ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

大阪市の生活保護の現状

今日テレビで生活保護のことについて流れていたので、気になって調べてみました。
今の大阪市で生活保護を受給している人数は147,474人、117,464世帯いるそうです。(平成27年8月現在)


この表の保護率というのは千分率になっているので、全人口の5.47%が生活保護受給者ということになります。
これは全国平均の3倍以上で、大阪市の生活保護率の高さが伺えます。

さらに区ごとに見てみると、以下の通りです。
西成区の生活保護率が際立っています。
全国平均の14倍です!!

マンションオーナーさんもだいぶ恩恵受けていますね。

でも先日の生活保護の家賃の引き下げの影響は今後出てきそうです。

今後の空室対策、生活保護に頼らない空室対策が西成区のオーナーさまには求められてきますね。

学生の一人暮らしの数も減り、社会人の独立して一人暮らしする数も年々減っています。
その中でどういうアイデアで満室稼働させていくか。オーナーさま、管理会社の腕の見せどころですね。

管理会社でも、いろいろなアイデアを出したり、独自のリノベーション施工をやられている会社はどんどん管理物件を増やしています。

不動産業界の再編というか、淘汰が始まっているような気がします。

これからも不動産業界で生き抜くためには情報収集と提案力が必要な時代になってきています。

さぁ、立ち止まらずに勉強しましょう!

この間も友人と食事しながら話していたのですが、常に新しいことを考えていても現状維持の時代に不動産業界は突入しています。

さらに飛躍させるためには、その時代の流れのさらに先を行かなければいけません。

言うのは簡単なのですが実践するのは難しいんですけどね・・・

でも、このブログを見ていただいている方々のためにもまだまだ勉強していきますね。
これからもよろしくお願いします!



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簡易宿泊所の申請って?

簡易宿泊所申請流れ

Airbnbで注目されている民泊

旅館業法との兼ね合いが議論されますが、そもそも旅館業法の申請ってできるの?

というところから掘下げてみたいと思います。

民泊で申請しなければいけないといわれていたのが、簡易宿泊所の営業申請になります。

大阪市の場合で説明したいと思います。

上の表のように、事前相談から始まり、計画書の提出、調査を経て許可ということになりますが、そもそも許可を得るためには何が必要かということです。

まず、旅館業法には

1)ホテル営業

2)旅館営業

3)簡易宿所営業

4)下宿営業

のこの4つがあります。

民泊はこの中の簡易宿所営業に該当するといわれていますが、まずこの基準として

1)客室の合計延べ床面積は33平米以上

2)定員1名以上の客室を設ける場合は、総客室の延べ床面積の1/2未満。

3)定員4名以上の客室の合計床面積が総客室の延べ床面積の1/2以上が必要。

4)1客室の構造部分の床面積は4.9平米以上
※クローゼット、押し入れは除外。壁芯ではなく内のりで計算

5)施設の入り口、廊下、ロビーは専用のもの

6)適当な換気、採光、照明、防湿、排水の設備を要するもの

7)窓が設けられている
※窓面積は寝室床面積の1/10以上

8)宿泊者の需要を満たす洗面設備を有すること
※洗面設備の給水栓は5人当たり1個以上。30人を超えると10人当たり1個以上

9)適当な数のトイレを有すること
※男女を区分した共同便所を設け、宿泊定員に応じた便器を設置すること
※収容定員6~10名は便器3個、定員11~15名は便器4個、16~20名は便器5個

10)宿泊者の需要を満たす規模の入浴施設を有すること。
※近接した公衆浴場がある場合は不要
※おおむね10人に1個の割合でシャワー設備が必要

11)学校、保育所、公園等の敷地の周囲110mがない

12)宿泊者等との面接に適し、出入りが確認できる場所に設置

あとは、外観が奇抜でない、性的好奇心をそそる広告物が備え付けられていないなどと細かい規定はほかにもありますが、民泊というより小さな旅館の営業の規約になっています。

しかも、現代のニーズにそっているものではなく、民泊というより民宿の既定ですよね・・・

これに当てはめても無理ということで今回の民泊条例につながっているということですね。

もともとAirbnbというのは、自宅の空き部屋を提供しますというものです。

3LDKで1部屋使っていないから旅行客に提供しよう。

リビングで寝泊まりできるからいかがですか?

というものです。

それが、いろいろ波及して空家を貸しましょう。

自宅を旅行中だけ貸しましょう。

海岸に停泊している船に泊まりませんか?

など、いろいろな部屋に泊まれるというのが魅力ではないのでしょうか?

規制を強化して部屋の提供をやめさそうというのではなく、Airbnb運営者からきっちり課税することによって税制確保しましょうという流れにならないものですかね?

Airbnbを運営している方々は税金をごまかそうとしている低レベルな人たちは少ないように思います。

逆にきちんと納税している人たちが運営しているケースが多いような気がします。

そこで不動産所得として課税されても文句を言うホストは少ないような気がするんですがね・・・

実際に宿泊しているゲストのかたも安く泊まれて喜んでいるケースも多いと思います。

みんなが喜んでいることを規制する必要がどこにあるのでしょう?

もちろん、誰が泊まっているのか?

