ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

自由って何?

よく『自由』になりたい。
とか、
『自由』な生活をしたい。
とか、
『何かに縛られず生きていきたい。』

そんなことを言ってる人を目にします。

でも、誰にも縛られず自由に生きることって、簡単に誰でもできることじゃないのかなと思ってしまいます。

だって誰も知らない町で安〜い古民家を買ってのんびり暮らすことなら実現可能でしょ?
町興しの一環で空き家を無料提供してくれる自治体も一つや二つではありません。

なぜそうしないの?

それは友人や家族のいない街で暮らすのとへの不安。
そして住むことはできても生活していく自信がないという不安があるからでしょ。

ひょっとして、誰にも干渉されないことは自由ではなく、とても寂しいことと気づいているからではないでしょうか?

友人や家族、愛する恋人が側にいて、何不自由ない生活ができて、しかも誰にも命令や束縛もされず・・

こんな生活を夢見て自由がいいーって思っているとしたら、もう夢物語ですよ。
というよりもはや王様ですよね。

精神的自由だけでなく、経済的自由
まずこれを確立するのが難しいですよね。
私の仕事はこの経済的自由を作るお手伝いをすることです。

精神的自由はお客様自身で確立してください。

でも誰にも縛られない。
誰にも関わらない。
これって先ほどの話で、とても寂しいことのように思うのです。
私は一人で今の会社を始めましたが、相談する相手がいない。
愚痴を言う相手がいない。
泣き言を言う相手がいない。
でも、だからこそ歯を食いしばって頑張らなければいけませんでした。

そして仲間と嬉しいこと、楽しいことの共有ができません。

『一人社長だったら稼いだ分全部自分のものだからいいですよね?』
こんなこともよく言われます。
確かにそうですよ。
でも、自分が動かなければ1円のお金も生み出しません。
また、事務所を構えているだけでも固定経費はかかってしまいますし、電話やコピー機などもなくては仕事が始まりません。

案内したり物件を見に行ったりするのも車が必要です。
駐車場代やガソリン代なんかも必要です。
事務所でボーッとしているだけで、収入は0ではなくマイナスになります。
ただ誰にも命令されず誰の指示も受けずに仕事をしているという面では、私自身にとても合った環境であり、とても気楽です。
いい面もあれば悪い面もあるのです。

気の合う仲間とだけ仕事をし、気の合うお客様だけを相手に仕事をし、それでご飯が食べて行ける。
これはとても理想です。
今は実現できています。
でもこんなこといつまでも続けて行けるのかと少し不安になるときもあります。

熱があり少しボーッとしているときでも、また家庭がうまくいってなくイライラしているときでもいつものように出勤します。
なぜならそれは、働かなくてはいけないから。
誰かが見てるわけじゃないのに毎日スーツ着て会社出勤してえらいね。
こんなことも言われるくらい自由に見えているのだと思います。
最初今の会社をやり始めたとき、私はスーツを着て仕事をしていませんでした。
パンツとジャケットという比較的ラフな格好で仕事をしていました。
でも、会社の住所も自宅で、格好もラフ、しかもあごひげを生やしている。
自由すぎて一見のお客様にはどう映っていたのでしょう?
想像するのも怖いです。(笑)

お金を稼ぐって簡単なようで難しいですから、そもそも仕事をしなければお金は入ってきません。
自分が動かなくてもお金が入ってくるようにしようとすると、著作権か印税か。
また既得権による権利収入?
株式の配当?
預金金利?
そんな才能があるわけもなければ、配当や利子で生活できる財産があるわけもありません。

ならどうするの?

コツコツ働くしかないのですよね・・

そういった意味では家賃収入、家主業というのは魅力ありますよ。
特別な才能がなくても安定した収入を確保することができます。

管理会社に任せっきりにして、それでも十分なキャッシュフローを生むことができれば悠々自適な生活を送ることも夢ではありません。

しかも株式投資や投資信託ではローンを組むことはできませんが、不動産投資なら融資を受けることが可能です。
少額の自己資金で大きなキャッシュフローも実現可能です。

不労所得を稼げる方法を私と一緒に模索してみませんか?
収益物件価格が上昇している?
アパートローンの規制が始まっている?
そんな逆風にも関わらず、どんどん物件を買い進めている方もまだたくさんいらっしゃいます。
もちろん高金利、超長期などの融資方法にはまってしまうとダメですが、今でも物件を買い進めているお客様は低金利で借入ができ、なおかつ所有物件のキャッシュフローが潤沢に回っているお客様です。
最初から好条件で融資を受けれるはずもないので、何事もまず『最初の第一歩』からですね。

最初で失敗しないためにはパートナー選びが大切です。

まずは株式会社ライフコンサルティングにご相談を。

みなさまのご相談をお待ちしております。

融資枠があるのをご存知?

