暇な時は次の仕事の仕込み時期

こんなことを言ってるから年がら年中バタバタしています。

貧乏暇無し

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これは私にピッタリな言葉かも。(笑)

そんなに忙しいって、いったい何をやっているかですって??

ホームページの手直しをしたり、売却依頼のお客様を得るためにひたすら謄本を挙げてDMを送る毎日です。

ここ数日で何件のDMを送ったのかな??

街中をぶらぶらして有効利用していない建物を見つけると、謄本を挙げてDM。

法務局で開示請求して、差押え登記された不動産の謄本を挙げてDM。

裁判所で配当要求の資料をチェックして、謄本を挙げてDM。

こんなことを繰り返しています。

また、気になる分譲マンションの登記簿を上から下まで全部取得してDM。

もう謄本取得代とメール便の配送料だけで破産しそうです。(笑)

誰かー。

売却依頼くださーい。(笑)

心の声は置いておいて。

まぁ、こういう作業は地道な作業なのでいつ華が開くか分かりません。

忘れた頃にご相談いただき売却につながることもしばしば。

3ヶ月前のチラシを持ってご相談に来られることもあります。

DMのいいところはポスティングと違って一枚のチラシで勝負しなくていいところ。

言いたいこと、伝えたいことは一枚のチラシでは収まりきりません。

なので、最初から最後まで読んでくれなければ伝わりません。

でも当然興味ないお客様は手に取って読んでくれることはありません。

なので何回も何回も、その機会が来るまで送付することになります。

今の会社を創業した当時、ひたすら繰り返していた作業です。

ただ、誰でも思いつく手法なので競合相手も多いですし簡単にヒットするものではありません。

でも、熱い言葉で語りかけていると伝わってくれるお客様も数少ないですがいるものなんです。


こうした契約を取る前の作業、契約業務、そして引き渡し、全ての仕事を一つ一つ楽しみながらやっています。
どれが大切って?

全てが大切で、全てに慎重に取り組まなければいけません。

私たち不動産屋さんには毎日の業務でも、売却するお客様、購入するお客様にとっては一生に一回の不動産取引かもしれません。

また、この取引が一生で最後の取引になるかもしれません。

いい買い物をすればまた次の不動産を購入するチャンスが生まれ、いい売り方をすればまた次の物件を購入できる資金を生み出すことができます。

そうした不動産取引のお手伝いをするために自分が存在している。

そう思って仕事をしていると楽しみながら働けます。

不動産売買って、いい仕事をできても一回こっきりのお付き合いで終わってしまうことが少なくはありません。

今年買った物件を次の年に売ることや、また次の物件をすぐ購入する、居住用物件ではほぼあり得ない話です。

でも収益物件ならそんなことも少なからずある、そう思って収益用不動産に特化してやってきましたが、これも最近は悪い不動産屋さんが属性のいいらお客さんにどんどんローンを付け売りつけていってるのを見ていると何だかなぁと思ってしまったりしています。

融資の限界まで売っちゃえ。

後は知らない。

うーん。。。。

ダメでしょ。。。

きちんとした賃貸経営を指南して、きっちりと収益を生み出し、そこで貯まったお金で次の物件を購入してもらう。

これが普通の思考なんでしょうが、そんなに都合良く融資のつくお客様が次々と現れることもなく、またジャブジャブの融資がいつまでも続くわけがない。

今売っとかないと。

そう思うからこそそういう思考になるのでしょうね。

だから不動産屋さんは恐い、騙される、こう思われてしまうのですよ。


森から根こそぎ木を切り倒したら林業は成り立ちません。

海から地引網で稚魚から全て取り尽くせば漁業は成り立ちません。

それと一緒ですよね?

お客様をてないと次の需要は生まれません。

お客様が儲かれば自然と自分も儲かるものでしょ?

