ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

競売入札の流れってどうなるの?

前回のブログで不動産の競売物件について書きました。

http://life-consulting.blog.jp/archives/1072301703.html

今日は競売入札に実際に参加する流れについて書きます。

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競売にかかる経緯は前回説明した通り、ローンを支払えなくなった人に対して金融機関等が抵当権を実行して競売にかけるという話でしたね。

裁判所に競売開始の申し出をし、受理されると公告されることになります。

『いつからいつまで情報を開示していますので、ご覧になって〇月〇日~〇月〇日の間に入札してね』

ということです。

以前は裁判所に据え置かれた資料を裁判所に出向き、そこで閲覧することしかできませんでした。

しかもその資料は1セットしか用意されていません。

少しガラの悪い方々がその資料を抱え込み、開庁時間中ずっと離さない、こんなこともあったようです。

昔は競売物件の資料さえ見ることができない、物件を見に行ったらやばそうな人が占領している。

こんなことも横行していました。

占有者というやつです。

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ミナミの帝王の映画とかで見たことないですか?

あれです。

でもその占有者も法改正(平成16年4月1日短期賃借権の廃止)により、賃借権を主張しての占有はできなくなりました。

※抵当権設定前の賃借権は守られます。
※抵当権設定後の賃借権は6か月の明渡し猶予期間が設けられ、その後は買受人(落札者)による賃借権の解除ができるようになりました。

これが競売入札を一般に普及させた最大の功績かもしれないですね。

話を戻します。
入札しようと思った場合、その物件がどんな物件かを知る必要があります。

今は裁判所が開いている時間にわざわざ出向かなくてもネットで簡単に閲覧でき、プリントアウトをすることもできます。

BIT(不動産競売物件情報サイト)と981.jpというサイトで誰でも簡単にご覧いただけます。




まず、自分で入札する場合はこのいずれかのサイトで入札したい物件を検索しどんな物件かを調べます。

占有者がいるかどうか?

誰が占有者なのか?

その占有者を追い出す権利があるかないか?

土地面積がどのくらいで建物の広さや築年数がどの程度なのか等、詳細な情報はこのサイトの3点セットダウンロードの項目から調べます。

3点セットって何?

っていう話はまた別の機会に。

資料から入札価格を決定します。

そして、裁判所から入札書を入手し買受申込保証金を振り込みます。

競売入札代金納付

通常は売却基準価額2割相当の金額になります。

※入札する金額の2割ではありません。

その保証金を振り込み、入札書類を記入して裁判所に提出します。

競売入札振込証明書
競売代金納付入札書

これらの書類は各地方裁判所ごとに書式が異なりますので、裁判所にて入手してください。

※競売入札サポートをご利用いただいたお客様には無償で提供しております。

あとは入札結果を待つだけ。

入札が無事に終わり、最高価買受人になれば残りの残額(落札代金-保証金額)を支払うことになります。

次回は入札書類の記入の仕方をレクチャーします。

ではそちらもお楽しみに。

その前に、当社の競売入札サポートの宣伝を。

ライフコンサルティングの競売サポート  

1.目的不動産の選び方やアドバイス
2.ご希望不動産の現地調査
3.予想落札価格のご提案
4.住宅ローン等借入資金融資のアドバイス
5.競売入札等書類手続き代行
6.明渡し作業等のお手伝い(別途実費費用が必要な場合もございます。)
7.取得後のリフォーム工事(耐震補強などの工事も請け負います)
8.収益用としてお考えの場合は、賃借人募集及び賃貸物件管理も承ります

サポート費用はこちら

  1. 競売不動産の現地調査費用として、1件につき一律20,000円が必要になります。(裁判所3点セットからのアドバイスのみは無料です)
  2. 競売不動産サポート報酬は落札金額の3%(消費税別途)です。(20万円に満たない場合は20万円+消費税となります)

  3. 競売不動産サポート報酬は成功報酬となりますので、落札できなかった場合は費用はいただきません。

  4. 落札不動産の管理、募集業務は別途費用が必要です。(管理料は1室につき1,500円/月)

  5. その他詳細は打ち合わせ時にお話合いの上決定いたしますのでお気軽にご相談ください。

こちらから、現在入札できる物件が検索できます。ぜひご覧ください

お問い合わせお待ちしています。

競売不動産って何?

まず、競売ってなんでしょう?

 

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関は抵当権を設定します。
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それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言い、この売却行為が「競売」です。

そして売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

 

競売って難しいの?

これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。

しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

 

競売って恐いの?

 

「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない・・・。


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そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。

 

ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。

しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

 

銀行ローンって使えないですよね?


金融機関によっては対応しているところもあります。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

ローンにつきましては、まずは当社までお問い合せください。

 

競売で物件を購入するにはコツがいるの?

