今日のお話は『空室のリスク』についてです。

その空室のリスクについても動画を作成しました。



不動産投資のリスクのうち、一番重要な要素かもしれません。

投資用物件、賃貸物件はフルに稼働して初めてメリットを最大に享受できます。

満室になれば毎月の家賃収入は100万円。

でも、今は空室が半分あるので50万円しか入ってきていない。

これでは意味がありません。

どれだけ満室に近づけるか?

またどれだけ満室状態を維持できるか。

これにかかっています。

一旦空室が発生すると、その分の家賃が入ってこないだけでなく、修繕費、募集にかかる手数料など、費用も発生します。

どれだけ空室を埋めるか

また空室をどれだけ出さないか

かが重要です。

空室を出さないためにどうするか?というところですよね。

 

まず空室のリスクに備えるためには物件選びが重要です。

もうすでに物件を所有している場合は、もうその物件を活かす方法しかありませんが、これから取得する場合なら以下の事をクリアした物件を選びましょう。

まず一つ目

賃貸需要のある地域、エリアの物件を選ぶこと。

いくらいい物件を提供しても、その地域に賃貸を借りるお客さまがいなければ始まりません。

最初に賃貸物件が強い地域か、または需要が全くない地域なのかをリサーチする必要があります。

物件の問い合わせをした不動産会社の担当者に聞いたとして、どれだけ賃貸需要が弱い地域でも「ここはまったくお客さまいない地域ですよ」とは答えません。

なので、聞く相手は購入する不動産会社ではなく、そのエリアの賃貸仲介会社さんということになります。

『どこどこの地域でこんな物件を購入する予定なのですが、賃貸の部屋付けって大丈夫でしょうか?この辺り需要ありますかね?』

こう聞くだけである程度の回答は得ることができます。

次にその地域、エリアの需要に合った間取りかどうか?

大きな大学の近くで物件を買うのに、ファミリータイプの物件。

また逆に郊外の閑静な住宅地で1Roomマンション。

いくら賃貸需要のある地域でも、どの層の需要があるかどうかの確認は必要です。

そして、適正価格

いくら賃貸需要が強く、いい間取りだったとしても相場とかけ離れた賃料で募集しては決まるものも決まりません。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額で収支が成り立つ物件を買わなくてはいけません。

最後に収支に合った価格で購入すること。

これも重要です。

ローンを組んで購入する場合、毎月決まった支払いが発生します。

その支払いをしなければいけないのでこの価格以上は落とせない。

もう支離滅裂です。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額できちんと収支が合う物件を購入しましょう。

 

 

先ほども言ったように適正な賃料というのが重要です。

例え、たまたま優秀な営業マンが自分の物件を高く貸してくれたとしてもその賃料が相場より高いものであったとしたら、その入居者は長く入居してくれません。

「あれ、自分の借りている部屋、この辺りの相場に比べて高いぞ」と気づいてしまえば、もうただの引越し予備軍です。

従来より高い賃料で貸したい。

こう思うのはもっともです。

でも、そのためには高くても借りたい。そう思わすことが大切です。

 

魅力的な部屋づくり。

間取りがとても使い勝手がいい。

水廻り設備が交換されてあって築年数を感じさせない。

デザインクロスや床材で近隣の部屋と差別化していく。

など方法はいくつかあります。

インテリアや配置された家具などで差別化していく方法も最近ではよく使われるようになってきました。

 

室内だけでなく、エントランスをリニューアル工事したり、インターネット無料、Wi-Fi完備など、どれだけ居住者に住み続けたいと思う部屋を提供できるかが重要です。

言い方は悪いですが、一旦入居したら出たくなくなる部屋。これが理想です。

 

不動産を購入したらゴールではありません。

入居者が決まったからもう何もすることはない。

これも間違っています。

不動産投資をビジネスとして考えれば、日々研鑽を積むということが大事です。

賃貸の入居者が今の時代何を求めているか、どんなニーズがあるのか

そのあたりを学んでいくことによって満室経営につながっていきます。

これからも勉強していきましょうね。

前回もお願いしたように、動画に対して『チャンネル登録』をお願いします。

YouTubeにアクセスして、チャンネル登録していただくと作者は大変喜びます。(笑)

ということで、ぜひよろしくお願いいたします。