そう思って、長いスパンでお客さまとお付き合いしているつもりです。

でもそんなことを考えている間に、うちで購入していただいたお客様が知らない間に他社で新しい物件を購入していたりします。

今買っとかないともう買えないかも。

そう思う気持ちは分かります。

でも、その気持ちは業者さんには見通されていますよ。

いいカモになってしまいます。

もちろんいい物件をご購入して、次のステップに繋がるならウェルカムな話ではあります。

じゃんじゃん購入してもらって売却のお手伝いをいつかさせてもらえればありがたい話です。

でも中にはこれは・・・

って思う物件を買ってしまっているケースも無きにしも非ずで・・・・

せっかく融資の道を作ったのに、そんなこともありうちではもうパンパンですって言われる始末です。

物件は無尽蔵に買えるわけではありません。

健全な経営をし、きっちりとキャッシュフロー、資産形成ができていればもちろん無尽蔵です。

でも、短期間で複数棟の物件を取得しているお客さまを金融機関は好みません。

経営ビジョンがそこには見出せないからです。

経営ビジョンのない賃貸経営は破滅への一歩です。

そうならないように段階的に購入を進めていくことをお勧めします。

物件購入初年度は、購入資金のうち一部が賃貸収入と差引できますので不動産収入は赤字にできます。

つまり不動産所得の分の所得税を支払う必要がないということです。

翌期はまともな物件を購入していれば不動産所得税が発生します。

まもとな考え方をするなら、1年に1棟づつ購入する方が理にかなっていることになります。

税金面のことも考えながら不動産投資を進めていく、ごくごく当たり前の話ではありますが、融資ありきで物件購入を考えている方はこの辺りがお座なりになりがちです。

不動産投資は賃貸経営です。

いつも言っていることですが、家賃収入が得れる不動産を取得すること、これは起業するのと同じです。

独立開業するのにいきなり5,000万円も1億円も借入れて商売を始めようと思いますか?

奥さまを保証人にして、この大きな金額を借入しようと思いますか?

不動産購入なら、深く考えず2,000万、3,000万円を簡単に借り入れようとする人がたくさんいるものなのです。

友人がやっているから大丈夫だ。

先輩もやっているみたいだから俺も始めてみよう。

赤信号みんなで渡れば怖くないみたいな・・・

正直、私は自己資金なしで不動産投資を始めようとしている人に物件を紹介したくはありません。

家主業をする資格がないからです。

家主になれば、部屋に不具合(設備の故障やトラブル)がでれば対応しなくてはいけません。

お金がなければ修繕も交換もできません。

売った後は関係ない。

そんなことは入居者の手前、することもできません。

だからせめて2室、3室空室が出てもリフォーム資金を捻出でき、給湯器が故障したと言えば交換してあげてと言えるお客様にしか物件をご紹介したいと思っています。

家賃を得るのは家主の権利、ローンや税金の支払いをするのは家主の義務、そして設備の故障、入居時のリフォームは家主の義務です。

ここをご理解いただけるお客さまにだけ、家主業を営む資格が発生します。

賃金を支払わない経営者の元に従業員は集まりません。

それと同じで設備投資しない賃貸物件に入居者は集まりません。

資金に余裕がなければ設備投資もままなりませんので、自己資金はそれなりに貯めてから参加しましょうね。

私がこの仕事をやっていて一番嬉しいのは、物件を購入してくれたお客様がまた次の物件の購入依頼をしてくれること。

また、売却した物件の資金で次の物件を購入してくれること。

ずっとずっと長期で付き合っていける関係性が理想です。

もちろんそのためにはいい加減な物件を売りつけるわけにもいきませんし、売却時も私が責任をもって売却のお手伝いをさせていただきたい物件をご紹介しています。

中には最近買った物件を2割も3割も乗せて売ってほしいと言われることがあります。

『そんな金額ですぐ売れるなら、私が購入してその金額で今売り出していますよ。』

心の中でそう思いながら苦笑いしています。(笑)

それはさすがに無理でしょ。

でも何年後かに購入した金額で売れそうな物件、これが私の判断基準の一つです。

そういった物件を見つけたときは

『これ、面白いですよ。』

そう言いながら、ニコって笑って物件紹介しています。

今自信を持ってご紹介できる物件がありません。

相場が高騰しているからです。

逆に言うと今は物件の売り時ではあります。

なので、せっせせっせとDM送付をしているわけですね。

買い時になればせっせせっせと物件紹介のDMを作っていると思います。(笑)

今買うなら、時勢が変わっても価値が変わりにくい物件、競争力のある物件、手を掛ければ化ける物件、このいずれかです。

そういった物件を見つけるのは容易くはありませんが、みなさまにもこのブログでいつかご紹介していきたいと思っています。

それまで我慢ですよ。

首をながーくしてお待ちください。

退屈な人は競売物件もチェックしてみてくださいね。

たまに面白い物件が転がっていますので。

そちらのご相談もお待ちしております。

それではまた。