ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

上げろ最低賃金??

昨日新宿で最低賃金1500円に上げろというデモが行われていたらしいですね。

最低限の生活を維持するためには時給1500円は必要なんですって‥

東京ってそんなに物価が高いんですか?

こんなこと書いたら批判されるかもしれないですけど、そもそも何時間働くつもりなんでしょう?
1日8時間働けば日当12,000円?
25日働けば月収30万円。
1年で360万円。

先日保育士の月給が14万円というニュースが出ていました。
彼女たちはその仕事に就くためにエレクトーンを弾く練習をしたり、仕事終わってからも子どもたちの相手をするためにいろいろな小道具を自宅で手作りしたりしてくれています。

介護士の方たちもそうです。
決して高くないお給料で力仕事。女の子でもお年寄りを抱えたり、抱き上げて入浴させたりという重労働をしてくれています。

そしてその職業に就くために資格の勉強をしたり、志を持って働いています。
それに比べて昼間っからデモ行進している彼らはどんな努力をしているのでしょう?

アルバイトでも求められる仕事なら今の時代でも時給1500円という仕事はたくさんあります。
語学が堪能で通訳のアルバイトをしたり、プログラムやデザインが得意で在宅ワークをしている方もいます。

求められれば時給なんて勝手に上がるものでは?
私も若い時は当然アルバイトをしました。
最初働いた時給は450円でした。喫茶店のアルバイトだったのですが、たいして忙しくもなくのんびりした職場でした。
レンタルビデオ屋さん。今はDVDですが、その仕事では夜間にもかかわらず時給は700円でした。
でも、そこもとても暇な職場でしたが(笑)

時給って仕事量と募集状況によって変わるものじゃないんですかね。
先日も安倍総理が最低賃金を1000円に引き上げっていうことも言っていましたが、上げれば上げるほど勤務できる時間が減るだけのような気はします。
飲食店ならお昼時だけ2時間働いてとか、また夕方の混み合う時間に2時間だけシフトに入ってとか。

それだけの時給を雇用主が確保しようとするとそういう方法を取らざるを得ないです。

今毎月150時間働いているアルバイトスタッフが時給900円としたら月給で135,000円です。
これが単純に同じ時間働けて時給が1500円になれば225,000円になります。
でも労働時間が半分にされてしまえばどうでしょう?
112,500円になり収入はさらに減ることになります。
労働力を人ではなく機械にシフトしていくことも考えるでしょう。
働く機会すら与えられなくなるかもしれません。

自分で自分の食いぶちを減らしているような気がしてなりません。
私たちが若い頃日当を稼ぎたかったら、引越しのバイトや工事現場の仕事に行きました。
その当時でも日当は1万円は超えました。
同じアルバイトをしていたら経験を積んだり、後輩に指導できるようになれば時給も上がりました。
同じアルバイトでも時給700円の子もいたら、時給1200円もらえる子もいました。
日本は民主主義の国ではなかったでしたっけ?
全ての国民が平等であるべきだというなら社会主義の思想じゃないのでしょうか?
その割には自由を求めたりするのですから‥

そもそも給料というのは、働いたことに対しての報酬であって、権利と義務の関係だと思っています。
朝から晩まで働いて、お店や会社に貢献した。
だから給料を上げてほしい。
この主張は当然ですし、雇用側も否定する理由などないように思います。
会社が儲かっているから自分も給料を上げてほしい。
会社は儲けているのに働いているスタッフに還元されない。だからブラックだ。
誰がこんなことを言い出したのでしょう。

社会に出ても義務教育の延長だと思っているのでしょうか?
多くの自営業の零細企業の社長さんは朝も夜も関係なく働いています。
雇い入れているスタッフのためにあくせくと走り回っています。
もちろん労働時間の制約も最低賃金の制約もなく。
毎日走り回っても自分の手取り給料が発生しないということだって大いにあるのです。

