ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。

そんなきっかけ作りにL-styleClubをぜひご利用ください。

L-styleClub-1


最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


みなさんのご参加お待ちしております。




長屋住宅に区分所有法が適用されるの?

長屋住宅(連棟式住宅)というのは、区分登記されているケースがほとんどです。

連棟登記簿


登記簿上では、一体の長屋住宅の建物の総面積が記載されており、専有部分という形で建物の登記が存在します。



これが区分所有法に該当するのではという見解なのです。

区分所有法の適用になるとどういったことになるのか?

区分所有法では

区分所有法第62条:(建替え決議)
第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

という条文と民法には

民法第251条:(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

という規定があります。

これがもし適用になるとすれば、自己所有の連棟住宅のうちの1件を勝手に取り壊せない。

他の共有者の同意が必要ということになります。

全棟解体ではないので、共有部分の変更に当たるでしょうが、それでも3/4以上の同意が必要になります。

今まで実務では、隣接している建物の所有者に切り離しの同意書をもらい分離していたというのが実情ですが、こういう解釈になると棟続きの住宅所有者に同意をしてもらう必要が出てきます。

でも考え方によっては、切り離すことにより残った住宅の耐震強度の問題や、切り離した個所からの雨漏り等考えられることはたくさんあります。

実際に2013年にこういう事例がありました。

東京都大田区で1978年に建てられた全12戸の鉄骨の連棟住宅があり、そのうち北端の1戸を切り離して再建築した結果、残りの住戸に雨漏りが発生し、尚且つ切り離したことにより建築基準法の第2種高度地区に抵触する違法状態になったということで訴訟され、建て替えた建物の撤去命令と残りの住戸に対し560万円の支払い命令が出たという事例です。

このようなケースでは、連棟住宅の端っこだけ切り離してしまうと、残った住宅が全く道路に面していない住宅になってしまうことも想定されます。

例えば4棟で支えあっていた建物が3棟になってしまえば当然強度は下がるでしょう。

そう言われれば最もな話のような気はします。

連棟住宅が1つの建物というのであれば外壁や屋根瓦が欠落した建物があれば、その一連の建物所有者全員で金銭を分担する必要も出てきます。

4棟あるうちの2棟が建て直して新築同様になっていたとしても、残った2棟が倒壊すればその補修費用を負わなければいけないということにもなってしまいます。

でも、実際にそういった連棟住宅に居住している方々は経済的にけっして裕福ではなく、そういった費用負担が生じたとしても払えないケースが多いでしょう。

先ほどのケースで、切り離して建て替えた方には被害が被る可能性があることは認識しておいた方がよさそうですね。

切り離した場合のもう一点不具合が生じるのは越境の問題です。

元々柱は共有のものですし、半分だけ切り離すわけにはいきません。

その場合、土地の境界線上に柱が越境して残ってしまうのです。

これが、新築住宅の住宅ローンに影響を及ぼします。

越境物があるという見解になってしまいます。

なので、今後連棟住宅を取り壊して新築建築というのはリスクがありすぎるように思います。

これが連棟住宅を買わない理由になるわけではありませんが。

あくまで建て替え用地として連棟住宅を取得するというのは得策ではないという話です。

ただ、こういった事例が多くみられてくると売買価格が下がってくる可能性が大きくなります。

売買価格が下がると、リフォームして賃貸するという収益物件としては高利回りの物件になるわけで、収益率15%超、20%というのも決して無理な数字ではなくなるわけです。

もちろんこの場合、賃貸需要のない連棟住宅は無用の長物ということにはなりますが・・・

こうなると、前面道路の道路認定があるかどうか(建築基準法上の道路かどうか?)というのは全く関係がなくなります。

だって、前面道路が建築基準法上の道路でない方が査定金額も実勢価格も下がるわけですし、安く買える可能性が高くなりますから。

いずれにせよ、築年数の古い物件や道路幅が狭い物件には調査が必要です。

リフォームする価値がある物件なのか、賃貸物件として需要がある物件なのかという調査です。

その辺りはプロの意見も聞きながら、購入金額も決定する必要はありますね。

もし、そういった物件を購入しようかどうか悩んでいる方はぜひご相談ください。

掘り出し物を見つけようという作業は面白いものですよ。

もちろん簡単にそんな物件は見つかりませんが、道中でいろいろ勉強になります。

そういう積み重ねが知識に変わっていくのです。

幸いなことに、私はずっとそんなことばっかり考えていたので多少の知識がございます。(笑)

