ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

会社経営と消費税

法人を設立してまず最初の一年を乗り越えれるどうか、それはまず売上を見込み通り建てれるか?
それは当然のことですし、最初は運転資金を含め資金調達をしているはずですから、何とかやり繰りはできるかもしれません。
また資本金一千万円以下で設立した企業は設立して2年間は消費税を免税にすることもできます。
そして年間売上1000万円を超えなければ、翌年、その翌年も消費税免税業者となりますが、いつまでたっても1000万円を超えない事業なら開業するのもどうなのかなというレベルなので、このラインを超えていくことを前提にお話しします。
初年度、次年度は消費税免税業者となり、法人税、事業税等の支払いだけで消費税を支払わなくても良かったものが、3期目で課税業者となったとします。
この支払い分を予定していなかったため資金繰りに窮してしまうというのとはよく聞く話です。
私たち不動産業者を例にとって考えます。
まず年間売上が消費税除いて3,000万円。
経費が2,500万円。
売上は課税売上100%、非課税売上0。
経費は給与が1,000万円、課税対象経費1,500万円だったとします。
3,000万円に対しての消費税は現在ですと8%の240万円ですね。
給与には消費税は課税されませんからここでの支払い消費税は0、消費税支払い分の1,500万円の8%、120万円が支払った消費税、つまり240万円ー120万円=120万円が消費税ということになります。
この120万円が納税するべき消費税額となるわけです。
この他に、3,240万円ー(1,000万円+1,620万円+120万円)=500万円。
この500万円に対しても法人税が課税されます。
今なら15%ですかね。
75万円法人税、消費税120万円なのですが、前年までなら
3,240万円ー(1,000万円+1,620万円)=620万円の15%ですから、93万円の法人税だけでよかったので102万円も支払いが増えることになります。
この程度の売上でこれほどの金額が変わってきますので、年商1億、2億となればもっと大きな差になります。
もちろんこの程度の額なら気にならないよというくらいキャッシュフローを潤沢にしておくことに越したことはありません。
でも儲かったら儲かった分次の事業展開に資金を投入したいですし、給与としても受け取りたい。
それが自営業者の本音です。
いつ経営が苦しくなるかもしれない、赤字経営に陥るかもしれない、そんな不安は抱えてしまうものです。
ならば、残せる資金はできるだけ確保しておきたい。
そう思う気持ちは痛いほどよく分かります。
だって、私もそうですもの。


実は、これを何とかする方法があります。
もちろん消費税課税仕入れを増やせば消費税の支払額は減りますが、決算が赤字になってしまえば元も子もありません。
経費を増やすのではなく資産を増やし、なおかつ消費税の支払いを抑えるには不動産の取得という選択肢をすればいいのです。
不動産は土地と建物に分かれます。
土地は非課税項目なので、建物についてのみ消費税が課税されることになります。
土地2,500万円、建物2,500万円、建物消費税200万円の物件を購入した場合、経費部分の先ほどの120万円の消費税にプラスして200万円の支払い消費税があったということになりますから、先ほどの例でいうと
もらった消費税240万円ー(120万円+200万円)で逆に80万円の消費税還付を受け取ることになります。
もちろんこれは消費税課税業者である年度に限られたことです。
つまり消費税が課税される年度で不動産を購入することが、消費税支払いに対抗する有効的手段になり得ます。
対抗するというのは少し語弊がある言い方ですが、税制をうまく活用するというのは会社経営を行う上で必要なことです。
うちの会社も物件購入(長期保有の収益物件)を考えていますが、まだ今年度消費税非課税なので、今期に購入するより来期に購入した方がメリットがあるかなと思い現在顧問税理士さんと打合せ中です。
もしくは、決算期を早めて今期を終了してしまい来期を開始するか。
そこを協議中なんですよね。
でも多分、決算期を早め、翌期に物件購入という流れになると思います。

新規法人、不動産保有法人を立ち上げる時に最初の年度から消費税課税業者として設立し、いきなり消費税還付を受けるスキームが一時期ありましたが、このスキームも居住用賃貸住宅の取得である場合使えなくなっています。
それは消費税の課税割合というものがあるからです。
全体の売上に対して課税売上がいくらあるのか?
賃貸住宅の家賃は非課税売上です。
つまりその売上が100%の場合は課税売上が0%になりますから、消費税の割戻も・・・