確かに生活保護受給者と比べ、一生懸命働いている若い方の方が稼ぎが少ないという現象も起こっています。
今の貨幣価値を維持しながら自分の稼ぎをよくしようと思えば自分で頑張るしかないのです。
最低賃金が上がれば、物の商品価格に跳ね返ります。
企業は収益を上げなくてはならないものですから、経費が上がれば収入を上げるしかないのです。
物の価格に転嫁されます。
給料が倍になっても、物価が倍になれば同じじゃないのでしょうか?
今国の社会保障費が大変なことになっています。
物価が上昇し、貨幣価値が下がれば年金問題も全て解決します。
政府にとっては。

ただ国民にとっては何も解決しません。
今と同じ年金の受給額が支給されたとしても物価が倍になれば一緒です。

しかもインフレってなかなか思うように操作できるもんじゃありません。
2%のインフレターゲットさえ実現できないのです。これは誘導してしまえばなかなか歯止めがきかないので難しいのです。

物価がそのままで自分の所得を増やすしか裕福になる、余裕のある生活を過ごす方法はないのです。

例えばオーストラリアに行けば時給は2000円くらいもらえます。スーパーのレジでもそれくらい貰えてると旅行に行った時に言っていました。
でも、コカコーラが300円します。

タイに行けば500円でお腹いっぱい食べれます。でも働いて貰えるお給料はしれてます。

結局全てバランスなのです。

今の日本ってとてもいい国だと思います。
物価も安いし、家賃も安い物件など山ほどあります。
空き家問題が話題になっていますが、約15%も世の中に空き家があるのです。

単身用のワンルームなら安い物件なら2万円台で借りれます。
サラリーマンなど昼食代300円以内って方もいらっしゃいます。
夜でもスーツ姿のサラリーマンが吉野家とか松屋などで食事を取っています。
自炊すれば1日食費1000円以内に抑えることなど十分可能なのです。

しかも日本にはチャンスがたくさんあります。若い起業家のために日本政策金融公庫や、各都道府県の保証協会など、開業資金の支援体制がとても整っています。
アルバイトって自分が何かを目指すためにするものであって、時給が安くてもその業界で独立したいがために頑張る。
夢を目指して頑張っているが、生活のために合間で働いている。
っていう位置付けだと思うのですが違うのでしょうか?

フルにその仕事に向き合えないからアルバイトじゃないのでしょうか?

仕事を選ばなければいくらでも社員として雇用してもらえる仕事はたくさんあるでしょう。

休みが多くないととか、給料は最低これくらいは必要だとか、職種が希望しているものではないとかという理由なのでしょうが、何か違うような気がします。

親の介護で仕事を辞めて、合間の時間だけしか働けないからアルバイトをしているという方には国が何とかしてもらいたいなとはもちろん思いますが。
全員横並びで考えたらダメだと思うのです。

昨日デモに参加していた人たちはきちんと国民年金納めているんでしょうかね?
まず国民の義務をきちんと果たしてから権利を主張してほしいです。
せめてそういう方のみで行進してもらえれば賛同できるのですが‥

今の日本は権利と義務の権利部分だけ取り上げられているような気がします。
私たちが義務教育で教えられたのはまず『義務』でした。
国民の三大義務。
『教育』『勤労』『納税』これをきちんとクリアしている人に権利ってやって来るのでは?

イジメ以外で不登校になっている子に、教育を受けるのは義務だよと教えれる世の中でなくなっているのも。
働かずにぷらぷらしている子に働くのは義務だよとか。
自営でシコタマ儲けているのに税金を払わないダメな大人たちに納税は義務だよと教える世の中に戻さないとダメだと思います。
私は親に税金を納めるのは当たり前と教えられました。
馬鹿正直に今までも納税してきています。
今でも勉強していますし、この時間でも仕事をしています。

なのでせめて年金を受け取る権利を得れる世の中に若い方たちに変えてほしいのです。

自分の権利を主張するのではなく、世の中の困っている人を1人でも救ってください。
あなたたちがデモをしている間にも多くの助けを求めている人たちがいるのです。
病気で苦しんでいる人や介護で疲れ果てている人。親にいじめられて居場所のない子供たち。

