例えばこんなお家があったとします。

『あなたならいくらなら買いますか？？』

『えっ。ただでも要りません。』

という答えも多いのではないでしょうか？

もしあなたがそう思ってしまったなら、不動産投資には向いていないと言わざるを得ません。

『ご自分で住みたいですか？』

と聞かれて

『住みたくないです。』

は大丈夫です。私もこのままでは住みたくはありませんから。

こうした古家の処理の方法としてはいくつかあります。

まず１つ目は『売却』してしまうこと。

解体して新しい建物が建築できるなら土地価格としてですが売却することができます。

この場合は重要なのは『前面道路の種類と幅員』、そして『間口』です。

前面道路の種類というのは、まず公道、私道に分かれます。もう一つ、道路ではないというものもございます。

公道の場合はまずほとんどのケース売却の障害にはなりません。

ほとんどの場合といったのは、公道でも『建築基準法上の道路ではない』という場合がたまにあるのです。

大阪市が所有しているが道路扱いにはなっていないとか、新しくできた道でまだ道路認定されていないというようなケースです。

まれにあるのでご注意くださいね。

次に私道です。書いて字の通り公ではない人の所有になっている土地に面しているということです。

分譲した時の不動産会社の所有になっていたり、その道路に面している人たちが共有で所有していたり、自分の名義だが道路に供託していたりといろいろなケースがあります。

中には誰だかわからない個人が道路部分だけ所有しているというようなケースもあります。

もともとの大地主でそのまま道路部分だけその所有者の名義が残っていたりするケースですね。

いずれも建築基準法上の道路に認定されているか否かというのは一番重要な判断基準になります。

実務でいうと実際にはそれだけではないのです。

水道やガスを引き込みなおす場合は土地の所有者の承諾が必要になります。

まず引き込み直す必要があるのかどうかを確認します。

古い住宅の場合、水道の口径が小さい場合があります。そこに新しく三階建の住宅を建築する場合ですと水圧が弱くなり生活に支障をきたすことがあるので引き込みなおす前提でプランニングします。

