不動産業界に入って今年の4月で26年になります。
最初は建売業者の営業から始まり、23歳の時賃貸仲介の会社に転職しました。
その時の賃貸ってエゲツない時代でした。
まず集客は賃貸雑誌、電ビラ、ポスティング。
どれもこれも誇大広告。
雑誌さえも誇大広告に満ち溢れていました。
新築、駅近、3LDKが家賃4万円台??
最終的にはあり得るわけのないような広告も登場します。
嘘ってつき始めると止めどないですよね。
だんだんエスカレートしていきます。
そんなもんでお客さん来たってどうしようもないでしょって思うでしょ?
相場から3倍も4倍もかけ離れていますから、その物件を元に部屋探しすることさえできません。
どうしたかって?
まず誇大広告のチラシや雑誌を手に持ってきたお客様に潰しという作業に入ります。
『この物件は◯◯、こういう理由があるから特別安いのです。』
到底納得のできない理由があるように話したり
『この物件は特別な入居審査があり、お客様の場合は、この条件に該当しませんので残念ながら入居資格がありません・・・』
などと訳のわからない説明を延々と何十分もかけて行い、何となくお客様が納得してくれたとこで物件紹介、そんな時代が何年か続きました。
ビックリするような家賃で魅力的な物件の広告を打っていましたから、どこのお店も満員御礼、土日祝などは来店待ちのお客様もいたくらい大盛況でした。
嘘から始まりそれよりも何倍も高い家賃の実在する物件を紹介していくわけなので、その頃の営業を経験している人は口八丁手八丁の海千山千の猛者たちです。
私もその端くれとして存在していたのですが、今考えると詐欺の手口と何ら変わらないようなことが行われていました。
結果的にお客さん自体に実損があったわけじゃないからいいじゃないの。
まぁこれは犯罪の加害者の言い分ですよね・・・

賃貸業界だけでなく、売買も誇大広告が旺盛の時代でした。
新築3,480万円〜
から打ちと言ったもんですが、オープンハウス、現場説明会に行って
『この3,480万円の物件はどこになるの?』
と聞いてもその区画は存在していなかったり、
『もう売れちゃいました。でも建物の仕様が他に比べて安い仕様だったので・・・』
こんな時代でした。
だから、不動産屋さんに行けば騙される、不動産屋さんは恐い、こんなイメージが付いたのでしょう。
まぁ至極当然の話です。
そこから時代は変化しました。
誇大広告もほとんど淘汰され、実際に募集している物件で集客する、極々当たり前の話なのですがようやく不動産業界も社会に適合してきました。
働いている営業マンも一見ややこしそうな風体の人も少なくなり、女性社員も増えました。
こういう時代になると、営業力の勝負ではなく物件力で勝負する時代になります。
ネット広告が全盛の時代なので、物件をより良く見せるために写真が大事になります。
物件をアピールするために文章力、表現力が大切になります。
仕事の内容が大幅に変化してきました。
こうなると大家さんも仲介会社頼りだけでは立ち行き行かなくなります。
自分の物件をどうアピールしていくか、他の物件との差別化をどう図っていくか、それが重要になっていきます。
ポータルサイトには莫大な数の物件が掲載されています。
検索の項目もそれに伴い増えています。
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SUUMOに掲載されている賃貸物件の数です。
この中から自分の物件をまず探してもらうことから始まります。
駅からの距離
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1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、15分以内、20分以内
まずこの分類からお客様は選びます。
次に築年数
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新築、1年以内、3年以内、5年以内、7年以内、10年以内、20年以内、25年以内、30年以内
このくくりで検索されるわけですが、築30年以上、駅から20分以上の物件はまず検索されないことになります。
さらに検索項目はまだまだあります。
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礼金なし、敷金、保証金なし、洗面所独立、ペット相談、楽器相談、リノベーション物件、家具付き、家電付き、フリーレント・・・
駅からの距離が遠かったり、築年数が古くなった物件が検索にヒットするためには、こちらの条件面で勝負しないとそもそも戦う土俵にも上がれないことがわかるでしょうか?

礼金なし、敷金なし、フリーレント、このくらいはしておかないと戦えないですよね・・・

あとはリノベーション物件にするか、家具付き、家電付きで差別化するか。
いくらいい物件でもお客様の目に止まらないことには決まりません。
まず戦う土俵に乗るということが先決だということが分かるでしょうか?
ネット広告がまだなかった時代、築年数が古かろうが駅から遠かろうが営業マンの腕次第で何とかなったものです。
でも今はそこの条件だけでお客様から省かれてしまうようになっています。

なので、物件購入の際にもこの辺りは注意しとかなければなりません。
物販の仕事ならマーケティングというのはとても大切です。
賃貸不動産もマーケティングが重要です。
どういう経路でお客様が問い合わせてくるのか、お客様のニーズはどういったものなのか、ここを分析することにより満室経営に繋がります。
貸家ならペット相談、駐車場あり、これがほぼ必須ですし、そうでなければ礼金なし、敷金なしでないとほぼ検索もしてもらえません。
ニーズを知る
これからの賃貸経営には必須になってくるでしょう。
大家さんは大手ポータルサイトの検索項目くらいはきちんとチェックしておきましょうね。

頑張って満室経営を目指してください。
そして、2棟目、3棟目のマンション経営に繋げてください。
その時はライフコンサルティングでご購入くださいね。

ご相談お待ちしております。