ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

核シェルターの問い合わせが殺到しているそうです

先日4月25日は北朝鮮の朝鮮人民軍創建85周年でした。

この日に何か起こるのでは?

ひょっとして戦争が始まってしまうのでは?

とちょっと緊張したニュースが続きましたが、無事乗り切ることができましたね。

でもまだ緊迫状態は続いていますので、何が起こってもおかしくはありません。

戦争が始まってしまえば、不動産って全く売れなくなってしまいますので商売あがったりです・・・

不動産屋さんをやめて何か別のものに鞍替えしようか、有事の際に飯を食っていくためにはどういった行動をしていけばいいのか?

子どもがまだ小さいのでいろいろ考えてしまいます。

同じように心配している方も多いかと思いますが、こういった時世を踏まえて個人用核シェルターへの問い合わせが増えているようです。

ちょっと調べてみました。

まずこんな家庭用核シェルターをAmazonで発見しました。




商品説明を見ると
地震・津波・土砂災害から命を守る防災シェルター『SaveCapsule(ノアⅡ)』
  • 小型4名 / 直径120cm / 重量 約75kg / 圧縮強度9.4t以上。
  • ※瓦屋根の2階が乗っても潰れません。
  • 1.安全試験合格済み 2.様々な災害に対応 3.大がかりな工事不要 4.軽くて持ち運び可
  • 原材料は強度と耐久性を追求した、強化プラスチック(FPR)を使用。   

    価格は734,400円+送料30,000円だそうです。

    手の届きそうな金額ですし、寸法的にも自宅に置くことは不可能な大きさではありません。

    でも、残念ながら熱や炎には対応できないそうですので、地震・土砂災害用のシェルターという位置づけかもしれません。

    もう一つグレードは大きく上がりますが、こんな商品も楽天に出ていました。


              



  • こちらは本格的な核シェルターで放射能もさえぎってくれるそうです。

    しかも、室内で10時間は過ごすことができるそうなので、緊急避難用としては使えるかもしれません。

    価格は8,400,000円(税込)+送料

    ということですから、先ほどのシェルターの約10倍ほどですが、目の玉が飛び出るほどは高くはないですね。

    ちなみに大きさは重量が340kg、寸法は高さ2m奥行き6m幅2mということです。

    自宅に一ついかがですか?(笑)

    不動産投資のリスクその2『空室のリスク』

     今日のお話は『空室のリスク』についてです。

    その空室のリスクについても動画を作成しました。



    不動産投資のリスクのうち、一番重要な要素かもしれません。

    投資用物件、賃貸物件はフルに稼働して初めてメリットを最大に享受できます。

    満室になれば毎月の家賃収入は100万円。

    でも、今は空室が半分あるので50万円しか入ってきていない。

    これでは意味がありません。

    どれだけ満室に近づけるか?

    またどれだけ満室状態を維持できるか。

    これにかかっています。

    一旦空室が発生すると、その分の家賃が入ってこないだけでなく、修繕費、募集にかかる手数料など、費用も発生します。

    どれだけ空室を埋めるか

    また空室をどれだけ出さないか

    かが重要です。

    空室を出さないためにどうするか?というところですよね。

     

    まず空室のリスクに備えるためには物件選びが重要です。

    もうすでに物件を所有している場合は、もうその物件を活かす方法しかありませんが、これから取得する場合なら以下の事をクリアした物件を選びましょう。

    まず一つ目

    賃貸需要のある地域、エリアの物件を選ぶこと。

    いくらいい物件を提供しても、その地域に賃貸を借りるお客さまがいなければ始まりません。

    最初に賃貸物件が強い地域か、または需要が全くない地域なのかをリサーチする必要があります。

    物件の問い合わせをした不動産会社の担当者に聞いたとして、どれだけ賃貸需要が弱い地域でも「ここはまったくお客さまいない地域ですよ」とは答えません。

    なので、聞く相手は購入する不動産会社ではなく、そのエリアの賃貸仲介会社さんということになります。

    『どこどこの地域でこんな物件を購入する予定なのですが、賃貸の部屋付けって大丈夫でしょうか?この辺り需要ありますかね?』

    こう聞くだけである程度の回答は得ることができます。

    次にその地域、エリアの需要に合った間取りかどうか?

