マンションは戸建てに比べ、実勢価格よりも固定資産評価額が元々低くなっています。
これはマンションの場合、土地は区分所有者全員の共有になっていて、各戸の専有面積の按分で決められているケースがほとんどです。そのため、1戸あたりの土地面積は少なくなっているので評価額的には抑えることができているためです。
この評価額に影響されるのは、土地面積と建物の価格ということになりますが、この建物価格というのはバルコニーの向きや階数、日当りなどは考慮されません。
したがってタワーマンションなどでは二階のお部屋と30階のお部屋が同じ平米数なら同じ評価額ということになります。
これが相続税の評価額を落とせるということで、相続対策の目玉になっていた時期もありましたが、今回その評価額にメスが入ることになりました。
2018年にも導入される見込みということですが、それでもまだ節税効果は十分に見込めます。
前述した通りマンション自体に節税効果があり、現行のシステムで上層階では評価額だけで見ると実勢価格の3分の1程度に抑えることができています。
それがどの程度上がるのかということですが、今回の案では20階で1階の1割増し、30階では2割増になるというなっているそうです。
実勢価格では30階と1階では倍以上の価格差がありますのでまだまだ節税効果は見込めそうですね。
あまり悪質な節税に待ったをかけるというとこでしょうか。
タワーマンションは賃貸需要が強く収益用として所有する方も多くいます。
しかも物件によっては新築当時の金額より高値で売買されているケースもあります。
購入金額より売却金額が高くなれば、また仮に値下がりしても1割程度の価格の値下がりなら、所有している期間に得れる賃料で十分賄うこともでき、トータルで考えるとプラス収支という投資が可能になっています。
また売却しやすいのも特徴になっています。
投資用物件(収益マンションや投資用区分所有)であれば購入者は投資用ローンしか使えませんが、タワーマンションを賃貸で運用している場合、売却先は不動産投資家だけでなく、マイホームを探している一般のお客様も対象になります。
なので、一般の投資用不動産に比べて出口は広いということになります。
今、大阪でも新築の収益マンションなら利回り5%、6%で、新築アパートでも7%前後で取引されています。
それに比べてタワーマンションの賃貸運用で行くと6%くらいの収益性を出すことも可能になっています。
しかも、相続税対策にも効果を発揮するわけですから建っては売れ、建っては売れというサイクルを繰り返していたのもうなづけます。
私が住んでいる『なんばグランドマスターズタワー』でも現在売り出していると物件はございます。
賃貸需要も相変わらず好調です。
一ヶ月以上募集しているお部屋はほとんど見かけません。
賃貸経営をする場合、気にしなければいけないことは賃貸需要です。
どんなにいいお部屋を作っても需要がなければ決まりません。
仮に表面利回り10%と言っても募集期間が3ヶ月かかってしまえば、実際の収支で考えるとその期間を差し引いて考えるべきです。
例えば10万円で3年間賃借人が住んでくれたとして募集期間3ヶ月かかった場合。
360万円÷39ヶ月で92300円／1ヶ月あたりになります。
募集期間が1ヶ月で済んだとしたら
360万円÷37ヶ月で97300円と1ヶ月あたりの収支は5000円も変わります。
なので、いくらの家賃が取れるというよりどのくらいの募集期間でいくらの賃料が取れるかという考え方をする必要があります。
そういう意味では賃貸需要のある地域で物件を購入するというのは一番間違いない不動産投資のやり方ということになります。
400万円で購入して毎月5万円の賃料が取れると言われても、入居者が決まらなければ収入は0円ですからね。
例え毎月の収入が少なくても安定して家賃が入ってくる方がいいケースもあります。
不動産投資の考え方にはいろいろあります。
でも家賃が入ってきて初めて不動産投資ですからね。
絵に描いた餅ではなく、リアルな収支で計算しましょうね。
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