲介の会社に頼らないと仕方がありません。

じゃあ賃貸業者はどうやって集客しているか?

自社やポータルサイトで反響を取り、たくさんある物件の中から契約を取っていきます。

ただ昔と違ってきているのは、昔は来店したお客様に物件提案をし営業マンのセンスにより物件をチョイスし誘導していました。

でも今は反響があった物件をそのまま案内し決まっていくケースも増えてきています。

ただ、築年数の新しい物件、ペットの飼育可能な物件、駅近の物件などは反響が入りやすく、築古の物件、駅から距離のある物件、沿線が弱い物件、間取りが魅力的ではない物件などはインターネットで検索すらされなくなることもあります。

そういった物件なら、手数料を弾んで営業マンに自らの物件に誘導してもらうしか選択肢はなくなってきます。

物件自体に競争力がないということです。

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まず本来なら物件自体に競争力がなければ、競争力を付ける作業に力を注ぎます。

リフォームであったり、付加価値を付けたり。

それが設備の充実であったり、インターネット無料、Wi-Fi無料であったり。


でもその費用さえ掛けずに満室にする方法、それが手数料を弾むやり方です。

誰でもでき、どの物件でもできるやり方ですから、簡単にマネも出来ちゃいます。

すると今度はそれが普通になり、そうしないことには太刀打ちできなくなり・・・

まさに悪・循・環

根本的なところから治療しないと、そのうちまた病気はぶり返します。


努力することを拒否してしまったツケは必ず後で返ってきます。

そろそろ家主は気付かなくてはいけません。

仲介業者に支配されるのではなく、自分たちで活路を開くことを。



そのためにできることは何でしょう?

自らポータルサイトに掲載することはどうでしょう?

その前に、なぜポータルサイトが家主直の募集サイトを作らないのか?

理由は簡単です。

儲からないからです。

あと、反響があったお客様に対して適切な対応をしてくれるかが心配だからです。

不動産業は免許商売です。

法令遵守するだろう。

きちんとした対応をするだろう。

でも家主って言っても素人でしょ?

問い合わせしたお客様に対して失礼な態度があればクレームが発生する、評判が落ちる、これは困る、こんな理由でしょうか?

たしかにそういった話もあるかもしれません。

でも理由はもっと単純です。

今ポータルサイトに掲載している物件数、各社何百件、多い会社では数千件単位で物件掲載することがあります。

サイトによって掲載料は違いますが、そうなると月額の広告代は数十万、何百万にもなります。

一社あたりの広告費です。

でも家主も直接掲載できるサイトなら、賃貸業者さんは不利なので掲載しないかもしれません。

そうなると家主さんだけからの広告収入ということになります。

つまり儲からないということになります。

消費者のニーズより、民間法人ですから利益優先です。

今あるポータルサイトに、そういった動きは期待できません。

じゃあ自分で作るしかない??

仮に作ったとしても多くの人に見てもらえるサイトを作るのは一個人では無理があります。

うーん・・・

結局不動産屋に頼るしかないのかな?

こういう結論に至ってしまうわけですね。


でも自ら情報を発信することをやってみればいかがですか?

ホームページを作り、空き部屋の紹介をする。

今は無料でホームページを作れるサイトがたくさん公開されています。

ホームページでなくてもブログなら簡単に作ることができます。

Facebookで紹介したり、Instagramで紹介したり、YouTubeで動画配信したり、どこでHITするか分かりませんよ。

大家さん仲間が集まって、お互いの物件を紹介しあったりできれば相乗効果も期待できるかもしれません。

行動しなければ何も始まりません。

一歩目を踏み出さなければ、その先の道に進むことはできません。


家主の立場は本来なら生産者、入居者は消費者、生産者が儲かってないのに間に入ってる中間業者だけ儲かってる。

これって農家が消費者と直接繋がっていった流れと似ている。


不動産業界も中間業者を介さない直接取引への流れへと向かっていくのは必然かもしれません。

後は直接取引へと踏み出す勇気が持てるかどうか。

農家の場合も農協を通さず販売していくことに対して、引き取り手がなくなったら困ると、一歩目を踏み出さない農家も多かったのと同じで、賃貸の場合も直接取引することによって不動産業者が取引してくれないかもしれないという疑心暗鬼に陥って一歩目を踏み出せない家主も多いかもしれません。

それが全体的に広がるのは近いうちなのか、それとも5年先、10年先なのか。

でも、いつかは必ずそうなります。

世界で起きている出来事は必ず日本でも起こります。

それと同じで、他の業界で起こっている流れは私たち不動産業界でも必ず起こります。


そういう流れになったとき、私たち不動産業者はどういった立ち位置になるのか?