    大きな大学の近くで物件を買うのに、ファミリータイプの物件。

    また逆に郊外の閑静な住宅地で1Roomマンション。

    いくら賃貸需要のある地域でも、どの層の需要があるかどうかの確認は必要です。

    そして、適正価格

    いくら賃貸需要が強く、いい間取りだったとしても相場とかけ離れた賃料で募集しては決まるものも決まりません。

    相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額で収支が成り立つ物件を買わなくてはいけません。

    最後に収支に合った価格で購入すること。

    これも重要です。

    ローンを組んで購入する場合、毎月決まった支払いが発生します。

    その支払いをしなければいけないのでこの価格以上は落とせない。

    もう支離滅裂です。

    相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額できちんと収支が合う物件を購入しましょう。

     

     

    先ほども言ったように適正な賃料というのが重要です。

    例え、たまたま優秀な営業マンが自分の物件を高く貸してくれたとしてもその賃料が相場より高いものであったとしたら、その入居者は長く入居してくれません。

    「あれ、自分の借りている部屋、この辺りの相場に比べて高いぞ」と気づいてしまえば、もうただの引越し予備軍です。

    従来より高い賃料で貸したい。

    こう思うのはもっともです。

    でも、そのためには高くても借りたい。そう思わすことが大切です。

     

    魅力的な部屋づくり。

    間取りがとても使い勝手がいい。

    水廻り設備が交換されてあって築年数を感じさせない。

    デザインクロスや床材で近隣の部屋と差別化していく。

    など方法はいくつかあります。

    インテリアや配置された家具などで差別化していく方法も最近ではよく使われるようになってきました。

     

    室内だけでなく、エントランスをリニューアル工事したり、インターネット無料、Wi-Fi完備など、どれだけ居住者に住み続けたいと思う部屋を提供できるかが重要です。

    言い方は悪いですが、一旦入居したら出たくなくなる部屋。これが理想です。

     

    不動産を購入したらゴールではありません。

    入居者が決まったからもう何もすることはない。

    これも間違っています。

    不動産投資をビジネスとして考えれば、日々研鑽を積むということが大事です。

    賃貸の入居者が今の時代何を求めているか、どんなニーズがあるのか

    そのあたりを学んでいくことによって満室経営につながっていきます。

    これからも勉強していきましょうね。

    前回もお願いしたように、動画に対して『チャンネル登録』をお願いします。

    YouTubeにアクセスして、チャンネル登録していただくと作者は大変喜びます。(笑)

    ということで、ぜひよろしくお願いいたします。

    不動産投資のリスク

    新しい動画です。

    前回は不動産投資のメリットについての動画でしたが、
    今回は『不動産投資のリスク』というテーマです。


     

    なぜデメリットと言わず『リスク』と呼ぶかというと、

    不動産投資にはもちろんデメリットの部分はあります。

    でも大概は回避できるデメリットです。
    対応次第では何とでも回避できるという意味で私は『リスク』と呼んでいます。

     

    まず最初のリスクから。

    急に現金化できないということが言えます。

    急病、不慮の事故などで早急に現金が必要になるということもあり得ますが、不動産の場合、株式や国債、定期預金などとは違い流動性が低い投資商品になります。

    不動産取引で業者買取をしてもらった場合でも、契約決済まで最低でも数日は要します。

    しかも、早期に換金しようとするとどうしても足元を見られがちですので、安値で売却しなくてはいけなくなることも起こり得ます。

    不動産売却の基本は
    『ゆっくりと時間をかけて、より高値で売却できる相手を見つける』ということです。

    なので、流動性においては他の金融商品、投資商品に劣るということが言えます。

    回避策としては、流動性のある他の資産を保有しつつ不動産投資を行うこと。


    不動産だけに資産を集中しすぎないということですね。

     

