ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産を見る目を養う

前回お話しした不動産の目利きの話です。
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どんな商売でも同じですが、とにかく物件情報を見ること。
相場を知るには数多い情報に触れることが大切です。

でも一般のお客様が数多い物件資料に目を通すことなど普通はあり得ません。
不動産屋さんに出向いても紹介してもらえる物件は多くて数件だけです。
毎週休みのたびに不動産屋巡りをしてみたとこで、年間100件の物件情報に触れれば大したものです。

『ネットで物件見てたらいいんじゃない?』
もちろんいろいろな情報に目配せすることは必要です。
でも、現場を見てみないと
なぜこの物件が安いのか?
なぜ買い手が付かずに売れ残っているのか知り得ることもできません。




容積率オーバー
建ぺい率オーバー
接道がない
再建築不可

書類から読み取れる情報もあれば、
壁にクラックが入っている
屋根瓦がずれ落ちている
建物が傾いている
隣に何か気味の悪い住人が住んでいる

こんな情報は現地に足を運ばないと分からない情報です。
生の情報にどれだけ触れ合っているか、これが相場観を養うには一番適しています。

また、同じ立地の隣り合わせの土地があったとします。
かたや更地、かたや古家付。
古家はそのままではとても使用できる状態でなく解体して新築した方が有効活用できそうだという土地があったとします。

その場合、解体費用がいくらくらいかかるのか、それが分かれば逆算して購入する土地の目安が分かったりします。

でも、同じ解体する場合でも隣と建物がくっついている、工事車両の侵入、廃材の搬出が難しい、通学路になっていて警備員の配置が必要など物件により解体費用も異なります。

その土地の周辺相場が分かったところでいくらで買えば得なのかという話は状況により異なります。
その前に相場をどうやって調べるの?
そんな疑問も生まれますよね?

なので、そんな物件を自分でチェックできたり気軽に不動産の専門家に相談ができるサロンを作ろうと思っています。

今実は移転準備をしている事務所が、3フロアある事務所になります。
3階〜5階のフロア、各フロア15坪ほどの事務所ですが、3階部分は応接ブース(契約室)、接客ブース(一見のお客様用)、4階はワークスペース(シェアオフィス的な)、5階は会議室兼セミナールームとして活用する予定です。

場所は大阪市住吉区。
大阪メトロ御堂筋線『長居』駅徒歩2分
JR阪和線『長居』駅徒歩3分の場所で、神戸方面、京都方面からのお客様には少し今より不便な場所にはなりますが、その分ゆったりとしたスペースでくつろいでいただく空間を提供できるのではと思っております。

サロンにご参加していただくお客様は、その4階のシェアオフィス、3階応接ブース(ご商談用)をご自由にお使いいただき、また有料ですが5階のセミナールーム(2時間3000円。要予約)をお使いいただくことが可能です。

シェアオフィス内では、無料でお使いいただけるPCもご用意します。

そのパソコンでは、不動産業者さんだけが見れるREINS(レインズ)もご覧いただけるようになります。

このレインズというものは、不動産業者だけが見れる不動産の情報網です。

レインズでは過去の不動産取引の事例をチェックすることもできます。

自分が検討している物件が適正な価格の物件なのか、相場より安く購入できる物件なのかそれを知り得ることも可能です。

また、サロンに滞在している専門家(最初はほぼ私になると思います)に物件のアドバイスを受けることも可能です。

もちろんそのまま仲介を依頼することも、購入の申込みをすることも可能です。

この場合の仲介手数料は大幅に優遇します。

お客様同士が物件を持ち寄り、お互いに紹介し合う。
そんな場にもできれば楽しいんじゃないかなと思っています。

サロンのオープンは8月中旬の予定です。
会費は年会費制と月会費制をご用意します。

実需(マイホーム)をお探しのお客様には月会費制で、目的達成時には気軽に退会できるように。
投資(不動産投資)、民泊運営を考えているお客様には年会費でいつでも気軽に相談できる環境を整えたいと考えています。