きちんと入国許可を受けている人が宿泊しているのかなど、確認が必要なことは多数あると思います。

そこは、きちんと取り締まるべきでしょうし、ルールを定めるべきだとは思います。

旅館業界もまず文句を言う前に、全ての旅行客を受け入れれる対策を練るべきでしょうし、民泊に流れないように料金を下げるなどの努力をすべきですよね。

今のホテルの宿泊料金は驚くような宿泊料です。

1年前、2年前に比べてどれだけUPしているのでしょう?

旅行客のニーズに合っていないから他の方法を模索するのですよね


宿泊費が高いから、今までネットカフェやカプセルホテルに泊まっていた人たちが快適な民泊に流れています。

家族で一緒に泊まれるから一軒家の民泊をチョイスする旅行客もいます。

民泊がダメと言うならば、そういったニーズに応えるような部屋をホテルが安価で提供すればいいんですよね。

私が若いときにスキー旅行に行ったときに、夫婦でやっているペンションによく泊まりました。

このペンションが簡易宿所なんですよね。

今はやっているマンションの部屋の一室。

戸建、テラスハウス。いろんな部屋があるのが民泊です。

もちろん、近隣の住民に迷惑がかかる部屋の提供の仕方は間違っていると思います。

ゲスト(宿泊者)のマナーだけでなく、ホスト(部屋の提供者)のマナーも求められるとは思います。

そういった規制や取り締まりはすべきだと思います。

誰でも彼でもできるのではなく、民泊営業をするための資格とかがあれば分かりやすいんですがね・・・

もちろん資格者には、納税義務だけでなく、宿泊者名簿の提出を求めるとかね。

不動産、空き家の対策にもってこいのこの民泊ブーム

その火を消さないように、悪質なホストだけを取り締まってくれれば悪い評判もなくなるとは思うんですが。

運営する側も、借りる側も、みんながハッピーになれれば一番です。

そのためにはいろいろ勉強しないとダメですね。

またいろいろ情報収取します!







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不動産は共有名義?単独名義?

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不動産、マイホームを購入する際に、夫婦で共有名義にした方がいいのか?
それとも単独名義にした方がいいのか?

こういうことを聞かれることがあります。

実際にはどうなんでしょう?

ご夫婦で共有する場合のメリットから考えてみましょう。

1)夫婦で収入合算をする場合ならより多くの借り入れができる

これが最大のメリットではないでしょうか?

ご主人の年収が例えば300万円の場合35年返済で1600万円~2000万円前後の借り入れが可能です。

そこに奥様の年収が200万円プラスできれば2,200万円~。最大で3,000万円近くの借り入れも可能になります。

中古戸建や中古マンションしか購入できる予算がなかったものが新築戸建や新築マンションの購入も視野に入れれるようになるのです。

2)親子で共有名義にする場合なら、お父さんが亡くなった時の相続財産を軽減できる。

3)奥さまもご自分の名義が入るので、夫婦で共有している安心感、満足感が得られる。

4)夫婦共稼ぎで、ペアローンの場合は夫婦それぞれに住宅ローン控除が受けれる。

ご主人の年収が低い場合だと、住宅ローン控除の恩恵が満額受けれない場合もあります。(これは最大控除額より、住民税、市民税の納付額が低い場合におこります)


ざっと、こんなところでしょうか?

では、デメリットを考えてみましょう。

1)離婚した場合、不動産の処分に困る

最近このケースの相談が多くなっています。

売却して、住宅ローンが完済できる場合はいいのですが、売却額が残債に足りない場合、処分に困ります。
最悪の場合、売却せずに住宅ローンをどちらかが支払うというケースもありますが、その場合もう片方の債務を外すことができません。

離婚はしたけど、ローンの名義(債務)は残り続けるというケースも。

破綻した時に巻き込まれてしまいます(-_-;)

でも、これは相談されたときにこのリスクは答えにくいのですよね。

「離婚したらどうするつもりですか?」なんて聞けないですよね(^_^;)

聞いたところで、「離婚はしないですから大丈夫です」と答えますし(-_-;)


次のリスクとしては、ご主人が亡くなった時に団信(団体信用生命保険)に加入していれば、借入額はチャラになります。

つまり、不動産だけが手元に残るんですが、これも共有名義でペアローンにしていればご主人の残債のみが消えるだけです。

最大限に恩恵を被らないんですよね。

逆に奥さまが万一先になくなることがあれば、こちらの方が得にはなるのですが。あまりそういった話は聞いたことがないもので(^_^;)

共有名義の最大のデメリットは売却時の処分の問題になります。



奥さまに不動産名義を残してあげようともし思っているなら是非、配偶者特別控除をお使いください。

これは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

この制度を利用すると、贈与税がかからず愛する奥さまに不動産名義をうつしてあげることができます。

2,000万円まででしょ??

という方もいらっしゃるかもしれません。

でも、以前も書きましたが、これがタワーマンションの1室だったならどうなのでしょ??

タワーマンションには節税効果があることを以前も書きましたが、この2,000万円までという評価の仕方は固定資産税評価額で計算するのです。

したがって、実勢価格が6,000万円のマンションの資産をこの制度を使って贈与することも可能になります(^^)

なので、名義はいつでも動かせますよ。

というより、ローンを抱えている不動産はまだ自分のものではありません。

もちろん、売却時に完済できてまだ資産が残る物件なら別ですが、売却して残債が残る物件の名義を共有してもメリットは少ないのです。

ご購入の際にはこういったことも踏まえてお考えいただければいかがでしょうか(^^)


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