なかなか商売が難しい時代です。
飲食店も群雄割拠の時代ですし、昔のように定年退職してから喫茶店や居酒屋さんを営業してみたところで、何の修行もせずに開業しても潰れるのが目に見えています。
かといって簡単に独立できるコンビニはどうとか考えていませんか？
コンビニオーナーって自らの時間を削って対価に変えています。
自分はともかく家族まで巻き添えです。
定年退職したあと、深夜勤務って大丈夫ですか？
無理ですよね・・
かといって、在職中に独立開業の販売ルートや仕入れルートを確保できたり、勤めている間に何らかの技術を身につけ開業できる方はほんの一握りです。
60歳や65歳で定年退職しても、その後の人生はまだ20年も残っている時代です。
どうしましょ？
せっかく長い間働いてもらった退職金、コツコツと貯蓄したお金、後は消費するだけの余生。
何のために頑張って働いてきたんだという気になってしまいますよね。
かといって、簡単に独立開業できる業界などそうそうはありません。
あったところで次から次へと新規参入者が現れるでしょうから競争を勝ち抜いていくのも用意ではありません。
ご自分が今まで培ってきた財産を活かせる場所に投資するのが一番いい結果が残せるチャンスがあります。
どういうことか？
私の仕事は不動産業なので、もちろん不動産投資のご案内です。
でも怪しいお話ではありませんし、もちろん私に投資しませんかというお話でもありません。（笑）
不動産投資を積極的に行なっていくためには。
在職中の所得ほどのキャッシュフローを生み出すためには。
融資が必要不可欠です。
その融資の受け方が一番のポイントなのです。
住宅ローンの場合、ほとんどの方は同じような金利で借入れできます。
変動金利なら0.675%とか0.775%、安くても0.5%とかです。
フラット35の場合など商品によって、借入れのタイミングで金利が変動するだけで、お客様の属性によっての金利差はほとんどありません。
これでは勤続30年と勤続3年で同じ扱いを受けてしまいますので、特に恩恵は感じません。
でも投資用ローン、アパートローンなどでは年収、勤続年数、自己資金、他の資産状況などによって調達できる金利は1%も2%も変わってきます。
資産状況がいいお客様の中には年利0.6%や0.5%といった金利で借入れをされているお客様もいらっしゃいます。
年収が多ければ多いほど、貯蓄額などの資産が多ければ多いほど有利な条件を引き出せます。
つまり、50台の上の役職になればなるほど有利になってきます。
同じ5,000万円の融資を受けるにしても金利2.5%と金利0.5%では年間で100万円の金利負担が変わります。
何もせずに自分の属性が100万円稼いでくれているわけです。
1億円の融資を受ければそれが200万円に変わります。
もちろんこれは金利差の話だけなので、不動産投資をされている方の中にはこの2.5%の金利でも十分なキャッシュフローを生んでいる方はたくさんいますから、そこにこの金利差が乗っかるわけです。
1億円の投資用不動産を一つ所有しているだけで、若手社員の年収分くらいは稼ぐことが十分可能になっています。
どうですか、いい話でしょ？
あとは、これを現実的な話として実現させるだけの話です。
常に購入した不動産が満室であれば、未来永劫安泰です。
でも、そんなに甘くはありません。
賃貸住宅ですから、当然空室も発生します。
空室が発生すれば、その間の賃料は入ってきません。
また、リフォーム費用も必要になります。
一度空室になればなかなか埋まってくれない物件もあったりしますし、そもそも賃貸需要さえない地域もあります。
入居者が入れ替われば賃料の下落も伴うでしょう。
そこまで考慮に入れれば、最初の数年はそこそこのキャッシュフローは欲しくなります。
でも逆に言うと、空室リスクに備えれる物件、賃貸需要の強いエリアの物件。
賃料の下落の心配が薄い物件。
新築の場合なら、新築プレミアムで高い家賃設定になっていない物件。
中古の物件なら、家賃下落が一回りして落ち着いてきている物件を狙うことがオススメです。
そこさえきちんとクリアできていれば、安定した賃貸経営を行うことができてきます。
また将来値上がりしそうな地域の物件を狙ってキャピタルゲインを狙うのも一つの手です。
値上がりしそうな地域を狙うのは難しいので、値下がりしにくい地域を選ぶ方が現実的かもしれませんね。
先日7、8年前に投資用不動産を購入してもらったオーナーさんとお話していたのですが、その当時不動産投資はまだ下火でした。
融資を満足に受けることができるお客様が少なかったため、比較的安くで物件が購入できた時代でした。
鉄骨やRCの建築費も今のように高騰していなく、建築会社さんは仕事が欲しくて安請け負いしてくれるような時代でした。
なのでその当時購入した物件を今のタイミングで売却すれば、どの物件でも2割から3割の売却益を生み出します。
3億で買った物件が4億で売却できるのですよ。