その場合、承諾をくれないとか、承諾料を要求されたりすることもありますので注意が必要です。

最後に『建築基準法上の道路』に面していない場合、そのままでは再建築ができません。

といっても、全くできないわけではないのですが。

時間と手間をかければ再建築の認可が取れるケースは多いのです。

認可が取れそうで安く手に入るならこれがベストかもしれません。

ただ、一般の方が仕事の合間でやるには少し難しい話ではありますが・・・

こうしたことを考慮に入れてまずいくらで売れるのかというのが、最初の検討材料になるのではないでしょうか？

これが思ったような金額で売れるならもちろん売ってしまっていいと思います。

ここで思うような金額が出してもらえなかった場合に、どうするのかというのが今日のお話です。

二番目の選択肢としては、リフォームして売却する。

建物が古いならリフォームしてきれいにお化粧して売却しよう。

分かりやすい構図ですが、このリフォームにどのくらいの費用が掛かるのかということが気になるところですよね。

室内だけでなく、屋根や柱、壁や床、すべてリフォームしようとすると２００万円、３００万円ではきかないかもしれません。

それだけのお金を先に負担しなくてはならないというのがネックになってきます。

『もし売れなかったらどうするの？』という声が聞こえてきそうです。

たしかにそうなんですよね。

売れるか売れないかわからないものに多額の費用を出すというのはなかなかしにくい選択肢です。

でも、これが不動産屋さんがしている仕事です。

現状のままでは売れにくい物件を購入し、リフォームして売却する。

当然売却益は売れた価格から購入費、リフォーム費用、その他の経費です。

逆算したらかなり安く物件を買い取らなくてはいけません。

しかも売れ残ったら困るので、売れ残らない金額で売価を査定します。

逆算した金額で買い取り金額を提示しますので、びっくりするような価格を提案されることとなります。

５０万円とか、１００万円とかの場合も結構たくさんあるのですよ。

それでもいいやというお客様はそのまま売却してください。

というより、私にお声がけください。もう少し買い取り価格でも高値で提案できると思いますよ。

でもそれでは面白くないですよね。

２００万円、３００万円かけてでも売却した時に３００万円、４００万円高く売れるなら本当は費用をかけるべきなのです。

不動産会社が買い取って再販する場合、購入時に登記費用、不動産取得税、売却益に対しての法人税などもかかってくるわけです。

その部分にプラスして利益が乗っかってくるのです。

５０万円、６０万円の利益ではこのようなプロジェクトをしませんので、利益幅は最低１００万円から見ているわけです。

みすみす他人を儲けささなくてもいいのですが、世の中にはやさしい売主さんがたくさんいるのですよね。

不動産屋さんを儲けさせてくれる売主さんが後を絶ちません。

もしくは、こんな金額なら売らずに置いておこうという選択肢になるわけです。

これが放置された空き家に変貌していくことになるのですよね。

でもこうした古家でも購入する方はたくさんいます。

買う人がバカっていう話じゃないですよ。逆にこういった不動産を有効活用できる方が世の中にはいるのです。

どうしているかって？？

自分で住むためには購入していませんよ。

リフォームして賃貸に出して収益を得ているのです。

改装工事も最低必要減、入居者のターゲットも定めて募集活動もします。

１００万円で購入して、２００万円のリフォームをかけて４万円の家賃収入を確保できれば６年ちょとで回収です。

これが５万円の家賃を取れれば回収期間は短くなりますし、これだけの収益を生む物件ならまたほかの買い手が見つかります。

５年所有して３００万円、４００万円で売れれば、所有していた期間の家賃は丸儲けです。

でももしご自分でしていればどうだったのでしょう？

同じことがもっと費用をかけずに収益を得れたはずです。

こうした提案はあまり不動産屋さんはしてくれません。

何故か？

儲からないからです。不動産屋さんの仕事って１００万円の物件でも１，０００万円の仕事でも、１億円の仕事でも大して変わらないのです。

時間をかけてお客様のために提案するのではなく、小さい物件はすぐに購入してくれる転売専門の不動産業者
に流してしまいます。

お客様に話するときには

『一般のお客様にも提案したのですが、やはりこのままではお客様が付きません。もしよければすぐに現金で買い取ってくれる業者さんをご紹介いたしますが、いかがでしょう？』

とアプローチをかけてくるでしょう。

でも、私の会社のように少人数で尚且つ宣伝広告費を大きくかけていない会社では１０万円、２０万円の仕事でも十分ありがたいお仕事なのです。

ですので、

『お客様にリフォームして賃貸に出してみてはいかがですか？』

『お客様が付けば、収益用物件として販売しても、そのまま所有して家賃収入を得るのもありですよ。』

とご提案させていただいたりもします。

賃貸に出せば部屋付の際に、少し手数料もいただきますし、収益用物件として販売すればいただける仲介手数料も増えます。

しかもお客様自身の売却時の手残りも増えますのでオールハッピーです。

ただリフォーム資金がない場合や、融資利用をしてまでリフォームしたくない場合も当然あるのですよね。

その場合は、この提案が難しくなります。

じゃあ、そのままで借りてくれるお客様を見つけませんか？

というのが今日の最終のお話です。

こうした古家で、しかも取り壊して土地として販売できない物件は毎年払う固定資産税も安かったりします。

土地の評価額がまず低い、そして建物の価値はほぼついていない。

年間でも１万円、２万円ということも少なくはありません。

じゃあ、毎月１万円、２万円で借りてもらったらどうなのでしょう？

借りた方が自らの資金でリフォームし、転貸する。

その差額が借主さんの利益です。

２００万円のリフォームで月の差額３万円の収益があれば表面利回り１８％です。

貸す側にとっても月１万円の賃料でも年間１０万円ほどのキャッシュフローが生まれます。

しかも、借主さん側が転貸をやめるとなって建物を返してくれればリフォームが施された状態で返還されます。

悪くない話のように思います。

でも、ここで一つ問題が。

私の報酬が生まれるところがないのです・・・

１万円の賃貸の仲介手数料。

うーん。

手間と時給を考えるとビジネスになりません・・・

だからこうしたやり方が流通しないのですよね・・・

借りる側にとっても、貸す側にとってもメリットはあると思うのですが、仲立ちする人間が現れない。

ジモティとかのサイトで自ら募集するしかないですね。

でも何か新しい形の不動産流通を発掘していきたいので、今ならご相談に応じますよ。

ただ遠方のご相談はお断りします。

経費倒れになってしまいますので。(笑)

お盆休みで少しゆっくりしているので、こんな話を考えていました。

というわけで、みなさまお盆休みをゆっくりお過ごしください。