少額の投資ということで戸建から不動産投資を始める方が多くなっています。




選択肢の一つとして悪い選択ではありません。

なぜなら表面利回り、キャッシュフローが大きいからです。

一棟マンションならエレベーターの点検費用、敷地や共用部分の定期清掃、消防点検、共用部分の電気代、水道代など毎月のランニングコストがそれなりにかかります。

区分所有建物（分譲マンションの１室）なら毎月の修繕積立金、管理費が必要です。

戸建ての場合は、毎年の固定資産税くらいのものです。

あとの経費は全て所有者負担です。

修繕費用が掛からなければという前提ですが。

雨漏りや排水がおかしいなどと連絡が入った日には修繕がいくらかかるか予想も付きにくいですから、なるべく購入後にリフォームするかリフォーム後の物件を購入するのがベターかと思われます。

戸建て投資を始める場合、まず見極めなければいけないことはいくつかあります。

購入後にリフォームをかける場合は、まずリフォーム費用がどの程度かかるのか というのが一番のポイントです。

また、マンションなどと違い間取りも均一ではないので、どのくらいの家賃が見込めるのかということも事前調査が必要です。

事前調査をする場合、水廻りを交換した場合、間取り変更した場合ならいくら。

表面的なリフォームの場合はいくらと、ケース別で試算した方がリフォームにかけれる予算組みができるので理想です。

そうなると気軽に相談できる不動産屋さん、リフォーム屋さんを持っていると有利ということになります。

紹介で見積もりしてもらう場合と一見で見積もりしてもらう場合では、見積金額が２割、３割平気で変わったりしますので要注意です。

戸建て住宅の特徴としては、一度入居したら入居期間が長いというのが利点です。

単身で入居することがほとんどなく、家族で入居する場合が多いので２年３年で退去するというのは稀です。

表面利回り１２％、１５％という家賃設定で５年も入居してくれれば初期投資のほとんどを回収できますから、そこが人気のポイントです。

逆にリスクとしては、募集期間が長くなってしまう場合が多いということです。

先ほど言った通り家族で入居する場合が多いので、シーズンを外れた時期に退去されてしまうと案内も入らないということも起こりえます。

賃貸物件を探すときに『貸家』というキーワードで部屋探しをする方は年々減少しています。

貸家で探すお客様の多くは

『ペットを飼えるから』

『駐車場が付いているから』

という理由で貸家を探します。

また

『マンションに比べて広くて安いから』

こういう理由で貸家にたどり着く場合も少なくはありません。

つまりこういった事情に当てはまっている物件の方が決まりやすくなってきます。

戸建で購入価格が安い物件の中には当然駐車場が付いていない物件も多いので、購入するには駐車場が絶対必要というわけではないのですが、

『駅からの距離』

『近隣の駐車場の空き状況』

はチェックしておく必要があります。

以前自身で購入しようとしていた物件があったのですが、明石市の方でその周りの家族はほとんど車を所有している地域でした。

その物件は安い金額で購入できそうな物件で駐車場は付いていなかったのですが、周りの建物はほとんど駐車場付きでした。

なので、近隣に月極の駐車場が全くありませんでした。

300ｍほど離れた場所にやっと月極の駐車場がある。

そんな場所でした。

リフォーム費用もそこそこ掛かりそうだったので、購入を見送ったのですが賃料相場、物件の間取り、築年数から判断すると全てＧＯの物件でした。

ただ、駐車場の件だけがネックでした。

この判断が正解か失敗かは購入していないので分かりません。

案外駐車場を必要としなかったお客さまで、すぐに借り手が付いていたのかもしれません。

もしこれが商売だったら？

チャンスを逃すと次のチャンスはなかなかやってこないかもしれません。

でも、不動産の場合同じ物件は２度とありませんが、チャンスは何度でも回ってきます。

私の不動産購入の判断材料の一つとして

『懸念材料が２つあれば見送る。』

こういう基準を設けています。

懸念材料の全くない物件は誰もが欲しい物件です。

なので、安価で手に入りません。

何のリスクもなく、何の問題のない物件はお宝にはなりません。

多少のリスクは背負わないとチャンスは生まれませんので。

ただ、２つリスクを背負う物件は今まで苦戦したケースが多かったのです。

今まではうまく切り抜けては来れましたが、今後は分かりません。

なので、２つのリスクは背負わない。

こう決めています。

前述の物件、もう一つのリスクは何だったのか？

前面道路が私道で現状道路部分を大きく浸食していました。

まだ建物はそんなに古くはなかったのですぐに建替えの心配はなかったのですが、セットバック後の敷地は半分くらいまで縮まってしまう物件でした。

３方向道路に囲まれていて、中心後退２ｍ、道路幅員は２ｍ。

『あれ？ほとんどなくなっちゃうぞ…』

それでもリフォームしたらそこそこの家賃は取れそうだったので購入しようと思い、いろいろ調査していたのですが先ほどの駐車場の件もあり見送りました。

買っていたらどうだったのでしょうかね？

購入していたら失敗談や成功談につながったのですが、前に進んでいないので何とも言えません。

私の場合、今の段階ではまだ不動産を購入しても販売するのを最終目的に考えています。

なので売るときのことを考えて判断してしまいます。

ずっと持っているならアリの物件だったのでしょうが、転売する際に先ほどの道路関係の重要事項説明書を書くのがイヤだなぁって思ってしまいました。

『再建築の際にはほとんど敷地が道路になってしまいます・・・』

他人の物件だったらまだしも、自分の物件の説明なので少し躊躇してしまいました。

売れない物件を売りつけられたと思われそうですものね。(笑)

少し難がある物件。

こんな物件が腕の見せ所になるので大好きです。

でも時間とお金の余裕のある時にしないと、手つかずでずっと寝てしまうことになりかねません。

最近はそんなに時間の余裕がないのでワクワクする仕事もできていませんが、また今年中には手掛けたいと思います。

ちょくちょく競売情報は見ているのですがね・・・

大阪市内は少し落札価格が高騰してきているので堺市とか、和泉市とか明石市とかで見ています。

駅から遠い物件で駐車場がない物件は見送っていますが。

また面白そうな物件があればご紹介することにしますね。

それでは。