ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ほんとうにもう仲介業ってなくなってしまうかも・・・

みなさんジモティーっていうサイト知っていますか?

jimothi

こういうやつです。

TVCMでも『地元の掲示板ジモティー♪』って流してやっていたのでご存知の方も多いかもしれませんが、これって結構使えるなというのが最近実感しています。

要らないものと必要な人とのマッチングサイトですが、掲載料も登録料も何かを売却したときの手数料も不要です。

広告料収入でやり繰りしていると思われるので、ちょいちょい検索項目に関係ないPRも出てきますがそこは仕方ないとあきらめてくださいね。

実は今、私自身引越しの準備をしていまして、引越先に持っていかない大きな家具やもう必要のないものを引越業者に処分してとお願いしたら、一点あたり1万円、大きいものなら3万円処分費がかかると言われどうしようか悩んでいました。

そこで大阪市の廃品回収に依頼しようとしたのですが以前から登録していたジモティーで売り出してみたらどうかなと思い登録しました。

すると、L型の大きなソファー、処分するのに1万円と言われた代物ですが、すぐに売れました。

ちなみに大阪市の不用品回収で調べたら2つに分かれるので2,000円でした・・・

大阪市の不用品回収の料金はこちら

自分で引き取りに来てもらう場所まで運ぶのと、日時を指定されるので少し面倒ですがこの手間だけで8,000円も浮きます。

『売れなかったらこれだな。』

こう思ってとりあえず8,000円(引き取りに来てもらう条件)で登録すると、立て続けに何件も問い合わせが。

結局値段交渉はあったものの7,000円で引き取ってもらいました。

そして一番処分に困っていたのがバルコニーに置いていたベンチプレスです。

雨に濡れて少しさびている状態でしたが、重りだけでも25kg×2、12.5kg×2、7.5kg×2、5kg×2、2.5kg×4,1.25kg×2、そして10kgあるバー・・・

運ぶだけでもうんざりしていたのですが、8,000円で引き取りに来てくれました。

引越業者に頼んだら4万円と言われた2つの不用品が15,000円になりました。

上下で5.5万円の差です。

調子に乗った私はお好み焼きテーブルとカウンターの前の椅子4脚、1人掛けのソファーも売却することにし不用品の処理は完了しました。

要らない、捨てようと思っていたものがお金に替わり、買って行った方も割安で手に入れれる。

今大阪市内では民泊をしていた部屋の撤退なんかで比較的新しめの家具、家電がよく掲示されています。

リサイクルショップで購入するより安く入手できます。

極端な話、ジモティーで購入した物件をヤフオクで出品し時間をかけて売り出せば十分な利益を確保できるのでは?

なんて思ったりもします。

軽トラと小さな倉庫があれば十分商売として利益を出せるんじゃないかな。

でも私はリサイクルショップではありませんし、そんな商売を勧める話をするつもりではありません。


私は不動産屋なので、

『これって不動産の空き家で困っている物件にも大きく活用できるのでは?』

こう考えているのですが、実際にはもうすでに不動産物件の募集も多く見かけます。

(ほとんどは不動産会社の掲載ですが)

賃貸物件から売買物件、人材募集まで載っています。

うちも何度も載せていて反響はそこそこ入ります。

ただ動機が薄いのと匿名で質問、交渉ができるのでSUUMOや他のポータルサイトのように来店、案内には繋がりにくいように感じています。

でも、オーナー自ら掲載できるという最大の利点がここにはあります。

自分で自分の物件のPR。

案内になれば自ら案内。

貸主自ら入居者と契約するなら重要事項説明も要りませんし、何なら契約業務だけ不動産屋さんに依頼しても格安でやってくれるはずです。

契約書作成だけなら私に依頼してくれればリスクヘッジした内容で賃貸契約書くらい作成しますし、保証会社の審査、契約業務も代行します。

その場合、契約書作成費用として21,600円(税込)いただきますが、不動産業者に仲介手数料、広告料を支払うことを思えば経費削減につながります。

いかがですか?

