不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。