もう明日で今月も終わりです。

2月が終わってしまうのです。

明日は記念すべき自社保有アパートの決済日です。

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3年目にしてようやく自社物件(保有物件)を所有できます。



最近は資産保有法人というのが流行っていますので、法人設立すぐに不動産を取得できることは珍しくなくなりました。

資産保有法人の場合は、法人の実績、決算の内容に関係なく融資は受けられます。

ただ、だれでもそうかというとそんなことはあり得ません。

サラリーマン(給与所得者)で不動産所得が増えると、副業と見做されるからという大義名分で、個人に貸付するのではなく個人が設立した法人に融資することを認めてあげようというのが始まりです。

法人設立に当たり、自己資金分の資本金、もしくは個人からの貸付金という形で頭金を法人から支払い不動産を担保に融資を受けます。

これは個人の属性の良さがあって初めてなせる業です。

私みたいな若輩者が、設立間もない会社で何千万円という融資を受けるためには苦労しました。

最初の2~3年は売上高を伸ばすこと、若干でも利益を出すこと、そして幾ばくかの自己資金を用意すること。

この3つを念頭に置いて踏ん張ってきました。

ようやくこの3つが揃い今回の融資につながったわけですが、今日はその話ではなく消費税の話をします。

あっ。そうだ。

もう一ついいニュースが。

知り合いのセブンイレブインのオーナーさんが2店舗目を出すことが決定したようです。

5月ごろオープン予定で平野区の方に出店するようなので、また場所が確定すればご紹介します。

気さくなオーナーさんです。



話をもどしますね。(笑)

不動産って土地・建物・区分所有・借地・底地・・・

いろいろな種類があるわけですが、土地には消費税がかかりません。

でも建物には消費税がかかります。

収益用不動産を購入した場合は、それが個人の所有物を購入した場合であっても事業(家賃収入を生んでいるなら事業)性のある物件なら消費税はかかってきます。

当然、売主側は売買代金を支払った時に受け取る領収書にも収入印紙を貼り付けなくてはいけません。

これが個人所有のマイホームなら消費税はかからないのはみなさまもご存知の通りです。

『購入するのに消費税って関係ないでしょ?』

はいはい。

売買代金に消費税が含まれている形で表記されていることが多いので、関係ないと思う方もいるのですが、実は大ありです。

〇購入時建物の消費税を支払った。

〇法人で事業している収入にも消費税を付加している。

モノの売り買い、サービスの提供などほとんどの事業は対価に対して消費税を徴収しています。

『うちは消費税もらっていないよ。』

と言っても、消費税込みの金額として見做され消費税の分は支払ってねと言われます。

この2つがそろっている場合、不動産を購入したときに支払った建物の消費税と事業で得た収入の消費税は通算できます。

つまり、その年度の消費税の支払いが大幅に軽減できることになるのです。

※事業収入の消費税割合というものがありますので、消費税非課税の収入が多くなると還付を受けれる消費税額は減りますのでご注意を。

ちなみに家賃収入のみの不動産の場合、家賃は消費税非課税です。

駐車場がある場合は、駐車場は消費税対象。

店舗、事務所も同様。

家賃収入のみのアパートのみを所有している場合、還付対象から外れてしまうことになりますから他の事業を営んでいる法人で購入する方が還付の可能性が高まるということですね。

今でも家賃収入のみの不動産を購入して、消費税還付を受けるということは不可能でないらしいのですが、家賃収入を受け取る前に課税売上を作って決算を〆てしまう、最初から課税業者として届出をするとか何か方法はありそうですが、怪しい話ばかりなので税務署に否決されてしまう恐れもあるのでここではご紹介しません。



この消費税、購入時に還付の恩恵を受けなくても、前述の通り売却時には消費税の支払い義務は生じます。

つまり、購入時にもらっておかないと払い損になってしまいます。

まぁ、消費税分を物件価格に転嫁しておけば済むだけの話なのですが、何か納得いかないですよね。

なので、やっぱりもらうことにしましょう。

消費税非課税物件でも、消費税対象とする方法があります。

購入した物件をもし民泊転用すれば、受け取るのは家賃ではなく宿泊料になります。

宿泊料には消費税が加算されます。

全部屋民泊転用すれば100%課税業者となってしまいます。

全部屋でなくても1部だけ、また住宅宿泊事業法に則って年間180日だけ。

こんな使い方もできるかもしれません。

(これはうちの税理士に確認済です。有効らしいです。本当に課税売上が立っていますから問題はないですもんね)

ただこちらも消費税のことに関してはとても有効的な手段だと思いますが、完全に旅館業に転用してしまうと融資利用の場合、銀行さんとの信頼関係の問題も発生しますし、最悪の場合契約違反と言われることもありますのでご注意を。


消費税って、1億円の物件なら建物だけでも何百万円になってきます。

大きいですよね。

ただ、購入前に税理士さんにご相談してくださいね。

私は税理士ではなく不動産屋さんなので。。。