今日は不動産投資のお話です。
『どんな物件をお探しですか?』
こういう質問をしますと、
『駅から5分以内で』
『◯◯区か◯◯区』
『築年数は1◯年以内で』
『できればRC造』
『利回りは◯%以上は欲しくて』
『満額融資受けれそうな物件』



そうですよね?
みんな考えることは同じです。
高収入で背が高くて格好良くて、性格も優しい、そんな男性を探し続けてる女性と同じです。

巡り合う可能性はもちろんあります。
ただ、その物件を手に入れれるかどうかの問題はありますが。

誰が見てもいい物件。
こういう物件は異様なほどに競争力が高いです。
『競争力が高いって言ってもスピードじゃ負けないよ。』
こう思ってる人も多いかもしれません。
最近いろんな書籍や家主同士の集まりなどでも、買付スピードの重要性はうたわれていますので。

『いくら早いって言っても、野菜や果物を買うわけじゃないから1日、2日くらいは考える暇あるでしょ?』
申し訳ありません。1日2日どころか、まるで市場のセリのように秒速で決まっていきます。

『1億、2億もする物件を即決するの?』
誰が見ても安いんじゃないのという物件(相場の2割くらい安い物件?)なら、本当に即決で決まっていきます。
同時に何本も札『買付証明)が入るので、二番手、三番手、今日一日で5本も6本も買付が入った。
こんな物件もあったりします。

競売入札でも、札が30本、40本という物件がたまにあったりします。
それだけ、みんなが欲しいと思う物件は似通ってくるということです。

入札なら最高額の価格をつけた人が買受けできますが、一般売買なら一番早く買付証明を出した人が優先されます。
普通は。

ただ、相手あっての話なので公開入札とかでなければ
『こっちはそちらにも仲介手数料支払います。』
『手数料とは別に・・・』
みたいな話で優先してくれることも場合によっては生じます。

本来なら、金額を上乗せします。
これが売主さん本位の話なら当然なのでしょうが、そうなると事業計画等も全て変わってきますものね。。。

今日のお話は、競合相手の多い物件を狙ってもなかなか手中に収めることはできませんので、競合のしにくい物件を狙ってみてはいかがですかというお話です。

築浅よりも築年数の経ってる物件。
土地の広い物件よりも、狭小土地の物件。
区分所有建物(分譲マンション)でも旧耐震以前の物件。
連棟住宅。
駅から遠い物件。
再建築不可の物件。
普通の人が避けたくなる要件はいくつもあります。

もちろんこの上記の条件すべて揃ってるような物件は完全にNGですが、1つや2つの要素なら募集家賃や仕入れ価格で勝負できる要素が出てきます。

安く仕入れて高く貸す努力をする。
物品販売の基本と同じです。

これは全ての商売に共通する法則かもしれませんね。

アパレルメーカーの売れ残り商品をバルクで仕入れ、一つ300円、500円で売っても十分な利益を得れます。
これは服や靴に限らず、不動産も同じことです。
『いくらでもいいから手放したい。』
こういう物件は世の中に存在します。
流通していないだけで。

なぜか?
不動産業の仲介手数料は物件価格に対して3%+6万円、200万円以下の部分は5%、200万円〜400万円の部分は4%、それ以上の部分は3%と報酬基準が決まっています。
安価な不動産の流通を促進するため、この報酬基準以外にも調査料などの名目で取得することができると変更になりました。
でも400万円以下の売買の場合、それでも18万円が上限です。
18万円でももらえればいいじゃない?
一般の方ならそう思いますよね?

私は不動産業者ですけど、それでもそう思います。
立派なちゃんとした報酬です。

でも大手企業や従業員をたくさん抱えている会社なら、会社を維持していくのにお金がかかります。
広告活動に要する費用もかかります。

3000万円の新築マイホームを売却した時の仲介手数料は先ほどの計算式に当てはめて考えたらすぐに算出できますが、96万円です。
3億円なら906万円です。

こっちに注力したいという気持ちになりますよね?
実際にこういった物件を担当した営業マンは両手数料がもらえる先にだけ話を持っていきまとめたり、会社を通さず話を成立させ小遣い稼ぎをしたり…

買主と売主の希望価格に差があれば放ったらかし、こんな物件は世の中に山ほどあります。

もったいないですよね。

所有者は空き家のまま放置していても、毎年固定資産税を納めていかなければいけません。
分譲マンションなら管理費・修繕積立金も必要です。
『いくらでもいいから手放したい』
そう思ってる物件もあったりするわけですよね。
その物件を再生できれば面白くないですか?