そんなサービス始めてみました。(笑)

ペイパルも導入しましたので、契約書作成費用も保証会社の保証料もカード決済で可能です。


家賃上昇の兆しは見えず、賃貸物件の供給は止まりません。

空き部屋が多くなれば自らの部屋にお客さまを誘導するために、不動産業者に支払う広告料は増えていきます。

北海道のある地域なんか、賃料の4ヶ月分、5ヶ月分が手数料として必要という話も聞きました。

そんなに支払っていればオーナーに利益が残ることなんかありません。

なので、オーナー自ら賃貸募集する時代に突入してきました。

そうするにはジモティーはうってつけのサイトです。

不動産業者に任せっきりではどうすることもできない時代がやってきます。

もうすでにそうなっているかもしれません。

賃貸経営素人のサラリーマンさんたちに金融スキームをくっつけて販売してきた不動産業者さん、今度は自らが淘汰される時代がやってきますよ。

CtoC時代です。

私たち不動産業者、とくに仲介業者にとっては苦難の時代がやってくるかもしれません。

だって、借主であるお客さんにとっても貸主直なら家賃交渉もしやすいですし、そもそも仲介手数料や鍵交換代、ハウスクリーニング費用なんかも必要ありません。

その分だけでも大きな利益です。

もちろんオーナーさんにとっても、不動産屋に支払う手数料(広告料)が不要になりますから大きな費用の削減です。

その分、契約者にフリーレント(入居月の家賃サービス)とか、必要な家具を付けてあげるとかサービスも提供できます。

その必要な家具さえもジモティーで探すことができますから一石二鳥です。

キャッシュフローを増やすためには物件を増やすことだけではなく、費用の削減というものも考えていきましょうね。

こんな話をして私に何の得があるんだろと考えてみましたが、今のところ何も思いつきません・・・

ただ、せっかくこのブログにたどり着いてこの記事をご覧いただいている方に少しでもお役に立つように、また毎回継続してご覧いただいているみなさまに少しばかりの情報提供です。

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家賃って払い続けても自分のものにはならないし・・・

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山之内連棟


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Mail:oonishi@life-consulting.net


ワンストップのサービスっていいの?

よく不動産屋さんでワンストップのサービスを打ち出している会社さんがあります。
私も以前の会社ではワンストップを謳っていました。
売買だけでなく賃貸仲介も賃貸管理も、内装工事まで全て自社で行いますよ。
全て任せてもらって大丈夫です。
安心してください。
みたいなやつです。
売買の場合は物件紹介から調査、住宅ローンの斡旋、購入後のリフォームまで全て請け負っていました。
でもこれって本当にありなのって話を今日は。
それぞれの分野のプロフェッショナルを常駐させている会社なら可能かもしれません。
売買仲介部門、調査専門部隊、住宅ローン担当者、リフォーム担当者、賃貸仲介部門、賃貸管理部門。
これだけの専門部隊が必要なわけです。
例えば本来不動産調査は契約のリスクから物件のリスクを調査し、契約するべきかしないべきかを示唆するべきで、仲介者が調査してしまうとリスクをどう説明するかに重点が動いてしまいます。
自社で立場が相反するわけです。
方や契約を進めたい立場、方や契約を止める立場に。
また賃貸仲介と賃貸管理も立場が相反します。
部屋付して手数料を稼ぎたい仲介部門とスムーズに管理を遂行していくために何でもかんでも契約するわけにいかない立場に。
それぞれの立場の責任者が存在し、自分の部署の意見をきっちりと発言できれば問題ないのですが、そうでない場合買主、売主、貸主、借主どこかにしわ寄せがやってきます。
これってどうなのでしょう?
今列記した部署を専門的な立場で遂行できる組織を持っている会社ってあまり聞いたことがありません。
これこそワンストップサービスなのですが、全ての分野で一人前の仕事ができないくせにワンストップを謳ってる会社が多いようにも思います。
依頼者であるお客さまはどこまできっちり仕事をしてくれるのかということは実際頼んでみるしか分かりようがありません。
収益用不動産を購入したのだが、安く物件を買えてもなかなか満室にしてくれなければ意味はありません。
逆に満室にしてくれても管理業務が手抜きで、物件がどんどん魅力的でなくなっていくこともあり得ます。
ではどうすればいいのでしょう?
答えは、餅は餅屋です。
お肉を買うとき少し離れたお肉屋さんで買うより、スーパーでついついまとめ買いしてしまいますよね?
野菜を買うときももちろん同じです。
一番いいのは商店街のように専門職でプロフェッショナルが並んでいる場所で順番で購入できればいいのですが、最近では便利だからとか面倒だからという理由で商店街は朽ち果てていきました。
不動産業界でも同じです。
専門分野の会社に別個に依頼するのが一番いいはずなのに、面倒だという理由でまとめて依頼しちゃいます。
食料品は毎日買うものですからスーパーでいいかもしれませんが、不動産ってしょっちゅう買うわけではありませんよね?
それならば少々手間がかかってもそれぞれの専門分野の会社に依頼すべきだと思うのですよね。
どの分野でもプロフェッショナルだと言い張っている私がこんな話をするのもなんですが・・・
器用貧乏という言葉がありますが、何かに特化していない会社は何にも秀でていないことがよくあります。
私の場合、不動産仲介でとても優秀な成績を残せるほど営業が達者なわけではなく、賃貸仲介で誰も決めれない物件を決めれるほど営業力があるわけでもなく、入居者から一切クレームを出さない管理をできるわけではありません。
また内装工事でも他社に比べて飛び抜けて安いとか、眼を見張るような素敵なリフォームを提案できるわけではありません。
つまり器用貧乏です。
他社の協力を仰いで初めて遂行できているだけの話です。
ワンストップではとてもじゃないですが行えません。
ただお客さまに煩わしくない程度に協力ができますよという話です。
なので付随する業務ではほとんど実働分の利益しか出せません。
ということはやればやるほど他の仕事ができませんから赤字というわけです。
だからといって、仕事を頼まないでねという話ではありませんよ。(笑)
お客さまとの繋がりを切りたくないから依頼を受けているのですから。
何やかんや言っても頼まれた物件は希望価格に近いラインで売却できていますし、賃貸も希望家賃に近いラインで決めることができていますよね?
ねっ。
お客さま。

