ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

夢って叶えるもの?失うもの?

みなさんってお持ちですか?
その夢はまだ追いかけていますか?
それとも諦めてしまいましたか?

子どもの頃見てた夢、それはプロ野球選手であったりサッカー選手であったり、お医者さんや弁護士の先生だったかもしれません。
大人になるにつれ、自分と現実のギャップに気付き、その夢は諦めて平凡に生きていく道を選んだ方も多いのではないでしょうか?

そう考えると子どもの頃の夢を実現できた方って周りにもなかなか存在しません。
現実社会が分かっていない状況で抱く夢、それは理想ですらなくただの夢です。
ただの夢を実現するためには計り知れない努力が必要です。
友だちと遊ぶ時間を削って練習に打ち込んだり勉強に打ち込んだり、夏休み、冬休みも全てその夢のためにつぎ込まないと叶えれない夢です。
でもみなさんその子どもの頃に見た夢以外他の夢を抱いたことはありませんか?
マイホームを持ちたいとか、結婚して子どもを作り幸せな家庭生活を過ごしたいとか。
また起業してお店を持ちたいとか社長になりたいとか。
人それぞれ抱いた夢は違うにしろ、何らかの違う夢を見つけている人が多いのではないでしょうか?
その夢は叶いましたか?
大人になって現実社会に揉まれてから見る夢って、儚い夢ではなく手の届く夢になります。
その夢を叶えるには血の滲むような努力は必要でなく、ただ一歩踏み出すことで実現に大きく近づきます。

