まずは不動産投資とはどういうものなのかを説明していきます。

不動産投資って恐いものだと思っていませんか？
実は株やＦＸなどといった投資商品に比べ一番リスクが少ないのが不動産投資です。
なぜ？
ここでは不動産投資のメリット、デメリットに分けてお話していきます。

不動産投資（収益用不動産）のメリット

1.現金収入

毎月定期的に収入が入ります。（ほとんどの場合家賃は月払いになりますので、毎月現金で安定した収入が見込めます）将来の年金受給が危うくなっている今、私的年金として年金の代替え手段として有効です。

２．相続税対策

現預金を持っている場合に比べ、不動産を所有していると相続税評価額が下がり相続税対策に有効です。
相続税を決めるもとになる路線価は一般的に市場価格の７０～８０％と言われており、更地を購入するだけで、２０～３０％の評価減になります。建物も同様で、建築費の約７０％ほどの評価額になります。さらに、更地の上に建物を建築すると
自用地の評価額ー（自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＊借家権割合は全国一律で３０％
＊借地権割合は国税庁の路線価図を見れば書いてありますので参照してください。（２０％～９０％。大阪市内は６０％～７０％の地域が大半です）
上記の表に当てはめて考えると、建物を建築して建物の評価額が７０％に。さらに賃貸用として建築して土地も７９％に（借地権割合７０％の地域の場合）評価減することができます。
例）土地を５，０００万円で購入。建物を１０，０００万円で建築した場合。通常１５，０００万円に対して相続税の課税対象になるところが、５，０００万円×０．７９＝３，９５０万円。１０，０００万円×０．７＝７，０００万円　合計１０，９５０万円
約４，０５０万円課税対象額を減額できたことになります。

３．ステータス

家主様、大家さん、オーナー様としてのステータスが手に入ります。「このマンション私のだよ」こんなセリフを言える日はそう遠くないかもしれません。もちろん１棟、２棟と増やすことにより年収１億円ってことも現実化してきます。

４．税金対策

最近では所得の多いサラリーマンの大家さんが増えています。サラリーマン大家さんにとってメリットが発生するケースがございます。マンション経営を始めると家賃収入により収入が増えますが、一方で不動産経営を行う者として必要経費が認められることになります。必要経費は家賃収入から差し引かれるため、申告所得としてはマイナスになることが多く（初年度）、不動産所得と給与所得（会社員の場合）を合算して確定申告をすると、所得税の還付と住民税の軽減を受けることができます。ここで確実に還付を受けるためにはいくつかのテクニックがございます。株式会社ライフコンサルティングでは、お客さまにマンション経営だけでなく、そういったお話も随時アドバイスさせていただいております。

５．売却益（キャピタルゲイン）

不動産をご購入いただいた後、「売ってください」というお話は多数出てきます。満室経営を続け、安定収入を確保し、適時にリフォームや修繕をしていくと不動産の価値は向上します。いいタイミングで売却すると売却益（キャピタルゲイン）が見込めるのも不動産の醍醐味です。「ご自分で選んだ不動産が値上がりする」「家賃収入を得ながらいいタイミングで売却する」これが不動産投資の一番の楽しみかもしれません。

次回はデメリットについてお話しますね。