不動産取引で一番時間がかかるのは調査かもしれません。

物件を探したり物件提案をしたり案内したり、意思決定のための話し合いをしたり。
お客様によってこれらに要する時間は千差万別です。
すぐに物件が見つかったり、1、2件の案内で成約に至ったり、クロージングの必要など全くいらないお客様もいます。
でも成約に至り重要事項説明書を作ろうと思うといつもの同じ作業が始まります。

法務局に行って、市役所に行って、現地に確認しに行って、また再度市役所に向かって・・

それだけでなく水道やガスの引き込み状況や引き込み口径を調べたり。

やることは結構たくさんあります。
しかも役所が開いている時間は決まっていますから、月曜日と木曜日は特に混み合います。
時間がかかりそうな調査なら水曜日にやるのがお勧めです。
だって、ほとんどの不動産屋さんはお休みなので。

昨日もその調査で大阪市役所に行ってきました。
大混雑です。
先ほど行ってきた法務局も大混雑。
無駄に待ち時間をぼーっと過ごさされます。
これが南の島のビーチならきっとイライラもしないのでしょうが、ここは大阪です。
しかも周りにはスーツ姿のおじさんたちばかりです。

調査で一番大変なのは道路かもしれません。
まず認定道路かそうでないか?
認定道路なら道路幅員も決まっていますので調査も大変楽です。
次に建築基準法上の道路かどうか?
これが一番重要です。
建築基準法上の道路に2m以上面していないと基本再建築が出来ません。
建築基準法上の道路と認められていても今度は幅員が4mなければ道路後退が必要です。
いわゆるセットバックです。
道路中心線から2mの敷地後退が必要です。
後退した敷地は容積率、建ぺい率に参入できませんので事前に調査が必要なわけですね。
重要事項説明書を作るための調査に昨日は行っていたわけですが、区分所有のマンションなのに道路が複雑で・・

というのも前面道路が計画道路で現況幅員24mもあるのにさらに3m拡張して27mになるとのこと。
さらにこの3m拡張がこの区分所有のマンションの敷地側に4mも食い込んでしまうこと。
3m拡張なのになんで4mも収容されてしまうのか?
『うーん。頭が痛い・・』

ここまで辿り着くのに各部署をたらい回し。
しかも中之島の本庁から南港の建設局まで走らされる感じで。
最後にはさらに南港の道路課から測量明示課へ。
いくつの部署を回ったのでしょう。

まぁとにかく重要事項説明書を書くのに困らないほど調査はできましたが、帰って資料を見ているとまた疑問点が・・

『これって、土地が収用されちゃうと容積率、建ぺい率が超過しちゃうんじゃないの?』
4m×間口10mで40平米も取られてしまう。
一緒に取得してきた建築計画概要書を改めて確認すると、容積率は目一杯、ほぼほぼ使用しています。
『うーん。余裕がない。』
建築当初は計画道路が進行すると思っていなかったのか、はたまたこうなることも当然見越して建築していたのか?

計画道路が事業として告示されていたとしてもその計画道路上に建物を建てることは可能です。
木造建物など容易に取り壊せる建物なら計画道路上の土地であっても建築することが可能なのです。
今回は区分所有建物ですから、SRC造つまり鉄骨鉄筋コンクリート造です。
容易に取り壊しできる建造物ではないのでさすがに計画道路上には建築されていません。

なので現状では何も建築基準法に違反しているわけでも問題があるわけでもありません。

でももし事業完了したとしたら・・

これは事業主のモラルの問題なのでしょうが、これって新築、中古で購入している人はきちんと説明受けているのでしょうね?

説明受けても意味が分からないかな。

この件はまだ自分の中で解決できてないので、また改めて今日も市役所に出向いてきます。

それでは。