なんかねー。

いい世の中になってほしいです。
本当に苦しんでいるのはあなたたちではない。
健康で働けて、職にありつけているだけでも本来なら感謝すべきだと思うんですよね‥

何か少しさみしい気持ちになったので、ビールでも飲んで寝ます。

おやすみなさい。

明日は天赦日といってとても縁起のいい日


明日は天赦日です。

しかも一粒万倍日と重なる日です。

天赦日は『てんしゃにち』または『てんしゃび』と呼び、1年に5〜6回しかない開運日です。

日本の暦の上では最上級の開運日になるそうです。

百神が天に昇り天が万物の罪を赦す日にあたり、何か新しいことを始めたり、躊躇していることにチャレンジするにもいい日になるそうです。

また一粒万倍日とは一粒の籾が万倍にも実る稲穂になるという日になりこれも縁起の良い日に当たります。

明日12/14はこの2つの縁起の良い日が重なるスーパー開運日なのです。

新しいことにチャレンジするとか、起業するとかを考えている方には最良の日ですね。

また宝クジを買う日としても良しとされているので、是非年末ジャンボ宝クジを購入する予定の方は買ってみたらいかがでしょうか?

このブログを見て、宝クジを購入し、10億円当たった人は私から不動産購入してくださいね(笑)

いつも言ってることがあるのですが、何かを始めようとするときに
『来年からしよう』とか、『来週からしよう』『明日からしよう』という人はダメです。

明日からなら良いんじゃないの?

と思うのですが、行動することはいつでも開始できます。
例えば会社を興そうと思ったときに明日の朝調べて、何がいいか考えようというのではなく、その場でネットでも調べて考えてみる。
タバコをやめようと思ったなら、今持っている吸いかけのタバコを捨てて、その瞬間から始める。
これが大事なんです。

今までずっと人と関わる仕事をしていましたから多くの人を見てきました。

来月からとか来週からと言っている人で本当に始めてる人など数えるほどしかいてません。

思ったら即行動なのです。

行動した後で調べればいいんです。
調べてから考えればいいんです。

もちろん無計画に突き進むのはオススメできません。

ここで言う行動するということは一歩目を踏み出すということです。
何かに興味を持って、いろいろ調べてみたり、人に会って詳しく聞いてみたりというのもこれにあたります。

その結果、自分に合わないと感じることも多いかもしれません。
でも、実はすごいことを思いついているかもしれません。

行動に移すのが一週間、一カ月遅れることによって誰かに先を越され、千載一遇のチャンスを逃してしまうかもしれません。

行動せずに後悔するより行動して後悔した方が気持ちよくないですか?

私は常にそう思っています。

後で失敗したーっていうことも山ほどありますが(笑)

でも、チャレンジしてきている結果、自分の人生にはとても満足しています。

今まだこの会社も始めたばかりですし、特に儲かっているわけではないですが、また一から始め、多くの方と出会い、一緒に将来のことを楽しくお話できていることにとても満足しています。

たぶん前の仕事のまま5年10年過ごしていれば、こういった考えに至ることは決してなかったと思います。

今年一年多くの出会いをいただきました。そして多くのことにチャレンジできています。

みなさまにもっともっと多くの幸福が訪れますように。






首都圏の家賃も下落傾向?

今日日経のニュースを読んでいるとこんな記事が。

マンション賃料が極端に下落している地域がある。都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまった。

また、特定の地域で賃料が下落するのは関西も同様だ。「建設費の高騰が賃料への上昇圧力としてあるのだが、郊外の利便性の良くない地域は逆に賃料の下落が目立つ。また大手家電の下請けが多い地域は景況感が悪く賃料への下落圧力が強い」(大阪市の難波不動産鑑定)のが特徴だ。
と綴っている。