下手したら何十万円からでも始めることは不可能じゃありませんよね?
私もそうやって取得した物件はいくつかあります。
購入して再生して売却した物件もありますので、今はあまり残ってはいませんが。。

少額の物件なら営業マン単位でも買えてしまいます。
なので、余計に一般に流通していかないのですよね。
ならば、どうすれば?

自分で探せばいいんです。
行動力と機動力があれば何とでもなります。
だって自分が買主なんですから。

アプローチする方法や所有者を調べる方法は簡単です。
そんなお勉強もL-style Clubで行なっていきます。

先日事務所に飛び込みでやってきたお客様。
賃貸で借りれる民泊物件紹介してもらえませんか?』
『今なかなかないですよ。』
『いろんな業者に飛び込んだけど、紹介してくれる業者さんなくて…』
そうですよね。
今賃貸で民泊許可が取得でき運営できるお部屋は驚くほど高額で賃貸されています。
相場の倍以上や、1Kや1DKで礼金50万とか。

そんな金額で始めても初期投資を回収するのにいつまでかかるものなのか・・

私が考える支払ってもいい賃料は家賃相場の3割増し4割増しまでです。
初期投資が安くつく物件なら5割増しくらいまで。
業者さんから紹介を受けれる物件で、そんな良心的な物件は皆無です。
なぜか?
安価で借りることができ、収支が見込める物件、そんな物件あれば自分で借りてしまうからです。
先ほどの低価格売買物件と同じです。

ならばどうすれば?
自分で探せばいいんですよ。

先ほどの飛び込みでやってきたお客さん、続きの話がありまして、
『実は私何件か民泊運営してるんです。賃貸で借りて。』
『いいの(物件)紹介してもらったんですね?』
『自分で個人オーナーさんに交渉して、貸してもらいました。ずっと空き家だった部屋だったので』
『えー。すごいじゃないですか。』
『でも、すごく時間がかかるのでそれ(その作業)と並行して業者回りしてるんです。』
『で、感触ありました?』
『こうやって話聞いてもらえたのも久々で…』
『ほとんど門前払いでした。』

この話を聞いてどう思いますか?
自分が買主、借主ならば不動産の仲介業者は必要ありません。
双方の合意があれば契約は成立です。
賃貸借契約書はオーナーさんなら、誰もが持っていますし、売買契約書の雛形くらいはネットでも簡単に手に入ります。
つまり、障壁はほとんどありません。
ただ、リスク回避のために専門家の意見は欲しいですよね?

書類作成だけ依頼するのもありでしょう。

そこの部分を頼る専門家がいて、そこに辿り着くためのやり方さえ知っていれば民泊であっても、不動産投資であっても始めることは難しいことではありません。

今の不動産投資を勧める業者さん、民泊を勧める業者さん、全てパッケージ化してお客さんに勧めていきます。
サブリース付いているので安心ですよ。
ローンも提携金融機関があるので、任せてください。
民泊も簡単に始められますよ。
代行業務を全て請け負います。
物件紹介まで可能です。

疑問に思いませんか?
『なぜそんなに儲かるなら自分で買わないの?』
『なぜそんなに儲かるなら自分でその物件民泊運営しないの?』

自分でやるべき物件じゃないことを知ってるからです。
上流に流れてくる物件は自社で、自分たちが見送った物件は下流に流れ、何も知らないエンドユーザーに。
さらにそこから手数料、管理業務を請け負って・・・

これが今の不動産業界の闇です。
自分で見つければいいのに。
じゃあ誰にも騙されなくてすむのに。

どうやって見つければ?
どうやってローン付けすれば?

それを勉強するための場所が、L-styleClubです。
L-styleClub-1


不動産の勉強をしたいのなら、加入してみてください。
月会費は5,000円からです。
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不動産で騙される人を見たくないんですよね。
かといって、無償で人に物事を教えれるほど時間的余裕もない。
会員さんがたくさん集まれば、それだけ情報も集まってくるし、それがうちの利益になる。

それまでは、みなさま(会員さん)の会費によってL-styleClubを維持していきたいと思っています。

不動産業者の方もご参加可能です。
まだ業界に入ったばかりで勉強してみたいという人もOK。

異業種から不動産業界に参入してみたけど、不動産知識が少なく不安って方でもOK。


いっぱい人が集まった方が楽しそうなんで、入会のハードルを下げさせてもらいます。

現在ご応募いただいている方は6名、ご検討中の方は3名とほぼ定員に近づいてきましたが、週末オンリー、平日のお仕事終わりに参加したいというようなお客様もいて、シェアオフィスの方はスペースが余っていますのでまだ募集を続けます。(笑)