ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

今日は宅地建物取引士試験ですね

今日は各地で宅地建物取引士試験が行われていますね。

不動産会社に勤務している方々にとっては、今日は一年で一番気合が入っている日ではないでしょうか?

営業している人にとっても、宅地建物取引士の資格を持っている持っていないというのはステータス的にも、お客さまの印象的にも大きく変わってくると思います。

そういえば、今年が名称変わってからの初めての試験ですよね??

難しくなっていたのでしょうか?

合格率も含め、どう変わったのかとても気になります。

試験の中身も、合格率も依然と変わらないのなら何のために名称変更したのか分かりませんもんね。


私がこの資格を取ったのは、もう13年前になります。

その時は、最後の2ヶ月くらいは毎日夜中の2時くらいまで勉強していたのを思い出します(^_^;)

私の友人も何人か受けに入っていますので、何とか合格してほしいですね(^'^)

このブログを見ていただいている不動産業者さんでない方でも、この資格をお持ちの方はいらっしるとは思いますが、不動産を勉強していくなら是非取得してみてください。

不動産購入の際の注意しなければならないことや、不動産に関する法律のことがいっぱい学習できますので、きっとお役にたちますよ(^'^)

私が合格した時は、学校とかには通わず独学で勉強しました。

参考書は2~3冊。参考書は一通り目を通していく感じでした。

あとは、ひたすら問題集ですね。

過去問題をひたすら、何回も。同じ問題を100点取れるまで繰り返しました。

当然3回目、4回目の同じ問題になれば100点取れるようになりますから。

というより、この問題は3番だと。内容じゃなくて順番で覚えちゃったりもしましたが(笑)

問題をたくさん解いていると、問題の傾向やひっかけ問題のひっかけかたの傾向が見えてくるんですよね。

これは、宅地建物取引士の試験だけではなく、どの試験問題も同じだと思いますが。

最近忙しすぎてというより、やることが多すぎて資格の勉強をする時間がつくれません・・・

本来の今年の予定は、ファイナンシャルプランナーの2級試験まで合格しているはずだったのですがね(^_^;)

今年受けに行った試験と言えば、損害保険の募集人資格、少額短期保険の募集資格、あと、来月受ける生命保険の募集人資格くらいですね。

これは誰でも受かっちゃいますんで資格とは言えませんが(^_^;)

早く仕事を落ち着けて、ゆっくりと勉強する時間を作りたいです。

といっても、このブログの更新をやめれば毎日1時間くらいは勉強の時間を作れてしますのですが(笑)

人生一生勉強です。

大人になってこんなに勉強しなければいけないと思っていませんでしたが(^_^;)

今日合格できそうな方、おめでとうございます。そしてお疲れ様でした。

今日の出来が悪かった方、お疲れ様でした。そして、来年に向けて頑張りましょう。

受験された方々の幸運をお祈り申し上げます(^'^)




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ヤクルト日本シリーズ進出決定おめでとうございます

ヤクルト1


ヤクルトが巨人を倒し日本シリーズ進出を決めましたね。

私は阪神ファンなのですが、今年はヤクルトとソフトバンクの戦いであってほしかったので、よかったと思っています。

今年のセ・リーグは最後まで混戦でした。

最終最後の阪神、巨人との直接対決を勝ち抜いての優勝でしたからクライマックスシリーズいるの??

というようなシーズンでした。

これで、阪神とか巨人がクライマックスシリーズを勝ち抜けてしまうと、何のためのシーズンの最後の争いだったの??

ってことになっていませんかね?(^_^;)

阪神はシーズン3位で終わりましたが、最終戦で広島がまさかの前田健太での敗北で、棚ボタのシリーズ進出でしたし、その前に和田監督の退陣も決まっていたし、もうグズグズでした。

巨人に至っては、野球賭博の疑惑??が出た時点で、もう日本シリーズ辞退してもおかしくなかった話で・・・

結局みんなが納得する結果に終わったのではないでしょうか?

パ・リーグは今年はぶっちぎりで優勝を決めたので、そのままの実力通りの結果で危なげなく進出しましたし。

勢いのあるヤクルトスワローズと間違いなく今年一番強いソフトバンクホークスの日本シリーズ。

野球ファンとしては楽しみな一選になりました(^'^)

阪神は金本監督に決まったみたいですし、来年に向けて動き出したみたいですし楽しみです。

私はまだ今年やり残したことがいっぱいあるので、年末まで戦い続けます(^'^)

それでは、おやすみなさい(^'^)


狭小土地の戸建と連棟住宅どっちが価値がある?

戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか?

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

1)南向きがいいな

2)間口は広い方がいいな

3)前面道路は6mくらいがベストかな

4)閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

5)土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか?

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が100万/坪だとしたら、120万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか?

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産=投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう?

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、500万円で購入して賃料5万円~6万円。利回りでいうと、12%~15%という感じだと思います。

賃料6万円取れる場所で500万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても15坪。だいたい10坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば20坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で10坪の土地って、新築建てなおせませんよね?

10坪×建ぺい率60%×3階建=18坪(約59.5平米)
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が4mなら容積率は160%になります。そうなると16坪(52.8平米)

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員(m)×0.4×100

前面道路6mの土地で、建ぺい率80%の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路4mならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか??(^_^;)

もう一つ、10坪の土地に建築されている建物って、たいがい2間間口ですよね。

ひどいところは1間半間口ってところも。。。

※間口:1間間口は畳の横1畳分です。

昔の建物って隣との間隔が10cmもない・・・

って家も結構あります。

今は最低30cm空けないと建てれないでしょ。
※民法なら50cm

なので、10坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の30坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部(市街化区域は最低限の要件)の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と50cm以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか?

100万、150万かけてリフォームするなら5年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低10年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に10年で倒壊するなら、10年持てばいいんじゃないでしょうか?

利回り20%になる金額で買っちゃえば、半分の5年で元が取れるわけですから、10年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Aさんが見て0円と思う不動産でも、Bさんが見れば100万円。

逆にAさんが見て500万円と思う物件でも、Bさんが見れば300万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか?


なので、どっちが得??

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからOK!!

前面道路公道だからOK!!

連棟だからダメ!!

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ!!

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で1,000万も2,000万も出すなら反対しますよ。

でも、200万、300万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月5万、6万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

11月8日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。

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お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




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