ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

6年間住んだこのマンションともお別れ

昨日マンションを引越ししました。


6年前に購入して、その家で結婚し子どもたちが生まれ、新しい今の会社もこの家から始まりました。
いろいろ想い出深い家です。
今の会社でさらに事業を拡大するため、そして資金に余裕を持たせたかったため売却することにしました。
6年前に購入した金額以上で買い手が付き売却することにしたのですが、よく考えればこの家を購入する前賃貸に引越しすることを考えていました。
希望に沿う間取りの賃貸物件がなかったため、フラフラと立ち寄ったモデルルームで出会ったのがこの部屋でした。
100平米の3LDK、その当時探していたのは2LDKだったので、わざわざ3LDKから2LDKに間取り変更してもらい購入しました。
なんば駅からも徒歩圏内でしたし、その当時よくミナミに飲みに出ていた私にはとても好都合でした。(笑)
バルコニーから見る景色もお気に入りでした。
淀川、天神の花火大会も天気のいい時ならバルコニーから楽しむことができましたし、何より引越ししてきた当初大阪市内を見渡して成功者になった気分も味わえました。(笑)
夏でも初夏ならエアコンなしで過ごせたくらい風通しのいいお部屋でした。
なので電気代が思いの外安かったんですよね。
そんな部屋ともお別れです。
この部屋で生まれた長女にとっては快適な住処でした。
自由に走り回れるリビング。
子ども用のプールもバルコニーで楽しみました。
エントランスからゲストルームに上がる階段は自らの足で登りきった初めての階段でした。
3歳の子どもは生活環境の変化にどこまで気付くのでしょうか?
まだ自分が新しいお家に引越しすることを実感できていません。
まぁ、それは半分私もそうなのですが。(笑)

私自身引越しは独身生活を入れて今度が10回目です。
11つ目の新居です。
今度は賃貸マンションに引越ししますので、12回目も視野に入れての引越しです。
それが最後の引越しになるのでしょう。
家を建てる際によく言われる言葉ですが、
3軒目で初めて納得のいく家を建てれる。』
と言います。
次購入するときには、その三軒目の家となります。
もちろん私自身不動産屋さんなので、マイホーム以外の不動産は何件も売り買いしていますが、マイホームは今回で2回目の売却になります。
今回のマイホームはいい買い物になりました。
家賃で考えると30万円前後はしていたはずなので、そう考えると6年間で2000万円近くは浮いた計算になります。
これが購入する場合の最大のメリットでしょうか。
キャピタルゲインですね。

うまいタイミングで購入でき、いいタイミングで売却できれば今回のように購入した金額以上で、またもっと大きな利益をもたらすこともあります。
でも、もちろん逆のこともあり得るということを知っておく必要はあります。
現に1回目の購入の際には1000万円以上損失を出して売却しました。
15年ほど前の話です。
この時の私は不動産屋のプロというには恥ずかしいレベルでしたので、そのような物件を購入し、下手なタイミングで売却したため大きな損失を負いました。
購入、売却するにはタイミングも大事ですが、物件選びはもっと大切です。
その2つさえしっかり押さえておけば不動産投資で失敗するわけがないのですが、それでも破綻者は後を絶ちません。
なぜなのでしょうか?
失敗しない人は時勢が悪いタイミングでは手放しません。
時勢が悪いと思えばそのまま所有しておくという選択肢を持てるからです。
かたや失敗するものは悪いタイミングでも手放さなきゃいけなくなるということです。
持ち続けることができない。
今売り時ではないとは思いながらも手放さざるを得なくなっているということです。
それはフルローンに近い形で融資を受け、キャッシュフローが回らなくなることに起因します。
つまり、時勢のいいときにはそれでもいいですが、逆風が吹き始めたときにはそのやり方では耐えきれないということです。
今フルローンで物件を買い漁っている方々大丈夫ですか?
いざとなったら抵当権に入っている物件を手放すだけでいいと思っていませんか?
日本の不動産ローンはノンリコースローンではないので、一つの不動産で失敗すれば他の金融資産で回収を図られます。
最悪の場合、給与差押えということも考えられます。
トランプ大統領が何度か破産しているというニュースがありましたが、あれはノンリコースローンなので不動産を取り上げられそこで回収が終わります。
その分金利は日本より高いのは当然です。
日本も金利の高い金融商品はそうすべきですよね。
でも実際にはそうではありません。
返済が滞った情報は個人情報に登録され、今後の融資に多大な影響を及ぼします。
なので失敗したと思ったら、早い段階から手を打たなければいけません。
煮詰まってしまってからジタバタしてもどうすることもできません。
30年、35年のサブリースで安心だと思っているアパートオーナーさん、短期で複数棟所有したマンションオーナーさん、5年後、10年後の未来は見えていますか?
不動産投資は未来を見据えるための挑戦だったのではないですか?
それが真っ暗な未来に導く愚かな選択だったかもしれません。
購入した不動産会社さん以外に相談できる不動産の専門家をお持ちですか?
医療ではセカンドオピニオンがごくごく当たり前になった今の世の中ですが、この業界ではあまりそういった話を聞くことがありません。
株式会社ライフコンサルティングでは不動産の有料相談を行なっております。
基本ご来店いただきご相談をいただくことになっておりますが、カード決済+電話相談も始めました。
不動産のことでお悩みの方は是非ご利用ください。
ご相談お待ちしております。

