ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

あなたは高利回りでローリスクの物件を探していませんか?

高利回りローリスク

こんな物件あればいいですよね。

不動産投資をしている方全てがこんな物件を求めています。

成功する人と成功できない人との違いは、こういう物件だけ追い求めている方と、こういう物件があればいいよねと思っている方の違いです。

どっちが成功する方かお分かりになりますか?

高利回りローリスクの物件だけを追い求めている方ではありませんよ。
そんな物件ほとんどお目にかかることなどありませんし、一見のお客さんにそんな物件が回ってくることなどありません。
成功している方は、そういった物件になかなか巡りあえないことを知っています。
万一巡り合った時には誰よりも先に手に入れる準備をしつつ、自分なりのきっちりとした目線で利回りが高くなくても安定した収入が望める物件、高利回りだけどリスクの高い物件などを購入していきます。

そうやって物件購入を続けて行くうちに物件情報がどんどん流れてくるようになったり、他のお客様に優先して声掛けしてもらえるようになっていきます。

自ら売主を見つけて物件を購入していくことは容易くありません。
ほとんどの情報を不動産業者やポータルサイトから入手していくわけですが、不動産業者から有益な物件情報を流してもらうためには
『このお客さんに買ってもらいたい
こう思わせることが大切です。

では、不動産業者はどういうお客さんに買ってもらいたいと思うのでしょうか?

融資付けで苦労しないお客様』
せっかく買付をもらっても融資が通らなければ決済まで結びつきませんし、決済まで至らなければ仲介手数料も貰うことができません。
つまり買うという意思表示をしてもらっても取引が完了しなければ無駄骨になりますので、ここはウェイトの高いポイントです。

次に
『意思決定、契約の進行が早いお客様』
せっかくいい物件を紹介してもすぐに返事をくれなければ次のお客様に物件情報は流します。
逆にいうと意思表示の早いお客様が自分の顧客の中にいれば、そのお客さんに声掛けして返事・感触を聞いてから他のお客様に声掛けする可能性があるということです。
もらった情報に対してはスピーディな意思表示をするということも重要です。

最後に決め手になるのは
『取り組みやすいお客様』
これはどういうことかというと、細かい注文や無理難題、クレームを言ってくるお客様より、ある程度容認してくれたり、自分の中で吸収してくれるお客様ということです。
不動産業者にとってとても都合のいい話ですが、言い方を変えると
『文句を言わず気持ちよくお金を払ってくれるお客さん』
です。
リスクについて理解していてそのリスクに対して自ら対処、対応してくれるお客さん。
つまり同じ不動産業者さんやセミプロの方の方が楽なお客さんということです。 

ここに至るにはある程度の不動産の知識がないとリスクの把握をできませんから、勉強していく必要はありますよね。

以前買取再販の仕事をメインにしていた時期がありました。
その中で多くの物件を仕入れるためのルート確保のため、買ってもらいたがっている物件を利益が薄くても購入したりもしました。
あと、リスクがあって処分しにくい物件とかですね。
その恩を返してくれるつもりでいい物件情報をくれたりしましたので、不動産投資はトータルで物事を捉えることが必要です。

大手企業のバルク案件なんかもそうですよね。
いい物件もあればどうしようもない物件も混じっていたりします。
一つの物件で損をしても、別の物件でその分利益確保できればいいじゃないの。
そういう考え方ができるようになってくれば確実に儲かるようになります。

でもこれは資金力があって、処理能力があって初めて成せる業です。
なのでここは上級編ということで先の楽しみに取っておきましょう。(笑)

確実に儲けれる話は誰もが欲しい話です。
でも、確実に儲かるならまず自分で購入しますよね?