なので、ぜひご活用ください。

ご相談お待ちしております。

不動産を安く手に入れる方法

『不動産を安く手に入れる方法ないですか?』
不動産だけでなく、何でも安く買えるに越したことはないですよね。

しかも、不動産って日用品とかではないのでとても高額な商品です。
値切りたいって気持ちはとてもよく分かります。

不動産業者さんが仲介するのも半ば当たり前なので、その仲介手数料も値切りたくなります。
だって3千万円の不動産なら仲介手数料は96万円、そこに消費税が入ると100万円を超えてしまうのですから。



3280万円の物件なら、
『3千万円にならないかな?』
『せめて3200万円で80万円ちぎりたい。』
これは大阪だからなのでしょうか。
80万円値切れても、そこからまだ
『手数料ももう少しまかりませんか?』

大手不動産会社さんなら、
『うちは会社の規定で決まっていますので、下げるわけにいかないのです。』
こうはっきり言えるのに。

ただ普通に流通している物件を仲介しているだけなら、こんな会話に度々遭遇します。

不動産業界で囲い込み(自社で双方仲介をして両方から手数料をもらうこと)が絶えないのは、その方が儲かるからっていう理由だけでなく、自社だけで扱っていることの優位性が際立っているからです。

『どこからでも買えるなら、少しでも価格、手数料が安いところから買いたい。』
『手数料は値切れないけど、ここでしか買えない。』
この違いは明らかですもんね。

なので、不動産を購入した人の中でも、
『担当者さんは好きじゃなかったけど、そこからでしか買えないし。』
『担当者が頼りなかったけど仕方なく。』
こう思っている人も少なくはないかもしれません。

これが今の日本の不動産市場の実態です。

親身になって考えてくれているからこの担当者さんから買いたい。
適切なアドバイスをくれるからこの会社でお願いしたい。
と思っていても、希望の場所で予算内の物件が偶然出てきたら
『ごめんなさい。探していた物件がちょうど見つかったんで・・・』
歯切れの悪い断り文句が出てくることも。

こういったことは他の不動産取引にも影響します。

ここでしか取り扱っていない物件だからローンもこの会社に依頼しないといけない。
他の不動産屋さんに相談したいけど、その会社さんしか取り扱っていない物件なので相談することもできない。

マイホームではなく不動産投資の場合は、誰もが同じ条件で融資を引けるわけではありません。
住宅ローンなら、審査さえ通ればAさんは0.6%、Bさんは1.2%、差があってもこの程度ですがアパートローン(投資用ローン)の場合は、Aさんは0.6%、Bさんは3.5%、平気でこんな差が生まれます。
持ち込む金融機関、持ち込み方によって大きな差が生まれます。

同じ金融機関で、同じ物件を持ち込んでも平気で1%の金利差が生まれることも。

1%と言っても元値が1億円になれば、年間100万円の金利差です。
自己資金が1割とフルローン(物件価格の満額)で1千万円の初期投資額が変わります。
ここに不動産購入の諸費用が5%〜8%ほどかかりますから、オーバーローン(物件価格と諸費用の借入)した場合なら+500万円、+800万円の初期投資額が必要なくなるわけなのです。

その話につられて多額な不動産を購入する人が続出したわけです。

それが先般のスルガ銀行の融資だったわけですが。
手元資金をほとんど使わずに何千万もするマンションオーナーになれる。
この謳い文句は強烈なインパクトを与えます。
スルガ銀行だけクローズアップされていますが、実際にオーバーローンを行なっていたのはスルガ銀行だけではありません。

ただ、どこの銀行も入口の部分では、
『頭金(自己資金)は最低1割は用意しでください。』
杓子定規にこう言います。
でも、
『契約書、領収書はコピーで大丈夫です。』
『預金通帳のコピーももらえますか?』
あー。
コピーでいいんだ。

『それなら簡単に作れるんじゃない?』
今、改ざんとか言われている問題はこうやって生まれています。

コピーだから数字を改ざんしていいって話ではもちろんありませんが、公文書を偽造するわけではないしいいんじゃない?
こういう安易な気持ちから改ざんに手を染める営業マンも多くいます。

銀行側も不正を防止するつもりなら、必ず原本確認しているはずなので、ある意味暗黙の了解的なところがあったのは事実でしょうね。

ここで問題になってくるのは、このオーバーローンという謳い文句により、相場より高い物件に多くの買い手が付いたことです。
『頭金なしでマンションオーナー、アパートオーナー』

