ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

タダほど怖くて無責任なものはない

無料セミナー
相談無料
仲介手数料無料

不動産の世界では『無料(タダ)』という文字がよく登場してきます。
『無料ならいいや、参加(相談)してみよ』
そう思う人も多いかもしれませんね。

私自身も、人の話を聞くのが好きなので、いろいろなセミナーに参加します。
無料のものもあったり、参加費が必要なものもあったり、それはセミナー内容によって変わってきます。
基本、セミナーの場合、無料のものは
自社の商品、サービスを宣伝』したいがためのもの
顧客を増やしたい』ためにするもの
もう一つは、会費を払っている会員向けに講師を雇い開催するもの
このいずれかですよね?

最後の会員向けってのは、宅建協会の勉強会であったり、不動産コンサルティング協会の勉強会であったり、すでに会費を集めている団体が、その会費から負担して開催しているものです。
なので、たまにとてもいい内容のセミナーがあったりします。

でも、その他の無料セミナーのほとんどは、顧客の誘導のためであり、自社の利益のために行われているものです。
セミナーの内容、セミナー内で使われている統計も、自社商品、自社サービスに適した内容ばかりをチョイスしています。
節税目的の不動産投資セミナーなど、中層所得者にはほとんど恩恵があるものでない(ふるさと納税で十分じゃない?)にも関わらず、あたかもやらなきゃ損という内容に落とし込んでいます。
つまり、何が言いたいかというと、
タダでは誰も自分のために何かをしてくれないということです。

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誰かが、他人のために無償で動いてくれる理由、多くの場合はその人のことが大好き、もしくはその人が自分にとって利益があるからしてくれるものです。
自分が何かしらの有益なものを提供できるなら、その有益なコンテンツを利用するために人は集まってき、お互いにWIN-WINの関係が保てるかもしれません。
もしくは対価を払うことにより、人からサービスの提供を受けることができます。
でも、相手に何もしてあげれない、対価(お金)も払わない人に対しても、有益なサービスを提供してくれることはありません。
お金目的で行動する人ばかりでないのは当然です。
でも、人に教えてくれるというその行為だけではなく、その人の時間も浪費してしまうということに気付かなくてはなりません。
人に与えられた時間は共通で1日24時間と決まっています。
それは、生まれたばかりの赤ちゃんでも、世界の大富豪でも同じです。

時間の浪費こそが、自らのお金を稼ぐチャンスを奪ってしまっていることに気付きさえすれば、無償のものに魅力を感じることがなくなるかもしれませんね。

時間をお金で買う
これは、成功者みんなが行なっていることです。
他人の時間を無駄に奪うことは悪であり、無償で提供する情報に価値がないことを知っているからです。

他人を動かせば、そこにフィーは発生し、フィーの発生しない仕事は、
『うまくいけばいいや』
『何かに繋がればいいや』
その程度の覚悟です。
そこにプロとしての責任と責務は発生しません。

プロ野球選手に
『うちの草野球に参加してよ』
とは言わないですよね?

でも、例え5千円でも1万円でもフィーが発生すれば別です。
1円でもお金を受け取る以上、責任のある仕事をしなくてはいけません。

私たちが今行なっている仕事、これはプロの仕事です。
ですが、成功報酬で動いています。
一生懸命動いてもフィーが発生しないこともあります。
調査や宣伝広告で先に出費が伴うこともあります。
でも、その先に繋がる報酬が見えているからこそできる話であって、先に繋がらない話なら誰も一生懸命動いてなんてくれません。

これって実は私たちの仕事の話だけではないんですよね。
よく、
『◯◯行くならついでに◯◯買ってきて』
『◯◯の仕事頼むなら、ついでにオレのもお願いしてきて』
えっ?
って話。
買ってくるのはいいけど、それを届けに行かないといけないやん。
こっちは仕事なんでお金払ってるけど、何でタダ乗りしようとしてるの?
『◯◯行ったから、お土産で買ってきたよ』
『自分の仕事頼んだから、ついでに一緒にやってもらうように声かけたら、タダでやってくれるって』
結果は一緒でも、相手の心象は大きく変わってきます。

