不動産譲渡所得は給与所得、事業所得とは損益通算できません。
不動産を売却して出た利益については、給与所得で納める所得税、住民税とは別に短期・長期に分けて課税されることになります。


それについては前回のブログに書いた通りですので、こちらをご参照ください。

では、片方の物件では利益が出た。
でももう片方の物件では損失が出た。

この場合はどうなるでしょう?

答えから言うと、利益から損失分を差し引くことができます。

一つの物件を売却して、取得費、諸費用等を差し引いても仮に1,000万円の利益が出るとします。

短期譲渡なら所得税、住民税を合わせて39.63%、長期譲渡でも20.315%の税金を支払わなければいけません。

でも、同じ年度に不動産を売却し、500万円の損失を出した。
この場合だと、1,000万円ー500万円=500万円
に対して長期、短期譲渡の課税が行われることになります。

つまり、含み損のある不動産を処分するには、利益が出る不動産を売却するタイミングで、同じ年度内に処理すると多少の節税効果があることになります。

違う年度になれば、利益は利益、損失は損失で別々の処理になります。

しかも、損失の場合は居住用財産でなければ他の事業所得や給与所得と損益通算もできませんので、単独の年度で処理すると全損です。

損のしがいがないというかなんというか。

同じ損するならその損を活かしたいですよね。

そんな方には、含み益のある不動産と含み損のある不動産を同じ年度に処分することをお勧めします。

ただ、損の方が多すぎても翌年に繰り越すことはできませんのでご注意を。

これには特例があり、先ほどもチラッと述べましたが居住用不動産でかつ長期譲渡の場合はこの損失を給与所得、事業所得からも控除できます。

その要件は

マイホームであったこと

②1月1日現在で所有期間5以上。

③売買契約日において10年以上の住宅ローンが残っていること

④マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を上回っていること

が必要です。

この要件に当てはまった場合には、給与所得等から損益通算できることになります。

しかもその年度だけでなく、その後3年間にわたり損益通算できることになっています。

※この特例を受けるためには確定申告が必要です。

でも、ここで注意してほしいのが④の要件です。

住宅ローンの残債-売却額の金額を上限として控除できるという要件がありますので、任意売却・競売等で売却した不動産(債権額より下回って売却することになった場合)はこの適用を受けることができません。

つまり、先行して利益の出る不動産を売却しその利益で住宅ローンを一部返済(期間短縮ではなく支払金額の変更)し、その後売却する。

この形がベストになるのかな?

テクニックが必要になるわけですね。

確定申告は税金を納めるためのものだけではありません。

税金の還付申請、様々な控除を受けるためにも必要です。

知っているのと知らないのとでは大きく変わってきます。

学校の勉強はしなくても、お金の勉強は大切ですよね。

みなさんしっかりと勉強しましょうね。

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