どういったサポートをすれば必要としてもらえるのか?

そんなことばかり考えて仕事をしています。


契約業務の代行の仕事になるのか、より物件を魅力的に見せるための提案業務になるのか?

まずは自らが手本になるように賃貸業にも革命を起こしていきたいなという野望があります。

社会実験です。

自らが被験者となって。

新しいことを考えていたら成功することもあれば失敗することもあります。

毎回毎回することが当たっていれば、もうとっくに大金持ちです。

でも、違います。

成功例をみなさまにお話ししている以上に失敗していること、結果がついてきていないこともあります。

私は失敗は成功のもとと思っていますから、失敗することは平気です。

なんなら、この程度の失敗で終わってよかったといつも思ってるくらいです。


今年から共同事業として戸建のオープンハウスを預かります。

新しい形で売却を提案しています。

ただ今準備中ですが、ネット広告に掲載する写真撮影のためにプロのカメラマンに協力してもらい撮影してもらいます。

来週が撮影日です。

現場をリアルに感じてもらうために、主婦をモデルに動画撮影も試みます。

もちろん台本から作成します。

そしてモデルハウスにレンタル家具も配置しました。

たった仲介の一現場でやり過ぎじゃないのと言われそうですが、今回の試みは儲け度外視ですから。

一緒にプロジェクトを組んでいる社長さんたちと意見を交わしているとどんどんアイデアが湧き出ます。


やりたいのはこういうことなんですよね。

一人でできること、一人で考えれることなんかタカが知れてます。


でも、何人か集まって意見を交わすと湯水の如くアイデアは湧き出ます。

ディスカッション。

小学生、中学生の授業にも取り入れるべき課題ですよね。

ついでにコミニケーション。

これも学校の授業に取り入れればいいのに。

社会に出て一番重要なのは勉強ではなく、人とのコミニケーション、そして対応力です。

そこに発想力、アイデアを具現化する能力が備わってくれば起業家になることが可能です。


こんなことを書いているとあたかも自分がその能力を兼ね備えているみたいな感じになっていますが、そういうわけではありませんのでお許しを。(笑)


一度深く人生で関わってしまったこの業界がただ衰退していく姿を見たくない。

インバウンド需要でバブリーな感じには今はなっていますが、この景気がいつまでも続くとは思わない。

だからこそ新しい取り組みをしています。


マイホームを買うのが

マンションオーナーになるのが夢だった時代、私たちのやっている今の仕事に誇りを持てました。

夢を実現するお手伝いをできているという実感が持てました。

でも今はどうでしょう?

頭金なしでマイホームが購入でき、アパートオーナーになる人もサラリーマン大家さんが増えました。

誰でもと言えば語弊はありますが、起業するくらいの確率でアパートオーナーにはなれる時代です。

なので、夢のあるマイホーム探しのお手伝い、羨ましいほどのマンションオーナーになるためのお手伝い、こんな仕事にもう一度変えていきたいなと思っています。


そのためにはやるべきことは山積みです。

なので今年も勉強をし続けて、頭を悩ませる一年になるでしょう。

でも、たぶんこういうスタイルが好きなんでしょうね。

悩むことがなくなれば一気に老け込みそうですし、これくらいがちょうどいいのかななんて思っています。


話は大きく脱線しましたが、家主さんも中小企業の社長さんも同じです。

自らが動かないで利益ガッポリ、こうなるためにはまず軌道に乗せるまでは自分も勉強して努力しないことにはそうなりません。

よっぽどの資産があって、低金利で資金調達できるなら別ですが、そうでなければその金利差の分くらいは自らの力で補いましょう。

空室の資料を持って業者回り、ホームページで自分の物件紹介程度はしましょうね。


これからもみなさんが安定した賃貸経営、素敵なマイホーム探しをできるように情報提供していきたいと思います。


それではまたこのブログでお会いしましょう。

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