ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

表面利回りと実質利回り

よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

概要書
表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入+空室の募集賃料=月額想定収入

月額家賃収入×12か月分=年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格=表面利回り
不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

 
空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。
 この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう?

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分=48万円
48万円÷400万円=0.12

つまり12%というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円=15%

同じ12%の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12%=500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金0など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント(入居月。翌月の家賃をサービス)をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

表面利回りより、実態に近い数字になります。


例)5,000万円、表面利回り7%の物件を購入
諸費用400万円(総額5,400万円)



このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税   150,000

②共有部分の電気代、水道代 5,000×12ヶ月=60,000

③エレベーターの点検費用  (※今回計算しません)

④共有部分の清掃費    5,000×12ヶ月=60,000円 

⑤不動産屋さんの管理料   175,000円(年間350万円として5%)

⑥修繕費          500,000円(3部屋入替り)

⑦入居の際に支払う手数料  300,000円(3部屋入替り)



これらを合計すると1,245,000円

表面利回り7%ですから、年間収入は350万円

350万円-124.5万円=225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17%となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・


つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか?

空室期間はどのくらいで想定しておくか?

リフォームに要する費用はいくらか?・・・・


また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか?

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。


自分の土地の価格を調べよう。『路線価図の見方』

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。

都道府県から


都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。

路線価を

矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。

住所から

ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。

路線価図

白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。

路線価図の見方

赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『160D』となっています。
まず160という数字は1平米あたりの単価(千円)で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Dは借地権割合60%です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者(地主)に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その60%、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が2mしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。

奥行補正

住宅地で見ると10m~24mまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。

土地

こういう敷地の場合だと、奥行きは20mになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。

間口補正率


普通住宅地で見ると、4m未満なら0.90を4m以上6m未満なら0.94を掛けて算出します。

8m以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き20m、間口15mの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



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今の働き方に満足していますか?

働き方改革
一億総活躍社会



こんなスローガンが今の日本では掲げられています。

一億総活躍社会って言っても働き場所、働く機会がない。
働き方改革って言っても、自分の会社では何も変わっていない。

こう思う方も多いかもしれません。

でも、世間ではインフルエンサーと呼ばれる人たち、YouTuberやInstagramer、ブロガーの人たちは自分のライフスタイルを確立していますし、ゲーマーなど新しい職業も育ってきています。



結局、社会の歯車として一部品としての人生を歩むか、一個人として個性で戦っていくか、そういう選択を強いられている今の世の中ではないでしょうか?

個性が強い
この言葉はひと昔前は、人を形容する悪い代名詞でした。

個性を押し殺して会社のために、社会のために生活する、これが美徳だと。

でも、その生き方を実践してきた人にとっては厳しい時代になっています。
誰にでも取って代われる仕事はどんどんAIに奪い取られ、何年後か先には自分の働き場所さえ存在するのか?
そんな心配をしなくてはいけないようになってきています。
働き方改革?
在宅勤務、フレックスタイムって言っても、自分の今やってる仕事が在宅でも可能な仕事ではない限り、淘汰される立場の仕事であるという認識を持たなければなりません。

営業職でさえ、AIに取って代わられる心配がある世の中です。
すでに保険営業は対人式から、ネット販売へと大きく移り変わっています。
そのうちというか、近い将来車の営業や不動産の営業も取って変わられてしまうのではという心配も尽きません。

でも安心してください。
ネット販売が主流になった保険業界でも、以前にも増して第一線で活躍している保険代理店、外交員の方もいます。

何が違うのか?
お客様自身で選ぶより、お客様に有益な、そして生活設計にフィットする商品を提供できるかどうか。
ここに尽きるわけです。

手数料が高いからと言って、その商品を勧めるのではなく、仕事が欲しいからと言って、無理やり商品を勧めるのではなく、今の保険の方がメリットがあると思えば他社の保険であっても据え置くことを提案したり、加入しないという選択肢を提供できるお客様に寄り添ったアドバイス、コンサルタントができるプロです。
車の販売も、不動産の販売にも同じことが言えます。

車の購入を相談するとき、
『この車欲しいと思うんだけど。』
こういう相談をした時に、
『その値段で話ついてるなら、その車買った方がいいんじゃないかな?』
こんなことを言ってくれる営業マンがいれば信頼しますよね。
車屋さんの場合、たまにそんな営業マンに出会うのですが(なぜなんだろ?)、不動産の営業でそんな人を見ることは皆無です。

物件にケチをつけれなかったら、
『あの不動産屋さん評判悪いんですよね。』
こんな根も葉もない話をしてくることもあるくらいで…

お客様より自分の売上、自分の会社の利益を優先します。
それは不動産業が利益至上主義だから。

そんなアドバイス必要ですか?
要らないですよね?

