不動産投資は比較的失敗の少ない投資商品だと個人的には思っています。
なぜ失敗が少ないか？
それは株価や仮想通貨のように短期間で資産価値が乱高下しないからです。
今流行りのビットコイン。
1ビットコインあたり200万円を超えたかと思えば、その日のうちに160万円まで下がったり、そこまで急激に資産価値が変動することは不動産にはありません。
ただ、全く資産価値が変動しないかと言うとそうではありません。
長期的に見るとやはり不動産も価値が上昇したり下落したりを繰り返しています。
不動産投資の場合は仮想通貨と違い、所有している間にも収益が発生していますので、下がっているタイミングでは売却せずにホールド。
逆に上昇しているタイミングで手放す。
これを繰り返していると不動産投資で損をすることはあり得ません。
では、どうやったら失敗するのという話を今日はさせていただきます。
先ほどのビットコインの話ですが、最近取引所ではカード決済によって仮想通貨を購入できるようになりました。
カード決済というのはとても便利なものですが、お金をそのタイミングで所有していなくても商品は購入できてしまいます。
しかも限度額はあるものの、短期的にいうと各人の許容範囲を超えた使用も可能になってしまいます。
下がったタイミングでも、カードの支払日になれば換金してお金を用意しなくてはいけません。
ホールドができないのですよね。
これは株の信用取引と同じです。
ビットコインや他のアルトコインで信用取引できるところもあるそうなのですが、こんなものまで始めてしまうと即死、爆死です。
不動産投資でこの信用取引に当たるのが金融機関による融資というわけです。
不動産投資の成功、失敗はつまりこの融資次第ということになります。
なので分かりやすく言うと、現金投資をしている限り不動産投資で失敗することは限りなく低くなります。
でもなぜみんなそうしないのか？
簡単ですよね。
高額な商品だからです。
10万円、20万円では不動産は購入できません。
＊中にはないわけではありませんが、購入後リフォーム費用等が必要になるためここでは省きます。
100万円、200万円でもなかなか物件は見つかりません。
もう一桁上を行かないと始めることが容易くないので、どうしても融資ありきで不動産投資を始める方が多くなります。
そうなってくると大切なことが、借入金を物件の収益で返済していくことが容易にできるかという見極めです。
返済比率という言葉があります。
住宅ローンを借りるときにもこの返済比率というものが借入額の目安となります。
年収の低い人なら30%、高い人でも40％程度までが一つの目安です。
この返済比率を超えると融資が受けにくくなります。
不動産投資でも同じです。
返済比率の目安になるのは、年収ではなくその物件の家賃収入ですよね。
その比率があまりにも高いと、空室が発生した途端に爆死が待っています。
もちろん1室、2室の空室で支払いが回らないというような貸方は金融機関もしませんが、空室が発生するとそれに伴いリフォーム資金や募集に関わる費用が発生します。
そこの資金繰りができないような状況で借り入れしてしまうと困ったことになりますよということです。
返済比率の目安とすれば、満室時の家賃収入に対して中古の物件なら築年数にもよりますが50%以下、新築でも60%以下には抑えておきたいところです。
ところがここ数年サラリーマンがスルガ銀行とかで組んでいる返済比率は70%近い場合もありますし、しかも築古の物件だったりします。
超長期で組んでいてのこの比率は
『さすがにまずいでしょ。』
と言わざるを得ないですね。
自己資金もほとんど入れていませんからレバレッジ効きまくりです。
株式投資の信用取引で3倍、FXでレバレッジ25倍、昔は100倍とかでしたが最近では25倍ですよね。
つまり自己資金400万なら25倍で1億円。
価格が大きく上下したら即死のラインです。
財産を一気に失うレベルです。
不動産投資もそれに近いレバレッジをかけてしまうと同様のことが起こり得ます。
不動産投資も他の投資商品同様、安いときに買い高いときに売れば必ず儲かります。
後は購入時が安いタイミングか高いタイミングかの見極めだけになります。
ただ、不動産価格が下落しているタイミングでは融資が受けにくくなります。
金融機関の貸し渋りが始まるからです。
レバレッジを大きく効かせようと思うと、上昇時期に購入するしかありません。
今はまさに不動産価格の上昇時期です。
なので比較的融資が受けやすい時期ではあります。
資金に余裕がある方、現金投資をするにはこのタイミングではないかもしれません。
でも少額投資で巨額の融資を受けようと思うと、このタイミングを逃せば難しくなる可能性はあります。
いずれにせよ、資金の少ない人が資産を増やそうとするとリスクは付きものです。
どういったリスクを取るか？
もしあなたが不動産投資はノーリスクだと思っているなら現金投資をお勧めします。
全くリスクを取りたくないというなら、銀行預金をお勧めします。
大きなリスクを背負っても資産を急激に数倍にしたいというなら、仮想通貨をお勧めします。
不動産投資はあくまで中リスク、中リターンの商品で、長期スパンで考えるものだということをご理解いただき参入してくださいね。
どの金融商品にも記載はありますが、投資はあくまで自己責任です。
元本保証はありません。
どの説明文にも小さく書いてある文章です。
どの説明文にも小さく書いてある文章です。
そのリスクを説明されないまま、知識の薄い人に物件を売りつけるから失敗する人が出てくるのです。
売る側に問題がありますよね。
同じ業界人が言うのも何ですが・・・
知識のない人は経済的弱者です。
高額融資を受けれますから社会的には弱者どころか強者の部類です。
でも、一歩間違えると弱者に陥ってしまいますのでご注意を。
購入前には必ずセカンドオピニオンにご相談を。
お近くにそういった専門家がいない場合は当社、株式会社ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。
ご相談お待ちしております。
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