お客さん自身が不動産知識を身につけ、自らで情報収集でき、リアルタイムでアドバイスを受けれる空間、それを作りたくて準備をしています。
それがL-style Clubです。
私のセンスですから、お洒落な空間を作ることはできないかもしれません。
居心地の良い空間を作ることができないかもしれません。
でも、みなさんが一緒に学べる空間は提供できると思っています。
仕事帰りにしか参加できない人もいるでしょう。
土日など休みの日にしか参加できない人もいるでしょう。
逆に、毎日参加できる人もいるかもしれません。
いいんです。
不動産投資のスタイル、資産形成のスピードは千差万別です。
自分に合った進み方を自分でチョイスする。
それがL-styleです。
L-styleのLはLIFEのLであり、LIVEのLです。
自分の住処から、生活スタイルまでプロデュースしたい。
そういう意味で付けています。
自分なりの生き方を見つけるための場所です。
今日はそのL-style Clubの詳細について発表いたします。
まず設立の趣旨からです。
『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資。
多くの被害者が出ました。
物件価格の満額融資を引き出すために用いられたのがサブリース契約です。
完成後、この家賃で全ての部屋を借り上げますのでローンの支払いの心配はいりませんというものです。
この家賃設定が周辺相場の賃料より大幅に高かったため、運営会社の破たんにより賃貸経営がままならなくなっていくわけです。
しかも、融資を引き出すために預金通帳の改ざん、売買契約書の改ざんも行われていたという報道もなされていました。
これについては以前このブログでも触れたのでご記憶にある方も多いのではないでしょうか？
そのあと出てきたニュースがこれです。
レオパレスの手抜き工事問題です。
天井にあるべきはずの界壁がなかった。
屋根裏に上がればどの部屋にも行き来できちゃう。
火災の延焼を防げない。
しかも約1000棟もあったというのですから驚きです。
ここにもサブリース契約が登場します。
サブリースは家主保護のためにやってくれている、こんな認識をお持ちですか？
そうではありません。
そもそもアパート建築をしている会社さんって何のためにやっているのでしょう？
サラリーマンの不労所得を増やすための慈善事業？
そんなわけがないですよね。
販売会社の目的はその不動産を売却して利益を出すことです。
そのためにすること。
①できる限り原価を抑える
この事件はここに発端があります。
原価を抑えるために、本来必要であるはずの界壁を省いてしまった・・・
②できる限り高値で売却する
収益物件を高値で売却するためには、投資利回りを高くすることが必要です。
家賃5万円で10室ある部屋なら月額50万円、家賃6万円なら月額60万円。
同じ価格なら毎月の収入が高い方がいいのが人の常です。
収益効率の悪いファミリータイプより収益効率のいい20平米前後の1Kをどんどん建てていきます。
新築時は新築プレミアムで満室にはなるでしょう。
でもその後は？
戸数の少ないアパートより、戸数の多いアパートの方が一部屋あたりの建築費は抑えることができます。
スケールメリットです。
かと言って、売れる目線は利回りで決まります。
当然売主側は戸数を増やし利益率を上げようとするのですが、億単位の売り物件なら融資が必須になってきます。
新築アパートとはいえ、戸数が増えればそれなりに満室になるまでの期間も必要ですし、空室のリスクもあります。
融資側の立場から考えると素人に融資するのは少々無理がある。
そこで、サブリースが登場するわけです。
『当社が借上します。家賃は◯◯万円で10年間保障します。』
『原状回復費用も負担します。』
『なので、所有者は毎月◯◯万円の安定収入が見込めます。』
金融機関にとっては渡りに船です。
しかも相手側は上場企業。
融資をする条件が揃いました。
あとは、借金の担い手を探すだけです。
この家賃保障が返済期間が終わるまで続けば被害者は存在しません。
でもそんなことをしてしまうと、サブリースをしている事業者が破綻してしまいます。
どうするか？
『10年間保障するはずでしたが、契約書にも記載している通り借上賃料の見直しをお願いしたいのですが。』
『えーっー。』
『そんなの約束と違う。』
かぼちゃの馬車の場合は、1回目のサブリース賃料が払いこまれる前に破綻したケースもあったそうです。
こちらは上場企業ではありませんでしたが。
サブリースは買主のためならず。
まして銀行のためでもありません。
売主のための仕組みです。
なぜ、このカラクリに気付かないのでしょ？
それは、まさに自分が騙されると思っていないから。
不動産で高額融資を受けれる方、それは資産も地位もすでに持ち合わせている方がほとんどです。
まさか自分にそんなバカバカしい話を持ち寄ってくることなどあり得ない。
そう思っているからです。
自分で真偽を確かめることもできない。
相手の言うことを鵜呑みにしてしまっています。
でもなぜこんなことが起こるのでしょう？
それは価格の妥当性について知らないからです。
原価が分かれば買うべき物件か、買わざるべき物件かの判断もつくはずです。
そのためには、不動産屋に頼らない知識を身に付けるということが大切です。
①土地・建物の原価を知ること
②不動産の相場を知ること
③不動産屋に頼らず、自らの力で融資を引く力を身に着けること
④サブリースに頼らず、部屋付（賃貸募集）のノウハウを知ること
それが大切です。
L-styleClubはそういった知識を身に付けるための場所です。
家賃を下げないためにはどういった努力をしていけばいいのか？
内装工事等の経費を削減していくためにはどうすればいいのか？
そういったことをも学んでいける場にできればと思っています。
次回はL-styleClubでどういったことができるのかを具体的にお伝えしていきます。
L-styleClubで何ができるかをUPしました。
こちらからご確認ください。
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