昨日の続きです。
土地を選ぶ時のチェックポイント
向きと間口の話は昨日しました。
今日は前面道路の話です。
道路の種類には公道と私道があります。
公道とは市の保有する道路、国が所有する道路で、私道とは個人、法人(国や市町村以外)が所有する道路です。
よく、私道負担という言葉が出てきますが、この私道負担というのは前面道路が少なくとも一方は私道ということですね。
負担ということですが、何を負担しているのでしょう?
・・・・
はい。正解です(^^)
土地の一部が道路に供託されているということですね。
セットバックというコトバを聞いたことがありますか?
前面道路の中心線から2m後退して建物を建てなければいけないというものです。
Aの土地の所有者とBの土地の所有者それぞれ、中心線から2m後退すれば4mの幅員の道路ができあがるわけです。
したがって、前面道路幅員が4mない場合は中心から2mセットバックしなければならない。
これは覚えておいてください。実戦でよく出てきますよ(笑)
Aの土地が登記簿上100平米あったとしても、上記の図の場合なら道路部分として供託している土地が2m分あります。
間口が6mあったとしたら、12平米が道路部分です。
なので、有効が88平米ということになりますね(^^)
この場合、土地面積100平米。うち私道負担12平米ということになります。
実際にはこのようになっているケースは結構多くあります。
古い住宅が並んでいる場所では、前面道路が2.5mとか、3mとかという場所が結構残っています。
その場合、新しく建替えられた住宅は上記の図のようにセットバックして建てられています。
でも、古い家は建て変わるまでは現存したままです。なので、道路から後退している建物と一部分だけ道路が狭い場所とが混在してしまうのです。
中心線が分かりにくい場合は、並びに新しい建物がないかを探し、あればその位置まではセットバックしなければいけないんだなと認識すればいいでしょう。
土地面積に道路部分が含まれているかどうかは、地籍測量図や公図を見れば分かります。
Aの土地とBの土地の間に、道路部分の空白もしくは、道路の地番が入ってなく、AとBが隣接している公図が出てくればそれは道路部分が土地面積に含まれているんだなと理解してください。
こういった土地を所有する場合、または所有している場合は必ず固定資産税の評価証明書をチェックしてみてください。
土地面積100平米にそのまま課税されているケースがあります。
道路に供託されている土地に関しては申告すれば課税されません。
ただ、放置しているとそのまま課税されているケースもありますので、ご注意を。
購入する際には測量、境界確定するでしょうから、その際に道路部分をきっちり割り出してついでに分筆するのもいいでしょう。
ついでにすれば費用もそんなにかかりませんので(^^)
道路に関して、一番重要なのは前面道路が建築基準法上の道路かどうかです。
これに該当しないとそもそも建築することすらできません。
43条但し書きの許可を申請することにより建築は可能なのですが、これまた手間と時間と労力がかかってしまいます。
権利関係者の居場所、連絡先が分からないケースなんかでは途方に暮れてしまいます(-_-;)
まず、市役所で建築基準法上の道路かどうかの確認をまず第一にしましょう。
今日のポイントは4m未満の道路は中心後退2mです(^^)
例外もありますので、例外についてはまた改めてご説明いたします。
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