でもその一歩が踏み出せないまま終わってしまう人も少なくはありません。
私がそこそこ大人になってから思っていた夢、マイホームを持ち家族を持ちかわいい子どもに囲まれて生活する姿、それはもう叶いました。
自宅の下で喫茶店をし、二階で麻雀屋さんをしたい。
麻雀が三度の飯より好きだった時代の話です。(笑)
もし今も同じ夢を抱いていたら実現することは難しいことではありません。生活していけるくらいの収入が得れるかどうかは別にして。(笑)
今やマイホームという夢はほとんどの人が叶えれる夢になりました。
頭金なし、諸費用まで住宅ローンで借りれる時代です。
それより結婚することの方が難しい時代になっているのかもしれません。
未婚率も増加しています。
婚期が遅くなり女性も社会に出て自らの手で稼ぐようになっています。
正社員なら手取り15万円ほど。
実家暮らしなら毎月10万円以上自分のために使うことのできるお金ができます。
でも結婚したら旦那さんの手取り、仮に毎月30万円としましょう。ボーナス除いてですよ。
これでも年収でいうと500万円くらいですよね。
平均所得より少し高い水準です。
それでもその中から家賃(住宅ローン)払って生活費、生命保険、旦那さんのお小遣い、将来のための貯金って考えると独身時代の生活の方が明らかにいいわけです。
生活を落としてまで結婚したいとはなかなか思わないのかもしれません。
もちろん女性だけでなく男性も同じです。
独身時代なら自由に使えたお金が、お小遣い制になり毎月3万・・
『結婚しない方がいいんじゃないの?』
こう思ってしまう気持ちも分からなくはありませんよね。
結婚する動機、これが今の時代に欠如しているのかもしれません。
結婚しなければ引越しもしない、引越しをしなければ賃貸も売買も動かない。
子どもが生まれなければどんどん高齢化社会になり、将来もらえるはずの年金も危うい。
年金がもらえないかもと思えば今あるお金は残したくなる。
お金がない人はお金を使わなくなる。
お金を使わなければモノは売れなくなりデフレに。
『風が吹けば桶屋が儲かる』
的な。
私たち不動産屋さんに取って引越しの需要が少なくなることは死活問題です。
でもそこに救世主が現れます。
投資用不動産バブルです。
外国人投資家が日本の不動産を買い漁り、サラリーマン大家さんたちが増えました。
でも思い出してくださいね。
賃貸需要って弱ってるんです。
でも投資用不動産の価格は上がってます。
景気も良くなっていません。
消費も向上しているわけではありません。
ということは家賃が上がっていくことはありません。
なのに不動産価格は上がっています。
『風が吹いてないのに桶屋が儲かっている。』
やっぱりバブルですよね。
バブルってことはいつか弾けてなくなります。
弾けたときにどうするか?
大損をこいて撤退するか、逆に買い場と思い買い進めるか?
いずれにせよ強制的に市場から退場させられるより自らタイミングは計りたいですよね。
そのためには誰かに踊らされないということが必要です。
不動産屋さんに相談すれば、
『買いましょう。買いましょう。』
の一辺倒です。
中には
『今が買い時ですよ。』
くらいに煽ってくる方もいるかもしれません。
でも今は買い時ではありませんよ。
ただフルに融資を利用して買える時期は今しかないかもしれません。
今はまだ不動産に対して積極的な金融機関も多く融資を受けるためのハードルは決して高くはありません。
でももしこの先マンション経営で破綻者が続出し社会問題になるようですと、金融機関は一気に引き締めに走ります。
そうなると今までみたいに物件価格の満額の融資などはあり得なくなってきます。
絶好の買い場が訪れても、結局指を咥えて見ているだけという状況も容易に想像がつきます。
そう考えると何が正解なのでしょうか?
ただ株と違って自分の力でその価値を向上することができるのが不動産です。
私の場合、これが本業ですからいくら逆風が吹いていようとも購入し売却し利益を出すという仕事をしていかなければなりません。
だから勉強して少しでも失敗する確率を減らそうとしているわけです。
でもみなさまは違いますよね。
不動産投資をやってもいい、やらなくてもいい立場です。
なので無理して満額融資を受けてまでするべきものではありません。
お金が使える状況で、寝かしていても仕方がないと思っている人だけ参入するべきで、買ってもいい、買わなくてもいい状況で判断しないと不動産屋さんの格好の餌食になってしまいます。
このブログをご覧いただいているみなさまの当座の夢は不動産投資で成功し安定収入を確保すること、資産を増やすことだと思います。
安定収入を確保できたと思ってもその収入がだけだったとしたら意味がないですよね。
また資産を増やしたと思っていても、増えたと思っているのは自分だけで周りから見たら不良債権だらけだったとしたら?
将来のためだと思っていることが逆に将来自分の首を絞めることになるかもしれません。
そうならないためにも定期的に自分の資産の入れ替え、見直しをする必要があります。
そのためにはいつでも気軽に相談できる専門家を持っておく必要があるのではないでしょうか?
物件購入から賃貸管理から全てその専門家に任せるというわけではなく、税理士さんのような立場で冷静に判断してくれるような立場の不動産屋さんが。
私によくご相談いただくお客さまのほとんどは私が一元管理しているわけではありません。
購入の窓口も私一人より門戸を開いた方がより良い物件に出会えるでしょうし、物件の管理も物件に近い不動産会社さんの方がフットワークも軽いでしょう。
なのであえてうちでやりますよというお話はしていません。
これがいいのか悪いのか賛否両論はありますが、万全のパフォーマンスができない仕事はお断りするようにしています。
『管理はいいよ。安定収入になるから。』
こういうお話ももちろんいただきますし、それに意を唱えるつもりもありません。
『購入窓口を絞らさないとお客さんが逃げちゃうよ。』
こんな話も同業者からしていただきます。
自分のことだけ考えていたらもちろんそうでしょう。
自分からしか買わない。
そんなお客さまを何人か抱えていればそれだけで裕福な生活をすることも可能です。
でもそれが本当にお客さまのためなのかと考えたときにやっぱり躊躇してしまいます。
今は何とかお客さまが途絶えず、生活するのに困ってはいません。
なので、きれいごとを言っていても何とか生活は成り立っています。
でもこの先は分かりませんよね・・・
なので、逆に多くの人のアドバイザーになり相談料という形で還元していただければ、その方がみなさまのお役に立ちつつうちの家計も成り立って行くのかなと思ったり。
不動産に関わりながら従来の不動産屋とは一線を画した形でライフコンサルティングが存続できればいいなとをいだいています。

話は戻りますが、みなさまはどんな夢をお持ちですか?