必要ないということは必ずいつか淘汰されるということです。

お客様が求めているのは、不動産屋さんとしてのプロのアドバイスであって、自分(自社)の利益では当然ながらありません。
それが分かっている営業マンなら、将来を見据えて営業スタイルを変えていくべき。

目先の売上ではなく、目先の信用、将来の信頼を得るために。

それが数年後には必ず花が咲くはずです。

全てのお客様が自分のアドバイスに感謝してくれるわけでも、その感謝の気持ちを返してくれるわけでもありません。
でも、その信用・信頼が別の形で返ってくることもあるのです。

以前の会社で創業当初、自らも営業マンとしてお客様と向き合ってきました。
その時に考えていたことは、今の売上にならなくてもそのうちいつかの売上になるなら一緒だから、自分の気持ちを裏切らないでおこう。
そう考えて営業していました。
これも社員という立場でなかったのでできた話なんでしょうが。
その時は賃貸営業をしていました。
『うーん。今借りなくてもいいんじゃないですか?無理して引越しする理由がないでしょ?』
『お金をもう少し貯めてから探したら、もうちょっと理想に近い物件出てきますよ。ちょっとお金貯めるの頑張りましょう。』

このお客様が数ヶ月後お金を貯めて戻ってきてくれたり、他には別のお客様で他社で見てきた物件があり
『この物件良かったんですけど、何か他にもないかなと…』
こんなことを言われても
他の物件を探して、それでもやっぱりこの物件が一番となれば
『この物件いい物件ですよ。私もこの物件今勧めていた物件ですから。そのまま◯社さんで申し込んだらどうですか?』
こんな話をいつもしていました。
すると、そのお客様が友だちで部屋探ししているお客様を連れてきてくれたり、
『自分の時は別のところで借りたんだけど、一番親切だったから。』
こんなことを言われると嬉しいですよね。

今は売買中心なので、このスパンは少し長いスパンになってしまっていますが、それでも今でも紹介のお客様で仕事が成り立っているのはこのお陰かもしれません。

信頼は時間をかけて形となって戻ってきます。
自分が諦めなければ。
また、同じ仕事を続けている限りは。

個性と言ってもいろいろな個性があります。
自分が特別目立つタイプの人間じゃないから個性がない、そういうわけではありません。
おとなしいけど、堅実な仕事をこなす、これも個性です。
口数は少ないけど、いつも的確なことを言う、これも個性です。

たった一人でも自分のことを愛してくれる家族や友人がいる人は、自分の個性を認められた人だと思っています。
その1人を2人、3人に増やしていけばいいだけの話なので。

働き方改革の話に戻ります。

車屋さん、不動産屋さんの話は先ほどしましたが、まず車を買うとき、家を買うとき、借りるときは知り合いがいればまず声を掛けたくなるものです。

コンビニでおにぎりやジュースを買うのと違い、高額な買い物だからです。
少しでも安く買いたい、少しでも安心して買いたい、そう思うのは当然です。
でも、なぜみんなそうしないで知らない会社に電話したり、飛込みで見に行ったりするのでしょう?

それは、その人との人間関係が信頼すべきものではないから。
特に不動産業界には実直な営業マンが哀しいことながらとても少なく、人格を疑ってしまう人も多く存在します。

信頼できない知り合いより、赤の他人の方が信用できる、そう思われているのかもしれません。
これはとても哀しい話です。
であるなら・・・

その信用、信頼がある人が不動産の仲介をすれば良い、たったこれだけのことで業界が一変します。

賃貸仲介、売買仲介の基本などはいくらでも教えることはできます。
世の中の営業マンの大半は経験値の少ない営業マンです。
だって、経験を積めば独立開業したり、部長、支店長などの管理職に変わりますから。

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毎週開催する勉強会で知識を身につけ、経験のあるエージェントの物件調査や取引に立会い、経験値のなさは補うことができます。

世の中に、知識や情報だけ持っているお客様に寄り添わない営業マンではなく、知識欲・向上心に溢れて、お客様に寄り添った物事の考え方ができる営業マン不動産エージェントをどんどん送り込みたいと思っています。

そんな私の野望を叶えてくれる仲間を今募集しています。
そのために、事務所の本店移転を行いRE/MAXに加盟しました。

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定年退職を迎え、次何しようか悩んでいる、こんな人もぜひ不動産エージェントを目指してみてください。

買主さんと売主さんの笑顔が見られ、借主さんと貸主さんの笑顔が見れる、そしてその結果私たちも報酬を得ることができる、これが不動産業だと思っています。

今までの不動産営業の仕事=長時間労働、拘束時間が長い、ノルマが厳しい、休みが少ない
このイメージを払拭したいと思っています。

『不動産って面白そうだけど、飛び込むのが怖い』
なので、ハードルをドーンっと下げます。

ノルマもないですし、休みも自由労働時間ももちろん自由、そして報酬も高率還元
夢みたいな話でしょ?

そのかわり、みなさまのお仕事をお手伝いする、援助するため事務所に一定のフィーをおとしてもらいます。

そのフィーが教育のための機会の提供に利用され、みなさんの活動の場の維持費用として使われます。

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不動産業を目指す場合、今までは、
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独立開業する
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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