タダのものに期待しない。
何かを得れればラッキー、何もなくても当然。
タダで人に頼む時には、これくらいの心構えでいましょうね。



節税対策という名の甘い誘惑

『不動産投資で騙された』
『買わなきゃよかった』
こんな声が未だによく聞こえてきます。

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多くのこういったケース、『節税』という甘い囁きから悪魔の道へとひきづりこまれています。
『税金を払い過ぎています。』
『賢い人はもうすでに対応されています。』
『毎年◯◯万円という税金が還付される方法があります。』
この言葉に反応してしまった人、あなたはもう未来の被害者です。

甘い言葉に反応し、ズルズルと引き摺り込まれていく。
映画のいろんなシーンでよく見られる光景ですが、自分の身に降りかかると多くの人は気付きません。
『ひょっとしたら、これはチャンスなのかも』
『全員が知っていない情報を自分が知ってしまった。この話に乗っからないと世の中に置いていかれてしまう。』
こういった心理でしょうか。

その、あなたに話を持ちかけてきた人はどこかの被災地でボランティア活動をしている時に出会った人でしょうか?
道端で倒れていた自分を病院に運び込んでくれた命の恩人でしょうか?
そんな聖人君子が自分に救いの手を差し伸べてきてくれたのなら信じてしまうのは仕方がありません。
でも、そうではありませんよね?
恐らくパリッとしたスーツを着て、いかにも仕事が出来そうな感じの営業マンだったのではないでしょうか?
よく、詐欺師ほど身なりがきっちりしている。
話し方も丁寧で信用できた。
っていう話を聞いたことがありませんか?

赤の他人に儲け話を持ってくるわけがありません。
美味しい話の裏にはワナが仕掛けられているのです。
私も不動産投資の仲介の仕事をしています。
当然、減価償却の話も所得税還付の仕組みも知っています。
でもね。
そんな話をするのは、決まって購入後の話です。
なぜなら?
節税目的で不動産なんて買うもんじゃないからです。
節税対策にもなるだけの話なんです。

続きはこちらから。
※現在こちらのリンクページは公開準備中です。もうしばらくお待ちください。

※ホームページ上にブログページを作成しましたので、そちらでもどんどん公開していきます。
こちらのページと合わせてごらんください。

今後の不動産投資の融資状況はどうなる?

今日のテーマは不動産投資向けの融資状況は今後どうなっていくか?
というテーマです。

つい昨年までは『サラリーマン大家さん』ブームが巻き起こっていました。
節税対策から始まり、アパートローン、法人スキーム、そして問題になったスルガスキーム。

大ブームで、いろいろな不動産会社が主催する不動産セミナーは大盛況でした。
その流れもあり、投資用不動産の価格はどんどん上昇し『バブル』とも呼ばれだしました。

出口のなかった築古のアパートやマンションが、超長期融資により日の目を浴び、10%を超す利回りの物件は飛ぶように売れていきます。
その流れに乗っかって、うちの会社でも多くの投資用不動産の売却のお手伝いをさせていただきました。

そんな流れに一石を投じたのが『かぼちゃの馬車』です。
シェアハウスのサブリース。
価値のない部屋に、サブリースという魔法をかけて満室想定金額を上げ、高値で売却していきます。
長期の家賃保証が付いた物件は空室リスクがない。
金融機関が価値のない不動産に高額な資金を融資するわけがない。
まさに魔法にかかったのように、物件がはけていきます。

建てては売り、建てては売りでしたが、建物が完成するとサブリースの賃料の支払いが開始します。
元々相場よりかなり高額なサブリース賃料を約束していましたから、その賃料を支払う原資はありません。

数が増えれば増えるほど赤字です。
その支払いを売却代金で補っていたのが、賄いきれなくなり破綻。
サブリースの賃料は滞り、シェアハウスオーナーは銀行への返済が滞る。
一気に問題は明るみに出ました。

