賃貸住宅の着工が止まりません。
日本の人口減少に歯止めがききません。

賃貸経営はどんどん厳しくなります。

入居希望者がどんどん少なくなっている中で家主の負担は増加しています。

業法では賃貸仲介の手数料は借主、貸主双方合わせて賃料の1ヶ月分が上限となっています。

でも実際には、家主は賃貸仲介業者へ部屋付の報酬として賃料の2ヶ月分、場合によっては3ヶ月分も支払っています。

名目は仲介手数料ではなく広告料であったり、業務委託費であったりいろいろな名目には変えられていますが、実際には仲介手数料です。


なぜこのような形になったのでしょう?


それは賃貸仲介が貸し手市場から借り手市場に変化したからです。

手数料を多く支払い、その見返りに入居者を斡旋してもらう。

自分で入居者を募り、集客するノウハウとツールがないので賃貸仲介の会社に頼らないと仕方がありません。

じゃあ賃貸業者はどうやって集客しているか?

自社やポータルサイトで反響を取り、たくさんある物件の中から契約を取っていきます。

ただ昔と違ってきているのは、昔は来店したお客様に物件提案をし営業マンのセンスにより物件をチョイスし誘導していました。

でも今は反響があった物件をそのまま案内し決まっていくケースも増えてきています。

ただ、築年数の新しい物件、ペットの飼育可能な物件、駅近の物件などは反響が入りやすく、築古の物件、駅から距離のある物件、沿線が弱い物件、間取りが魅力的ではない物件などはインターネットで検索すらされなくなることもあります。

そういった物件なら、手数料を弾んで営業マンに自らの物件に誘導してもらうしか選択肢はなくなってきます。

物件自体に競争力がないということです。

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まず本来なら物件自体に競争力がなければ、競争力を付ける作業に力を注ぎます。

リフォームであったり、付加価値を付けたり。

それが設備の充実であったり、インターネット無料、Wi-Fi無料であったり。


でもその費用さえ掛けずに満室にする方法、それが手数料を弾むやり方です。

誰でもでき、どの物件でもできるやり方ですから、簡単にマネも出来ちゃいます。

すると今度はそれが普通になり、そうしないことには太刀打ちできなくなり・・・

まさに悪・循・環

根本的なところから治療しないと、そのうちまた病気はぶり返します。


努力することを拒否してしまったツケは必ず後で返ってきます。

そろそろ家主は気付かなくてはいけません。

仲介業者に支配されるのではなく、自分たちで活路を開くことを。



そのためにできることは何でしょう?

自らポータルサイトに掲載することはどうでしょう?

その前に、なぜポータルサイトが家主直の募集サイトを作らないのか?

理由は簡単です。

儲からないからです。

あと、反響があったお客様に対して適切な対応をしてくれるかが心配だからです。

不動産業は免許商売です。

法令遵守するだろう。

きちんとした対応をするだろう。

でも家主って言っても素人でしょ?

問い合わせしたお客様に対して失礼な態度があればクレームが発生する、評判が落ちる、これは困る、こんな理由でしょうか?

たしかにそういった話もあるかもしれません。

でも理由はもっと単純です。

今ポータルサイトに掲載している物件数、各社何百件、多い会社では数千件単位で物件掲載することがあります。

サイトによって掲載料は違いますが、そうなると月額の広告代は数十万、何百万にもなります。

一社あたりの広告費です。

でも家主も直接掲載できるサイトなら、賃貸業者さんは不利なので掲載しないかもしれません。

そうなると家主さんだけからの広告収入ということになります。

つまり儲からないということになります。

消費者のニーズより、民間法人ですから利益優先です。

今あるポータルサイトに、そういった動きは期待できません。

じゃあ自分で作るしかない??

仮に作ったとしても多くの人に見てもらえるサイトを作るのは一個人では無理があります。

うーん・・・

結局不動産屋に頼るしかないのかな?

こういう結論に至ってしまうわけですね。


でも自ら情報を発信することをやってみればいかがですか?

ホームページを作り、空き部屋の紹介をする。

今は無料でホームページを作れるサイトがたくさん公開されています。

ホームページでなくてもブログなら簡単に作ることができます。

Facebookで紹介したり、Instagramで紹介したり、YouTubeで動画配信したり、どこでHITするか分かりませんよ。

大家さん仲間が集まって、お互いの物件を紹介しあったりできれば相乗効果も期待できるかもしれません。

行動しなければ何も始まりません。

一歩目を踏み出さなければ、その先の道に進むことはできません。


家主の立場は本来なら生産者、入居者は消費者、生産者が儲かってないのに間に入ってる中間業者だけ儲かってる。

これって農家が消費者と直接繋がっていった流れと似ている。


不動産業界も中間業者を介さない直接取引への流れへと向かっていくのは必然かもしれません。

後は直接取引へと踏み出す勇気が持てるかどうか。

農家の場合も農協を通さず販売していくことに対して、引き取り手がなくなったら困ると、一歩目を踏み出さない農家も多かったのと同じで、賃貸の場合も直接取引することによって不動産業者が取引してくれないかもしれないという疑心暗鬼に陥って一歩目を踏み出せない家主も多いかもしれません。