自分が購入する物件にどんなリスクが潜んでいるのか、自分が売却する物件を少しでも高く売るにはどうすればいいのか、それを学べる場になればいいなと考えています。

会費、参加条件など詳細は7月中旬までに再度このブログにてご紹介いたします。

また、当社ではこのサロンの企画、事務所移転に伴い不動産チェーンRE/MAXに加盟することになりました。

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エージェントと呼ばれる不動産の専門家の集合体だとお考えください。

アメリカでは不動産の営業マンはただの営業マンではなく、お客様に寄り添ったパートナーです。
お客様のために、買主側のエージェントは買主だけのために、売主側のエージェントは売主側だけのために存在します。

日本でよくある、双方仲介で不動産物件を囲い込むやり方に一石を投じたくて加盟を決意しました。

情報弱者になれば心無い不動産屋さんの餌食になってしまいます。

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知識と情報をこのサロンで手に入れて、不動産投資を確かな将来の資産形成に役立てていただければと思っています。

何のために不動産仲介をするの?
お客様のためでしょ。

私たちの仕事は仲介手数料をもらうための仕事ではなく、お客様の役に立つこと。
お客様に必要とされることで初めて成り立つと思っています。

その対価が今の貨幣経済においては、手数料という形になってしまうので、
『結局一緒やん。』
って言われそうですけど。(笑)

サロンの募集とともに、一緒にお客様のご相談に乗ってくださるエージェントも一緒に募集しています。

サロンで学んでいただき、エージェントになってくださる方が現れてくれればそれが一番の理想なんですけどね。

ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。
一緒にみんなで楽しい未来を創りませんか?

◯◯だから無理って言う人

『◯◯だからできない。』
仕事で言い訳から考える人がいます。

『◯◯だから無理でしょ。』
出来る方法より出来ない理由を考える

出来ない理由、やらない理由を見つけるのはとても簡単です。

逆に出来る方法を模索する作業って大変です。

でも、こんなことを言っていると何もできません。
今考えたら、自分も若い時って出来ない理由『いいわけ』をよく考えていたような気がします。

まぁそんな自分だったから、成長するのにとても長い時間を要してしまったのですが‥
いいわけを作るという作業は自分の逃げ道を作ること。

逃げ道を作るということは、真っ直ぐに向かい合っていないということ。

壁にぶつかることもないですから失敗もしません。

でも、その代わり失ってしまっていることもあります。

成長という大切な機会を。


人が成長していくためには、新しいことにチャレンジしていかなければいけません。
井の中の蛙でも生計が成り立つならそれでいいでしょう。
未来が安泰なら井の外に出る必要もありません。
でも、終身雇用の時代は終わり超高齢化社会にも突入しています。

社会がこれからどんどんAI化され、雇用の機会さえ失われるかもしれません。

豊かな老後を過ごすためには一体いくらのお金があればいいのでしょう?

人生60年時代なら48歳になれば、そろそろ終活でしょうが、人生80年、100年という時代になっていくかもしれません。
そうなると48歳ってまだ人生を折り返したばかりかもしれません。

『もうこの歳から何か新しいこと始めるなんて無理だ。』
『今さら何ができるの?』

そう思う人の方が多いでしょう。
でも同年代の方々と話していてよく感じること。
それは
『自分の未来が安泰』
だと思えてる人が少ないこと。

私たちの親の年代といえば、終身雇用の時代で右肩上がりの時代でしたから、ある一定の資産を形成できていれば未来予想図は描けました。

でも今はどうでしょう?

経済成長の見込みも薄く、人口はどんどん減少しています。

現状維持のままで安泰な未来など望めそうもありません。

なのでどんどん新しいことに取り組み、5年後、10年後の未来を自分で築き上げなくてはいけません。
ある程度の年齢になって、新しいこと、自分の知らないことにチャレンジすることはとても勇気のいることです。

でも不動産投資の場合、チャレンジするということは購入に踏み切るということ。
ただそれだけのことです。

あとは管理会社に任せっきりにするもよし、自分でオーナー業を実践してみるもよし。

購入物件さえ間違わなければそうそう失敗などあり得ません。

その購入の目利きはどうやってするの

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やっぱりここが知りたいですよね?