何が言いたいかというと、専門職が集まった組織を作りたいなという希望を持っていますということです。
組織とあえて言ってるのは、一つの会社である必要がないと思っているからで、そこの代表は私である必要がないと思っているからです。
専門分野で生計を立てている人たちは群れなくても生きていけます。
実際に今ある零細規模の不動産会社のうち、長い年月生き残っている会社ってみんなそうです。
その会社が集まって商店街みたいに気軽に行き来できるものが作れたらどんなに楽しんだろうと思っています。
『今日の晩御飯は何?』
『すき焼き?』
『じゃあ、次は隣の八百屋でネギと椎茸と白菜だね。』
『お豆腐は向かいのお店がいいよ。』
こんな感じで
『賃貸募集は隣の店で依頼しとくのがいいよ。』
『でも、管理は向かいのお店が安心だよ。』
『リフォームは安くあげるならあそこ、デザイン考えるからこっちかな。』
みたいな。
みなさんもそんな選び方できたらいいと思いません?
でもそこそこの流通網ができあがらないことには何かの業務だけに特化してということはできないのでまだまだ理想論のなのですけどね。
それにお互いがお互いを認め合わないことには成り立ちませんからハードルは高い話です。
これもそれも、不動産業界は未来安泰って思っている人はほとんどいないのではというところから始まっている話です。
不動産流通が少なくなれば業界全体のパイが狭くなるわけですから、食い合いになってしまうだけです。
またお客さまの数が少なくなれば一人頭の単価を上げるため、心無い業者も増えるかもしれません。
そうならないように何とか方法がないものだろうか日々悩んでいます。
自分一人なら何とか生き残っていけるようには思っていますが、この業界に入ってもう25年ですから友人の大半は同じ業界の人です。
なので業界が衰退するより繁栄していく姿をみたいですし、少子高齢化で需要がどんどん小さくなっていく中でどう戦っていくかが重要です。
その答えにはまだ辿り着いてはいませんが、もう少し悩んでみます。
20年後もみなさまからのご相談に応じれるように。(笑)


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