話は変わりますが、引越しって本当に大変ですね。
今回の引越しでは荷作りは業者に任せたのですが、荷解きが昨日の夜中になっても終わらずまだダンボールに囲まれた中生活しています・・・
次回の引越しは荷作り、荷解きまで業者委託して引越し当日はどっかホテルに泊まることも考えなければいけないのかなって悩んでいます。
こんなに引越しって大変なんだ。
だから私たち不動産屋さんは、この労力を使ってでも引越したい物件を探す必要があるということですよね。
改めていろんな視点で物事を考える機会になりました。

ということで、不動産のお悩み相談だけでなく、賃貸、売買の物件探し、もちろん売却相談もお待ちしております。

それでは。



不動産会社の社員が客の資産家に恐喝って・・・



こんなことがあるんだっていうニュース。
二世帯住宅を建てたいと相談に来たお客さまを『800万円用意しないと孫を誘拐するぞ』とポストに脅迫状を入れたとして不動産会社の社員が恐喝未遂で逮捕されたそうです。

お金がないところからお金を増やそうとするのはとても大変です。
借金がある状態から0の状態に戻し、そこから資産を築くのはもっと大変です。
今回の容疑者も38歳で借金があったということなので、ここで何とかしなければという気持ちがこういった行動に走らせたのでしょうか?

借金=悪いことという考えはありませんが、計画のない借金をしてしまうと人生で詰んでしまうかもしれません。
生活費のために借入れする。
遊興費のために借金をする。
これは最悪です。
若い時によくありがちな行動ですし、今の金融機関のカードローンなどはこの行動を煽る商品です。
返せるあてのない人に貸し出す、だから高い金利を取るわけでしょうが、今の世の中これだけ低金利の世の中なのに年利15%とか、どうやっても返せる金利ではありません。
普通預金の金利が年利0.01%ですよ。
その1500倍の金利です。
定期預金の金利が0.1%くらいでしょ。
その金利と比べても150倍。
アパートローンを借りる場合でも高い人で4%前後です。
その金利と比べても4倍以上。
つまり借りたらダメ。
借りたら終わりという金利です。
私はこのブログでよくお話していることですが、4%の金利でしか借りれないなら不動産は購入してはダメ。
その金利でしか調達できない方は足を踏み入れてはいけない世界です。
だって、1%前後で資金調達できる人がいる状態で4%前後でしか資金調達できなければその差だけで年間3%の差が生まれます。
一億なら年間300万円。
若いサラリーマンの年収です。
物件一つで人一人雇えるほど不動産投資って儲かると思っていますか?
仮にそれだけ儲かったとしても±0です。
融資を受けて物件を購入する場合、大事なことはどれだけ利回りが回っているかどうかではなく、どのくらいの金利で資金調達できるかです。
逆に現金をたくさん持っている方なら利息の支払いもありませんので年利5%以上の収支を得るのは容易くなります。
つまり、持っているものは強く、持たざるものは弱い、弱肉強食の世界です。
その世界で勝ち抜くには最初にそこそこの自己資金を用意している方が圧倒的優位に立ちます。
かといって、カードローンとかを利用して無理くり現金を作っても全く意味はありませんのでご注意を。

