ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

タワーマンションで節税??ではなくなった・・・

マンション

タワーマンションといえば、相続税対策のヒーローでした。
時価1億円のマンションを購入した時点で固定資産税評価額は建物で時価の約6割。土地も路線価で評価するので大幅に評価減。
しかも高層階の場合は特に効果大でした。
それは、何故かというと、建物の評価額は構造、面積で評価するため、1階、2階でも35階、40階でも同じため。
高層マンションで2階と40階が同じ価格の訳がないですからね。
極端な話、1億円の不動産が、評価額で3,000万円ってことも。
しかも、都心のタワーマンションって値下がりしなかったため、相続税対策が終わるまで賃貸で貸して、さらに評価減。相続税対策が終わった後売却して元の1億円に。
なんてことも可能でした。

最近話題になっているのが、
この不動産の評価の仕方の問題で
国税局の「相続税のあらまし」でも
建物は固定資産税評価額(都税事務所や市(区)役所又は町村役場で確認してください。)により評価します。


と書いてありました。
が、最近は

土地評価についての相続税法案(政府原案)の考え方(相続財産評価の原則)

土地を含む財産の評価の原則として、法案第4粂では「相続開始ノ時ノ価額」によることとされている。又、そこで用いられている「価額」について、政府は、議会での説明の中で「売買直段(売買価格)」であると説明している。一方、修正委員は「時価」の語を用いている。これらの「価額」「売買直段(売買価格)」「時価」は、議論の中ではいずれも同一のものと考えられており、これらが相違するのでないかという言義論はみられない。すなわち、相続税の財産評価の原則は、制度導入の時点で、既に、「時価=売買価格による」と観念されていたといえる。

という解釈が問題になってきています。

今までの固定資産税の評価額で評価するのではなく、時価で評価すると。

そうなると、今までみたいな相続税対策としての効果が得れず相続税対策としてのタワーマンション購入というのは難しくなってくるかもしれません。

もっとも、相続税対策は昨今、アパート建築、タワーマンションなどで散々されていましたからもう相続税対策をこのタイミングでする人も少ないんでしょうけど。

新しい相続税対策としてどういった不動産業界の展開をしていくのでしょう。

業界の流れに注目しながらいろいろ紹介していきますね。

競売物件を活用した不動産投資



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競売物件を活用した不動産投資

競売が初めての方向けセミナー開催します

「競売不動産に興味はあるけど、やったことないし」

「競売ってややこしいから敬遠していたけど、どんなものなの?」

「友達もやっているんだけど、そもそも競売って何なの?」

こんな競売不動産に関する疑問にお答えします。

まず第1回は初級編として、


「競売物件を活用した不動産投資」<初級編>

と題した不動産セミナーを開催します。

競売物件の魅力と注意点、入札の仕方までわかりやすくご説明いたします。

不動産投資で大家さんになりたい方。格安にマイホームを手に入れたい方。お気軽に基礎から学んでみませんか?

小人数制のセミナーを予定していますので、質疑応答のお時間もタップリつくりたいと思っています。ご参加お待ちしております。

<セミナー概要>

日時:平成27年8月1日(土)16:00~17:30

場所:大阪駅前第一ビル5階4-1号室

アクセス:

  • 大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄谷町線「東梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」より徒歩約1分

  • JR東西線「北新地駅」より徒歩約1分

  • JR各線「大阪駅」より徒歩約4分

  • 阪神各線「梅田駅」より徒歩約3分

  • 阪急各線「梅田駅」より徒歩約8分

参加費用:無料

講師:株式会社ライフコンサルティング

   代表取締役 大西 征昭

競売不動産取扱主任者・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー

<セミナー内容>

1.競売不動産とは?