私たちが洋服を仕入れ値で仕入れれないのと同じで不動産も仕入れ値で一般の方が手に入れることはできません。
ここを頭に入れておけば、
『高利回りはハイリスク
『ローリスクの物件で高利回りの物件はない』
ということが分かるのではないでしょうか。

そんな夢みたいな物件を手に入れなくても利益を出せるのが不動産投資です。

なので、利回りだけに踊らされず確実に少しづつでも利益を生み出す物件を手に入れましょうね。

それでも諦めきれないという方には競売物件がオススメです。

毎月のように公示される物件の中にはたまにお宝的な物件に巡り合うことはあります。
表面利回り15%とか視野に入れれる物件も眠っていたりしますので、ぜひチェックして見てください。
競売物件情報はこちらからご覧いただけます。


それではお問い合わせ、ご相談お待ちしております。


始めての不動産投資。どんな物件を選べばいいの?

初めての不動産投資。どんな物件を選べばいいの?

今日はこんなテーマでお話してみようと思います。

まず、不動産投資って難しいイメージないですか?

『不動産』『契約』というと難しそうな感じがしますよね。

まして、貸主として自分が大家業を始めるなんてもっと難しいのでは?

そういうイメージを持つ方は少なくはありません。

でも、考えてみてください。

昔の大家さんって、そんな難しいことしていた印象ありますか?

ニコニコ笑って、物件の掃き掃除をしていたりして、いつ見ても忙しそうな雰囲気はなかったですよね?

そんなものなのです。

しかも、今の時代家賃滞納用に保証会社というものもありますので、一番煩わしい家賃催促業務もありません。

じゃあどんな仕事をするの?

管理会社に任せてしまえば、あとはもう帳簿付けするだけの仕事です。

私のいつも言っていることと違う??

『はい。そうです。』

ただ家主業としては、それだけをやっているだけでも成り立ちます。

その先の収益向上やプロとしての家主業に進んでいこうとすると、日々勉強、研鑽していくことは必要です。

でも、サラリーマンをやりながら、自営業者さんとしてバリバリ働きながらプロの家主を目指すことは容易ではありませんよね。

時間を使わず、労力を使わなくてもある程度のキャッシュフローは生むことは可能です。

結局どこを目指すのかということですよね。

その大家業を始めるとして、一番最初にどんな物件を選べばいいの?

ここでまず壁にぶち当たります。

本を読めば読むほど、またいろいろなセミナーに参加すればするほど迷うことになります。

だってそりゃそうです。

本を書いている人は、そのやり方が一番いいと思っているからこそ自分の投資方法を勧め、セミナーを開催している会社さんは自分の商品を売るために新築ワンルームであったり、中古ワンルームであったり、新築アパートを勧めてきます。

やり方なんて千差万別です。

自分に合ったやり方をレクチャーしてくれる会社などありません。

何でか分かりますか?

それは・・・

その人に合ったやり方を一生懸命指南しても、自分が仲介もしくは自分の物件を買ってくれなければ商売にならないからです。

学校を卒業して社会に出てしまえば、無償で時間をかけて自分に教育してくれる機会などなかなか与えてくれません。

じゃあどうすればいいのでしょう?

本来であれば『不動産投資』の学校や通信講座があってもいいのではないかと思ったりもするのですが、その分野の専門家はほとんど不動産屋さんです。

どうしても商売に結びつけてしまうのですよね。

悲しいことに・・・

ということで、当社では『不動産コンシェルジュ』サービスを行っております。

有料制の相談を受け付けています。

不動産コンシェルジュ

おかげさまで少しづつご利用者さんも増えてきました。

ご相談料は1時間5,000円(初回30分まで無料相談)になっております。

こちらもぜひご利用ください。

で、話は戻りますが、最初にどんな物件を選べばいいのというお話です。

その前にまず確認しておく作業があります。

①自己資金はいくら用意できるか?
(この自己資金は貯金額ではありません。不動産投資に使える寝かせておいて大丈夫な資金です。)