不動産物件を買う時に融資を受けれるからという理由でどんどん物件を買い漁る方がいます。

今が買い時と思えばそれも戦略として大いにありだと思います。

が、  

そもそも今が買い時なの?
という問題はさておき、

無尽蔵に融資を受けれるわけではないということを知っておかなければなりません。

不動産物件ってそもそも担保を取っているから関係ないんでは?
と思われる方もいらっしゃいますが、日本の不動産貸付ってノンリコースローンではありません。

ノンリコースローンって何かというと、その借入を返済できなくなった時にその担保に取ったものは当然差押えされますが、それで返済しきれない場合でも他の金融資産に及んだりしませんよというものです。

つまり日本の不動産貸付はノンリコースローンではないので、返済しきれなくなった場合残った負債は他の金融資産にも及びますということです。

それなら担保の意味ないじゃないの?
という声が聞こえてきそうですが、全ての金融資産を調査し、差し押える作業は並大抵のものではありません。

一応不動産を担保に取っておけば、ある程度はそこからも回収できるので、後はそこから考えましょということなのです。
その、後から回収できる見込みがあるかないかが本人の別の資産であったり、毎月の支払い余力であったりするわけです。

購入する物件が担保余力十分な物件であれば別ですが、大概の場合実勢価格と評価額とは大きく乖離します。
これは不動産の固定資産税評価額を見れば一目瞭然ですよね。

なので購入した時点で担保余力に不足をきたします。
それを補うために本人の給与収入や預貯金などの金融資産を与信に利用するわけです。
物件を買い進めていくと当然この本人の属性、資産による余力は失われていきます。
ポンポンと融資が通っていたのが、いきなり金融機関に難色を示されるということは少なくはありません。

これは所得が高い人ほどいきなり、そして突然やってきます。
 今までローンの審査やカードの審査で落ちたことなどないという人でも起こり得ます。
ローンやカードだけではなく、面接や入学試験もスムーズに通過してきた人ほど落胆は大きなものとなります。

初めての挫折ですよね。

もちろん段階的に物件購入を進めていたり、計画的に購入、売却を繰り返している方は別です。
購入するだけでなく、満室経営を目指しプロの大家さんとして活動している方ももちろん別です。

先ほどお話したケースはサラリーマン投資家の方々によく見受けられるケースです。
そもそも普通に考えれば、一年一物件増やし続けることができれば上出来ですよね。
会社で店舗展開をしようとした時に、一気に年間10店舗、50店舗開店しようとするとよっぽどの資金力がないとできません。
資金力もしくは資金調達力ですよね。
上場して投資家のお金でとかなら容易にできるかもしれませんが、個人レベルで店舗展開するなら1年1店舗が限界でしょ?
毎月きっちり家賃収入を得て、毎月きっちりと返済していっている。
年間の収支でこれだけのキャッシュフローが生まれた。
なので、次の物件の購入を考えている。

これが至って普通の思考回路であり、通常の金融機関が貸したくなるストーリーです。

以前はこういうストーリーに基づいて金融機関も貸出していました。
でも今の時代、サラリーマン投資家に向けて各金融機関が取り合いのようにアパートローンに参入しています。
その中で、余力のある限り、貸出してしまえという風潮すらあります。
不動産業者もそうです。
行けるとこまで買わせてしまえ。

まさに悪代官と悪巧みしている庄屋さんの時代劇のパターンと同じです。
カモにされるのは、いつも人の良い善人です。

『まだまだ行けますよ。』
『もう1、2棟くらいなら行けるかな。』

『まだ行けますよ。』
『何とかあと1棟くらい行けるかな。』

『何とか頑張ってみましょう。』
『たぶんもうパンパンで難しいかな。』
と言い換えれるかもしれません。

ダメですよー。
買える物件の数には限りがあります。
最初の物件購入で失敗してしまえば二棟目、三棟目はありません。

悪代官や性悪の庄屋さんの口車の中に迂闊に乗ってしまってはいけません。

昨日のブログに書いた『1万円台からマンションオーナー』なんて話や、『頭金0円でアパート経営』なんて話に乗っかっちゃったらダメですよー。

今まさに買いそうなんだけどその前に意見を聞きたいという場合には、当社の不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。

お申し込みはホームページから。

それではみなさまの成功をお祈りしています。

月々1万円台でマンションオーナーに・・

月々1万円台でマンションオーナーに。

こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。

購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・

しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。

この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。

しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。

すごいですね。

こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・

毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。

うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。

減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。

完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?

こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。

不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。

最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・

同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・

単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・

2部屋分の収入が吹き飛びます。

これが属性の違いです・・

本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。

同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。

逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。

だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。

もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。

今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。

安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。

不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。

ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・

あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。

そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)

それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。

みなさまのご相談、お待ちしております。




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