ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

たった1日300円の積み重ね

昔賃貸の営業をしていたときによく言っていた言葉。
『1日300円の我慢でこんないい部屋に住めるんですよ。◯◯さんはタバコを吸いますよね?毎日このタバコ一箱でさっきの部屋と比べてここまで差が出るんです。何とか少し節約してみますか?』
予算より少し高い家賃の部屋を案内したときにお話していたセリフです。
1日300円で1ヶ月で9,000円。
家賃が9,000円変わればワンランク上の部屋が出てくるのは当たり前ですよね。
ここまでの差がなくても、1日100円で1ヶ月に換算すれば3,000円です。
3,000円家賃を上げるためには缶コーヒーを1日1本我慢しましょうとお話していました。
時代が変わり、今はタバコも400円以上しますし、缶コーヒーも130円します。
お金を貯めれない人は結構こうした無駄遣いが多いように思います。
計算がややこしくなるので、130円、460円とかではなく100円、300円でお話します。
1日100円が1ヶ月で3,000円、1年で36,500円です。
これが10年で36.5万円。
30年で109.5万円。
これが300円になると、10年で109.5万円、30年で328.5万円です。
ちょっとした無駄遣いの習慣が長い年月の間にこれだけの差がつくわけです。
若い時の私が言っていた話と真逆の話をしますが、家賃3,000円を節約する人が人生の勝ち組です。
若い時、学生の時ってスポーツができるだけでモテたり要領のいい人がチヤホヤされたりしますが、私たちの年齢になってくるとそういう人よりコツコツしてきた人の方が陽の目をみます。
結局何事も積み重ねですから。

無駄遣いする人って家賃だけ、缶コーヒーだけではないんですよね。
コンビニで毎日自宅で飲むお茶を買ったり、ついでに雑誌を買って帰ったり。
外出する際に家の電気を点けっぱなしにしたり、エアコンもつけたままだったり。
この話を聞いて、やけに細かいなーって思っている方とそんなの当たり前じゃないのと思っている方にくっきり分かれているのではないでしょうか?
細かいなーって思っている人は貯金ができないタイプ。
もしそうしたタイプの方でお金を貯めれてる人は、ただ稼ぐ能力にとても長けているだけの話です。
逆にそんなの当たり前じゃないのという人は自然にお金を貯めれるタイプ。
無駄遣いをする習慣がない人です。

よく無駄遣いをしないからケチと思う方がいますが、私は今の仕事をしていてやっと気付いた話なのですが、無駄遣いをしない人ほどケチではないのです。
お金の使い方をよく知っている人はつまらないことにお金を使わないだけなのですよね。
私のお客様で、契約の印紙代200円のことで領収書分けて欲しいとか細かいことを言われたりするのですが、そんなこと言ってる日に食事代や飲み代を奢ってくれたりする人がいます。
これってケチじゃないでしょ?
細かいというより納得いかないお金は1円でも使いたくないと徹底できているんですよね。
いつも感心させられます。

こんなこと言ってるってことはとお気付きの方もいると思いますが、私は無駄遣いするタイプです。
雑誌を読む時間はなかなか作れませんのでコンビニで雑誌を買うことはなくなりましたが、ランチの後にコーヒーを頼んだり居酒屋で余計な一品を頼んでしまいます。
だから太ってるんですね?
余計なお世話です。(笑)

ついついもう一品とか、飲みに行った帰りの締めのラーメンとか、この習慣は家計だけでなく体型にも影響を与えます。
あと30分早く切り上げていたらタクシーではなく電車で帰れたのに。
これも1,000円は節約できるのに飲みながら時計を見る習性がありません。
人にこんなことを言いながら一番習慣を見直さなければいけないのは私です。

無駄遣いをした分は稼げばいいじゃん。
こんなことを思っているから資産が増えません。
これでは将来が心配です。
もっと心配しているのは家族かもしれません。
私が死んだあと残された家族が安心して生活できる基盤くらい残してあげたいな。
これが今一番私が考えていることです。
でもこれはみなさんも同じですよね?
だから、このブログを読み、不動産投資の勉強をしようとしているわけですから。
よく、子供たちに一棟づつはアパートかマンションを残してあげたい。
こういう話を聞きます。
でもこれって優良な物件を残してあげないと何の意味もありません。
お父さんのように満室経営、金利交渉などきちんとできるのでしょうか?
残してあげるなら、マンション経営のやり方、運営の仕方も教えてあげないといけません。
たまにセミナーに奥さんとお子さんを連れてお越しになるお客様がいます。
素晴らしいことです。
まさに人生の英才教育ですよね。
お金の勉強はなかなか世間で教えてくれませんので。
人生で一番大切なのは数学や国語ではなくお金の勉強かもしれません。
お金の稼ぎ方を教えますというセミナーは9割怪しいセミナーですもんね。(笑)

不動産投資のセミナーも同じです。
言い方は悪いですが、カモを集めるためのセミナーです。
自分の物件を売りつけるためのセミナーです。
見極めが必要ですよー。
気をつけてくださいねー。

無料セミナーだから大丈夫。
損しないから。
ありゃりゃ。
これが一番ダメな考え方です。
お金を稼げる人は時間を大切にします。
2時間の無料セミナーで学ぶことが何もなければそれはタダではなく、有益な時間の損失です。
年収600万円の人の時給はいくらですか?
年間250日1日10時間働いてって考えると時給2400円ですよ。
セミナーは2時間でも移動時間、その前後の時間を利用できないことを考えると1万円は損していると考えた方がいいです。
もちろんパチンコとか競馬とかしている時間があるなら、そうしたセミナーでも参加する価値はあるかもしれませんが・・・

今次のセミナーに向けて準備をしています。
秋口あたりになるとは思います。
次回は先日このブログでチラッとお話しした築古戸建の出口作りです。
先ほどお話しした、家族に不動産物件を残してあげようとしているというお話しですが、これは優良物件を残してあげたいということですよね?
ならば動産にならない資産を残してあげたいですよね?

築30年の物件を購入して、20年後、こんな物件息子さん欲しがりますか?
家賃収入もなくなり、固定資産税だけ無駄に払わないといけない。
こんな目に合わせたくないですよね?
空き家特別措置法で撤去を求められるような物件を残してあげたくないですよね?

そんなことをテーマに今骨組みを組み立てている最中です。

変なこと考えてるよねー?
変わったことやろうとしているよねー?

私が言われて喜ぶ言葉です。(笑)

変人
はい。
そうかもしれません。
だって他人と同じことやっていても誰も自分を必要としてくれませんからね。
ニッチなニーズを拾いあげていく。
これがこれからの激動の不動産業界を乗り切る唯一無二の戦略です。

不動産業界のパイオニアになりたい。
こう思って仕事をしてきましたが、この歳になってようやく気付いたことが。

私はパイオニアにはなれません。
だってよく考えたら人の先頭を歩くのが得意じゃないからです。(笑)

なので不動産業界の異端児を目指します。
この方が私の性格にもスタイルにもあっていますよね?

ということで、変わり者が好きなあなた、是非不動産相談、不動産の依頼は株式会社ライフコンサルティングまで。

お待ちしてますー。


レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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