次回は不動産の目利きはどうやってやっていくか、ということについて書いていきたいと思います。
では、次回をお楽しみに。

コンパクトシティは実現できるの?

コンパクトシティって言葉を聞いたことがありますか?

全国各地の自治体で計画が立案されている、都市機能を部分的に集約していくというものです。

人口がこれからどんどん減少していき、古くなった水道管、ガス管などのインフラ整備もどんどん進めていかなければいけない時期に差し掛かってきています。
先日の大阪北部地震でも水道管が破裂した映像は皆様の脳裏にも焼き付いているのではないでしょうか?

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大阪の水道管の耐震化率は39.7%(2016年度末)、全国平均でも38.7%となっています。
つまりどの自治体も半数以上の水道管が交換時期を過ぎており、大規模地震が起きれば水道が使えない、ガスが使えない、こんな状況に陥ってしまうのです。

日本全国で空き家問題も深刻になってきています。
近い将来3件に1件は空き家という時代がやってくるかもしれません。
それなのに全ての地域の水道管、ガス管の整備を自治体の負担で行うことは非効率であり、非現実的です。

そうなるとどうなるか?
都市機能を集約し、その地域のみのインフラは整備しよう。
その他の地域は住宅建築も抑制し人の住まないエリアにしよう。
こう考えることが最も効率的でかつ現実的な施策となっていきます。
生活推進エリアには交通はもちろん、病院も学校も買物施設もすべて整い、それ以外のエリアには学校も病院もなくなる。
水道管やガス管の整備も自己負担でおこなってくださいね。
こうなると誰もそのエリアには住まなくなりますし、住めなくなります。

逆に集約された地域には、全ての生活機能が整っているわけですから、みんながそこに集まる。
昔のドーナツ化現象の逆で、言わばあんぱん、たい焼きみたいなものでしょうか。

理にはかなっていますし、逆にそうしないと地方部では生き残っていけなくなるかもしれません。

でも一番の問題は、そのエリア外の不動産をどうやって処理していくのか?
コンパクトシティが実現すると、コンパクトシティ内の地価、不動産価格は上昇します。
でも反対にそれ以外の地域の不動産価格は暴落しますし、まず買い手が付かなくなります。
コンパクトシティ内に移動したいけどできない。
等価交換?
換地?
全ての不動産を行政が買い取り新たに自治区を設立などできませんから、既存の繁華街、住宅地を中心に実施することになります。

今ある自治体が出しているコンパクトシティの立案でもほぼそうなっています。
でも、そうなると所有者不明土地や、相続人未確定の土地の処分をどうするのという話にもなりますし、商業施設誘致、病院誘致のためには広大な土地の取得が必要になります。

一から都市開発を行った方が早いのではとさえ思ってしまいます。

これが実現への大きなハードルにはなりそうですが。

所有者不明土地は公示で、いついつまでに名乗り出てこなければこの土地は自治体が収用します。
相続人未確定の土地は、いついつまでに相続登記が終わらない場合はこの土地は自治体が収用します。
買い取り希望者には自治体が買い取りします。
逆に移転希望者には、入札を行い公売という形で販売します。
みたいなことでも始めないとなかなか進まないですね。

でもそんな買い取る予算が自治体にはないですから、どうやって実現するのでしょう?
とは言っても、残りの60%の水道管、ガス管を新しくやり直すというのも予算的に厳しいですよね。
この辺りの問題も当然人が多く集まっている地域から優先されて行われていくでしょうし、予算のない自治体はその工事予算さえ捻出できないかもしれません。

