ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

競売不動産で住宅ローンが使えますか?

以前は組めなかったのです。

というのも、名義変更のための登記手続きの申請と抵当権設定が同時にできなかったため融資してくれる金融機関がなかったのです。

今では、抵当権設定が所有権移転と同時にできるよう法改正がなされています。

その結果、住宅ローンだけでなく、不動産担保融資。再販目的の事業用融資などもできるようになったのですね。

これで一気に入札のハードルが下がりました。

再販目的の不動産業者も全額自己資金を用意する必要がなく、買受保証金額のみ現金で用意できれば何件でも同時に入札することができるようになったのですね。

多くの不動産業者が再販目的で入札しています。

不動産会社の再販売にかかる諸経費はリフォーム代を除き約1割です。これは仲介手数料が発生しないからですね。

したがって1割の利益でよければ、相場の2割安で入札できるわけです。

一般の方が相場の2割安以下で入札しても落札できない理由はここにあります。

もっといえば、一般の方が再販目的で入札した場合、仲介手数料が3%必要です。

落札時にも入札サポートを利用すればもう3%必要です。

その分利益を削らないかぎり、不動産業者に入札で勝てないのです。

しかも、一般の方が再販売で利益出た場合、短期譲渡所得が課せられます。

利益の約40%です。

儲かっても5%。その中から40%が税金。ということは利益は約2%です。

2000万円の物件なら40万です。

リスクを冒す必要ないと思いませんか?

再販目的のお客さまには不動産免許の取得を勧めています。

不特定多数の相手に、反復、継続して不動産売買を行う場合は、宅建免許がなくても宅建業法が適応される場合があります。

そうなると、瑕疵担保責任を負いませんといった売買契約の特約は無効になります。

しかも、儲かっても短期譲渡で税金を持って行かれます。

それならば、宅建免許を取得して短期譲渡という扱いではなく、事業所得としての申告の方がメリットが享受できます。

あくまでも、転売目的で不動産を取得したいという人への話ですよ。

不動産業者になることを勧めているわけではないですから誤解のないように(笑)

競売はあくまでインカムゲイン(家賃収入)を目的とする方のために。

マイホームを安く購入したいと思っている方のためにあるのです。

話が大きくそれてしまいましたが(笑)

住宅ローンは利用できます。

全ての金融機関が取り扱っているわけではありませんが。

これは、金融機関に勤めている社員さんが競売の知識があまりにもなさすぎるからなのです。


「競売って○○な職業の方が居座ってたりするでしょ?」
とか
「立ち退いてくれない場合は困るんですよねー。」

といったことを平気で今でも言っています(-_-;)

民事執行法が改正になってもう10年以上経ちますが・・・

もちろんそんな銀行ばっかりではございません。

きちんと仕組みを理解し取り扱ってくれる金融機関もございますのでご安心ください(^・^)

たとえば、




この楽天銀行なんかも取り扱っています。

手続きは自分でもできますし、弊社にご依頼いただければもちろんご紹介いたします(^^)

お問い合わせはホームページからか

お電話 06-6636-7422まで

金利は一般の物件で組むのと同じですよ。

審査基準も変わりません。ただ、スケジュールがタイトなので事前にご相談いただくことをおススメいたします。


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競売の事件番号(ケ)と(ヌ)

3set

競売不動産の情報をチェックしていると事件番号ってとこに目が行きませんか?

行きません??

あ。なるほど。

一般の方はそんなの気にしていませんもんね(^_^;)

でも、以外とこれは重要なんです。

まず平成27年(ケ)266号


例えばですよ。
事件番号にはまず年度が書いてあります。
これは、いつ競売開始申請の手続きを行ったかです。

今ならほとんどが平成27年になっているでしょうね

次に(ケ)と書いてあります。

(ケ)は不動産担保に基づく競売申請です。つまり抵当権、根抵当権の実行ですね。

競売不動産のうちほとんどがこれに該当します。約90%~95%くらいはそうでしょうか。

もうひとつ(ヌ)というものがあります。

これは、不動産担保以外の競売開始手続きなのです。

裁判などで勝訴し、債務名義が確定したものに関しては、不動産を処分してお金を回収できるという方法です。

例えば、事件を起こして損害賠償が確定した被疑者?犯人?に対して賠償金を払わせるために所有していた不動産を売却(競売にかける)というようなケースですね。

昔、和歌山のカレー事件の犯人の自宅も競売に掛けられていましたね。

あとは、個人が抵当権はつけていないが不動産所有者にお金を貸していて、それの回収のために競売とかっていうケースでしょうか。

いずれにせよ、少し特異性のある物件が多いのが(ヌ)の物件の特徴です。

一般の方は敬遠された方がいいかと(^_^;)