しかもその間の家賃収入ですでに十分な利益は手にしています。
こんな夢見たいな話が今も転がっています。
なので中古物件はあまりオススメしません。
ただこれだけ高騰したRCなどの建築費ではなかなかRCの新規物件は建築していけませんから、築年数の新しめのRC物件はオススメです。
でも5%や6%の物件を購入してはいけませんよ。
あと、家賃下落のサイクルが回ってきていない物件もダメです。
先ほどからRCという言葉がちょくちょく登場しますが、これは鉄筋コンクリートのことです。
高層マンションで使用されている建築方法です。
鉄骨造、RC造の建築費は高騰していますが、木造の建築費はそんなに上がっていないこともご存知ですか？
木造は数年前に比べて建築費がそんなに上昇していません。
最近木造アパートの建築が多く見られるのもそれが理由です。
では木造アパートはやめた方がいいの？
木造の住宅は当たり前ですよね。
一戸建で鉄骨造、RC造の方が珍しいくらいです。
みんな木造だから、木造の戸建は買わないとはならないですよね？
鉄骨、RCで建築するのは耐用年数が長いからです。
長期で建物が使用できるからといって鉄骨造やRC造で建築するわけです。
確かに躯体部分はRCなら50年でも平気で持ちます。
でも中身の部分はどうでしょう？
間取り一つとっても、30年前と今ではニーズが全然違います。
水廻り設備、キッチンや浴室も同様です。
結局50年、60年建物が大丈夫と言われてもそれなりの改修工事は必要になります。
木造といっても、最近では50年住宅や100年住宅といった商品も出てきています。
つまりそうした工夫が施されている建物なら躯体部分もそれだけの期間持つわけですから何ら変わりがなくなってきます。
建築段階で住宅性能評価で耐震等級とか、劣化等級とかを取得できるのですが、そうした住宅をチョイスしていけば多少の安心材料にはできるのではないでしょうか？
木造で安価で建築でき、しかも長持ちするならこの選択肢を外す理由がなくなります。
もちろん同じ利回りを計算できるなら鉄骨造やRC造がいいのですが、残念ながら構造が鉄骨になったところでRCになったところで、賃料を倍取れるわけではありません。
せいぜい1割UPが関の山です。
なので最近収益物件でも木造建築が多くなっているわけです。
木造アパートなら新築でも7％程度の利回りがあります。
中には8%も利回りが見込める物件もあります。
それらの物件なら調達金利2.5%前後でも何とか十分なキャッシュフローを生み出します。
後は安定した賃料を見込める物件さえ選んでおけばいいわけです。
木造アパートの場合はもう一つ利点が。
建物が古くなり改装では対応できなくなった場合(40年も45年も先の話でしょうが）低層の建物が建っているため、解体するのも鉄骨造やRC造に比べて容易ですし、広い土地が残ります。
最低でもその土地価格は維持できることにはなります。
これが土地付き建物の最大の利点ですね。
築45年というと、今の建物で昭和47年完成の建物です。
まだ完全に取り壊すのには勿体無い年代です。
私より年少ですものね。
今もまだ残っている文化住宅とかの多くは昭和30年代の建物です。
それでも外壁等をやり替えてまだ現役の建物も少なくはありません。
結局手入れ次第ということでしょうか。
子どもや孫の世代に財産を引き継ぐためにマンション、アパートオーナーになるのではなく、自分の世代でお金に苦労せずに余生を暮らすためにマンション、アパートオーナーになる。
それならば20年先、25年先まで考えていればいいわけですから、もっと簡単です。
団信付きの投資用ローンなら、万一の場合でも借金はなくなり、家賃収入だけ残された家族に残すことができます。
理想的ですよね。
生命保険代わりにもアパート経営は代用することもできますので、一度ご興味ある方はご相談ください。
自分の経験、経歴が最大限に活かせる起業の場はひょっとしてマンション経営、アパート経営かもしれません。
もちろん賃貸経営の経験がない方でもチャレンジできます。
プロの家主が少ない今だからこそ参入のチャンスが残されています。
今のうちに私と一緒にオーナー業のノウハウを学んでいただき、数年後にはプロのオーナーを目指しませんか？
何か最後の締めくくりは変な勧誘みたいになりましたが。（笑）
決して無理な売り込み、セールスなんかはいたしませんからお気軽にお問い合わせください。
不動産って無理に買うことなどないものですから。
欲しいと思ったタイミングで、欲しいと思った物件をご購入下さい。
それが3年後になろと、5年後になろうと全然構いません。
3年、5年ってあっという間ですからね。
長〜いお付き合いができる関係を望んでいますが、20年後はさすがに私も引退しているので、それまでにはお願いしますね。（笑）
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