 

競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。

かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。

入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験知識が必要です。ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。


投資用として競売物件を考えているのですが?

 

もちろん大丈夫です。

競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まりますし、価格はこちらサイドで設定できますので、まさに腕の見せ所です。

 

競売物件のメリット

 

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%です。

2. 落札金額で見ても一般の市場価格の75%~85%くらいで落札できます。(物件によっては市場価格の50%なんて物件も)

3. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

4. 消費税がかからない。

競売物件のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1. 物件の下見が困難である。

2. 購入後の保証がない。

このような場合は基本的にアフターケアはありません。

o 「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

o 「地積に公簿数量との差異がある」

o 「境界の確定ができない」

o 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

3. 保証金の提供が必要。

※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。

4. 確実に入手できるとは限らない。

o 入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

o 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

o 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

 

まず、初心者の方は当社の競売サポートサービスをご利用ください。

入札金額の指示から占有者との折衝、立ち退きまですべて代行できます。

 

詳しくはこちらをご覧ください。

 

今どんな物件が競売に出ているかを知りたい方はこちらをご覧ください。


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あなたも一度競売物件入札に参加してみませんか?

時代に取り残される?付いて行く?

◯◯世代
野球で言うと松坂世代、清原世代、イチロー世代とか世代を代表する選手の冠が付いてきますが、今日はそんな話ではなく一般的な世代分けの話を。

団塊の世代
団塊ジュニアの世代
そして今いろいろな世界で活躍しているのが、ミレニアル世代
この世代はデジタルネイティブと言われ、小さい時からPCや携帯電話に触れ合ってきた世代です。

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『おれ、パソコン苦手なんだよね。』
いつまで経っても同じセリフを繰り返している私たち世代とは一線を画しています。

YouTube、Instagramや生計を立てている人がいるってことぐらいは団塊の世代の人でも知っていることです。

でもこの、YouTuberという職業を仕事だと思わないと答えた40代以上の人が63%もいるそうです。

男子中学生の将来なりたい職業第3位がこのYouTuberという時代にです。

こう答えた人たちはSNSのことを全く理解していない人たちです。

『Twitterって、ただ思ったことを呟いているだけでしょ?』
『Instagramってプライベート写真を自慢げにUPしているだけでしょ?』
『メシ食いに行っても写真ばっかり撮って、料理が冷めちゃうよ。』
こんなことを言っている人たちです。
その方々からすると、ブロガーの人たちも同種に見えてるのでしょうね。

『携帯ばっかり触ってないで早く仕事しろよ。』
『携帯ばっかりいじってないで、ちゃんとご飯を食べなさい(勉強しなさい)。』
私たち世代の人間はよく上司や親にこう言われました。

でも、その毎日携帯(スマホ)をいじってる人が年収何億もあって、毎日通勤電車に揺られひもじい思いをしている自分が年収◯百万。
納得いかないのは分かります。
『そんなもん仕事じゃない。』
こう言いたい気持ちは分からなくもないですが、でも否定する前に自分で一度でもチャレンジしたことがあるのでしょうか?

やってみれば分かります。
YouTubeの動画を一本作るのにどれだけの時間がかかるか?
毎日何本もブログ記事を書くのにどれだけの時間がかかるか?
Twitterでフォロワーを増やすためにどれだけのツイートを投稿しているのか?
多くの人に見てもらい、報酬を得るようになるまでにどれだけの時間を要していることか。

学校の勉強だけをしていて、いい大学に進学、いい会社に就職して、そのうち結婚して子どもを作って、定年退職まで勤めて老後は安泰。
こんなレールに乗っかれた時代は崩壊しました。

プロゲーマーで年収◯億って想像できました?
これが今現実で起きていることです。

自分たちが認めなくても世間が認めているからこそ、この報酬になるわけです。
今の時代、右にならえで規格通りの人間より、規格外の人間の方が支持を得ます。


全世界の人とネットワーク一つで繋がる時代です。
全世界の人口が70億人ですから、たった1%の人の支持を得ることができれば7千万人の支持を得ることができます。
大阪市の人口は272万人です。(平成30年7月現在)
この全ての人の支持を得ても272万人です。
1,000人に1人にしか共感してもらえないことでも全世界に発信できれば、多くのビジネスチャンスが生まれることになります。

その1,000人に1人の支持を得るという発想を、今の40代以上の人はなかなかすることができません。

だって、他人と同じことをすることが美学だと幼少期からすり込まれてきたからです。

日本国民だけをターゲットにしたとしても人口1億2000万人、この1%で120万人です。
十分なパイですよね。

1人から年間1千円もらえれば12億円です。
ということは、0.1%でも1.2億円、0.01%でも1,200万円。
1万人に1人の確率で賛同してもらったとしても1.2万人の支持を受けることになります。

毎日通勤電車に揺られて定年退職まで働いて会える人たちって何人いるのでしょう?

