よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

概要書
表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入+空室の募集賃料=月額想定収入

月額家賃収入×12か月分=年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格=表面利回り
不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

 
空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。
 この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう?

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分=48万円
48万円÷400万円=0.12

つまり12%というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円=15%

同じ12%の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12%=500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金0など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント(入居月。翌月の家賃をサービス)をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

表面利回りより、実態に近い数字になります。


例)5,000万円、表面利回り7%の物件を購入
諸費用400万円(総額5,400万円)



このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税   150,000

②共有部分の電気代、水道代 5,000×12ヶ月=60,000

③エレベーターの点検費用  (※今回計算しません)

④共有部分の清掃費    5,000×12ヶ月=60,000円 

⑤不動産屋さんの管理料   175,000円(年間350万円として5%)

⑥修繕費          500,000円(3部屋入替り)

⑦入居の際に支払う手数料  300,000円(3部屋入替り)



これらを合計すると1,245,000円

表面利回り7%ですから、年間収入は350万円

350万円-124.5万円=225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17%となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・


つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか?

空室期間はどのくらいで想定しておくか?

リフォームに要する費用はいくらか?・・・・


また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか?

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。