②不動産収入としてどのくらいの金額がほしいのか?
(仕事を退職して大家業としてのんびり暮らしたいとか、年金代りに老後の収入を確保したい、給料と別にお小遣いが欲しいとか・・・)

③将来のビジョン
(複数棟のマンションを所有したい。毎月30万円のキャッシュフローが欲しい・・・)

④現在のお仕事の内容、勤続年数、年収

⑤家族構成
(お子様に資産を残したいとか、財産分与も視野に入れて・・・)

⑥家族の協力の有無
(奥さまの連帯保証が必要になる場合もありますし、大家業に専任した場合家族の協力は必須です)

これらの情報を確認したうえで、どんな物件から始めればいいのかを判断していきます。

年収が高く、勤続年数が長い方なら融資利用も視野に入れて。

お仕事に不安を抱えている方なら、大家業として独立生計が立てれるように時間をかけ資産形成していけるような物件選び。

短期で大きなキャッシュフローを得たい方には、多少リスクはあるけどやり方次第で売却益が見込めそうな物件。

そして、複数戸の物件を所有していくと築浅物件と築古物件を組み合わせてキャッシュフローと安定収入も考慮してバランスよく資産を組み替えるということも必要になってきます。

戸建投資ばかりしている方なら分かるかもしれませんが、退去が連続して発生すると修繕費用がかさみますよね。

1年間分のキャッシュフローが吹き飛ぶことも簡単に起こり得ます。

中古マンションを所有している方も同じです。

設備はほぼ同時期に交換が必要になってきます。

給湯器、エアコン、洗面台、キッチン・・・

その頃には屋上防水や外壁塗装の必要性も生じてくるかもしれません。

そのあたりをうまくリスクヘッジするには、築年数の古い物件と築年数の新しい物件を組みあわせて所有しておく必要があります。

また、単身用物件ばかり所有していて入居者の入替わりが多く苦労している方なら、次の物件はファミリータイプの物件を選ぶ。

こういった必要性も生じてきます。

この辺りは不動産投資を進めていく中でいつか必ず生じてくる問題です。

ここまでたどり着くにはまず一つ目の物件で失敗しないことが重要です。

空室が埋まらない。

修繕費用がかさみ、毎月の収支が赤字になる。

これでは、次の物件どころか不動産投資自体をやめたくなります。

まず一件目でやってはいけない物件選び。

それは、賃貸需要のない物件を購入しない。

いくら価格が安くても、駅から遠く物件に魅力がなければ借り手は付きません。

最初の物件から頭金なしのフルローンで物件を購入しない。

フルローンで組むとどうしてもキャッシュフローは悪くなります。

しかも、頭金を入れる場合と入れない場合では調達金利も変わってきます。

他の物件を所有していて、その分のキャッシュフローも見込める場合は別ですが、単体で支払いに窮するような物件選びをしてしまうと次のSTEPに進むことはできなくなります。

融資を組む場合は、物件価格の1割~2割程度の自己資金を準備しておくことが非常事態に備える意味合いでも需要です。

※ここでいう非常事態とは、退室が重なりリフォーム等の出費が重なった。バルコニー、屋上などの防水が切れて補修工事が必要になったとかの場合です。

最初に割安の連棟住宅を現金購入し、6年~7年で資金回収した後売却し資産を増やすというやり方もあり得ます。

でもこの場合、最初の入居者がその間継続して入居してくれているという前提のもと成り立つ方法です。

リスクに備えすぎても、リターンは得れません。

逆にリターンを求めすぎてもリスクが付いて回ります。


なのでどういった物件を選ぶかということは、どのリスクを受け入れて、どういったリスクを回避したいかというヒアリングによってのみ導かれるということです。

物件選びの前に、事前相談は必要です。

ということで、初回30分無料相談をぜひご利用ください。

ご相談お待ちしております。

生命保険の罠

生命保険の加入世帯は全体の80%強と言われています。

まぁほとんどの方が加入していると言える生命保険ですが、加入している保険の内容を聞くとはっきりと覚えていないケースがほとんどです。
『たぶん3,000万くらいだったかな?』
『ガン特約とかついてたはず』
とか曖昧な返答が返って来ることがほとんどです。

