ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

不動産を英語にするとRealEstate。意味は?

不動産のことを英語でいうとReal Estateといいますが、直訳すると『真実の(現実の)』『財産(地所)』になります。

まぁ、英語が苦手な私がそんなこと語ってることがRealではないのですが、そこはさておき。

昔は土地が一番資産、財産という意味では価値があったのかもしれませんね。

土地は作物を植えたり家畜を放牧するために必要です。

その土地が広ければ広いほど資産があった、生活が豊かであった証拠でしょうね。

またPropertyとも呼びます。

これも不動産という意味なのですが、財産とか土地とかの意味でもあります。

意味でもありますと言いましたが、調べた情報なのでそういう意味でもあるそうですと言うべきでしょうか。(笑)

いずれにせよ、資産、財産と呼ぶにふさわしいのが不動産ということです。

お金が今の世の中では、一番資産を評価するのに分かりやすい指標になっています。

お金ってそもそも国家が発行している紙幣、貨幣でその国の信用性が失われてしまえば貨幣価値は大きく減少します。

でも土地は小さくなるわけでも無くなってしまうわけでもありません。

そういう意味では昔から変わらない資産といってもいいのかもしれませんね。

ただ、土地自体ものもの、王様のものという考え方もあります。

所有権は与えられていますが、固定資産税という名目で毎年使用料を払わされていますから
『本当に自分のもの?』
という意識にもなってしまいます。

そうなると何が本当の資産なの?
という気になりますよね。

不動産屋の立場からして、さっきの流れからすると
『不動産が唯一無二の資産です。』
と言うべきなのでしょうが。

お金を持たずに不動産だけ持っていたら所有していくことさえできなくなります。

固定資産税は言うまでもなく税金です。

税金の取り立てが世の中で一番キツイ取り立てです。

税金だけは破産しても免責になりません。

例え100年払い、500年払いの分割になっても国への借金は残ります。

自分が亡くなっても相続放棄しない限りは奥さんや子どもにも降りかかります。

『この国に住み続ける限りは代替わりしても払ってもらうよ。』

恐ろしいですよねー。

不動産を所有していて税金を滞納した場合、国はその不動産に抵当権をつけていなくても差押えすることができます。

それでも払わなければ公売にかけて競り売りしてしまいます。

その売却した金額を税金回収に回します。

不動産を所有している情報も国が全て把握していますので、何もかもご存知なんですよね。

何が言いたいのかというと、資産を生まない不動産は持っていても仕方がないということです。

『自宅はお金を生まないから質素でいいねん。』
こういうことを言う人がいますが、たしかにその通りなんですよ。

稼ぎが十分にあって、生活にゆとりがあるならいい家に住むべきです。

毎日過ごす場所ですし、大切な家族にいい家に住まわせたいと思うのはおかしな発想ではありません。

でも、先ほど言ったように自宅はお金を生みません。

それどころか固定資産税という税金の支払いを強要される、むしろ支出の部分です。

これが家賃より安く住むなら支出を抑えることができますから、プラスに転換できるかもしれません。

つまり、賃貸で過ごす場合の家賃の支払い額以上で、住宅ローンを組み家を購入するってことは、愚の骨頂ということになります。

『家は買ったら自分のものでしょ。』

固定資産税を免除してくれれば確かにそうでしょう。
でも年金暮らしになっても、子どもに生活費をもらい養ってもらっていたとしても、毎年の固定資産税からは逃れることはできません。

家は自分の所有物、これが幻想なんですよね。

それに気付いてしまいました。

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『自宅は毎月の支払い額を抑えるために購入するもの。』

『不動産を買う場合は、資産を増やすことができるものを買うこと。』

それが家賃収入なのか、将来の値上がりを期待してのものなのか。

収入を得るためなら当然、融資を受けることはアリです。
事業資金を調達することと同じです。

金利も売上のため、売却益のために必要な出費です。

でも、今の不動産投資ブームは間違えています。

『事業資金を調達するために、自己資金なしで事業は始めませんよね?』

お金を生むために投資するのですから自己資金は必要です。
逆に自己資金を入れることで、より本気で事業に取り組むことができるはずです。

よくある不動産投資のセミナーで
『自己資金なしで始めよう。』
とか
『資産◯億のオーナーになろう。』
とかありますが大丈夫ですか?
騙されていませんか?
購入した人は順調に運営できていますか?
予定通りの収益を生み出していますか?

