民泊新法と言ってピンと来る人、あなたはきっと民泊ホストですね。
民泊新法、正式名称『住宅宿泊事業法』

この施行が6月15日に迫ってきました。

どうなるの?
どういった内容なの?
緩やかな内容になるって聞いてるけど実際は?
大阪市の場合『特区民泊』との違いは?

こういう疑問にお答えするために、今分かってる内容についてお答えしたいと思います。

まず

①宿泊日数の上限は180日以内

*各自治体によって180日以内で規定することや、週末だけの営業許可などより厳しく規制することは可能。緩和するのは不可。

②この宿泊日数は4月1日正午から翌年4月1日の正午までの期間で算出する

③日数のカウントは事業者ごとではなく届出住宅ごとにカウント

*事業者が変わったからそこから180日営業可能にはなりません。事業者が変わる場合は届出保健所に確認作業が必要です。

④ホスト不在型の場合は住宅宿泊管理業者に委託すること。

⑤ホスト居住型の場合は、1時間以上の不在は認めない。

*やむを得ない場合でも2時間程度の不在しか許されていない

⑥面積の要件は1人あたり3.3平米以上と特区民泊のように25平米以上の規定はなくなった。

⑦ゴミの廃棄は事業用ゴミとして届出、処理すること。

⑧消防法令適合通知書の取得

*若干の緩和も議論されているみたいですが、その場合でも適合通知書もしくはそれに変わる書類となりそうです。

⑨旅館業、特区民泊で許可されていない住宅系の地域でも営業可能

⑩近隣住民への事前説明

11.本人確認、宿泊者名簿の備付義務

12.外国人観光客への外国語による対応

13.1泊からの営業可能

抜粋するとこんな感じです。

平米数要件がなくなったに近い状況になっているため、3点ユニットの1roomでも営業可能となったのが有利なポイント。

消防法令適合通知書が必要になりそうということで、結局旅館業、特区民泊の申請とハードルが変わらなくなりそうなのが最大の厳しいポイント。

家主不在型の場合、自ら営業することはできず住宅宿泊事業者に委託しなければならないことも抑えておかなければならないポイントです。

この住宅宿泊事業者に依頼する場合でも、物件所在地から事業所まで30分程度で急行できることというのが条件としてありますので代行業をされている方もご注意くださいね。


結局この内容を鑑みると、特区民泊で営業する方が一年間フルに営業できるためアドバンテージが大きく出てきます。

まぁ、この申請ができる物件に限りがある(適合証明を取得するためのハードルが高い)ため今回の民泊新法により、大きく物件が増えるかというと少し疑問に感じるところです。

でも、特区民泊の条例を施行していない地域では民泊営業が可能になるわけですから、チャンスは拡大したことになります。

この制度を活かすか、指を咥えて見ているかはもちろん所有者さん自身のご判断です。

ただ、賃貸物件を借りて営業しようとする方には、代行業務を請け負ってもらうことが必須になりますし、一年のうち180日以内という規定がある以上採算を取るのは難しくなるかもしれません。

事業者を変更したら180日以内を何回も繰り返せるのでは?


こういう法の網をすり抜ける方法を話していた人もいましたが、Airbnbなどの住宅宿泊仲介業も登録制となりますので、そこからの報告と保健所への申告の内容が一致しないと認可取下げという措置になるかもしれません。

あと、分譲マンションの管理規約の件でもいろいろ噂が画策しています。

『管理規約に民泊ダメとうたってなければOK』
『管理組合の承諾要らなくなったんでしょ?』

こういう話はよく耳にしますが、今のところの話で言うと
『管理組合の承諾書はなくてもいけますが、管理組合の承諾を得たという誓約書の提出は必要。』
とのことです。

管理規約に民泊ダメとうたわれている場合は完全にNG、うたわれていない場合は誓約書の提出となりそうです。

『勝手に承諾もらったと誓約書を出せばどうなるの?』
という話ですが、営業することは可能になりそうです。

ただ、管理組合側や他の入居者から
『承諾を得ていないよ。許可の取下げをして。』
と言われると、事実確認の上取下げられることになるのではないでしょうか?

その前に、居住用住宅には消防法令の緩和がなされています。
事業や営業をしているわけではなく、不特定多数のものが出入りしていないという前提で、そ消防法の規制を緩和しています。

民泊営業となるとやはり不特定多数の出入りがあるのが当然なので、大幅な緩和はできないでしょう。
特に共同住宅の場合はそういった見解にはなってくるのではないでしょうか?

そう考えると、そもそも分譲マンションの一室で行うことはハードルが高いのではないかというのが感想です。

今大阪市内でAirbnbに登録されている民泊の件数は1万室と言われています。

それに対して特区民泊の許可施設はまだ1,000室程度です。

残りの9,000室は特区民泊、旅館業の申請不可能の物件だったことが推測されます。

今後、このうち何部屋が民泊新法の下登録されるのでしょう?

私の予測では1割以下ではないかと思っています。

先日このブログで6月15日以降のAirbnbの動向について触れました。

詳しくはこちらをご覧ください。

6月15日以降、許可施設、届出施設以外は掲載ストップになる予定です。

そうなると益々脚光を浴びるのは許可施設ということになりますね。

民泊物件新規取得のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

現在お持ちの物件の民泊転用へのご相談もお受けしています。

お気軽にご相談ください。

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