フラット35の不適切融資が新聞に掲載されました。

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『住む』と偽り融資を受け、『賃貸』に貸し出していたというものです。
賃貸に貸し出す物件を融資を受けて購入する場合、『住宅ローン』という商品でなく、『アパートローン』『投資用ローン』という商品を使います。

今回は、この投資用ローン、アパートローンではなく住宅ローンを使って購入した物件を賃貸に出してたということで取り沙汰されています。
『住んでいたマンションを賃貸に出すってことは、よくあることでしょ?』
こう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
『自分の友人も離婚して、それまで住んでた家を賃貸で貸してたよ』
こういったケースも実際に少なくはありません。
『じゃあ何が問題なの?』
何が問題かっていうと、住宅ローンという商品、これは『自らが居住するため』に借りるローン、そのローンを借りたのに自分が住んでいないということが問題なのです。
分かりやすく言うと契約違反虚偽の申請ということになります。

すると、どうなるかと言うと、
契約解除、つまり一括返済を求められる可能性があるということです。
元々ローンを組んで不動産を購入しているわけなので、大多数の人は一括返済といっても払えるわけがありません。
そうなると次はどうなるか?
競売の申立てをされてしまうという流れも当然考えておかなければなりません。

競売とは、返済が滞った場合に裁判所に申立てをし、競りにかけて債権を回収するというものです。

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一般売却に比べて、購入希望者を広く集ないので、どうしても割安での売却となってしまいます。
なので、通常は不動産を手放しても債務(借金)が残ってしまうということになります。
『競売にかけられたのに、残った借金を払わなくてはいけないの?』
はい。残念ながら。。
残った借金は返していってください。

でも、こんな事件が露呈はしましたが、この件の当事者さんにとってはとてもラッキーなことに、都心部のマンション価格は近年高騰してきました。
このスキーム自体、賃貸需要の高い地域でなければ、そもそもの住宅ローン以上の賃料が取れない可能性があるので成り立ちません。
ローンの支払いが滞った時点で、その物件を販売した業者にもリスクが降りかかるからです。
1件、2件が露呈したところであまりリスクはないかもしれないですが、何件も何件も同様のケースが発覚してしまえば大きな問題へと発展します。

『住宅ローンで借りた物件を賃貸に出したらダメでしょ。何でこの物件に住んでないの?』
『それは。。。不動産業者にそうしろと勧められたからです。』
こういうケースがいくつも続くと、不動産業者を詐欺で告訴、金融機関とは取引停止という処置に踏み切られるリスクがありますから、駅から遠い物件、築年数の古い物件などでは行いません。
仲介する側にもリスクがありますから、手数料などがしっかり確保できる物件、自社販売物件などでしか基本行いません。
つまり、買う側も相場より安くないことを承知の上購入しているのです。
引き手あまたの物件でそんな危ない橋を仲介業者も渡りませんもんね。
人気のない物件、売れ残り物件などでは購入希望者の借金なんかも立て替えたり、物件価格に上乗せして販売していたようですしね。
そこまでしたら売れますよね。
不動産が売れるというより、別の金融商品に転嫁してるようなものですから。
カードローンなどでは金利15%、それがフラット35の金利1%台に変わって、しかも35年という超長期返済に変わるわけですから、購入者にとっては『渡りに船』です。
でも、このスキームは露呈してしまいました。
この後どうなるか?
スケープゴート的にいくつかの不動産業者は槍玉に挙げられ告訴されたり、購入者にも一括返済の請求が行われてくるものと思われます。
『えーっ。そんなことになって会社にバレたら困る。』
そう思ってる人も少なくはないでしょう。
それどころか、自らが居住してないのに住民票はそのまま置いておいて住宅ローン控除を受けていた人、賃貸収入の申告をしていない人もいるでしょう。
それも大問題ですよ。
住宅ローン控除を受けていた人は、受けていた恩恵分は当然に一括返済、家賃収入の申告をしていなかった人は重加算税の請求がかかってくる可能性もあります。
そんな売り方をする不動産業者ですから、購入後のアドバイス(税金の処理やリスク回避の方法)を丁寧にしているとも思えないし‥

実際に金融機関から連絡が入ってる方もいらっしゃるかもしれません。
今このニュースを見てドキドキしてる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心ください。
同様のローンの不正融資(不適切融資)のケースでも、不動産業者には重い処置は取られていますが、エンドユーザー(購入者)には比較的まだ甘い処置で留まっているケースが多く見られます。
売却して、残債務を返済すれば告訴等の処置はなく済んでいたりします。
たださすがに借入先である金融機関からの融資は今後も受けることはできなくなるでしょうが‥
あともう一つ手はあります。
賃借人に退去してもらい、しれーっと自分で住んじゃう(笑)
何事もなかったようにしちゃうことですが、これは思い通りに賃借人が退去してくれることは至難の業ですから難しいでしょうけど。。

ローン等の滞納がないのに金融機関から連絡、お伺いが入るようだと要注意です。
購入した仲介業者さんに捜査の手が伸びてるのは間違いないと思いますので。
そうなる前に、今のうちに、売却してしまうのが、面倒な話に巻き込まれない(もうすでにややこしいことしちゃってるんですけどね)唯一無二の手かもしれません。
『入居者さん、機嫌よく住んでくれてるんだけど売却ってできるの?』
こういう心配をされてる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸中の物件でも普通に『オーナーチェンジ物件』として売却はできます。
もちろん売却後の賃貸借契約は次の買主さんに引き継いでいただけます。
今日の記事にドキッとした方、心当たりのある方、ぜひ早めに当社までご相談ください。
水面下で問題を解決するお手伝いをさせていただきますので。
心配材料、不安要素を払拭するのは早め早めが一番です。
後になればなるほどリスクは肥大します。
とりあえずのご相談だけでもこの件に関しては、喜んでお受けいたします。
業界の不始末は業界の人間がきっちりと尻拭きしないとね。

※悪いことばかりではなく、実は今回のこの件、実は不幸な話ではなく当事者のみなさんにとってはラッキーかもしれません。
売却して残債を返済したら手元にお金が残ってるよってことになる可能性も高いので、気を落とさず、諦めず、チャンスに捉えてください。


ご相談お待ちしております。
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後ろでこどもの話し声がしてるかもしれませんが、気にしないように(笑)