日本はアメリカと違ってノンリコースローンではありません。
一つの失敗がすべての資産に及びます。
だから属性の高いお客さまにはどんどんアパートローンで貸し出し、属性の弱いお客さまにはカードローンで金利を荒稼ぎします。
これもそれも全て金融機関の営利目的だということを忘れてはいけません。
融資を利用するならその仕組みをきちんと理解し、有効利用しなければいけません。
銀行は晴れてる日にしか傘を貸しません。
ならば、自分の周りは晴れているように見てもらわなければなりません。
お金のあるところに貸し、お金に困っている人にはお金を貸しません。
ならば、お金があることを見せなければなりません。
物件を一気にたくさん所有しようとすればそれなりに自己資金はショートしていきます。
フルローンやフルローンに近い金額を融資受けれるなら多少金利が上がってもいいや、こう思う気持ちは分かります。
でも借入額が増えてくるとたった0.1%の金利の差が年間で何百万円の差になって現れてくるということを覚えておいてください。
0.1%でそれだけの差ですから、カードローンの15%や、クレジットカードのキャッシング、リボ払いも同じですよ。
資産を増やそうとする人がそのくらいの計算はできないと、たとえ不動産を所有したところで結果は目に見えて分かります。
不動産投資を志している方はくれぐれもカードローンとリボ払いは利用しないようにしてくださいね。

というお話でした。

それでは。

お待たせしました。セミナー開催決定しました


みなさま長らくお待たせしました。

3月以来半年振りにセミナーを開催いたします。

お待ちしていただいていたお客さま、そうでないお客さま、全く興味ないよというお客さま、それぞれご意見は分かれるとは思いますが少数のご期待していただいていたお客さまのために開催いたします。(笑)

今回も2本立ての構成となっております。

一部の競売セミナーは無料セミナー。

二部の不動産投資のセミナーは有料セミナーとさせていただきます。

セミナー日程は平成29年10月7日(土)14:00~となっております。

それではここからはセミナーの告知です。
『競売物件の入札をしてみよう』
『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』
競売が初めての方、これから不動産投資を始める方向けセミナーを開催します!

7セミナー
今回は
「競売物件の入札をしてみよう」と
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」 
という2つのテーマで不動産セミナーを開催します。

第一部は無料。第二部は参加費3,500円必要です。

第一部無料セミナーだけ、第二部セミナーだけのご参加もOKです。

第一部 
「競売物件の入札をしてみよう」

14:00~15:30 参加費無料

こちらでは競売物件の魅力と注意点、入札の仕方までわかりやすく
ご説明いたします。

「競売不動産に興味はあるけど、やったことないし」
「競売ってややこしいから敬遠していたけど、どんなものなの?」
「友達もやっているんだけど、そもそも競売って何なの?」

こんな、競売不動産に関する疑問にお答えします。
今回も以前ご参加いただいたお客様のために、さらに掘り下げた内容で入札する物件の選び方から、実際の物件を題材に入札金額の算出の仕方までレクチャーいたします。
これを機会に競売物件の入札にご参加いただければと思っておりますのでぜひご参加ください。

第二部
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」

16:00~17:30 参加費3,500円(税込)

こちらでは大家さんになりたい方。いずれ大家さんになりたい方向けに、不動産投資の危険性についても教えちゃいます。
「これだけ不動産投資が過熱しているけど大丈夫なの?」
「どんどん近所にアパートやマンションが建っているけどまだいけるの?」
「融資の引き締めが始まっているという話も聞くけど・・・」

不動産投資って最初にかかる金額も大きいので不安はいっぱいですよね。
失敗してしまえば、家族全員路頭に迷うのでは?
こういう心配を持つのも当然です。
不動産投資で失敗してしまえば自宅も手放す羽目になったり、一家離散という燦燦たる結果が待ち受けているかもしれません。
フルローン、オーバーローンで購入しているサラリーマンさんたちの中には不動産投資をやめたくてもやめれない、売却したくても売却先がない。
こういうお客さまも増えています。
そりゃそうです。出口のない物件を不動産屋さんが売りつけているのですから。

今のこの低金利の時代に4%前後の金利で融資あっせんしてフルローンで買わせる。超長期の融資期間だから何とかキャッシュフローが残っているようには見えます。でもそこには補修費や大規模修繕の費用など一切見込んでいません。
金融機関も保全を図るためそういったお客さまには次の融資が付きません。
売ったあとは知らない。
こんなやり方にまんまと乗っかってはいけません。

