ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

今住んでいるマンションを高く売る方法

中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。


売主さんが個人の場合はほとんどこのような形になってしまいます。
というのも一般的には住宅ローンを抱えたまま売りに出ることが多いので、先に引越しして空の状態で売り出すことが困難だからです。

空き家の状態にしようと思うと、まず先に引越しする必要があります。
次の物件も購入した場合、
住宅ローンを二重で抱えることになります。
この場合今住んでいるマンションを売りながらそれまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンの支払いが始まります。
不動産会社の買取保証か何か付いていないと次の融資は受けにくいと思っておく必要があります。

買取保証というのは、仲介でこの価格で売り出します。
2ヶ月、3ヶ月で売れなかった場合は、この価格でうちが買取りしますよというものです。
仲介で売れなかったものを不動産会社が買い取るわけですから、当然それまで売りにかけていた金額よりも1割も2割も下がってしまうことになります。
つまり売却する前に購入するのは、売却のことだけ考えると得策ではないという事になります。

では、購入は後から考えるとして先に賃貸マンションか何かに一旦避難するという手はどうでしょう?
この場合住宅ローンと家賃の二重払いにはなってしまいます。
その負担が大丈夫ならという前提ですが、毎月売れるまで二重払いにはなりますが住宅ローンは元本返済部分と利息の組み合わせで成り立っています。
残債が2,000万円で金利1%で借りていたとすると、毎月の利息は16666円です。
ローンを返済していたとしても元本は減っていきますから売却できたときにその分元本が減っているわけですよね。
マンションの場合は管理費、修繕積立金の支払いが毎月生じます。
つまり、この管理費、修繕積立金とローンの利息分だけが二重払いになるというわけです。

こう考えると、丸々二重払いになるわけじゃないことがお分かりでしょうか?
居住中の場合と、空き家の状態できれいに掃除している状態とでは売却価格は変わってきます。
なぜか?

日常生活をしていると当然生活道具、家財道具は年々増えていきます。
自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。
荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見て『購入したい。』と思わないかもしれません。
担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、あなたに気を使って言えないかもしれません。
これだけでもマイナス要素ですが、居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。
週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。
そうじゃないと売れるまでお出かけもできませんので。
お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないこともデメリットです。

居住中と空き部屋とでは、同じマンション、同じ間取りでも100万円、200万円成約価格が変わってくるケースもザラにあります。

そう考えると、この先ほどの二重払いも高値で売却するためには有効な手段であるわけです。

引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたりするのもとても効果的です。
見栄えがよくなるということは、気に入ってもらいやすくなるということです。

満足いく価格で売却できれば、あとはゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。

あとは売り出す時期によっても価格は変動します。
同じマンションや近隣のマンションで売り物がたくさんあるときにはお得感のある部屋から売れていきます。
お得感のある物件とは、つまり割安感のある物件です。
自分の部屋だけ他より200万円安いとか、同じ価格だけど平米数が広い、階数が上層階だとかですね。

逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。

結局、不動産って需要と供給のバランスですから、需要と供給の状態を見ながら売却のタイミングを見計らうということも需要です。

私のお客様にはよく提案するパターンです。
『今同じマンションで少し安いなと思う物件が売りに出ているので、タイミングを少しずらしましょう。』
『たぶん安いのですぐ売れますから、そのあとゆっくりと時間をかけて売却しましょう。』

実際この戦略でいくつもお客様の満足いく価格で売却のお手伝いをさせていただきました。

お客様にとっての100万円って大金ですからね。
もちろん僕にとっても大金ですが(笑)

そんなことを考えながら、実は私自身も自宅を売却しようと企んでいます。
時流がいい流れであり、マンションを売るのにはいいタイミングだと思っているので、この時期に売却して今度は一軒家を建てようと企んでいます。
子どもが女の子2人なので比較的評判のいい地域にしたいなと思っているのですが、これまたそういった地域の土地値も大きく上昇しています。
また建築費も以前に比べて高くなっていますから、それなら売却してしばらく賃貸暮らしもいいかなと思ったり。

でも先ほど言っていたように売るなら空にして売却かけた方が戦略的には有効なので、今は
『よし。先に引越ししちゃうぞ。』
そんなことを今話し合っています。

私の住んでいたマンションで、私自身がオープンハウスをしている姿も近々見れるかもしれませんよ。(笑)

その時は是非内覧にいらしてくださいね。

あっ。
もちろん冷やかしじゃないやつでお願いします。(笑)

自分が生きてきた軌跡って死んだときに分かるのかも

先日小林麻央さんが亡くなりました。

まだ34歳だったので、世間では惜しまれる声が続々と寄せられています。
その中で『天使のような人だった。』
観音様のような人。』
こういうコメントも寄せられているようですが、他人に『天使』のような、『観音様』のようなと言わせる人間性って凄いな、素晴らしいなと感じます。

『いい人だったよ。』
『優しい人だったよ。』
『親切な人だったよ。』
こう言われることはあるかもしれませんが、『天使』ですからね。

美貌だけでなく、人を思いやる気持ちとか、周りに与えることが多かった人なのでしょうね。

ギブアンドテイクという言葉はあまり好きではありませんが、このくらいはこっちがやったから最低このくらいは返してよ。
人間性が小さい私はついついこう思ってしまいます。
でもそんなこと思っているやつは決して『天使のような人』と言われることはないでしょうね。

私のいる業界では情報だけ欲しがる人たちがたくさんいます。
情報だけでも商売につながりますから欲しがるのは当然ですが、情報提供したいと相手に思わせる相手じゃなければ上から下に当たり前のように水が流れ落ちるように情報は落ちてはきません。
ギブアンドテイクすらできない人が多いのですよね。
なので、このギブアンドテイクができているだけで、何かいい人なような気がするこの業界から考えるとまさに天使であり、神です。

人に何かを与え続けることができる人って俗物を超越していないとなれないような気がします。

私も精神状態が極めて健やかなときには、『誰かに何かを与えたい。』と考えることができます。
私の場合は、知識であり経験に培った経験談や情報であったりなので、社会貢献とはほど遠いものであったりします。

それでも少し仕事がうまくいってないときや、私生活で少しストレスを感じているときには『何で他人にいろいろ教えてあげなきゃダメなの?』
と悪魔の顔が覗きます。

こんな調子なら自分が死んだときに
『天使のような人』
とか
『観音様のような人』
どころか
『とてもいい人』
こう思ってもらえることさえ困難なような気がします。

今回のこの悲報を受けて改めて感じたこと。
それは
『自分が死んだときに少しでも多くの方に悲しいともらえるような人生を全うしよう。』
です。

今までも、そしてこれからも多くの方に出会うでしょう。
そして不動産という仕事に関わっている以上、少なからずその関わった人たちの人生に大きな影響を及ぼすものと思っています。
私と関わったことで人生が楽しいものになったとか、子どもたちに計画通り資産を残してあげることができたとか、そんな話を棺桶の中で聞ければうれしいですね。

そうなるために今日も頑張って働いています。
そして明日も来月も来年も。

株式会社ライフコンサルティングは、みなさまのお役に立てるため日々研鑽していきます。
こう誓った最近の出来事でした。
小林麻央さんのご冥福をお祈り申し上げます。


競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

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