何となく聞いたことがあるから、その方法で進めれば大丈夫、そんなことを考えてたらあれっ??ってこともありますので、税務のことは税理士さんに、民事や法律のことは弁護士さんに、そして不動産のことはライフコンサルティングにご相談ください。
うちの会社でも先ほどのような税務のことは税理士さんに、そして民事や争いごとは弁護士さん、それぞれ顧問の先生にご相談に乗っていただいています。
顧問の先生ですから、もちろん毎月の顧問料はお支払いしていますが、税金にしても法律にしても改正改正の繰り返しですから、やはり専門家の知恵が必要です。
不動産のことも同じです。
3年前の相場と今の相場では売買でも賃貸でも大きく変わってきています。
需要の強い地域、弱い地域、人気のある場所、不人気の場所、これもいつの時代も同じわけではありません。
どのような価格で購入したり売却したらいいのか、またいくらで貸せるのか、どのようなリフォームをしたら今のニーズに合うかなど、専門家の知恵がきっと必要になるはずです。
そんな時に活用できるのが、ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスです。

コンシェルジュ契約を行うことにより、いつでもどこでも気軽に相談が可能です。
そんなサービスを始めています。
毎月の定期契約だけでなく、スポットの相談も随時受付けています。
こちらも是非ご利用ください。


*消費税のことについて、簡単に噛み砕いた説明をしています。専門家が説明している文章、国税庁の説明とかでは分かりにくいという方に向けて発信した情報です。
なので、この記事に関して厳しいご意見やご指摘はご勘弁ください。(笑)
私は税理士さんでも弁護士さんでもありません。不動産コンサルティングマスター、不動産の専門家ですのでそちらに関してのご指摘はいくらでも頂戴しますので。

時間の流れが早い『ジャネーの法則』

年々時が経つのが早くなっています。

あっという間に一年。
あっという間に1ヶ月。
あっという間に1週間が過ぎ去ります。
こないだ見たばっかりのドラマがまた今日もやっていたり。

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今は日曜日を定休日にしていますが、それ以外も定期的に休日を取ったりしています。
ただその曜日は不定なので、曜日を気にしているのは自分の休みの日曜日と、物件確認で電話をするので業者さんが休んでいる水曜日が主になっています。
そうなると
『あっ。もう日曜日だ。』
とか
『あー。今日水曜日だった・・・』
となるわけです。

生まれたばっかりだと思っていた下の女の子がもう10ヶ月。
上の女の子はもう3歳4ヶ月。
その分時は流れているということなんです。
私に残された時間はあとどのくらいあるのでしょう?
もう折り返し地点を超えていることは明らかですが、あと20年はあるのでしょうか?
そう考えるとより一層時間が足りないことを痛感します。
時間が早く感じるのは忙しい時と充実している時。
時間が長く感じるのは暇な時と、退屈な時。
そう考えると充実して忙しい時を過ごしているのかなと感じることができます。
でも本当にそうなのでしょうか?
昔あるテレビでこんなことを言っていました。
『同じ時間でも歳を取ると時間の流れが早くなる。』
『50歳の時の1年間は人生の中の50分の1に感じる。』
ちなみに5歳の時の1年間は人生の中の1/5に感じるそうです。
この感覚確かにそうだなと思うようになっていまして、少し調べてみました。
するとこれはジャネーの法則というそうで、19世紀のフランスの哲学者ポール・ジャネが発案し、心理学者ピエール・ジャネ(甥っ子だそうです)が自分の著書で紹介した法則だそうです。
生涯のある時期における時間の心理的長さは年齢の逆数に比例する。
こういうことなんだそうですが、今私は47歳です。
今年一年の長さは人生の1/47に感じたということなので、何となく感覚的に同意してしまいます。
去年よりも一昨年よりも早く感じます。
それがこういった法則に当てはまっているとしたらある意味納得です。
でもここ2、3年私にとっては大きな変化があった時間です。
子どもも生まれ、新会社を設立し、新しいことにチャレンジしています。
そう振り返るとこの3年は
1/45+1/46+1/47ではなく、人生の中の1/3くらいのウェイトを占めるくらいの重要な3年間でした。
でもあっという間という感覚は先ほどの数字の通りです。
時間がいくらあっても足りない。
こう痛感し続けています。
しかも、これが年々早くなるということなので、時間はより大切にしないとダメですよね。

仕事もどんどんこなしていきたい。
でも、家族との時間も大切にしたい。
できれば友人と過ごす時間も大切にしたい。
『うーん。多分全部は無理なんでしょう。』
子どもの頃でさえ、遊ぶだけで時間は足りませんでしたもんね・・・

仕事ができる男は時間の使い方がうまい。
よく聞く言葉です。

私は自分では限られた時間を有効的に使ってはいるつもりですが、時間の使い方がうまい方ではありません。
みなさんは上手に時間を使いこなせていますか?