問題はこれだけでは済みません。
融資にあたり売買代金が改ざんされていた。
自己資金のエビデンス(根拠・証拠)が改ざんされていたことが同時に露呈します。
もちろん、かぼちゃの馬車以外の物件の融資にも波及し、サラリーマン向け融資への目が一気に厳しくなりました。

普通に考えれば、一介のサラリーマンが億を超える物件の頭金、諸費用を自前で調達することは不可能に近い状況です。
だって、杓子定規に考えると物件価格の2割+諸費用(物件価格の5%~8%)です。
2千万円~3千万円近くの現金が必要なわけで、その資金をすっと出せるサラリーマンがそんなに多くいるわけもありません。

フルローンの終焉です。

フルローン、これは物件価格の満額の融資のことです。
今回問題になったケースでは、フルローンではなくオーバーローンが行われていました。
オーバーローンというのは、物件価格満額と諸費用の総額を全額融資で賄うというものです。

手出しなしで億単位の物件を購入する方にも問題があるような気はするのですが、そこは置いておいて。

今後の融資状況について語ってみましたので、こちらをご覧ください。



要約しますと、サラリーマン向け融資は引き締め傾向にあります。
というより、ほとんどストップしています。
すでに何棟か所有していて、きっちりとキャッシュフローが回っているオーナー様にはまだチャンスはあります。
ただ、帳簿価格と残債を見れば購入時にフルローンをしていたのか、オーバーローンで購入していたのか、見る人が見ればすぐに分かってしまいます。
その方々はアウトですよね。
次の物件からの融資はほぼ受けれないと思ったほうがいいかもしれません。

方や、資産家向け富裕層向け融資は相変わらず堅調です。
ここを引き締めてしまえば貸出先がなくなってしまいますから、出すしかない状況なので。

これからは、貸せる人(貸したい人)と貸せない人(貸したくない人)に大きく二分されます。
二極化の時代です。

銀行が貸したい人になるにはどうすればいいでしょう?
これからは、銀行が取りはぐれのない人だと思わせることがとても重要です。

融資物件の空室が増えても、他の収入で補える人。
これがサラリーマンの場合当てはまっていたのです(高年収の方)が、そこは関係なく判断されるようになっていきます。
※医師や士業の方除く。
また、万一の時に備えて他の資産がある人。
無担保の不動産であったり、現預金・証券であったり。

このあたりの資産背景は必須になってくると思われます。

『ほかに資産があれば、銀行から借りなくてもいいんじゃない?』
はい。その通りなんです。

銀行って昔からそんなものです。
借りなくていい人にはじゃんじゃん融資したい。
借りたいという人には、できる限り貸したくない。
おかしな話でしょ?
でも、そんなものです。

現金1億円見せて、1億円の不動産を購入するから貸してほしい。
極端な話、こんな話を望むわけです。(笑)

なので、できる限りキャッシュポジションを多く持つ。
現預金を持ったまま、融資を受ける。
それが必須になってくるわけです。

『いきなりそんなことできないよ。もう不動産投資は無理だ』
こんな声も聞こえてきそうですが、だれもがいきなりお金持ちになるわけじゃありません。
小さい不動産を売買して、売却益を得てコツコツと資産を増やしていく、そんな方法もありますので、決してあきらめないように。

損しない不動産取引の方法は追々勉強していきましょう。

そんな不動産投資について学べるL-styleClubが5月よりリニューアルし、オンラインサロンとして再稼働いたします。
動画の配信、決して一般公開できない不動産の購入テクニック、売却テクニックなども出し惜しみなく公開していきます。

正式なリリースまでもう少々お待ちくださいね。

伝えたいことは、まだまだたくさんありますので、今回のようなブログ&動画で随時発信していきたいと思いますので、まめにチェックしてみてください。

それではまた次回をお楽しみに。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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