ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

自分しかできないサービス

うちの会社は代表営業マン経理等の事務で私が動いています。

一人何役もこなすわけですが、一番重要なお客さまと向き合う仕事以外はついつい後回しにしてしまいます。

請求書作らなきゃ。

通帳記帳に行って入金の確認をしなくちゃ。

こんな仕事はついつい後回しです。

管理料の請求を忘れていて1年分くらい遡ってご請求させていただくこともありました。

金額が小さいので私が請求していなかったのですが、度々こんな感じでお客さまにご迷惑をおかけしてしまっています。

小さな会社で起こり得る光景です。

そんな小さな会社でも継続してお仕事をいただいているということは大変ありがたい話です。

仕事が忙しくなればなるほど、そういった事務的な仕事ができなくなってしまいます。

みなさんどうしているのですかね?

事務員さんを雇おうかと考えたことももちろんありますが、そうなると給料、社会保険、雇用保険などを考えると20万円では利かないですよね。

でも事務員さんがいなため、会社に誰もいないなんてこともザラにあります。

機会損失

という言葉がありますが、新規のお客さまが来店する機会を失っているのも確かです。

でも、新規のお客さまが来店しても対応しきれない状態であることもまた事実です。

そう考えると、事務員と営業マン2人必要になります。

うーん・・・

このままでいいか・・・

これが今に至る経緯です。

自分が営業(接客)している限り、会社のポリシー(指針)は必ず守られます。

お客さまに対してのサービスも一貫したものを提供できます。

ここが一番私にとって重要なファクターなんですよね。

ライフコンサルティングという会社は私そのもの。

このスタンスを変えることができない限り、人を雇い入れることなどできません・・・

やっぱり一匹狼なんでしょうね。

狼という表現は正しくないような気もしますが。

他人に嚙みついたり吠えたりしませんし、そもそも狼というより今は見た目が牛のように大きく丸くなってしまっています。(笑)

一匹牛となると、なんだかおいしそうに聞こえますね。

お肉を食べたくなってきました。(笑)

一人で会社を切り盛りしていると、多くの営業マンを抱える不動産会社に比べて集客力が大きく落ちます。

宣伝広告活動も制約を受けます。

制約を受けるといっても強いられているわけではなくて、労力的にとコスト的にという意味です。

そうなると力を入れるところは集客ではなく、一人一人のお客さまを大切にしていくことにシフトしていきます。

時間も手間もかけて向き合っていくことになります。

そりゃ時間が足りなくなりますよね。

物件調査をするのに1日では終わりませんし、物件提案するにも資料作りからセールスポイントの整理、デメリットの検証とやるべきことがたくさん生じてきます。

一つの仕事が片付けば、ほっとする間もなく次の仕事へのアプローチが始まります。

こんなことを一生続けていくのだろうなと、最近なんとなく感じています。

あっ。

悪い意味や変な意味ではないですよ。

だってこの仕事は好きですし、何より人に必要とされているという喜びを感じれるのは今の仕事の醍醐味でもあります。

先生と呼ばれる仕事に憧れを持ちました。

でも残念なことながらそう思ったのは大人になってからです。

学校の教職課程を経たわけでもなく、学業が優秀だったわけでもない私が先生と呼ばれる仕事に就ける道はありませんでした。

それからそんなことを考えていたことも忘れて仕事に没頭していたころ、お客様から悩みの相談を受けました。

もちろん不動産の事についてです。

借地の上に建物を所有していて地代を払っていたお客さまからです。

建物は40年以上経過していて少し傾いている建物でした。

自分は施設に入るのでこの不動産を処分したい。

でも借地だからどうなるのか分からないというものでした。

この物件は借地権付建物です。

借地権という権利は一般的には登記簿上には記載されません。

登録することもできるのですが、建物の所有権を持って借地権と見做すというのが見解なので特段手続きをする必要がないのです。

このお客さまも建物の所有権は自分名義になっているということはご存知でした。

でも建物を取り壊して、土地を更地の状態に戻して返却しないといけない。

建物は古いので値段など付かない。

解体する費用もないし・・・

と困っておられた状態でした。

そこで、ある知人を通じて私にご相談となったわけです。

私がそのお客さまにお話したこと。

①借地権でも売買ができること

②建物が古くても買い手は現れること

③借地権だからと言って土地値が0じゃないということ

大きくはこの3つです。

立地がとてもいい物件だったので、賃貸用としての需要が見込めそうだったのと、路線価を見ると借地権割合が60%だったこともお話しました。

路線価で見て㎡単価15万円ほどの場所でした。

40平米ほどの土地なので、これで600万円です。

さらに借地権割合60%なので、360万円。

これが路線価を基準にした借地権の金額です。

実勢では倍ほどの価格で取引されている場所でしたから、もう少し高くでも購入者が現れるかもしれないよということもお伝えしました。

500万円ほどでは売れるかもしれないと提案しましたが、お客さまにとってはお金が入るということではなく解体費用などのお金を出さなくてもいいということに対して、とてもほっとしていました。