どうやって人を集めるか、魅力的なコンパクトシティを提案するか、PR合戦が始まるのかもしれませんね。

子育て世帯に特化した街、老人が住みやすい街、外国人労働者が集まる街、若者が快適に格安で住める街、全てを共存共栄させるには無理があるかもしれません。

そのうち全国各地にチャイナタウンやベトナムタウンなんかも生まれるのかも。

北海道の一部分が外国人に買い占められているという話もありましたし、強ちこの見解は間違いではないかもしれませんね。

そんなことを考えていると、どの都市に不動産を所有していればいいか、どの立地なら地価がらこれからも上昇していく場所なのかが自ずと分かってくるかもしれません。

そんな宝クジを買うが如くの投資を楽しめるのも不動産投資の魅力の一つです。

不動産投資っていろいろな楽しみ方があります。
神戸の震災の後、神戸の地価は一気に下落しました。
でもあれから23年、地価は元通りに戻っています。

やはりピンチはチャンスなのかもしれませんね。
今回の大阪の地震で、中国人がもし大阪の不動産を投げ売るようなことがあれば、そこには大きなチャンスが潜んでいるかも。

まだ残念ながら?
幸運なことながら、大阪の不動産価格は何の影響も受けてはいません。
余震も収まってきていますし、このまま何事も起こらなければそんなこともあり得ない状況ではありますが。

先週末仕事で高槻市まで行っていました。
一部の地域では大きな被害が出たようですが、1週間弱経った今では平穏な生活が取り戻されています。

不動産は天災に弱い。
天災を回避する方法はありません。
火災保険でカバーするくらいしか方法はありません。

今回の地震で、また地震保険の加入率が増えるかもしれませんね。
あなたがご加入の損害保険は大丈夫ですか?
この機会に見直してくださいね。
当社では損害保険の代理店も行なっていますので、ご加入がまだな方は是非この機会にご相談ください。

で、話は戻りますがコンパクトシティの問題です。
机上の空論では、あたかもそれが効率よく全ての理想形が集約されているような気もします。
でも日本の土地も建物も全て所有権です。

国のものではなく個人や法人の所有物です。
そして、その不動産には抵当権や根抵当権、賃借権まで様々な権利がくっついています。
それを解除し、都市を集約するということは至難の技です。
抜本的な国策でも考え出さない限りは市町村単位では実施できません。

その国策を考えるのは私の仕事ではありませんが、他人事ではないのですよね。

例えば、イオンの大型モールが出店するという話、新駅が誕生するという話一つで地価は大きく上昇します。

買い物や交通、学校や公共施設、全てが徒歩圏内に存在するコンパクトシティがあれば誰もが住みたくなります。
かたや、駅から遠く公共施設や買い物施設が近隣にない地域なら極力住みたくはありません。
また、ハザードマップで危険な地域、土砂災害の危険がある地域も出来る限り住みたくはありません。
災害を防ぐという観点からも、都市機能を集約させた方が防ぎやすいに決まっています。

でも、何で人は都心部から離れた不便な地域でも住もうとするのか?
理由は明らかです。
自分の経済状況を考えたときに、このエリアでしか買えない。
ここまで離れないと予算的に不可能だ。
経済的理由が存在します。

コンパクトシティに入れない人たちも存在することになります。
ある意味これはノアの箱舟??

まぁでも、都市を再構築するためには未曾有の大災害でも起こらない限り不可能ですよね。

そんなことは望んではいないし、そうなったときにはそんなこと考える余裕は私にはないでしょうし。。。

いずれにせよ、郊外の不動産に未来はないのではと思っています。
今自宅用の土地をせっせせっせと探しているのですが、
バーベキューのできる庭がある家に住もう。
車は並列で二台分は確保したい。
そんなこと考えているとどうしても郊外の立地になってしまいます。

うーん。。。

自分が言ってることと現実のギャップに悩まされて‥

バーベキューはバーベキューのできる公園で我慢しようかな。
車は並列じゃなくて縦列で我慢しようかな。

二階建じゃなくて三階建で我慢しようかな。

人生我慢は必要ですね。。。


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