2.競売不動産のメリットとデメリット

3.競売不動産取得までの流れ

4.裁判所資料3点セットの見方

5.落札物件の事例

6.入札金額の考え方

7.質疑応答

セミナー参加には事前予約が必要です。

登録フォームから必要事項を入力して、メールもしくはFAXでお申し込みください。確認後、「セミナーお申込み受付完了通知」を送らせていただきます。

※セミナー内容は一部変更する場合がございます。

※セミナー終了後、会場周辺飲食店にて懇親会(セミナー終了時間~約1時間半程度)を予定しております。懇親会での個別質問もOKです。ご希望の方は、申し込みの際に懇親会参加の有無をお知らせ下さい。(会費3000円は当日徴収)

※不動産関連事業者及びその従業者の方はご参加いただけません、ご了承下さい。業者様参加希望の場合は必ず事前連絡ください。参加していただく日時をご指定いたします。

セミナーお申し込みはこちらよりお願いいたします。
https://www.secure-cloud.jp/sf/1437302612bpvoRcto

住宅ローンで不動産投資

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私が住んでいるマンションは分譲マンションです。
320戸ほどの世帯数のある、いわゆるタワーマンションです。

チラシ類のポスティングは厳禁です。
ですので、ほとんど不動産のチラシが入りません。ピザの広告も入りません(笑)

しかたないので、法務局から登記簿謄本を取得し、ダイレクトメールで居住者に不動産のチラシを送らせていただいています。

そこで、驚きの事実が。。

住宅支援機構いわゆるフラット35。
住宅ローンです。

ご自分が住むために低金利で、超長期で住宅ローンを組んでくれるという商品です。

住宅ローンです。

政府系の金融商品です。

その住宅ローンを組んでいる部屋で賃貸に出せれている部屋がいくつあることか・・・

びっくりします。

タワーマンションはもともと節税対策に使われていますし、賃貸に出るのは至極当然なのです。

駅前の好立地に建っているマンションがほとんどですし、しかもタワーマンションとなると賃料も取れますし。

1LDK45平米ほどで賃料12万円。
購入価格が2500万円ほどで、毎月のローンが8万円ほど。(諸経費込みでローンを組んでも)

差し引きで4万円。管理費、修繕積立金を差し引いて2.5万円。
年間30万円。
固定資産税が年間8万円ほどかな。(最初の5年間。長期優良住宅だったら7年間)
差し引いて22万円。

10年で220万円。

入退去でリフォーム、業者への仲介手数料、空室の期間のロス。

以上を考えて儲かりますか??

私にはこのスキームが理解できません。

なんでこんな話に乗っかちゃうのでしょう?

購入前に借金でも抱えていて、おまとめしますよー的なノリでしょうか?

それか、マンションオーナーという響きに負けてしまったのでしょうか?

あっ。

なるほど。

分かりました。

住宅ローン控除ですね。

毎年10年間、ローン残高の1%分が返ってきます。
それを組み込んで考えると、27万円×10年間で270万円がプラス。

10年間で500万円。
入退去のロスと改装費用を考えてもプラス。

うーん。

よく考えていますね。

サラリーマンで、家を購入する予定のない人にはありなのかな?

でも、住宅ローンってご自分の住宅を購入するためのローンですよ。

金融機関にばれると一括返済の請求もありますよ。

気を付けてくださいよ。


でも。

新築で購入して、

例えば2500万円で購入して。

諸経費含めて2,700万円で購入して、

10年後いくらで売れるのでしょう?

2,200万円いや、仲介手数料を含めると、2,300万円で売れて初めてチャラ??

このチャラっていうのは、10年間で得た500万円入れてですよ。

2,800万円で売れてくれればこの10年で得た500万円が儲けなんですがね。

この辺りはどう営業マンは説明したのでしょうね。

「人気のあるマンションだから10年後でも値下がりしませんよー」
みたいなバブル期の営業マンのようなトークを使ったのでしょうか(笑)

みなさん、おいしい話には気を付けてくださいね。

とくに、税金の還付で儲かるみたいな、オレオレ詐欺のような手口には(笑)
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