それが全体的に広がるのは近いうちなのか、それとも5年先、10年先なのか。

でも、いつかは必ずそうなります。

世界で起きている出来事は必ず日本でも起こります。

それと同じで、他の業界で起こっている流れは私たち不動産業界でも必ず起こります。


そういう流れになったとき、私たち不動産業者はどういった立ち位置になるのか?

どういったサポートをすれば必要としてもらえるのか?

そんなことばかり考えて仕事をしています。


契約業務の代行の仕事になるのか、より物件を魅力的に見せるための提案業務になるのか?

まずは自らが手本になるように賃貸業にも革命を起こしていきたいなという野望があります。

社会実験です。

自らが被験者となって。

新しいことを考えていたら成功することもあれば失敗することもあります。

毎回毎回することが当たっていれば、もうとっくに大金持ちです。

でも、違います。

成功例をみなさまにお話ししている以上に失敗していること、結果がついてきていないこともあります。

私は失敗は成功のもとと思っていますから、失敗することは平気です。

なんなら、この程度の失敗で終わってよかったといつも思ってるくらいです。


今年から共同事業として戸建のオープンハウスを預かります。

新しい形で売却を提案しています。

ただ今準備中ですが、ネット広告に掲載する写真撮影のためにプロのカメラマンに協力してもらい撮影してもらいます。

来週が撮影日です。

現場をリアルに感じてもらうために、主婦をモデルに動画撮影も試みます。

もちろん台本から作成します。

そしてモデルハウスにレンタル家具も配置しました。

たった仲介の一現場でやり過ぎじゃないのと言われそうですが、今回の試みは儲け度外視ですから。

一緒にプロジェクトを組んでいる社長さんたちと意見を交わしているとどんどんアイデアが湧き出ます。


やりたいのはこういうことなんですよね。

一人でできること、一人で考えれることなんかタカが知れてます。


でも、何人か集まって意見を交わすと湯水の如くアイデアは湧き出ます。

ディスカッション。

小学生、中学生の授業にも取り入れるべき課題ですよね。

ついでにコミニケーション。

これも学校の授業に取り入れればいいのに。

社会に出て一番重要なのは勉強ではなく、人とのコミニケーション、そして対応力です。

そこに発想力、アイデアを具現化する能力が備わってくれば起業家になることが可能です。


こんなことを書いているとあたかも自分がその能力を兼ね備えているみたいな感じになっていますが、そういうわけではありませんのでお許しを。(笑)


一度深く人生で関わってしまったこの業界がただ衰退していく姿を見たくない。

インバウンド需要でバブリーな感じには今はなっていますが、この景気がいつまでも続くとは思わない。

だからこそ新しい取り組みをしています。


マイホームを買うのが

マンションオーナーになるのが夢だった時代、私たちのやっている今の仕事に誇りを持てました。

夢を実現するお手伝いをできているという実感が持てました。

でも今はどうでしょう?

頭金なしでマイホームが購入でき、アパートオーナーになる人もサラリーマン大家さんが増えました。

誰でもと言えば語弊はありますが、起業するくらいの確率でアパートオーナーにはなれる時代です。

なので、夢のあるマイホーム探しのお手伝い、羨ましいほどのマンションオーナーになるためのお手伝い、こんな仕事にもう一度変えていきたいなと思っています。


そのためにはやるべきことは山積みです。

なので今年も勉強をし続けて、頭を悩ませる一年になるでしょう。

でも、たぶんこういうスタイルが好きなんでしょうね。

悩むことがなくなれば一気に老け込みそうですし、これくらいがちょうどいいのかななんて思っています。


話は大きく脱線しましたが、家主さんも中小企業の社長さんも同じです。

自らが動かないで利益ガッポリ、こうなるためにはまず軌道に乗せるまでは自分も勉強して努力しないことにはそうなりません。

よっぽどの資産があって、低金利で資金調達できるなら別ですが、そうでなければその金利差の分くらいは自らの力で補いましょう。

空室の資料を持って業者回り、ホームページで自分の物件紹介程度はしましょうね。


これからもみなさんが安定した賃貸経営、素敵なマイホーム探しをできるように情報提供していきたいと思います。


それではまたこのブログでお会いしましょう。