不動産=融資

今の不動産投資の世界ではこれが当たり前になっています。



不動産は高額な買い物なので、融資を受けることを前提に話が進むことが多いのは仕方ありません。

不動産業者なら別ですが、一般の方なら『融資特約付き』の買付証明(購入申込み書)を提出することがほとんどです。

マイホームならほとんどこのケースとなるのですが、投資用物件になると少し話が変わってきます。

融資特約は受け付けません。』
『ローンの内諾が出てから申し込んでください。』
こういうことって少なくはないのですよね。

※融資特約:融資の承認が得れなかった場合、契約を白紙にすることができる特約

というのも、住宅ローンの可否は1日〜3日あれば事前審査の結果は出ます。
でも、投資用物件となると2週間〜3週間ほど内諾が出るのにかかることもあります。

購入申込みをしたが、1ヶ月近く経って
『ローンが付かなかったからやめときます。手付金返してください。』
って言われるとふらふらになってしまいます。

契約してしまっていれば、他のお客さんと商談することもできなくなるので大いなる機会の損失です。

なので先ほどのように
『ローンが付いてから契約しようね。』
となるわけですね。

こうなると当然
『最低限このくらいは融資が付くだろう。』
『評価に足りない分は自己資金出さないといけないだろうけど、とりあえず欲しい物件だから買っとこう。』
『何行か当たって一番条件のいいとこで借りようか。まぁほぼ物件価格くらいはどこでも出すだろう。』
こういうあたりが付けれる不動産業者がほぼ優先的に購入することになっていきます。

融資ありきで進めているとこの流れに乗ることはできませんよね。

全額現金・預金でも支払えるけど、融資使った方がいいかな。
このスタンスで勝負できる人ならスピード勝負で負けることもないですし、価格交渉も強気でできることになります。

『この金額まで下がるなら、融資特約もなしで明日でも契約するよ。』

こう言われたら売主側の仲介業者さんからすると大喜びです。

そこに加えて
『うち買主だから、この金額になったら手数料満額払うよ。』
『一旦所有するけど売る時また専任で任せるよ。』

売主側仲介さんからすると両手数料どころか、二回転目の両手数料まで見えてきました。

業者さんからすると
相手側に仲介業者がいるお客さん<直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)<直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)<直接のお客さん(転売目的)
こういう構図なんですよね。

買付の金額でいうと
相手側に仲介業者がいるお客さん>直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)>直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)>直接のお客さん(転売目的)

こうなるのですが。

モラルよりビジネス優先。
残念ながらこれが今の不動産業界です。

でもさすがに同時に買付が入って、価格より手数料優先というわけにもいきませんので、紹介する順番を優先順位の高い順番に置き換えちゃったりするわけです。

いい物件を購入するために必要なこと
①融資条件をつけない
②融資は大丈夫という安心感
③スピーディな返答
④手数料はきっちり払う
これが業者がまず最初に声をかけたいお客さんです。

次に選ばれるのは
⑤融資付は必要だけど直接のお客さん 

これらのお客さんに声をかけあたりがなければ、
『仕方ないな業者にも声かけるか。』

こうして根付業者から仲介業者に情報は流れていきます。

ということは、
複数の業者と繋がりがある方がいい
こうなりますよね。

不動産業者が有利な点はこういった繋がりを持ちやすいというところにもあります。

一般のお客さんが
自分にまず一番に声をかけてもらうためには、大勢の顧客を持っている業者より小規模で顧客の少ない業者さんの方が、そのチャンスは広がります。

うちみたいな小規模経営している会社なら顧客は多くても数十人〜100人、200人規模です。

その中でアドバンテージを取っていれば、最優先でお声がけしてもらえるチャンスが生まれます。

よく、個人投資家さんが重視しているポイントとしてスピード回答を心掛けている方がいますが、それは先ほどの優先順位の優劣を決める上ではたしかに効果があります。

でもこれって、そこそこの経験があれば有利に導ける材料にはなりますが、未経験や経験が浅い場合には
『とんでもない物件を購入してしまった。』
とか
『相場より高い物件を購入してしまった。』
『人気のない地域の物件を購入してしまった。』
などのような失敗に繋がるケースも少なくはありません。

スピード、そこだけが取り柄というのは業者からするとまさに
鴨がネギを背負っている 
お客さんなのです。

慎重に進めていたらいつまで経っても物件が買えない。
いい物件はすぐ取られてしまう。

そりゃそうなんですが、焦って購入して失敗するよりはいいでしょ?

現金で購入できる金額の物件なら、まだ失敗してもその範疇で収まります。

でも、多額なローンを抱え込んだ上に失敗に気付いた。
これは取り返しが利きません。

毎月2〜3万円の支払いで済む話なら、まだ何とかお小遣いを減らせばリカバリーできるでしょう。

それが毎月何十万円もの支払いとしたら?

無理ですよね?

融資前提の物件なら決して焦って物件を購入しない。

当たり前の話なんですがね。

この当たり前の話ができていない人が多いので、不動産投資で失敗する人が後を絶たないのです。

あなたはどうですか?

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買いたい病になってはいけないというお話です。

買いたい病の患者さんは、不動産屋さんの餌食です。

しかもご丁寧に、私はカモですよと自ら教えてくれるのですから。

業者さんがお客さんより偉いわけでも
でも
お客さんが業者さんより偉いわけ
でもありません
業者さんとお客さんは対等な立場です。

それを理解している方は、うまく物件を購入し、うまく業者さんを利用します。

逆にそこを間違った捉え方をしてしまうと、業者さんにソッポを向かれたり、業者さんのカモにされてしまいます。

不動産投資ってビジネスですからね。

そのビジネスを成功させるためには、うまく業者さんを活用する、機嫌を取りながら対等な立場で話を進めるのは当たり前でしょ?

不動産屋さんに好かれても都合のいい物件を押し付けられては意味がありません。

逆に不動産屋さんに嫌われていい物件が回ってこないのも困ります。

一番いいのはとにかく多い物件情報を得れて、その中からいい物件を選定することです。

多くの業者と繋がることは簡単です。
なので、次にすることはまず見る目を養うこと。
そして、気軽に相談できる金融機関をいくつか
作ること。

サラリーマンならノンバンクから、自営業者・経営者なら地元の信用金庫・信用組合から始めるといいですよ。

金利は地銀や都銀に比べて少し高くはなりますが、耐用年数や物件評価に対応力があります。

入り口はすでにその金融機関で借入を起こしている家主仲間さんとか、仕事の繋がりから紹介してもらうのがいいと思います。

どこの業者からの物件でも持ち込みやすくなりますので。

何度も言いますが不動産投資はビジネスです。

資金調達はビジネスにとってとても大事なことですからね。

経営者なら自らが資金調達するのは当たり前でしょ。

そのくらいは自分で行なっていきましょう。

物件情報を元に金融機関に資料を持ち込み、どんな物件でも1〜2週間で回答が得れれば返答もスムーズにいきますし、
『購入前提で考えてます。融資特約ありならすぐに買付出します。1〜2週間で回答出てくると思いますので。』

こんな回答を出せればスピードでは引けを取りませんし、その間に自分なりの物件調査を済ませてしまえばいいだけですからね。

ここまでできれば、ほぼもうセミプロです。

そしてこれが、本当の意味の不動産投資の始まりです。

さらに、金融機関への資料の作り方、好まれる資産状況の情報の開示の仕方、金融機関との繋がり方、この辺はテクニックが必要なので是非事前にご相談ください。

株式会社ライフコンサルティングでは物件紹介だけでなく、不動産投資のご相談に応じております。

お気軽にご相談ください。