その夢のお手伝いをできればいいなと考えています。
不安を抱える未来ではなく、安心できる未来を創るために。

これからも夢を叶えるためのご相談お待ちしております。

都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

オーバーローンって大丈夫?

オーバーローンってもちろん聞いたことがあると思いますが、改めて。

物件価格と諸経費相当額をフルローンで買い、自己資金を一切使わない購入の仕方です。

物件価格以上のローンを組むことからオーバーローンと呼びます。

ただ最近はおかしな不動産屋さんも増えているため、物件価格+諸費用+余剰資金まで組み込むケースも増えています。

ただまともな金融機関はこんな形の貸付をしてくれません。

どうしてこのような形で借り入れができるのか?

一般の方にはさっぱり意味が分からないでしょうが、物件価格の書き上げをしています。

どういうことかというと、例えば不動産価格5,000万円のところ売買契約書を書き換え6,000万円で契約している形を取って、あたかも自己資金を用意しているように見せ、1割の600万円と諸費用の分を用意するから残りの5,400万円を貸してほしいと頼むわけです。

諸費用でいくらかかるかにもよりますが、一般的に物件価格の5%~8%が諸費用と言われていますので、この分まで賄えるわけです。

ただこれって私文書偽造って知っていました?

やばいと感じた方はまともな神経の持ち主です。

そんなのみんなやっているよと思った方は少し危険感を持つべきです。

『赤信号みんなで渡れば怖くない。』

この発想はやばくないですか?

みんなが渡っていても渡っちゃいけません。

サラリーマン投資家さんの中で数年で資産〇億とかで本を出している方がいますが、普通の金融機関は投資用不動産を購入するために物件価格の満額までは出してくれても諸費用分までは出してくれません。

一般的には物件価格の1割から2割は自己資金を用意してくださいねと言われます。

そりゃそうですよね。

不動産を購入して家賃収入で儲けようとしているわけですから、それなりに自己資金は用意しましょうよ。

これが普通の考え方です。

資産5億とすれば、物件価格が5億ですから自己資金1割でも5,000万円のキャッシュが必要です。

2割なら1億。

こんなにもともと持っている人なら何していても成功しますよね。

でも実際にはそうではありません。

物件価格と諸費用を先ほどのやり方で調達し物件を購入し、ほぼフルローンで購入しています。

現金(自己資金)を出していない人ほど物件購入に躊躇しません。

これはマイホーム購入する人でも同じです。

自己資金が少ない人ほど、購入への決断は早かったりします。

コツコツと500万円貯めてきた人は、物件を決断するまでに時間がかかりますが、50万円しか持っていないののマイホーム購入に踏み切る人は決断するのに時間を要しません。

『ローンが通ったら買おうかな。』

こう言わせることに対して時間はかかりません。

でもその中の多くは、せっかく購入した家の住宅ローンを払いきれずに、不動産が競売に掛けられてしまうわけです。

生活設計をまともに立てれていないから貯蓄がないのです。

それなのに

『家賃くらいの支払いなら払えそうだから。』

こんな単純な思い込みで住宅購入に踏み切ります。

投資用不動産でも同じです。

『自己資金なしで購入でき、毎月キャッシュフローがあるなんて夢みたいな話飛びつかなくちゃ損だ。』

こう思って不動産投資に踏み出す方が後を絶ちません。

そんなにうまくいくわけないじゃないですか。

売る側は何でこんな売り方をするのか?