不動産投資は大金がなければ始められないものではありません。

でも50万円、100万円のお金が1億、2億にバケることはありません。

うまい話には裏があります。

美味しい話に聞こえる話ほどが張り巡らされています。

でも、
『失敗しちゃったー。』
と思っても決して取り返しがつかないわけではありません。

売り方、売るタイミングで損失はカバーできます。

売らなくても、その物件が安定して収益を生み続ける物件であるなら売る必要はなくなります。

ローンを組んでいても、支払い続けることはできます。

買っちゃったものは仕方ない。
フルローン組んじゃったものは仕方ない。
覆水盆に返らずです。

人間必ず失敗するものです。

でも人間は一度や二度の失敗では終わりません。

失敗すれば取り返せばいいのです。
取り返すという言い方は、何か違うな。

別の物件で取り返すみたいな感じになっちゃってるので・・・

失敗じゃなくせばいいだけなんですよね。

『あー。この物件を購入してよかったー。』
*ブルゾンちえみっぽく

不動産屋さんが描いたシュミレーションの上をいく収益を生めばいいのです。

そして、不動産屋さんが組んできた金利を安くする交渉をすればいいのです。

もちろんすぐには不可能でしょう。

収益性を上げるのも満室の状態から上げることは不可能ですし、借りて間もない状態で条件変更など応じるわけがありません。

失敗はすぐには取り返せないかもしれません。

でも時間をかけて計画的に、かつ戦略的に攻めていけば何とかなるものです。

そのためには改装工事などの追加資金、借り換えのための内入れ資金が必要になるでしょう。

なければ質素倹約。

経費削減。

資産価値以下の不動産はただの借金です。

借金しているなら当然倹約しないといけません。

支出を抑えなくてはいけません。

サラリーマンしながら夜中アルバイトをしたいですか?

嫌でしょ??

じゃあ、不動産会社、管理会社がやっていることを自分で。
やれることは自分で行い経費削減ですよ。

管理料が5%とすれば、月額50万円の物件なら毎月2.5万円節約できます。  

週に一回物件の掃除に行けば、月に1〜2万の経費が削減できます。

それを一年間繰り返せば年間100万円の経費削減になります。

簡単でしょ??

というより、何もしないということは毎年それだけのお金を不動産屋に支払い、誰かの生活を助けていることになります。

もちろん自分に余裕があれば、ぜひそうしてあげてください。

余剰資金を循環させることは経済活動に役立っています。

管理委託も資金計画に余裕があるからこそできる業です。

余裕がない資金計画なら、資金計画自体を見直さなければいけません。

お小遣いに余裕がなければ、飲みに行くの控えよう、お昼ご飯を節約しよう、タバコをやめちゃおう、こんなこと考えますよね?

でも、空室であふれ支払いに窮しているのに同じ管理会社で募集を続け、週末暇なのに清掃会社にマンションの掃除を任せているのは何故なんでしょう?

何か間違えていますよね?

失敗は、取り返そう、間違いを正そう、過ちを繰り返さないようにしようと思わない限り乗り越えれません。

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あなたの身近な不動産アドバイザー、株式会社ライフコンサルティングにぜひご相談を。

まとまりましたねー。






仮想通貨の大暴落、株価の大暴落、景気はどうなるの?

今日昨日のニューヨーク株式の大暴落を受け、日経平均も大きく下げています。

昨日も592円45銭下げており、今日は午前の終値で前日の終値より1194円21銭(5・26%)安い2万1487円87銭となりました。

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昨日と今日で1786円66銭と大幅な下落となっています。

一体どうなるんですか?

Bitcoinも年始から比べると1/3に
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rippleに至っては1/5まで下落しています。

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まぁ資産家の人たちに比べると買ってる金額も知れていますから、ダメージは少ないのですが。。。

頭を抱えている人も少なくはないのではないでしょうか?

んー。

不動産投資をしている人は株や仮想通貨にも手を出している人が多いはずです。

不動産価格がここまで一気に下落することは今まで見たことがありません。

あっ。
バブル崩壊の時はこんな感じだったのかな?

その頃は不動産を買える資力も、高額な不動産をどんどん販売する営業力もなかったですから、マイホーム価格が徐々に安くなってきてるなという柔らかな実感でした。

みなさん大丈夫ですか?

資産家の方の中には、
『逆に今が買い増しのチャンス』
と捉えてる方もいますし、大暴落で撤退という人も見受けられます。

一般の方は損切りで撤退している人も続出していますし、そう考えるとやはり余裕資金で投資を行うことの重要性がよく分かります。

資産の何分の一かで投資を行なっている人は買い増しのチャンスと捉えることができ、資産のほとんどで投資している人は撤退を余儀なくされます。

これは不動産投資でも同じことです。

余裕がさらなる資産を作る。

お金がお金を生み、お金がない時に欲を出すと資産を失ってしまいます。

でも資産がないから増やしたくなるのですよね。
レバレッジをかけて大きく儲けたくなります。

ダメですよね。

今回の暴落が今日で終わり反発するのか、まだ明日も引き続き下落するのか。

日本の景気のためにも、ぜひとも午後から反発することを祈ってます・・・

って書いてる間にまた下げ幅が拡大してます・・・

大丈夫ですかね?

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

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売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





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