残された時間はどんどん短くなりますよ。
そして目的に達成することができていなければ、どんどん焦っていくことになります。
若いうちにもっとやっておけば。
若いうちから取り組んでいたら。
よく聞くセリフです。
そうならないためには、とりあえず一歩踏み込んで歩き出してみる。
これが大切です。
やってダメなら後戻りすればいいんです。
後戻りできるタイミングで新しいことにチャレンジするのです。
私が今の会社を始めるときに思ったことは、
『50歳になればもうチャレンジする意欲を失いそうだ。ならば、最後の挑戦として40代のうちにもう一度頑張ってみよう。』
今思うと、2年半前そう決意できたことが良かったのかなと。

これが10年後も20年後も言えるように、これからも新しい未来を創っていきたいと思います。

不動産投資に関することしかご相談には乗れませんが、それでもよければお気軽にお声掛けくださいませ。

みなさんの未来を少しでも明るく照らせるようにお手伝いさせていただきます。


競売物件にス〇ガ銀行抵当の収益マンションが登場しました

今日大阪市の競売物件情報を見ていて、少し気になったので謄本も取得した物件があります。

大阪地方裁判所 本庁 平成28年(ケ)976号の物件です。

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こちらは大阪市東住吉区にある収益一棟マンションです。

鉄筋コンクリート造3階建 昭和60年1月築

延床面積:529.9㎡ 土地面積:314.08㎡

全部で16部屋の集合住宅です。

1階が2DK3室と店舗。2階が1Kユニットバスのタイプのお部屋が8部屋、3階が1LDKのタイプで4部屋。

最寄りは近鉄南大阪線『矢田』駅徒歩8分です。

建ぺい率60%、容積率200%の第2種中高層住居専用地域で、前面道路も公道2方向に接している角地の物件になります。

検査済証はありませんが、容積率オーバーとかの物件ではありませんので、遵法性に問題があるわけではなさそうです。

現況で調査書によると月額652,240円(共益費、水道代含む)が入っていることになります。

まだ、2部屋(店舗と1LDK)が空いていますので、満室になると月額70万円を超える家賃収入が見込めそうな物件です。

これだけの家賃収入があってもローンを支払っていけなかったのでしょうか?

『借入額が大きかったのかな?』

『それとも他の事業での借り入れがあり、家賃収入の分もそちらに充当していたのかな?』

そう思い、謄本を取得してみると平成25年11月借入、ス〇ガ銀行から借り入れていました。

ここからは推測です。

借入金が抵当権の額だとすると11,100万円。

金利が4.5%。(これも謄本に記載してある金利)

返済期間30年とすると、毎月の支払額は562,420円です。

先ほどの家賃収入が65万円ほどなので、そこから管理費、水道代、固定資産税などを支払うとギリギリの金額になります。

空室が発生したり、給湯器の故障など設備の故障が発生すると対応しきれません。

入居者の供述でも〇〇が悪いのですが直してくれませんという供述がいくつか出てきます。

競売にかかってしまうくらいですから、ローンの返済を滞っていたわけなので、直したくても直せないという状況になっていたのかもしれませんね。

平成25年に購入しているはずなので、RCの耐用年数47年から逆算してもその当時ならまだ20年の返済期間でもう少し安い金利で調達できたはずです。

仮に金利1.5% 20年返済だと支払額は535,625円です。

これでもキャッシュフローは残りません。

仮に9,000万円程度の借入額だったとしたらどうでしょう?

支払額は434,290円。

満室時の想定賃料の6割くらいなので、少し余裕を持って返済できたかもしれません。

8,000万円なら支払額は38.6万円。

ここまでくると入退室があっても難なく支払いはしていけたはずです。

しかも20年返済なら元利均等で組んでも、5年後には残債は約3/4まで減っています。

そうなると、物件を売り払って残債を返済することも比較的容易だったかもしれません。

購入時に物件選びに失敗しても、借入金融機関、返済条件で失敗をしなければリカバリーできます。

でも、物件選びと借入条件、2つとも失敗すれば打つ手はなくなってしまいます。

金融機関でも厳しい見方をするところは、稼働率6割で計算します。

せめて満室想定の6割までには返済比率は抑えなくてはいけません。

でもそんな物件なかなかないでしょ?

そうなんですよね。

じゃあ、買わなきゃいいだけです。

返済比率がもし高くても、短期で返済しきれるなら、現在余力がある事業者の方ならアリだと思います。

サラリーマンの方がこのような買い方をしてしまうと残念な結果が待ち受けます。

この所有者の方がサラリーマンの方なのか、事業者の方なのかは分かりませんがいずれにせよ返済比率に問題があったのかもしれませんね。

こんな物件がこれから全国各地で出てくるかもしれません。

競売でなくても任意売却の案件は多く回ってきています。

この物件がいくらで落札されるかとても興味を持って見ていますが、もし入札希望の方がいらっしゃればお声がけください。

お手伝いいたします。

また、今回の物件以外の入札もサポートしていますのでお気軽にお声がけください。

物件の詳細についてはこちらからもご覧いただけますので、ぜひチェックしてみてください。

それでは。


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