あと、もう一つ重要なファクターが。

同じ回の競売物件情報を見ているとたいがい同じような番号の羅列になっています。

それは、申請の順番で基本は進んでいくからなのです。

でも、たまーに、順番が大きく遡って出てくる物件がございます。

これにも注意が必要です。

順番通り進まなかった何らかの理由が隠されている場合があるんですよね。

それが3点セットにきちんと書かれていればいいのですが、そうでなければ調査が必要です。

最初の頃の入札は、比較的事件番号が新しい物件(順番通りに進んできている物件)をおススメします。

最初からくじけたら不動産投資がイヤになってしまうでしょ(^^)

オーソドックスに得しましょ(^o^)






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外国人旅行客とこれからの不動産

外国人観光客グラフ

これが日本に訪れた外国人旅行客数の推移です。

2011年は東北大震災の影響、2009年はリーマンショックの影響ですね。

大きな経済的大ダメージな年以外は順調に観光客数が伸びているのが分かります。

昨年度は過去最高の1341万人の外国人旅行客が日本を訪れました。

今年2015年も8月末の時点で1287万人とこれまた過去最高を更新するのは確実になっています。

この勢いだと2000万人は突破しそうですね。

この数字は2011年に比べて約3倍。2013年(2年前)に比べても約2倍という高い数字になっています。

円安の影響はもちろん大きいですし、日本政府も円安を歓迎していますので、まだまだ観光大国として成長しそうですね。

でも各国の観光地と比べると、土産物屋さんや観光客相手の飲食店(英語対応、中国語対応)などの店もまだまだ少ないように思います。

日本人相手で十分に採算が取れていますし、そこに頼らなくてもいいってことなんでしょうね。

でも、どうなんでしょう?

日本の人口は増加傾向にはありませんし、先日もブログで紹介したように高齢化超高齢化が進んでいます。

高齢者は基本無駄使いもしませんし、日常的に外食をしません。
というか、これはあくまでイメージですが(^_^;)

意味のあるお金の使い方はしますが、浪費はしないですよね。

でも、観光客って浪費するんですよね

自分が旅行に行った時のことを考えてください。
いつもより浪費しませんか?

いつもなら買わない買い物をしていませんか?

観光客相手に商売している方が儲かるような気がするんですよね。ビジネスとしては。

不動産投資ってビジネスだと思うんです。

なので、外国人旅行客を自分の所有する不動産に受け入れることも視野に入れるほうがいいと思うんですよね。

あとは、どういう受け入れ方をするか。

そこだけの問題ですよね。

今は、外国人旅行客が増えたといっても、圧倒的にアジア人が多いんですよね。

中国、台湾、韓国などアジア各国から来ている外国人旅行客が8割強なんで。。。

でも東京オリンピックを契機にヨーロッパ各国からも多くの外国人が訪れるようにはなると思うんですよね。

そうなると皆さんの考え方も大きく変わってくるのでしょうか?

台湾、韓国、中国人とかは遠目に見ていたら日本人と区別つかないですもんね。。。


Airbnbの話もそうですが、数多くのホテル建設が大阪でも行われており、これからどんどん増加する観光客を受け入れる部屋数が確保できていないというのが現状でしょうか?

でも、日本には約14.5%の空家があるんです。

7軒に1軒が空家なんです。

これは逆にもっと増加するといわれています。


もうこれを利用するしかないですよね。

政府も宿泊部屋数を確保するのと空き家問題を解決できるのと一石二鳥なんですもんね。

って思っているのは私だけなんでしょうか?(^_^;)


民泊として利用するというのはもっとも分かりやすい利用方法ですが、

観光ビジネスをしようとしている人に部屋を提供するというのも活用方法の一つですよね。

東京オリンピックが2020年ですから、あと5年。あと3年もしたらもっともっと盛り上がるでしょうし、オリンピックビジネスも佳境に入ってくるでしょう。

そのころまでにはいろいろ活用方法を考えましょうね(^^)

でもほんとうに盛り上がってきた状態では不動産を購入することなどできなくなっているでしょうから、チャンスは今かも知れません。

今ならまだ安く購入できる不動産もたくさん眠っています。

まだまだ大丈夫ですよ。任せてくださいよ(^^)

というわけで、お問い合わせお待ちしております(^o^)







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