本日は当社の若手社員の研修を兼ねて不動産の初歩の初歩のお話からしたいと思います。

不動産売買の仲介手数料って『3%+6万円』ってよく言いますが、これって理屈が分からないけど何となくそう覚えているという人が不動産の営業マンの中にもたまにいることに驚きます。

この仲介手数料って別に決まっているわけではなく、あくまで上限の金額を取り決めているだけです。

なので、これよりも少ないのはもちろんOKです。

そもそもこの『3%+6万円』という数字は何なのでしょうというお話から。

まず、不動産媒介報酬というのは金額ごとに上限が決められています。

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不動産屋さんに必ず掲げられているこの表にも書いてあります。

200万円以下の部分は 5.4/100
200万円超400万円以下の部分は 4.2/100
400万円超の部分は3.24/100

端数の部分は消費税です。
つまり、200万円以下の部分は5%+消費税
200万円超400万円以下の部分は4%+消費税
400万円超の部分は3%+消費税ということになります。

これを見れば『3%+6万円』の3%の部分は400万円超の部分と同じだということに気付きますか?

そうです。この3%は400万円超の部分の3%のことです。

あとは6万円の部分を紐解くわけですが、
200万円以下の部分は5%+消費税でしたね。

200万円の場合の手数料は10万円+消費税です。

200万円超から400万円以下の部分は4%+消費税でしたね。

400万円の場合は(400万円-200万円)×4%の別途消費税ということになりますから。この部分の手数料は8万円+消費税になります。

つまり400万円の物件の場合、(10万円+8万円)+消費税ということになります。

もし400万円以下の部分も3%の仲介手数料だった場合は、400万円×3%で12万円(消費税別途)になります。

18万円から12万円を引いた差額が6万円になっていますよね。

この6万円が『3%+6万円』の6万円の部分です。

違う角度から見ますと。

200万円以下の部分は5%(400万円超の部分の料率3%との差額は2%)

200万円超400万円部分は4%(400万円超の部分の料率3%との差額は1%)

200万円×2%+(400万円-200万円)×1%=6万円

400万円を超える売買物件の仲介手数料は3%+6万円で計算できるということがお判りでしょうか?

この説明で、よく消費税が登場していました。

物件価格の3%+6万円に対して消費税も課税することができるのですが、この場合物件価格の消費税対象分は抜いて計算しなくてはなりません。

例えば、土地2,000万円、建物2,160万円(消費税160万円分含む)の不動産を購入した場合のケースで考えます。

この場合の仲介手数料の上限は
{(2,000万円+2,160万円)×3%+6万円}×1.08=1,412,640円ではなく

{(2,000万円+2,000万円)×3%+6万円}×1.08=1,360,800円となります。

つまり消費税分を抜いた金額に報酬の上限を掛けて計算しなくてはいけません。

消費税に対してさらに消費税を加算すると2重課税になってしまうからです。

上の3%+6万円の話はさすがに新人営業マン以外は全員知っているでしょうが、下の建物価格にかかる消費税を抜くということを知らない営業マンがたまにいますので、仲介手数料の払い過ぎには注意してくださいね。

ちなみに個人の売主さんの不動産を購入する場合、マイホームの場合は建物に消費税はかかりません。

ここでも注意が必要なのは、個人の場合でも投資用不動産(事業用として収益を生んでいたもの)を売却する場合には建物にも消費税は課税されます。

もちろん売買代金の領収書にも収入印紙の貼付が必要になります。

個人売主さんがマイホームを売却する場合は、単純に物件価格の総額に対して3%+6万円(消費税別途)という計算になりますのでここにもご注意ください。

仲介手数料の話だけで長々となってしまいましたので、初期費用の話はまた後日にします。

本日は以上です。