多くの方が入られている生命保険は定期付終身保険と言われるものです。
60歳までに死亡した場合、65歳までに死亡した場合は3,000万円の死亡保険金、それ以降は終身保険の金額が保障されるというものです。
そして、ほとんどの方は60歳、65歳までに死亡しません。

終身保険の金額がいつ死んでも支払われる保障額となり、この金額の給付しか受けれないということがほとんどです。
つまり生命保険はあくまでも万一の時の保障であり、大きな金額の給付が行われることは非常に少ないということです。
生命保険会社が多くの社員を抱えても事業が成り立つわけです。

20代で加入して、毎月2万円ほど支払い、約40年支払えば総支払額は960万円です。
この結果受けれる終身保険の金額が300万円。
どう思いますか?

仮に同じ40年間毎月2万円づつ積み立て、年利3%複利で運用するといくらになると思います?

1,850万円です。

今の時代そんな金融商品はありませんが、40年前ならもっと利率のいい商品はたくさんありましたよね。

そう考えると今の時代、今あるお金を増やすことは簡単ではないかもしれません。
預けっ放しで何もしなければ。

なので、今あるお金を有効活用しなくてはなりません。
最近も投資詐欺話のニュースがありましたが、人って何もしなくてお金が増えるという話に簡単に乗っかるものなのですね。

リスクがないっていう話ほどリスクしかない。
誰でも簡単に儲かりますよという話ほど簡単には儲からない。
この基本さえ押さえておけば自分がこれから何をしていかないといけないのかが見えて来るはずです。

不動産投資というのは、その手段の一つにすぎません。
何かを買って収益を生む。
買ったものを売却して利益を得る。

不動産投資ってただそれだけのものです。
なのでやり方、進め方は人それぞれ違います。
100万円から始める方も、1,000万円から始める方もいます。
キャッシュフローを月間50万円、100万円にするスピードも人それぞれ違います。
だってそうですよね。
同じ時期に同じ商売を始めた人でも同じだけ売上を上げて、同じ利益を上げるわけではありません。
結局はやり方を指南してくれる人がいるかいないか?
また自分に協力してくれる人たちがたくさんいるかいないかの違いです。

私にはいまだに学べる環境があります。
そして手本になる先人たちが周りにいます。
私が情報提供するだけでなく、情報共有できるお客様たちもいます。

ありがたい話です。
みなさまにもそういう方たちがいれば必ず成功します。
いない方には、私がその役割を担うことができればいいなと思っています。

みなさんより年下かもしれませんが、不動産の世界では先輩でしょうから、少しはお役に立てると思いますよ。(笑)

ご相談お待ちしております。

あっ。
忘れていました。
生命保険の話の続きを。(笑)

定期付終身保険に加入しているみなさま。
昔に加入して長期間加入していると、解約返戻金というものがあります。
これは解約時にはその時点での解約返戻金が戻ってくるもので、その8割から9割程度まで低金利で貸付を受けることができます。
これを契約者貸付と呼びます。
その借入金は返済しなくても、解約時、保険金受取時に精算することもできます。
そして、貸付を受けても個人情報に乗ることはありません。

なので、この資金を頭金にして不動産投資を始めることも可能です。
また今日の話を受けて、生命保険なんか役に立たないと思い解約して投資資金に回すこともありかもしれません。
団信付アパートローンを利用して生命保険代わりにすることも有効な手段かもしれません。
65歳を過ぎて受け取る終身保険の200万円、300万ってお葬式代で消えてしまいますから、そのために毎月2万円も3万円も支払っているなら見直すべきかもしれません。

家計を見直す一つのきっかけになってくれれば幸いです。


一緒に未来を築きましょ。

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