なぜこんなことが起こるのか?
これは賃貸住宅の着工件数がまだ増え続けていることに原因しています。


これだけ空き家問題が活発化している中でまだ賃貸住宅の着工は増え続けています。
これは今年一月に改正になった相続税法に起因しています。
建物を建てることによって、相続税評価額を大幅に下げることができ、さらにローンを組み込むことにより、さらに負債も作れ相続税対策になるというものです。

都心部で土地を所有している方を中心に建築ラッシュです。
最近では鉄骨やRC造の建築費が高騰し、木造アパートの建築が大幅に増加しています。
木造アパートの建築費もそれに伴い高くなってきています。
大手メーカーのアパートでは、建築費が一部屋当たり1200万円かかるというケースも。それでもどんどん着工件数が増加しているのですから、いかがなものでしょう?

今日本全国に約820万件の空き家があり、そのうち約446万件が賃貸住宅でそのうち約9割がアパート、マンションなどの共同住宅だそうです。

つまり約400万件の空き部屋があるわけです。どうやって埋めましょう?

さらに毎年約30万戸の新築住宅が増え続けるわけですよね‥

新築のうちは新築プレミアでほぼ満室稼働します。
一巡くらいはまだいいでしょう。
問題はそこからです。
5年後、6年後、二周りしたくらいから家賃は下落します。
大手のサブリースなどでも当初10年間は家賃補償はしてくれるでしょうが、その後の見直しで提示される賃料が問題です。
5%くらいの下落率なら、まだ何とかしのげるでしょうが、1割下落したらほぼキャッシュフローは回らなくなります。
住宅ローン破綻と同じようにアパートローン破綻が何年後かには訪れてしまうかもしれません。

もちろん入居者のニーズをつかみ、築年数が古くてもほぼ満室稼働になっているアパート、マンションは多く存在します。
大家さんも勉強し、努力しなければならない時代には変化しています。
今これから不動産投資に参入しようとしている方は多くいらっしゃいます。
その方でも勉強熱心な方はたくさんいらっしゃいます。

不動産業者の従業員よりも勉強熱心です。
不動産業の社長でも(小規模の会社が多いですが)勉強熱心な社長はいます。
いろいろなセミナーでお会いすることがあります。
そうした方々は常に新しい情報を収集していますから、時代の流れにもうまくついていけるでしょう。
そうでなく、『何となく儲かりそうだから。』『友人がやっているから俺も。』というような人には厳しい時代になるかもしれません。

人生生涯学習ですよ。

プロ野球選手でも今年は多くのベテラン選手が引退しましたし、契約更改でも大幅ダウンを受け入れて来年もチャレンジする選手もいます。
一般の仕事でも、次のステップに進めるかどうかって、30代の時が大切だと思います。
私はもうすでに45歳ですが‥

個人事業主ってある意味スポーツ選手と同じだと思っています。
先日古い友人と話をしていたのですが、『自分の代わりに店を任せる人間を育てるのが難しい。任せるような人物は独立してしまうしね。』というような話をしましたが、実際その通りなのです。
終身雇用や退職金として3000万円とかを渡せれる会社なら別ですが、そうでなければ(ほとんどの個人商店や小規模の会社では無理でしょう)なかなか優秀な人間は定着しません。
自分が常にプレイヤーとして頑張り続ける必要があるのです。
不動産投資も個人事業主です。
ただプレイヤーは自分ではなく物件です。
そのプレイヤーは自ら売却しない限り現役を続けます。
今度はマネージメント。スポーツ選手でいうと監督の立場ですね。
そうなれば60歳になっても、70歳になっても必要とされるわけです。
でも、誰でも監督になれるわけではないですよね。
監督になったとしてもうまくプレイヤーを動かすことができるかというと、そこはまた問題です。
経験のない監督なら、優秀なコーチを呼べばいい。
同じ志を持ったコーチを集めればいい。
不動産投資でも同じだと思っています。
不動産物件を紹介してくれる人。
税務関係を任せれる人。
登記、権利関係をお任せする人。
物件の管理をお任せする人。
さらに言うなら物件取得にあたり適切なアドバイスをもらえる人も欲しいですね。
これがなぜ必要かというと、不動産の情報って平等に入ってくるわけではないので、いろんな情報がいろんな業者、個人に入ってきます。
一人の不動産屋さんとしか知り合わなければその情報も逃してしまう可能性も大いにあります。
ただ相談する相手にはその物件を推奨しても何のメリットもありません。
手数料がそこに入るわけじゃないからです。
じゃあどうすればいいの?