超長期融資により、高い金利でもキャッシュフローが回っているように見えること。
このスキームを作ったのは何もスルガ銀行だけではありません。

以前から別の信用組合、信用金庫、ノンバンクで行われていたやり方です。
でも、サラリーマンには厳しかった。
ただそれだけのことです。
事業者が何を買おうがその事業者の責任でしょ?
消費者保護の観点からズレます。
でも、それを消費者、一般の素人に持ち込んでしまった。

投資は自己責任でしょ。

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次はこの論理なのでしょうね。

話が大きくそれてしまいましたが、何が言いたいかと言うと
『お金を出さずに収益一棟ものを買おう。』
『安く不動産を買い叩きたい。』
この思考はとても危険だということです。
この気持ちの裏を取られてしまい、被害者の一員となってしまう例が後を絶ちません。

いいものを買おうと思うとお金を出さなくてはいけない。
というのも、情報を握っている人間はローンが付くか付かないか分からない人と話をするより、確実に決済まで辿り着く人と話をしたいからです。

自己資金0の人より、自己資金2割用意してもらえる人の方が確実に融資が付きます。
もっと言えば現金購入できる人なら、買うって言ってもらえた瞬間にゴールが見えます。
そこから優先的に情報は流れていきます。

次に、何でもかんでも値切る人。
そこには価格交渉というハードルがまず生じます。
あまりにも売り手側に失礼な価格をぶつけてしまうと、その商談が破談になるだけではなく、売主に
『そんな安い価格なら、もう売るのやめるよ。売り情報とめといて。』
こんなことを言われることもあるわけです。

もちろん仲介業者にもよりますが、買付証明(購入申込み)をもらっても、次のお客さんに引き続き声をかけていくだけのこと、次のお客さんの目安になってしまうだけのこともあります。
なので、
『この物件いいな。何とか手に入れたいな。』
と思ったときには、
『この金額で買えればラッキー。』
って言う価格ではなく、
『この金額までなら出せる。』
という価格で話を持ち込まないといけないわけです。

『でもそんなこと言ったって、安く買えるのなら安く買いたいじゃないですか。』
こういうお声が飛んできそうですが、安く買うのと確実に買うということは全く別物です。

いい物件が欲しい。
でも安く買いたい。
こんなこどもみたいな駄々をこねてはダメなんです。
いい物件は誰よりも早く、そして相手の希望額に近い金額でも買う。
あまり誰にも見向きされていない物件、長期間売れ残っている物件ならどんどん指値(価格交渉)を入れていく。

安くでいい物件を購入しようと思うと、
とにかく値切るという作業より、いろんな情報に触れること。
相場観を養うこと。
地道にこの作業しかないのです。

あとは、自分が相手にとっていいお客さんになること。
資金も潤沢で、ローン付の心配も全くないお客さんになれば、業者さん周りをするだけでいい情報に巡り会えるようになります。

『手数料ももちろん気持ちよく払うよー。』
『何なら◯◯さんにも会社に内緒でいくらか渡すから。』
こんな羽振りの良さを見せれば、なびいてくる営業マンもいるかもしれません。

でも資金を潤沢にするのも、容易ではありませんし、そんな営業マンをうまく見つけるのも簡単にはいきません。
一朝一夕に相場観を養うこともできません。

なので、何でも同じですが少額資金から始めるためにはやはり努力が必要です。
そして、学べる場が必要です。

どうすれば、そんな場を設けることができるよか、ずっと考えていました。
今回当社は事務所移転をします。
移転するついでに、広い事務所を構えることにしました。
お客さまに多くの情報と触れ合う機会を設けるために。

事務所オープンが来月初旬から中旬頃オープン予定なので、それに合わせてお客さまが集えるサロンをオープンします。

そこで、不動産知識を学んでいただけたり、物件情報を交換したり、また専門家にアドバイスをもらえる場所にもしたいと考えています。

無論経費もかさみますし、たくさんの人間を受け入れる余裕もありません。
なので、先着10名様までサロンにご参加いただこうと考えています。

サロンに入会していただくためには、入会金年会費が必要です。

ご検討していただく場合は、個別にメールにてご応対させていただきます。
サロンの名前はL-style Clubに決まりました。

L-styleClub-1

詳細資料ご希望の方はoonishi@life-consulting.netまでメールください。










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