不動産の売り時っていつ？
売り時って言われても
健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。
今日は収益物件のお話です。
収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。
テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。
売り時って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。
この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。
でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか？
もちろん何の担保も付いてない（借金のないっていう意味でね）不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう？
『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』
そう思われるかもしれませんよ。
入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』
せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。
そう言われないためにも
健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。
健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。
空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。
それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。
修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化（これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね）、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。
全てを計画的に行なっていくことが必要です。
この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。
また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。
このパターンも多いですよね。
補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。
これが大きな要因ですね。
このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう？
『何で空室だらけなんだろう？需要がないエリア？需要のない間取りなの？』
『大規模修繕にいくらかかるのかな？この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』
印象は良くはないですよね。
それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。
もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。
その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。
私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。
次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。
まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。
どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。
こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの？そんなん買った人がすればいいでしょ？』
もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。
業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。
不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。
業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。
転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。
この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。
『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね？』
例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。
それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム（業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして）、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。
1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。
ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。
最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。
つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。
この差は1,500万円になります。
ねっ。
もったいないでしょ？
いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。
捨てるお金があるなら私にください。
うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。
その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな？
一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。
普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。
これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。
長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。
先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。
現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。
いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。
この融資情勢というのは日々変化します。
バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。
その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。
銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。
融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。
市況が活性化すると、相場が上昇します。
買いたい人が増えれば相場が上がる。
これは、どの投資でも同じです。
今はそういった市場でした。
でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね？
アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。
金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。
まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。
これは、チャンスへの入り口なのか？
または、不動産バブル崩壊への序章なのか？
今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。
実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。
価格が下がり気味になっている様子も伺えません。
でも、出口は狭まってきていることは否定できません。
買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。
買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。
でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね？
このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ？
少しそんな不安を感じます。
なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね？
逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。
市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。
この流れをどう捉えるか？
その判断はあなた次第です。
自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。
性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。
まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。
不動産投資はまず相談から。
そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。
実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。
こんなスタートなら理想ですね。
売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。
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