ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ホテルの容積率緩和により不動産価格高騰?



国土交通省がホテルの新築や建て替えの際に容積率を緩和するよう方針を固めたようで、夏にも自治体に通知する方針だそうです。
大阪や京都、東京などでは宿泊施設の不足が深刻化しており、民泊を認める条例も各地で出てきています。
その中で民泊だけでなく、ホテルの建築を推進するための政策として今回の話が出てきています。

訪日外国人旅行者の数値目標として、2020年には4000万人、さらに6000万人の目標数値を達成するための施策として宿泊施設を増やそうという試みですね。

現在でも大阪市の中心部ではホテル建設用地の需要がとても高まっており、分譲マンションデベロッパーとホテル業界が土地取得を争っています。
その影響で2、3年前に比べ土地価格は高騰しています。
それでもなかなか手に入らないような状況は続いていましたが、今回の施策によってホテル業界には有利に働きそうです。

容積率の緩和ということは、例えば容積率が400%の土地で土地面積が200坪あったとしたら、建物延べ床面積は800坪分建設できることになります。
これが600%まで認められるとなれば1200坪まで建築できることになります。
建築費は同じだと仮定すると、今まで容積率400%の300坪の土地と同じ価値を見出せるわけになります。
単純にこの場合1.5倍の坪単価まで出せるということになりますよね。
さらに中心地の土地価格は上昇しそうです。
古い雑居ビルが建っている幹線道路沿いの土地など価値が高まりますね。

容積率が緩和された場合、土地価格だけでなく、売買しなくてもお金に変えることが出来る方法があります。

ビルはそのまま利用し、余った容積率を売却するという方法です。
空中権の移転という方法です。
これは東京駅改築の際にも少し話題になりました。
自分の土地の容積率を隣接する土地に譲渡するという方法です。
登記をすることにより有効になります。
登記された土地は建て替えの際にもその利用された容積率分は使用できなくなります。
単独では高層の建物が建てれない場合でも隣接地の空中権を利用することにより、高層の建物が建てれることが可能になるのです。

都心部でも低層の建物も多く存在します。一階でお店をやっていて二階に住居があってという古くからある商店なども存在します。
そういった建物に対して売却する、賃貸するといった方法だけでなく新たな活用方法の一つとして空中権は存在します。

大阪でいうと、日本橋という場所は昔からの電器屋街でした。
それも大型量販店の相次ぐ出店でお客様の流れはどんどん少なくなり空き店舗も目立つ時期がありました。
今ではオタロードとなって生まれ変わり多くの人で賑わっています。
松屋町という人形店が多く建て並んでいる場所があります。
今でも数は少なくなりましたが、まだいくつかのお店は残っています。
そこも空き店舗が目立ち閑散としていたのですが、元々の立地が良かったので、今は賃貸マンション、分譲マンションなどに生まれ変わっています。

空中権の売買なども行われれば、高層のホテルや大型のホテルなども建築可能になります。
これからはそういった地域もホテルに建て替わっていくのでしょうか。

観光地になっていけばいくほど土地価格は高騰します。
パリやハワイなどでもそうですが、観光地近くの土地価格やマンション価格も自然と上昇します。

大阪や京都、東京はもちろんの事、これからは逆ドーナツ現象ですね。

都心部にどんどん人は集まり、周辺都市は人口減少の影響を受けてくるでしょう。
現に今の賃貸情勢を見ても言えることですが、中心地にマンション建築がどんどん進み競争は激化しています。
それに伴い賃料も下落しました。
中心地と周辺地域の価格差は少なくなり、また自然と中心部に人が集まりだしたのです。
需要と供給のバランスです。

これからは時間がかかるかもしれませんが、中心部の賃料は上昇していくかもしれないですね。
ホテルが増えればそれに伴い従業員の住居も必要になります。

観光客相手のビジネスも活性化するでしょう。
そこにも住居の必要性が生じます。
そう考えるとこういった施策を次々と考え出す今の政府には感心します。

100年続いたシャープが台湾企業に買収され、日本の地場産業が衰退していく中で黙って指をくわえていてはどうしようもないですからね。

そのうちカジノ法案なども再燃するかもしれませんね。

もっともっと大阪を元気に。
日本を元気にして欲しいですね。



アンパンマンの歌の歌詞って知ってますか?

