最近おかげさまで不動産投資に対してのご相談案件が非常に増えてきました。
ご相談いただく内容は人それぞれ違いますが、やはり少額の資金から始めたいという方が多いですね。
私にご相談いただくお客様はセミナーからのお客様やこのブログからのお客様が多いのですが、感じるのは本当に勉強熱心なお客様が多いということです。
皆さまいろいろな本を読んだり、様々なセミナーに参加したりして情報や知識を身につけています。
下手な不動産屋さんの営業マンより、不動産について詳しい方も少なくはありません。
勉強熱心な方の質問内容で多いのは、融資のことと税金のことになります。
融資と税金というのは各々の内容によって大きく分かれますから、たくさん本を読んでも何回もいろいろなセミナーに参加しても、自分に当てはまるケースが多くないのできちんと把握出来ていない方が多いように思います。
税金の話でよく出てくるのが不動産投資で税金還付という話です。
サラリーマンで年収がそこそこになると社会保険料、所得税、住民税などで所得の約3割が引かれてしまっています。
その中から所得税と住民税を取り戻せますよという話ですが、これは不動産所得が給与所得と損益通算できるという点を利用して、不動産所得がマイナスになった分の所得税、住民税の還付が受けれるというものです。
まず不動産収入とは家賃収入のことです。
その年に受けた家賃分が収入となります。
その他に礼金を受領していればこの礼金分も収入となります。
では支出として経費計上出来るのはどういった費用でしょうか?
まず賃貸を決めてもらう際に不動産屋さんに支払った仲介手数料。
内装工事の費用、借入金があればその利息、固定資産税、都市計画税、火災保険料や地震保険料、そして購入時の不動産取得税や登録免許税や印紙代も計上することができます。
さらに建物の減価償却費も経費として計上でき、青色申告している場合なら専従者給与も計上する事ができます。
ちなみに内装工事費用は高額な場合は減価償却する必要があり、その年度だけで計上できませんのでご注意ください。
また交通費、通信費なども認められますし、一定の交際費なども計上する事ができます。
事業的規模になれば専従者給与というものも活用できます。
専従者給与を利用すればその年の所得をマイナスにすることは十分に可能です。
ちなみに事業的規模というのは不動産でいうと5棟10室と言われていますが、建物5つか部屋数が10室あれば事業的規模として認められます。 

こうしたやり方で確定申告をすれば所得税、住民税が還付できるのですが、最近ではこの還付をメインに不動産投資を勧めてくる不動産業者さんが増えました。
不動産投資をしてキャッシュフローがマイナスでも税金還付を受けれるのでメリットがありますよということです。
でも本当にそうなのでしょうか?
不動産収入はマイナスにはなりますが、減価償却分が含まれているので実質的にはプラスですよ。
本当にそうですか?
多少のキャッシュは手元に残るかもしれません。
でも、資産も減少していることにお気づきですか?
新築の建物と築10年では建物の価値は変わります。
法定耐用年数の残存期間も減少しますので、次の買主の融資期間にも影響します。
その減少した分のキャッシュが手元に残っていればいいですよ。
もしくはその減少した分、融資残高が減少していればいいですよ。
あなたのシュミレーションではどうなっていますか?
家賃収入は年々減少します。
5年後のシュミレーションではどうなっているでしょうか?
毎年のシュミレーションで家賃分の減少、空室率の悪化を組み入れているなら問題ないかもしれません。
でも残念ながらそういったシュミレーションを出してくる会社って見たことがありません。
5年後はともかく10年後のことは知らないよねというスタンスです。
不動産投資で大事なことは出口です。
出口さえ見ることがきちんとできれば所有期間中の利回りって実はそんなに大切なことではないのです。
逆に出口が見えない場合は所有期間中の利回りは高利回りでないと困ります。
融資を利用する場合には特にそうです。
売却して融資残高が精算できないというのは愚の骨頂です。
例えば3000万で購入した物件で実質利回りが6%あったとしましょう。
この実質利回りとは
家賃収入-経費(減価償却費除く)です。
よく投資用不動産では実質利回りでなく、表面利回りで表示されています。
これでは実態を把握できません。
借地などの場合では表面利回りは高くなりますが支出も多くなります。
管理費、修繕積立金の高い区分所有建物でも同様です。
いくら家賃が入ってくるかということだけでなく、いくらの支出があるのかということもきちんと把握しておきましょう。
話は戻りますが、この実質利回り6%で5年間所有したとして年間で180万円、5年間で900万円手元に残ったことになります。
では実質利回り5%の物件を購入した場合はどうでしょう?
同じく年間150万円、5年間で750万円が手元に残ったことになります。
この差は150万円です。
でも実質利回り5%の物件が5年後でも購入時と変わらない金額で売れる場合ならどうでしょうか?
逆に実質利回り6%の物件が1割値下がりしたとしたら。
この時点でトータルの収支は逆転してしまいます。
実質利回り6%の物件が売却時に-300万円ということは5年間での収支は600万ということになります。
不動産投資って利回りだけじゃないのですよ。
失敗しない不動産投資というのは、売り抜けれる不動産を購入することです。
いくら表面利回りがよくても入居者が退去したり、修繕費用がかさむ物件なら意味がありませんし、売り抜くタイミングがなければ儲けるチャンスもありません。
不動産価格って時代背景で大きく変動します。
上昇するだけでなく大きく下落する可能性も秘めています。
売れるチャンスに売る。
これは不動産投資にとって、もっとも重要なことです。
売り時ってことは買い時ではない?
残念ながら長期ビジョンで考えた時に今は買い時ではないかもしれません。
でも全ての物件が買い時ではないということはありません。
一棟ものの収益マンションは数年前なら新築でも8%以上の利回りが確保できていました。
でも今ではRC造なら5%台です。
新築木造アパートも少し前まで9%強の利回りが付いていましたが、今は7%前後です。
その分金融機関の金利も下がっていますし、長期で貸してくれるようにはなりました。
キャッシュフローはあまり変わらないのですが、最低でも入居率80%くらいでマイナスにならないくらいの収支は必要ですよね。

同じ物件でもお客様の属性によって調達金利は大きく変わります。
この辺は住宅ローンと違うところですよね。
金利1%前後で調達できる方もいれば、金利4%くらいでしか借りれない場合もあります。
もちろんこれは人物の属性だけでなく、物件の評価によっても変わります。
一概にこの物件は利回りが高いからいいという見方だけでなく、調達金利、出口などいろいろな角度から物件を見ていくことが大切だと思います。
そういった意味では、信頼できるパートナーを見つけておくということが大切になりますので、暇があれば是非セミナーに参加して頂くか、ご相談にお越しください。
ご相談はご予約制になっていますので、事前にご連絡くださいね。

それではご相談お待ちしております。