税理士や弁護士のように顧問契約やアドバイザー契約をすればいいのです。
まだそういったことをやっている会社はほとんどないとは思いますが、今後そういったニーズは増えてくると思います。

お客様とお客様が直接繋がる時代に変化していっています。
そういった時のリスク管理は必要ですし、そういった流れになってもやはり不動産業者に情報が入るのも間違いないです。あらゆる不動産ごとに相談できるパートナーを作ることができれば、あなたの監督業は安泰です。

ご自分に経験がなければ、その経験を持っている優秀な人間を集めればいいだけなので。
しかも今の時代、司法書士の先生も税理士の先生も若い先生で勉強熱心な方は多くいますし、そういった方は顧客がまだ少ないのでこういったニーズにも応えてくれたりもします。

不動産投資家のプロとして成長するために一度ご検討してみてはいかがですか?

株式会社ライフコンサルティングでもサポート会員を募集しております。
お気軽にお問い合わせください。

話は少しずれましたが、空室をどうして埋めていけばいいのか?
これからの空室対策をどうすればいいのか?
最近では地方の空き家問題もテレビでも取り上げられています。

その中で興味を持ったのが、空き家対策とともに就職斡旋までしている話がありました。
地方移住するためには職業も大切ですもんね。
婚活に力を入れている自治体もありましたし、地方での空き家対策はその地方の魅力のアピールが不可欠なので少々難しいところはありますね。自分の力だけではどうすることもできない世界なので‥

ただ首都圏や大阪、京都、神戸などは自分の力だけで何とか空室を埋めることができると思っています。

インバウンドの活用ですね。
このインバウンドというのは外国人旅行客という意味でも使われていたりしますが、そもそも国内に入ってくるものという意味あいです。
つまり、外国人旅行客だけをターゲットにするのではなく、これから増え続けるであろう外国人労働者も取り組んでいけるような対策は不可欠です。

外国人が部屋を探すときに、オール家具付きか、一部家具付きかという探し方が一般的です。
3年も5年も住むことを目的、前提としていませんからある程度家具が付いている方がありがたいのです。
欧米では家具が付いている賃貸住宅は一般的ですし、DIY可能な住宅も多いと聞きます。
日本ではいずれも一般化されていません。
IKEAなどでは、部屋のイメージを具現化しています。こういった部屋に住みたいと多くの方が思います。
決して高い家具を揃えているわけではないですがそう思わせるのです。

賃貸住宅でもモデルルームとして、家具を設置して案内してもらう管理会社も出てきました。
空の部屋を見てもイメージがわかないのです。
賃貸募集をしてもその部屋を借りてもらえるのはたった一組です。
なら万人受けする必要はなく、とても気に入って住んでくれるお客様一組見つければいいのです。

外国人なら、家具を揃えるだけで他の部屋との差別化には十分なるでしょうし、日本人の一般の方向けにも初期費用が抑えられメリットを持っていただけるかもしれません。
そういった他人と違う募集方法を考えていくということが大事になるでしょう。

ちなみに先日うちの奥様と一緒に作り上げた部屋です。

ワンルームのUBの部屋ですが、いい感じに見えませんか?

壁一面だけクロス貼り替えたり、ウォールステッカーでアクセント付けたり、小物を揃えるだけでイメージが変わるものなんです。

賛否両論あるとは思いますが‥

こういったことを考えるのもオーナー業の楽しみになれば素敵な不動産投資家になれると思います。

是非そのお手伝いをさせていただければうれしく思います。

それではまた。


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