ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

狭小土地の戸建と連棟住宅どっちが価値がある?

戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか?

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

1)南向きがいいな

2)間口は広い方がいいな

3)前面道路は6mくらいがベストかな

4)閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

5)土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか?

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が100万/坪だとしたら、120万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか?

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産=投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう?

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、500万円で購入して賃料5万円~6万円。利回りでいうと、12%~15%という感じだと思います。

賃料6万円取れる場所で500万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても15坪。だいたい10坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば20坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で10坪の土地って、新築建てなおせませんよね?

10坪×建ぺい率60%×3階建=18坪(約59.5平米)
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が4mなら容積率は160%になります。そうなると16坪(52.8平米)

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員(m)×0.4×100

前面道路6mの土地で、建ぺい率80%の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路4mならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか??(^_^;)

もう一つ、10坪の土地に建築されている建物って、たいがい2間間口ですよね。

ひどいところは1間半間口ってところも。。。

※間口:1間間口は畳の横1畳分です。

昔の建物って隣との間隔が10cmもない・・・

って家も結構あります。

今は最低30cm空けないと建てれないでしょ。
※民法なら50cm

なので、10坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の30坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部(市街化区域は最低限の要件)の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と50cm以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか?

100万、150万かけてリフォームするなら5年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低10年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に10年で倒壊するなら、10年持てばいいんじゃないでしょうか?

利回り20%になる金額で買っちゃえば、半分の5年で元が取れるわけですから、10年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Aさんが見て0円と思う不動産でも、Bさんが見れば100万円。

逆にAさんが見て500万円と思う物件でも、Bさんが見れば300万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか?


なので、どっちが得??

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからOK!!

前面道路公道だからOK!!

連棟だからダメ!!

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ!!

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で1,000万も2,000万も出すなら反対しますよ。

でも、200万、300万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月5万、6万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

11月8日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。

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お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




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11月8日(日)不動産無料セミナーを開催します

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今回は

「不動産投資の基礎」

「競売物件の入札をしてみよう」

という2つのテーマで不動産セミナーを開催します。

「競売物件の入札をしてみよう」のテーマでは

競売物件の魅力と注意点、入札の仕方までわかりやすくご説明いたします。

「競売不動産に興味はあるけど、やったことないし」

「競売ってややこしいから敬遠していたけど、どんなものなの?」

「友達もやっているんだけど、そもそも競売って何なの?」

こんな、競売不動産に関する疑問にお答えします。

もう1つのテーマ「不動産投資の基礎<入門編>」では

大家さんになりたい方。
いずれ大家さんになりたい方向けに、不動産投資について基礎から教えちゃいます。

不動産投資を始めるのに自己資金っていくらいるの??

不動産投資を始めるにあたって、何から始めればいいの?

自分にはどういう不動産が向いているの?

自己資金、ライフスタイル、お仕事の内容。
それぞれのお客さまによってもちろん変わります。
投資のスタイルも同じでいい訳がありません。

不動産投資30万円から始めることもできます。

300万円じゃなくて、30万円です。

最終的には新築1棟のアパート、マンションのオーナー様になっていただくためのファーストステップです。

初めての方でも、お気軽にご参加ください。参加費は無料です。

セミナー終了後、懇親会も予定していますので、お時間のある方は懇親会の方にも是非ご参加ください。(参加費3,000円)

<セミナー概要>

日時:平成27年11月8日(日)15:00~17:30

場所:大阪府大阪市北区梅田1-3-1

大阪駅前第一ビル5階4-1号室

アクセス:

  • 大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄谷町線「東梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」より徒歩約1分

  • JR東西線「北新地駅」より徒歩約1分

  • JR各線「大阪駅」より徒歩約4分

  • 阪神各線「梅田駅」より徒歩約3分

  • 阪急各線「梅田駅」より徒歩約8分

参加費用:無料

講師:株式会社ライフコンサルティング

   代表取締役 大西 征昭

競売不動産取扱主任者・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー

<セミナー内容>

第1部 15:00~16:15

「競売物件を入札してみよう」

1.競売不動産とは?

2.競売不動産のメリットとデメリット

3.競売不動産取得までの流れ

4.裁判所資料3点セットの見方

5.落札物件の事例

6.入札金額の考え方

第2部 16:30~17:30

「不動産投資の基礎」

1.不動産投資のメリット、デメリット

2.投資用不動産の種類

3.不動産投資の目的

4.融資をするのがいいのか?しないほうがいいのか?

5.不動産投資の考え方

セミナー参加には事前予約が必要です。

ホームページの登録フォームから必要事項を入力して、メールもしくはFAXでお申し込みください。確認後、「セミナーお申込み受付完了通知」を送らせていただきます。

セミナー終了後お一人様約10分の無料相談会を行います。


無料相談会では入札物件についてのご質問も受け付け致します。


入札をお考えの方は是非この機会にご参加ください。


相談時間はお一人様10分以内とさせていただきます。

お時間内で相談完了しない場合は、懇親会か、もしくは後日個別でのご相談にも応じますのでご安心ください。


※今回の無料セミナーは不動産業者様のご参加はご遠慮しております。

不動産業者様:セミナー開催についてのアドバイス、競売物件についてのご相談は個別にお受けいたしますのでお申し出ください。

※セミナー内容は一部変更する場合がございます。


※セミナー終了後、会場周辺飲食店にて懇親会(セミナー終了時間~約1時間半程度)を予定しております。

懇親会での個別質問もOKです。

ご希望の方は、申し込みの際に懇親会参加の有無をお知らせ下さい。(会費3000円は当日徴収)


※不動産関連事業者及びその従業者の方はご参加いただけません、ご了承下さい。

業者様参加希望の場合は必ず事前連絡ください。参加していただく日時をご指定いたします。


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ブログのPV数とお客さまの反応

このブログの先月のPV数が2116でやっと2,000超えてうれしーという話をしていました。

先月の目標は1000pvだったのですが(^'^)

今月明日でちょうど半月ですが、先月の数字にほぼ追いついちゃっています(^o^)

pv1

1日1記事を目標にしているのですが、最近忙しくてきちんとこなせていません。

それでも、1日100pvはコンスタントに超えるようになってきました。

なんでこんなことを気にするのかというと、自分への励みにする為です。

ブログをやってみて感じていること。

Facebookってもともと友達ばっかりなんで、コメントが返ってきます。

Lineのタイムラインもそうなんですが。

ブログって公式のものっていうイメージがあるのか、こっちにコメント書き込まなくてもって思っているのか、コメントがつきません・・・

反応が分からないのでたまにテンションが落ちるときがあるのです(-.-)

そのため、この数字を励みにして頑張っているのです(^'^)

でも最近お客さまと話しているとちょくちょくブログの話が出ます。

「楽しみにしているんです」

とか

「興味深く見させてもらっています」

とか、

「勉強になります」

って言ってくれるともうテンションが上がっちゃいます(^'^)

そういうお声がちらほらと聞こえてくるようになったので、これからも頑張って更新していきたいと思います。

書きたいことはいっぱいあるのですが、ありすぎて今日は何のテーマについて書こうと、そこで悩んでしまいます・・・


だれかテーマを与えてくれませんかね?

それならば書きやすいのですが(^_^;)


最近Airbnb用の賃貸物件探しで忙しくて、ホームページの更新ができていない私ですが、ブログだけは毎日なんとか更新しています。

これからも応援してくださいね。



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