うちには1歳7ヶ月になる娘がいます。

家の中を所狭しと走りまくっています。
そして、最近段々と言葉を覚えてきました。
パパという言葉も覚えてくれているのですが、突然街中でパンパンと叫ぶことがあります。
『ん?パパ?』
と聞き直すと
『パンパン』と答えます。
指を指した先にはアンパンマンが。

アンパンマンが大好きなのです。

家でもよくアンパンマンのテレビを見さされるのですが、歌の歌詞って気にして聞いたことありますか?

アンパンマンマーチです。

その中に
『何のために生まれて、何のために生きるのか?
答えられなんてそんなのは嫌だ。』
2番の歌詞も
『何が君の幸せ?何をして喜ぶ?
分からないままで終わる。そんなのは嫌だ。』
深くないですか?

昔読んだ本に輪廻転生の話が書いてあり、
『人間って生きてきたからには必ず意味がある。その役目を終えたとき人間は死ぬことが出来るんだ。』
と書いてありました。
うちの父はもう他界してしまっていますが、父が亡くなったときはどうしようもないバカ息子(私のことですが)がようやく一人前になって飯を食えるようになり、自分の役目はもう終わったのだというタイミングでした。
あくまで自分主観ですが。
それまでは心配ばかりかけて、自分が孫のためにも頑張って働かないとと思わせるような生き方をしていましたから・・

でも父からは多くのことを学びました。
人付き合いの大切さなどはその一番のものでした。
父には友人が多く、息子が言うのも何ですが、誰にも慕われていましたし、カラダを壊したときには多くの方が手助けしてくれました。
その当時自分には友人と呼べる人間は少なく、自分一人で生きていくんだということを強く思っている時期でして、自分に無いものを持っている父のことを尊敬しましたし、そういう父のような生き方をしていきたいと思うようになりました。

今は自分にも周りにたくさんの方がいて、多くの方に支えられて生きていくことができています。
生活が徐々に安定してくると、今度は人のために何が出来るのかということを少しづつ考えるようになってきました。

何のために生まれてきたのか?
これは難しいですよね。
多分死ぬまでこのテーマは追い続けるのでしょう。
では、何のために生きるのか?
生活のためではないということは分かっていますが、まだこれについても模索中です。
アンパンマンマーチの歌詞の中にはありませんが、
何のために働くの?
これについてはようやく答えが見つかりそうです。
生活するため、家族を養うためではありません。
もちろんそのために収入を得る必要はあるのですが、お金のために仕事をしてしまうと、仕事に対しての愚痴や不平不満が生まれてしまいますし、したくない仕事を引き受けなくてはいけなくなります。
したくない仕事って、しんどい仕事とか面倒くさい仕事という意味ではありません。
お客様のためにならない仕事。
例えば相場より高いのを分かっていても、お客様が興味を示しているから勧めるとか、リスクが高い物件を手数料稼ぎのために紹介するとかそういう意味です。
お金のために働いていると、目先の手数料に転んでしまうことがよくあります。
でも、前にもこのブログで書いたように不動産の仲介手数料って結構大きなものなのです。
年間数件売買するだけでも生活している人もいますし、一回こっきりの付き合いでもいいやと思っていればそういう仕事をしてしまいがちです。
そういう仕事はしたくないなという意味です。

仕事って自分がやったことに対しての報酬だと思っていますが、誰でもできることしか出来なかった場合その報酬は減額されるべきであり、極端な話お客様が手数料の額を決めてもいいものではないのかと思ったりもします。

先日売買の仲介をさせていただきましたが、売出していた金額よりも値交渉が入りました。
なのでオーナー様に価格を下げてもらった代わりに、自分がいただく仲介手数料も下げさせてもらいました。
オーナー様は感謝してくださいましたが、それでもこちら側として申し訳ないという気持ちにもなりました。

結局、オーナー様にも予定通りの時期に売却ができ喜んで頂けましたし、購入者にももちろん喜んで頂けました。そして私も手数料をいただき感謝しています。
三方よしになれたので良かったとは思うのですが、100%のパフォーマンスが出来たかと言うと、もう少しあれこれ模索出来たのではと考えてしまいます。

もちろん自分の中で納得がいかない金額なら買主さんからの交渉が来ても売主さんには止めときましょうと進言します。
今回も微妙な金額だったので打診はしましたし、ご納得もいただいたとは思っています。
でも、もっと精進しないとダメですね。