    2番目の不動産投資のリスクです

    金利上昇のリスクが挙げられます。

    このリスクは不動産投資で融資を利用している人に最も影響します。

    現金購入している人でも、例えば国債の利回りが5%、10%などに上昇したとしたら安全性の意味からいってもそちらに分がありますから、他のリスクを抱える不動産投資のメリットが薄れます。

    融資を受けている人の場合で考えると例えば
    1億円の借り入れをして物件購入をしている人の場合、年利が1%上昇すれば年間100万円の利払い負担が増えます。

    不動産が高額になり、融資金額が増えれば増えるほど金利上昇に対してのリスクが伴うことになります。

    金利上昇のメカニズムを個人で止めることは不可能ですので、回避する方法がないのではと思われるかもしれません。

    でも、一般的に金利上昇の局面では景気も改善し、土地価格、不動産価格も上昇しているということが予測されます。

    つまり金利上昇する局面では逆に絶好の不動産の売り場が登場している可能性が大きいということです。

     

     

    3番目のリスクです。

    老朽化のリスクが挙げられます。

    駐車場や貸し土地の場合は該当しませんが、戸建てやマンション、ビルなどの建物を賃貸している場合、建物が古くなることによりリスクが生じます。

    キッチンや浴室、給湯器などの設備、建具なども老朽化しますので、交換が必要になったり、居住用物件の場合は、その時その時のニーズに合った間取りに合わせていくことも大切ですので、そうしたリフォーム費用も必要になってくるでしょう。

    またエレベーターやエントランスなどの共用部分の手直し、外壁塗装をやったり屋上防水をしかえたり建物が古くなってくるとそういた費用も発生してきます。

    手を加えないままでいると賃料の低下へと繋がっていくことになります。

    日本では、建物が古くなるにつれて資産価値が減少する。

    耐用年数を経過すると建物の価値はなくなる。

    こうした風潮があります。

    そういった意味では資産価値も減少していくということが言えます。

    でも海外ではそうではありません。

    古い建物の方が価値がある。

    住んでいるうちに手を加え、改良していくことによりさらに資産価値が向上する。

    そういった国の方が多いのですが、日本だけ、スクラップアンドビルド。

    その方が景気を後押しできるのでそうした風潮がまだ残っています。

    将来こういったリフォームや大規模修繕の費用発生が起こり得るということを念頭に置いて、その費用を毎月の収入から蓄えておく。

    こういったことが必要です。

    分譲マンションなどはそうですよね。

    修繕積立金というものを所有者各自から徴収して大規模修繕費用に充てる。

    なので、同じことを個人でもすればいいだけの話です。

     

    次に天災のリスクです。

    日本は地震大国です。

    東北の震災のように津波という心配も考えなくてはいけないようになってきました。

    火事だけでなく、地震や津波こうしたことに備えなくて・・・

    ではどうするの?

    ということですが、たとえ耐震補強したところで全ての地震に備えれるわけではありませんよね。

    この辺りは損害保険でカバーするしかありません。

    万一の震災にあったとき、火災に見舞われてた時のために火災保険、地震保険には加入しておきましょう。

    この費用はもちろん全額経費計上できます。

    もう一つ、海外の投資家の方がよくやっている話ですが、投資する物件のエリアを分散するというやりかたです。

    海外の投資家の場合は、日本やオーストラリア、マレーシアなど国別に分散していたりします。

    このブログを見ていただいているのはほとんど日本国内の方だと思いますので、海外の不動産に投資しましょうという話ではなく、例えば東京と大阪、福岡、名古屋など日本全国で不動産を所有するということは、天災へのリスクヘッジとしては有効かもしれませんよというお話です。

    次回は不動産投資の最大の敵『空室のリスク』というテーマで動画を作成します。

    またそちらもお楽しみに。

     

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