借地権の売買には借地契約の引継ぎと新地代の交渉が必要です。

借地契約を引き継ぐ際には名義変更料なども支払う必要があります。

そのあたりは売買に際して必要なことなので底地の所有者さんにコンタクトを取る必要があります。

所有者さんの連絡先を聞いたのですが、長年お世話になっているので私から連絡が入る前に自分でご挨拶に伺いたいというお話でした。

そのご挨拶に行った際に、地主さんから買取りの提案を受けその提示された金額で売り渡すことに合意したそうです。

金額は私が提案した数字よりはるかに安い金額でした。

でも、そのお客さまにとっては借りたものをお返しするだけ

お返しする際にお金までもらって申し訳ない。

こう思ったそうです。

お客さまにとっては解体費用の負担(100万円~150万円)マイナスのつもりでしたから、200万円の売買代金でも上下300万円~350万円得した気分だったそうです。

もったいないなとは思いましたが、ご本人が合意しているのなら他人が口出しする話ではございません。

ご相談料もいただきましたし、お客さまも喜んでおられました。

高く売るだけが仕事ではないということですよね。

こういう相談は大手の不動産会社にはできません。

数万円の相談料をいただいたところで上司の叱責にあいます。

でも私の現在の立場ではこれでいいのです。

仲介手数料やコンサルフィーで高額の報酬を得ることができなくても、お客さまの満足度はMAX。

これが理想にする仕事の形です。

一人で小さな会社で継続していくためには一番重要なことはこれではないかなと実感しています。

私の友人の会社も同じように、専門的な仕事で顧客のハートをがっつりと掴んでいます。

事業用不動産に特化した会社、競売に特化した会社、医療系建築のコンサルに特化した会社、その分野では私が逆立ちしても勝てない知識を持ち合わせています。

私がお客さまの様々なご要望に応えれるのも、そうした友人の力添えがあってのことです。

一人しかいない会社だから心配??

逆ですよ。

少数精鋭で頑張っている会社の方が信頼できる知識、そしてしっかりとしたブレーンを持っています。

何でもかんでも請け負う弁護士事務所より、刑事なら刑事、離婚問題なら離婚問題に特化した弁護士先生の方がその分野ではエキスパートですよね。

私たちの仕事もこれからはそうした業界内の細分化が行われてくるようになるかもしれません。

細分化というより、区分け・住み分けですよね。

専門的知識が求められるために私たちが存在し、どの分野の専門であるかそれぞれの会社が明確化する。

担当者は全てその道のエキスパート。

それぞれの分野の専門家がより集っている会社。

こうなればお客さまにとって大変心強いですよね。

金融のプロと収益のプロ、賃貸部屋付のプロ、管理のプロ、これらすべてが揃って完璧な不動産賃貸経営ができるわけです。

入り口の部分で間違った物件選択をしたり、融資付けで失敗してしまったらもうあとはどれだけ管理や部屋付けを頑張っても取り返しはききません。

逆に最初にどれだけいい物件を選んでも、いくら安い金利で資金調達しても、満室経営に近づけなければこれも意味がありません。

私は全ての業務を一人でできるわけではありませんから、それぞれの専門家に助けを乞うわけです。

でも本当なら一緒の一つの会社でできれば最強ですよね。

ただ、それぞれの分野で秀でている人は、もうすでにその時点で十分な報酬を得る機会が与えられていますから、なかなかそういうわけにもいきません・・・

結局誰かの協力を得ながらという形になってしまうのでしょうね。

なんやかんやとだらだらした文章になってしまいましたが、自分しかできないサービスって何だろという話が本題でした。

『自分しかできないサービス』

それを見つけるのが、小さな会社で闘う唯一無二の手段です。

私の場合は、失敗しないための知恵と戦略。

これをみなさまに伝授できること。

たったこれだけのことです。

リスクヘッジするためにどうすればいいか?

