不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

L-styleClub-1

詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。