例えば、表面利回り１０％という数字をどう思いますか？

この数字を高いと思うか？低いと思うか？

答えは・・・










わかりません(笑)




私にとって利回りとはただの１つの符合でありそれだけが判断基準にはなりません。

築年数が３０年の利回り１０％と新築の１０％は家賃収入という点では同じですが、支出とリスクが格段に違います。

 

株式投資であれば利回りというか、投資金額に対して年間２０％、３０％利益というのも当然あるでしょうし、倍になる事もあるかもしれません。

極端な話、利回りだけ重視するなら海外不動産投資とかのほうがチャンスは大きいでしょう。

ただ、日本の不動産が海外からの投資家から注目を浴びているのは、資産価値の減少が起こりにくいからという観点ですよね。

不動産価格はバブル期以降ずっと下がり続けていて、ここ２，３年ようやく上昇の兆しが出てきているところです。

もちろん地方などはまだ上昇すらしていない地域も存在します。

 

失敗しない不動産投資とは、

購入した金額と同等の金額で売却できる可能性の高い不動産を購入し、尚且つ家賃収入を得るということです。

購入した金額以上で売却する（キャピタルゲイン）狙いの不動産投資は日本、都心部では難しい現状です。

これは一般のお客さまが難しいというより、不動産業者ですら難しい現状です。

インターネットで相場がある程度誰でも把握できるようになり、相場からかけ離れた不動産取引が少なくなっているからです。

先日も売却益を得れる不動産投資がしたいというご相談がありました。

不動産を購入する際に、物件価格と別に諸費用というものが存在します。

これは、自分の名義にするための登記費用、仲介手数料、収入印紙代（売買契約と、ローンの金消契約の貼付）、不動産取得税などの費用です。そのほかに火災保険料。場合によっては団体信用生命保険料なども必要です。

この諸費用が５％～８％程度必要です。売却する際にも仲介手数料が３％＋６万円必要です。

約１０％以上の経費が売却、購入時に必要なのです。

ということは、利益を出そうとすると２割以上高値で売却しないといけません。

２，０００万円で買った物件を２，４００万円で売却して、約２割の利益ですよね。ここから経費を差し引いて約１割の儲けです。

これを１年で売却したら、利回り１０％。２年かかれば５％になりますね。もちろん半年で売却すれば２０％になります。

どの目線で考えるかによって全く答えが違ってくるのです。

でも、不動産会社自ら仕入れ、販売する場合なら購入時、売却時の仲介手数料が要らないのです。

昔は物件販売で利益は２割取っていました。

でも今は１割利益があればいいよ。このスタイルです。

となるとです。往復６％強の諸経費分が浮くわけです。一般のお客さまと比較して。

同じ土俵で勝負するわけですから、利益４％で見ないと勝負できる要素すらないのです。

２，０００万円投資して利益８０万円。投資しますか？


私なら投資しません。

ですので、無理ですよ。やめといたほうがいいですよと進言しています。

それでもいいよという方がいらっしゃればご相談ください。

それくらいは儲けさせますので(^^)