不動産投資は失敗のリスクの少ない商品です。
でもプロが手を出さない物件に素人が手を出しても勝ち目がないのは明らかです。
当社のコンセプトは初めは小さい物件からスタートして、最終的には新築1棟のアパート、マンションのオーナー様になっていただく。そのお手伝いをする。こういう位置づけです。初めの不動産投資で失敗してしまえば次のステップは踏めません。
失敗するような不動産を購入しない。
出口のしっかり見える物件を購入する。
甘い言葉に誘惑されない確かな視点を養っていただくためのセミナーです。
初めての方でも、お気軽にご参加ください。

参加費は第一部の『競売物件の入札をしてみよう』は無料です。

第二部の『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』は参加費3,500円です。

セミナー終了後、懇親会も予定していますので、お時間のある方は懇親会の方にも是非ご参加ください。(参加費4,000円)

※第二部セミナー参加費3,500円とは別に必要です。

第一部だけの参加、第二部だけの参加、懇親会だけの参加、いずれもOKです。
ただし、途中での入退室はお断りいたします。

※参加費はクレジットカードでもお支払いいただけます。セミナー受講票とともにご請求書を発行いたしますのでセミナー開催日までにお支払いください。

以前は無料セミナーという形で行っておりましたが、自社物件を売り抜くためのセミナーを開催している他社と一線を画すために有料制にしております。
今回のセミナーも物件を売り込むためのものでなく、勉強会という認識で開催させていただきます。
そのため、参加費を徴収し会場費、資料代に充てさせていただきます。
今回半年ぶりのゼミナー開催になります。
みなさまにお伝えしたい有効的な不動産投資の方法を打ち出せずにこんなに時間を要してしまいました・・・
でも今回ようやくやっとみなさまに披露させていただけます。
その内容はご期待に沿うものかどうかは分かりませんが、ご納得のいく内容には仕上げたいと思います。
それでは、みなさまのご参加お待ちしております。

<セミナー概要>
日時:平成29年10月7日(土)14:00~17:30
場所:大阪府大阪市北区梅田1-3-1
大阪駅前第一ビル5階4-1号室
アクセス:
•大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田駅」より徒歩約5分
•大阪市営地下鉄谷町線「東梅田駅」より徒歩約5分
•大阪市営地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」より徒歩約1分
•JR東西線「北新地駅」より徒歩約1分
•JR各線「大阪駅」より徒歩約4分
•阪神各線「梅田駅」より徒歩約3分
•阪急各線「梅田駅」より徒歩約8分
参加費用:第一部 無料 第二部 3,500円

講師:株式会社ライフコンサルティング
   代表取締役 大西 征昭
競売不動産取扱主任者・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー

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<セミナー内容>
第1部 14:00~15:30
「競売物件を入札してみよう」

1.競売不動産とは?
2.競売不動産のメリットとデメリット
3.裁判所資料3点セット(物件明細書)の見方
4.裁判所資料3点セット(現況調査報告書)の見方
5.裁判所資料3点セット(評価書)の見方
6.落札物件の事例
7.入札書類の書き方
8.実際の物件を元にシュミレーション

第2部 16:00~17:30
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」

1.不動産投資でなぜ失敗をするのか?
2.今の賃貸不動産市況
3.空室のリスク以外のリスクとは?
4.購入した物件の売却のタイミングって?
​5.新しい形の不動産投資
6.そのメリット、デメリット

セミナー参加には事前予約が必要です。

登録フォームから必要事項を入力して、メールもしくはFAXでお申し込みください。確認後、「セミナーお申込み受付完了通知」を送らせていただきます。

セミナー内で質疑応答を受け付ける時間を設けられない可能性がございます。

話にご興味持っていただいたお客さまは懇親会の席でご質問いただくか、後日個別面談のご予約をお願いいたします。

今回のセミナーは物件紹介を目的にしているものではありません。物件紹介ご希望の方は別途メール等で情報提供いたしますのでメルマガ登録をお願いいたします。

※今回の無料セミナーは不動産業者様のご参加はご遠慮しております。不動産業者様:セミナー開催についてのアドバイス、競売物件についてのご相談は個別にお受けいたしますのでお申し出ください。

セミナーの詳しい情報とお申し込みはこちらからお願いします。

それではみなさまのご参加お待ちしております。
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代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
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