009

分譲マンションを選ぶときにどうしても気になるのが管理費修繕積立金です。

毎月のローンと別に毎月支払うものですから、安い方がいいに決まってる。

そう考える人が多いのではないでしょうか?

私のお客さまでも
『このマンション修繕積立金高い。先週見てきたマンション安かったからそっちの方が得でしょ?』

こう言うお客様は多数いらっしゃいます。

本当にそうでしょうか?

管理費はマンションの管理を運営するための費用に充てられます。

管理人さんのお給料や、毎日、毎週共有部分のお掃除に来てもらうための費用や、エレベーター、監視カメラなどの点検費用、修理費用に充てられます。

管理費が安いマンションでは、管理人さんを常駐させる予算がありませんので、週何回かの勤務になったり、管理人さん不在のマンションになったりします。

以前私が住んでいたマンションはタワーマンションでしたから管理人さんが常駐、夜間の警備員さんも含めると24時間体制の管理でした。
コンシェルジュもおり、クリーニング屋さんの取次やタクシーの手配などもしてくれました。

1泊4千円ほどで泊まれるゲストルームやキッチンスタジオ、ゲストラウンジまで有料ですが貸切にできました。
エレベーターも4基あり、高層階と低層階用に分かれていました。

この管理が付いて管理費は1.5万円程度。
管理費とか修繕積立金は区分所有の面積により変動します。
部屋が広ければ広い方が高くなる。
こう考えるとこの管理費って安いなぁと感じていたのですが、これも総戸数が多いマンションならではの設定です。
実際に年度替りの収支報告書では管理費はそれでもまだ余っていましたもんね。

それに対して修繕積立金はマンション全体を維持保全していくための費用に使われます。
外壁塗装やエントランスの工事、共有部分廊下の床の貼替やエレベーターの入替工事などにも。

最近問題になっているのが、機械式駐車場ですよね。

現代は車高の高い車も多く、セダンタイプの車が主流だった時代に作られた機械式駐車場はガラガラです。
一家に一台車が必ずあるという時代でもなくなりましたし、都心部のマンションでは車がない方がいいという世帯も増えてきました。

ある程度の稼働率を考慮して作られていますからガラガラの状態では維持費さえもままなりません。
毎月のメンテナンス費用、そして将来の改築費など考えて今から取り壊して平面式に変えてしまおうという動きになるのも当然です。

その分台数は少なくなり収益も少なくはなるけども仕方ない選択肢ということです。

こういった費用も当然修繕積立金の中から支払われていきます。
当初の予定では組み込まれていなかった出費ですから、その分積立金は不足します。

マンション全体の3/4が将来の大規模修繕費用が不足しているという話もあります。

タワーマンションなどでは、最初から修繕積立金を段階的に値上げしていく計画を立てていたりします。

10年後に倍、さらに10年後に倍こんな計画もザラにあります。

こんなケースはまだ最初から計画されていますからいいのですが、不足金が生じているので管理組合として借入を起こします。
それにつきましては、◯月度より修繕積立金を値上げします。

突然こんな決議がとられることもあります。

所有者側としては、
『ちょっと待ってよ。それなら払い続けれないから売却するよ。』
こんな話になるかもしれません。

でも、売価はきっちりとこの決議に反応します。
『このマンション修繕積立金が不足しているから、今後の修繕計画大丈夫なの?』
『値上がりした修繕積立金高いから、ローンと合わせると少ししんどいよね。やめとこうか。』

当然こういう反応になりますよね?

思っていた金額では売れない
住み続けるのも、今後の支払いがしんどい。

まぁ、いきなり2万円も3万円も値上がりするようなことは滅多にないのですが、過去にはそういった例もあったのは事実です。

また、値上がり決議が否決され大規模修繕をする費用がない。
建物はどんどん老朽化してきているし、エレベーターも最近ギシギシと変な音が出だした。

こっちの方が心配です。

マンションは管理を買えという格言があります。

管理会社次第で、管理組合次第でマンションの価値は大きく変動します。

管理をうまく運営していくためには、修繕計画が大切です。

修繕積立金が少額しか徴収されておらず、その計画が立てれない、予定より施工範囲を狭めて工事しなくてはいけない。

補修しなくてはいけないのだが、そのお金がない。

こんなことにならないためにも、それなりの修繕積立金を徴収しているマンションを選ぶことをお勧めします。

マンションの販売業者は新築時売りやすくするために、修繕積立金、管理費を安く設定していることもあります。

その費用が適正かどうか、その判断はとても重要です。

この情報って、所有者もしくは所有者の委任がなければ見ることができません。
不動産会社は取引のときに請求はできますが、契約が決まってから取り寄せる会社も少なくはありません。

なので、契約直前までその積立金額が適正かどうか知り得ないこともあります。

契約時には管理組合から発行された『重要事項調査報告書』の内容は確認できるのですが、もしそこで問題があれば、
『契約をやめる。』
という選択肢と
『そのまま受け入れる』
という選択肢に絞られてしまいます。

どの程度なら許容範囲で、どこからが許容範囲でないかを買主さん個人が判断するのはかなり無理があります。

事前にチェックして、第三者に判断を委ねるというのが一番のリスク回避になってくるでしょうね。

当事者の不動産屋さんに聞いても、直前に迫った契約を流すような話をするわけもなく、違う不動産に聞いたら自分のところで契約して欲しいがために
『いやー。ダメでしょこの内容は。やめといた方がいいですよ。』
こんなことを言われかねません。

ねっ。
公平な立場で判断してくれる不動産の専門家が欲しいと思いませんか?

そんな方々のご相談に有料で乗らせていただいています。

その料金は1時間5000円ですが、
『あっ。やっちゃった。』
って契約が終わってから気付くよりいいでしょ?

不動産相談は当社ホームページからお問い合わせください。

あなたの周りに信用できる専門家はいますか?

いなければこの機会にぜひ。

ご相談お待ちしております。