オーナー様に対して100%のパフォーマンスが出来るようになるまで頑張らないと。

仕事に対してはいつまでもその姿勢で続けていきたいと思います。

話は戻りますが、『何が君の幸せ?何をして喜ぶ』についてです。
今私の幸せは子どもの成長と子どもと一緒に過ごせている時間です。
その時間が共有できていることに対して喜びます。
子どもの笑顔って何事も変えることが出来ないほど幸せな気分にさせてくれます。
お客様の笑顔も同様です。
お客様の笑顔は仕事の活力になり、原動力になります。
仕事をして、報酬をもらい、尚且つお客様にありがとうと言われる今の仕事に満足していますし、そういった仕事に就けている今の環境に感謝しています。

最近よくお客様とか業者さんとお話ししていると『大西さん幸せそうだね』とか『大西さん楽しそうだね』とよく言われます。
私はいつも『はい。幸せです。』とか『はい。楽しいです。』と答えています。
毎日が充実していますし、一日一日がとても早く感じます。
もっともっと仕事もしたいし、もっともっと家族と過ごす時間が欲しいです。

よく『ストレスがないの?』と聞かれますが、好きな仕事をして好きな人たちに囲まれてストレスなんかありません。
あるとしたら、最近旅行に行けていないくらいでしょうか。

そろそろ輝く太陽の下で、ビーチに寝っ転がりながらビールが飲みたいです(笑)

再来月辺りには旅行に行けるよう、それまで頑張って仕事をしたいと思います。

今日はアンパンマンみたいなパパになりたいなと思いながらブログを書いてみました^ ^

政府の外国人の観光客目標を倍の4,000万人に



政府の外国人観光客の人数目標を2020年度2000万人から倍増の年間4000万人を目指す方針を決定しました。

さらに、2030年には6000万人を目指すとしています。
そうなれば、まさに観光大国です。

このために文化財などの外国語による解説の充実と、ロシアや中国、インドなどを対象にしてビザも緩和していく方向のようです。

観光客が増えると観光地のお土産やさんを始め飲食店も潤い、ガイドなどの仕事など新たな雇用が生まれます。

さらに外国人の消費額に対しての目標も8兆円にすると決定しました。

日本経済の起爆剤になってほしいですよね。

ビザの緩和については段階的にアジア諸国について行われてきています。

インドネシアに関しては平成26年12月1日に事前登録によるビザ免除という措置を取り、タイ・マレーシアに関しても平成25年7月1日にビザ免除の措置を実施しています。



これにより、タイは前年対比76%、マレーシアも前年対比57%の訪日旅行者数を記録しています。




今回さらなるビザの緩和で旅行者を伸ばそうという試みです。
中国に対しても
平成27年1月19日にビザの緩和が行われています。
1.商用目的の者や文化人・知識人に対する数次ビザ 商用:訪日渡航要件廃止、文化人・知識人:身元保証書等省略
2.沖縄・東北三県数次ビザの発給要件の緩和(過去3年以内に訪日歴のある者については経済力の要件を緩和) 
3.訪問先条件のない数次ビザの新たな導入(相当の高所得者を対象) 

所得水準を下げたことにより多くの中国人が日本に訪れるようになったのはみなさんご存知の通りです。

旅行客の消費税も2014年10月から新たに変更されています。これまでは家電製品衣料品、装飾品などに限られていた消費税免除の対象が、食品類、飲料類といった消耗品にも拡大されたのです。

こういったことが爆買いにも影響を及ぼしているのは明らかです。

今回中国、インドに対してもビザの緩和が行われるということなので、人口の多いこの2ヶ国からの観光客を取込み、3000万人の観光客を目指すということになります。

インバウンド事業については日本人だけでなく、中国、台湾、韓国人なども日本の観光ビジネスについて注目しています。
宿泊施設の供給だけでなく、免税店、ガイドなどの仕事も増え出しています。

せっかく観光客が増えてもその収益が海外に流出しては元も子もありません。

国内企業が政府の施策に対し、もっと積極的に動かなければ無意味になってしまいます。
民泊に対してもそうですが、国内の規制(法令や課税に対して)だけを強化しても意味がないので、誰もが許可、申請ができるような法整備が大切ですよね。

それにより外国人にとっても安全かつ快適な旅行が演出できることになります。

そうなれば更なる訪日外国人の増加、観光ビジネスによる日本経済の発展が見込めるようになるかもしれませんね。

今後も政府の発表だけでなく、大阪市の条例の内容については注目です。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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