私は不動産の営業を長年やってきました。
今はスタイルが違うので一概には言えませんが、毎日1人のお客様と接客しても年間300人、25年で7500人。

一般職、ルートセールスの仕事ではここまでの人と出会うことすら難しいはずです。
でもInstagramerですごい人はフォロワー数万、数十万といます。

それだけビジネスチャンスがあるということです。
フォロワーが1万人いたとして、何か新しいことをやりたい、その資金を少しづつ協力してもらえないか?
そう発信したとして、そのうち1%が賛同してくれれば100人の出資者が集まります。
月々5,000円の会費を負担してほしい。
それだけで月50万円の資金が集まってしまいます。

SNSの活用方法は多様化してきています。
今や情報源がテレビではなくSNSに移行してきています。

昔はほとんど匿名だったSNSが実名で行われてきています。
その個人の情報を得るにはとても有効的なツールになってきているのです。

私たち不動産業界においても、そのSNSの波はどんどん侵食してきています。
これからは不動産の集客ツールもポータルサイトではなく、SNS経由で信用できる人へ依頼する、そういう形に変化してきています。

不動産の営業マンはお客様の情報を事細かく入手できます。
でも、担当する営業マンのことはお客様は何も知らない。
こんなことがずっとまかり通ってることが不思議で仕方がありません。

情報をどれだけ隠すか、
どれだけ他社を出し抜く
これが今までの不動産業界でした。

普通に考えてダメでしょ。
お客さん本位じゃありません。

情報をどれだけ開示するか、
どれだけ他社と協力するか、
これが本来あるべき姿だと思っています。

そんな業界になればいいな、いつも思っていますがなかなか実現できない夢です。

でも、SNSのお陰で同じ想いを持つ不動産業界の人たちもいることを知りました。
一人ではなくみんなで変えていこうとすれば何とかなるのでは?
そんな期待さえ持ってしまいます。

時代に取り残されていたとしてもいいじゃないですか?
自分は時代に取り残されている、これに気付いただけでも大きな進歩です。

平成の時代は失われた30年と呼ばれています。
私たち世代ががむしゃらに働いてきた平成が終わり、次の時代へと進んでいこうとしています。
でもこの働きぶりがダメだったから、失われた30年と評されているわけです。

戦後失われたものを取り返そうと頑張ってきた団塊の世代、高度経済成長を遂げました。
今その世代は定年退職を迎え、裕福な資産を持ち、豊かな老後を暮らしていきます。

ミレニアル世代、新しい働き方、新しい生活体系を生み出し豊かな資産を築いていくでしょう。
中間世代、団塊ジュニアと呼ばれる世代、ここが一番タチが悪いのかもしれません。
モノに溢れた時代、デフレを経験し少しのお金で人並みの生活を営むことができた幸せな時代。
そのツケはいずれどこかでやってきます。
年金をもらえない?
仕事がない?
貯蓄もない?

子どもに養ってもらえるような社会でなくしてしまったのも私たち世代です。
どうしましょ?

『◯◯はダメだ。』
『そんなものは認めない。』
言ってる場合じゃないですよね?

人生100年時代と言われる今の世の中です。
50歳の人でもあと50年あります。
平均寿命4◯年の時代もありました。
その時代に生きていたら、もう死んでいてもおかしくなかったのかもしれません。
そう考えるともうワンチャンスありますよね?

自分が生きてきた人生を価値のあるものにするかどうかは、ここ数年にかかっています。
ちょうど今は時代の過渡期です。
変わり目ということは、チャンスに溢れているわけです。
そのチャンスを手にするかどうかは、今後の自分次第です。

不動産投資でも融資がストップしてきているような話をよく耳にします。
でもこれってバブルが終わり正常な状態に戻ろうとしているだけの話です。
賃貸経営もきちんとした経営をしていればそこには融資は今まで通り出てきます。
いや、今まで以上に融資を受けるチャンスが広がっています。

結局は、正しいことを正しいやり方でするだけ。
濡れ手に粟なんてないのです。
YouTuberは濡れ手に粟の仕事、こんなこと思ってるから不動産の詐欺話に引っかかるのです。

儲かっている人はみんな健全な経営をしています。
計画的に経営を行っています。

そこをしっかりと理解し、王道の賃貸経営を目指しましょう。

決して難しいことなんてやっていません。

最新の情報を取り入れ、知識を得ることを怠らず、決して他人任せにしない。

たったこれだけの話です。

今からでも遅くはありません。

何年後かの未来を自分の手で切り拓きましょう。

L-style Clubの募集はまだ行っています。

よければご参加ください。

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masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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