それは先ほども言ったように、自己資金を持っていない人ほど組みやすい相手だからです。

購入した人がローンを払えなくなったって、マンション経営がうまくいかなくても関係ありません。

だって、

『頭金なしで家を買えたんだから感謝しな。』

『頭金なしでマンションオーナーになれたんだから感謝しろよ。』

こう思っているからです。

自分が売った物件が競売にかかったって何とも思っていません。

逆に

『売却の時にまた仲介手数料でも稼ごうか。』

こう思っているかもしれません。

そこにはお客さまに対しての愛はありません。

もともと日本には、不動産って一生に一回の買い物という認識が根付いています。

なので、一回購入したお客さまに次の住み替え時にまた購入してもらうという考え方はあまり持ち合わせていません。

よくできた営業マンは過去のお客さまからの紹介をもらったりしますが、そうあろうと思えば先ほどのような売り方はできなくなります。

私の場合、自宅(マイホーム)は一生に一回と思ったことはありません。

先日自宅の買い手が付き、売買契約を締結しました。(この話はまた後日ゆっくりと)

今の家は私が再婚する前に購入したマンションで、再婚し女の子が二人生まれた今の私の生活環境に適さなくなりました。

なので、また引越しします。

買い手が決まったので引越しすることになりましたが次の物件はまだ見つかっていないので、また一旦賃貸暮らしです。

今度は自宅兼事務所にしようとたくらんでいます。

自分のマイホームも今度で3回目になります。

1回目は失敗しました。

2回目はそれなりに満足いく購入になりました。

次回はさすがにもう家庭環境は大きく変わらないでしょうから長期間住むことになるでしょう。

でも、これも終の棲家にするつもりがありません。

だって最期は南の島に永住計画ですから。(笑)


image


お客さまともこういう関係性でありたいのですよね。

今は家族が小さいからマンションかな。

子どもが大きくなったら郊外の戸建かな。

子どもが巣立って夫婦2人になれば都心のマンション斡旋してよ。

こんな関係でありたいです。

そのためには途中で破たんするような購入の仕方をあっせんするわけにはいきませんし、マンション経営でも同じです。

途中で破たんする売り方をするのではなく、2件目、3件目を購入してもらえる関係であり続けたいと思っています。

そのためにはやはり多少の自己資金を用意してもらい、安定かつ健全なマンション経営を行ってもらう必要があります。

自己資金が少ない人でも購入する方法はもちろんありますが、その分リスクを伴うことを理解してもらわなければいけません。

自己資金が潤沢な人と自己資金が少ない人との違いは毎月の支払額に影響してきます。

金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。

1億円の借り入れで金利が1%違えば、単純計算で金利の差が年間100万円生じます。

毎年ですからね・・・

私の友人で同じ年なのにすでに住宅ローンを完済した人がいます。

すごいですよね。

毎月7万円、8万円の支払いがなくなるわけですから、年間100万円づつ他の人より貯蓄に回せるわけです。

-100万円/年と+100万円/年。

この差は歴然でしょ?

この+100万円を3年間続ければ築古の戸建1件買えます。家賃が4万円ほど入るかもしれません。

そうなれば2年でほぼ回収、4年間で資産は倍増です。

こんな単純なシュミレーション通りいきませんが、失敗するシュチュエーションがフルローンにはたくさん潜んでいることに気付いていただけたでしょうか?

金利の差=今までの人生の評価です。

そしてこの金利の差がこれからの人生の資産形成に大きく影響していきます。

私はまだ、自分のお客様に比べて金利の差を埋め切れていません。

なので一旦リセットして自己資金を増やすことにしたわけです。

自分が言っていることを自分が実践しなければどうするのってことですから。

あなたが調達できる金利は今いくらですか?

ひょっとして1%切る金利で調達できる属性なのに、4%とかの金利調達とかしていないですよね??

もしそうなら、お付き合いする不動産屋さんとお付き合いする金融機関を変えたほうがいいかもしれませんよ。

今は積極的にご紹介できる物件はありませんが、私と一緒に不動産の勉強をしてみませんか?

不動産相談は随時受け付けています。

フルローンとかオーバーローンのご相談には応じれませんが、物件選びとか今後の不動産投資の進め方などアドバイスさせていただいております。

またお気軽にお問い合わせください。

お待ちしています。





物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
Amazonライブリンク
Amazon
  • ライブドアブログ