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投資用ワンルームの供給が止まりません。

大阪市内でもどんどん建築されていますし、今後も供給は続いていくことが予測されます。

なぜこんなに売れるのでしょう?

今、新築の投資用ワンルームの表面利回りは4%と言われています。

2000万円前後で売り出されていますから年間収入は80万円。毎月の収入でいうと67,000円というところでしょうか。

これを30年返済の金利1.0%で全額借入をすると毎月の返済は64,300円なので、固定資産税、都市計画税を支払ってちょうどチャラということになります。

でも修繕積立金、管理費の分は持ち出しになる可能性があります。

キャッシュフローが生まれない。

なぜ、それなのに売れるのでしょう?

ここにはいろいろなカラクリがあります。

購入している方のほとんどは医師やサラリーマンの高額所得者です。

不動産の家賃収入は給与等の所得と損益通算ができます。

つまり不動産所得で赤字になれば所得税の還付が受けられ、住民税も安くなるのです。

この収支を見ていきましょう。

まず、収入は先ほどの4%で計算して、年間収入800,000円です。

ここから固定資産税、都市計画税を支払います。年間3万円~4万円ほどでしょうか?

ここでは40,000円で計算します。

次に管理費、修繕積立金の支払いです。月額で双方合わせて5,000円、6,000円くらいが一般的でしょうか?

ここでは6,000円×12か月=72,000円で計算します。

先ほどの金利で調達した場合の年間支払利息を出します。初年度で約20万円の支払利息になります。

返済元本は経費にはなりません。

次に不動産会社に支払う管理手数料5%で計算すると年額40,000円です。

ここまでで、合計金額は352,000円です。赤字にならないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、ここに不動産所得の場合は減価償却という魔法の経費があります。

キャッシュフローを伴わない経費です。

区分所有ワンルームの場合、総額2,000万円としてもそのうち土地価格は微々たるものです。

ここでは1割が土地価格、9割が建物価格として計算します。

つまり1,800万円が建物価格になります。

投資用ワンルームはほとんどの場合鉄筋コンクリート造ですから減価償却の年数は47年になります。

償却率は0.022だから396,000円。この分が減価償却??

これでも赤字にはならないですよね。

実は、この建物に対して本体部分と付属設備部分に分けることができます。

割合でいうと7対3くらいでしょうか?

なので、1800万円の7割、1,260万円が本体部分、残りの540万円が付属設備部分ということになります。

1,260万円×0.022=277,200円

540万円の付属設備部分に対しては15年で償却しますので0.067で計算します。

540万円×0.067=361,800円となり合計639,000円が減価償却の年間額となります。

28年4月以前、つまり今年の4月までなら付属設備の減価償却の方法が定額法ではなく、定率法が使えたのでさらに倍の361,800円償却できたわけです。

ここまで行ければ税金の還付という意味では魅力的ですよね。

ただ今から購入する方には、付属設備についても定額法が適応になっていまうので、年間の支出は991,000円。つまり191,000円分が赤字となります。

さらに青色申告をすることにより、専従者給与というものも使えますし、物件を見に行くための交通費や宿泊費、ガソリン代や勉強するための書籍代なども経費計上できます。

これらの額は個人によって大きく変わるでしょうが、専従者給与まで含めてしまうと年間100万円の赤字くらいは簡単に作ることができます。

これを給与所得等に当てはめて計算するわけですが、日本の所得税は累進課税ですので高所得者になればなるほど税金還付の額が増えるわけです。

これに伴い住民税も下がるので、年間100万円の不動産所得の赤字があれば、最低でも年間20万円、所得によっては40万円も50万円も税金の還付が受けれるということです。

毎月、毎年のキャッシュフローが残らなくても税金の還付で儲かるじゃないですかというのがこのお話なのですが、実はここからが本題です。

仮にこの2,000万円で購入した物件が、ローンの残債くらいの下落率で資産価値が減少していくならこの話はとてもいいお話のように思います。

でも、同じ利率で借入したとして、5年後の残債は約1,700万円。10年後の残債で約1,400万円です。

実際に5年後、10年後この金額で売却できるでしょうか?

今の相場でいうと約5年後の売却相場で1,400万円くらい。10年後で1,000万円くらいです。

この差額は売却した時にでる損益です。

その間に得たキャッシュフローはいくらでしょうか?

年間30万円と仮定して5年で150万円、10年で300万円。

損した金額のほうが大きくなっているのがお判りでしょうか?

不動産投資は赤字で儲けようというのは何か間違っています。

所有していればキャッシュフローを必ず生むものなのです。

キャッシュフローを得ながら不動産所得を赤字にすることさえ可能なのです。

なので、みなさまワンルーム投資はやめましょうね。

あっ。新築の場合ですよ。

中古の場合はまた後日シュミレーションしますのでご期待ください。

それでは。