うちの会社は大阪市浪速区にあります。
浪速区って言ってもピンとこない方は、なんばの近くと言えば何となく
『あー。あの辺かぁ。』
と分かってもらえるのではないでしょうか?


今、そのなんばは外国人旅行客で大いに賑わっています。

そのインバウンド需要を取り込もうと新たに民泊を始めたいというお客さんでも大賑わい。

そこでいろいろなご相談が来るのですが、なんば・日本橋界隈は地価が高騰し、それに伴い不動産価格が大きく上昇してしまってるので、もう一般の方には手の届かない金額まできてしまっています。

そこで一棟マンション・アパート・ビルではなく、戸建・連棟住宅(長屋住宅)に触手が動くわけですよね。

戸建・連棟住宅で民泊利用しようと思うと方法は、簡易宿所もしくは特区民泊での許可申請となります。

簡易宿所・特区民泊を申請するにあたり、最大のネックは消防法です。

いずれの申請にも消防法令適合通知書というものが必要になりますが、この適合通知書を発行してもらうためにはいくつかの要件があります。

この話は後でゆっくりと話するとして。

まず消防法に関係なく特区民泊の場合は申請する部屋の大きさがバルコニーを除き25平米、簡易宿所の場合は収容人数一人あたり3.3平米以上、こういう面積要件があります。

この広さをクリアしている上での話になりますが、もう一つ建物床面積が100平米を超えると建物の用途変更の必要があります。   

これは簡易宿所でも特区民泊でも同じです。

『用途変更?』

普通の戸建の場合は登記簿謄本の用途のところは『居宅』となっていますが、この用途を『旅館』もしくは『寄宿舎』へ変更しなくてはいけません。

用途変更するには
『明日から民泊で使いまーす。変更お願いしまーす。』
みたいに簡単にはいきません。

設計図面、変更図面を持って申請しなくてはいけませんし、用途変更することにより固定資産税も上がります。

なので、まず100平米以内の物件を探すこととなります。

次に木造住宅の場合、三階建以上の物件(木造は3階建までですよね。)の場合、耐火建築物で建てられてないといけません。

簡易宿所の場合は三階建以上の場合、耐火建築物でない場合は、3階以上のスペースに宿泊させることができません。

*特区民泊の場合は、準耐火建築物で建築確認の完了検査がなされいる場合は3階部分にも宿泊させることができます。

まず、この三階建かどうか、そして100平米以下かどうか、この基準に当てはまる物件を探していくことになります。

次に、先ほどの消防法令適合通知書の話です。

この適合通知書を発行してもらうためには、消防設備が旅館業を営む設備にきっちりと改修されているかどうかの判断をされます。

床面積、収容人数により必要な設備は異なりますが、消化器・避難経路への誘導灯、そして自動火災報知設備が必要です。

自動火災報知器は全体の床面積が小さい場合は簡易な無線型でも可能なのですが、これらの設備を導入するとなればやはり30万円〜の費用が必要になってきます。

まぁ、購入する物件価格、内装工事費、家具や家電など他の費用を考えると決して高い金額ではありません。

戸建の場合、面積と消防設備、この2点さえクリアできれば特段申請は難しいものではなくなりますのでいいのですが、問題は連棟住宅(長屋住宅)です。

連棟住宅も消防設備をクリアできれば問題はないのですが、連棟住宅って区分所有建物扱いになります。

区分所有建物?

『土地も建物もおれのものだよ。』

そうなんですが、登記簿謄本をよくご覧ください。

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こんな感じで二段に分かれていませんか?

上が連なっている全ての建物の合計面積で、下の段が自分が所有している区分の面積です。

上の写真の例で言うと
一階部分91.17平米のうち20.71平米が自分のもの。
二階部分65.25平米のうち15.45平米が自分のものとなります。
つまり、それ以外の床面積は他人の所有物ということになります。

旅館業の消防法令適合通知書を発行してもらうためには、この共用建物全てに自動火災報知設備、誘導灯が必要になります。

これってハードル高くないですか?

『すいません。民泊やるのでお宅の部屋に火災報知器設置させてくださいね。』

いやって言われてしまえば終了です。

しかも、今問題になっている空き家問題、これが密接に関係してきます。

空き家の所有者調べたけど居所がつかめない。

空き家の所有者は亡くなっていて誰が相続人なのかはっきりしない。

こんなことが世の中ではたくさん起こっています。

せっかく安くで購入したけど、申請自体することができない。

こんなこともありますのでご注意を。

こういった障害もあり、物件探しは難航しています。

でもこれって、条件はみんな同じなんですよね。

数多くの物件が一斉にスタートを切れることってまず考えられません。

っていうことは、まだチャンスが残っているということです。

先日も痛ましいニュースが民泊で起こってしまいましたが、これはやはり無届けの民泊施設だったようです。

こういうことをキッカケに無届けの民泊施設は一斉に淘汰されるかもしれません。

ピンチはチャンスです。

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他の人が二の足を踏んでいるこのタイミングこそが、物件探しのチャンスかもしれませんよ。

民泊物件のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。

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