物件を選ぶときにどういった点に注意すればいいか?

また、どういう方向性で進めていけば自分が設定しているゴールに近づけるようになるのか。

それを示唆することです。

毎月決まった本数契約を取らないといけない立場でもないですし、売らなければいけない物件のノルマもありません。

フリーランスな立場で、お客さま側に立つエージェントとしての地位を確立していきたいなと思っています。

購入する際にはバイヤーエージェントとして、売却する時にはセラーズエージェントとして。

欧米かぶれかという声も飛んできそうですが、アメリカのような一般の方にも一目置かれるような不動産屋さんでありたいと思って、はや25年

四半世紀が過ぎました。

でもまだまだ修行中です。

お金より感謝の言葉を欲する夢見るおじさんです。

そんなおじさんでいつまでもいれればいいなと思っています。

やっぱり私には会社経営は無理ですね。

エージェントって言ってしまっていますし、いつまでもやはりお客さまと向き合っていたいなと思ってしまっていますから。(笑)

というわけで、これからも株式会社ライフコンサルティングは決して大きくはなりませんが、いつまでもみなさまの傍にいたいと思っています。

末永くよろしくお願いいたします。

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家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?

景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。

ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。

これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。

資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。

そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。

『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。

でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。

今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』

あー、そうなんですね?

なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。

不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。

中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。

当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。

今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。

これって正常ですか?

先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。

自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。

もちろんすぐに撤回しました。(笑)

金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。

逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。

それほど今巷には物件がないのです。

それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?

うーん・・・

建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?

金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?

昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?

木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。

騒音、防音の問題があるでしょーって。

って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・

今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・

RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。

こんな話しも聞きます。

でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・

あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?

新耐震になってからの建物だから大丈夫。

新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?

その頃の検査基準なんてズブズブです・・

RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。

同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。

もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?

っていつも思うのですよね。

分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?

私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。

マンションでも同じです。

定期検診に行きなさいよ。

よく言われる言葉です。

マンションでも同じです。

定期的に検査して補修して。

しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・

こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。

私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。

だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。

新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。

融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?


5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。

築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。

購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。



『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。

まだ今なら間に合うかもしれません。

病気も失敗も早期発見早期治療ですよー。

それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。

来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。


大阪市住吉区利回り12.4%南向きテラス

今日は物件のご紹介です。

リフォーム済物件で、賃貸の入居者も決まりましたのですぐに家賃も入ってきます。

南海高野線『我孫子前』駅徒歩6分
JR阪和線『杉本町』駅徒歩7分
2Wayアクセスの好立地です。

物件所在地:大阪市住吉区遠里小野3丁目2-13

物件価格580万円

賃貸募集をしておりましたが、今回6万円(共益費込)で入居者が決まりました。
年間収入72万円。
表面利回り12.4%です。
詳しい物件情報はこちらからもご覧いただけます。


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お風呂もゆったりサイズで、賃貸ではなかなか見れないタイプの浴槽です。

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独立洗面台とトイレはウォシュレット。
脱衣所もリフォームされておりますので、しばらく大規模な改装工事は必要のない状態です。

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キッチンはシステムキッチンで食器洗浄機も付いております。

遠里小野連棟

間取りは2DKで建物延床面積は39.59平米となっております。
和室の畳の貼り替えも終わっており清潔感ある室内になりました。

土地は32.85平米と決して大きくはありませんが、前面道路は公道6m、しかも南向きで接しており明るい住宅になっています。

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連棟にはなっていますが、お隣は建替えも終わっており連棟ということを感じさせません。

IMG_8646

ちなみにここに写りこんでいるのは私の友人です。(笑)

昭和36年10月築の木造2階建ですが、室内はほぼフルリフォーム済の住宅ですので古さは感じさせません。
また今回バルコニーの手すりの塗装なども行いました。

しばらく改装工事の必要のない物件を手に入れ、安定した家賃収入をGETできるチャンスです。

築古の物件を購入して水廻りを今回のようにフルにいじってしまえば250万~300万かかってもおかしくはありません。

そう考えれば高くはない??

ちなみに賃貸募集に要した期間は1ヶ月未満です。

これならもし今回の入居者が将来退去することがあっても安心でしょ。

初めての不動産投資にはお勧めかなと思いUPしてみました。

今なら室内の内覧もまだ可能ですので、ご興味ある方はぜひご連絡ください。

お待ちしております。



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