ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

時間だけが唯一全ての人に均等に与えられているもの

お金や生まれ持った生活環境、容姿などはもちろん均等に与えられていません。
もちろん何もないところから作り出してきた人や自分で環境を変えてきた人も多いと思います。
学校教育、義務教育では人は平等ということを教えられて育ちました。
ゆとり教育により、競争も悪と言われる時代になってしまいました。
学校で成績を貼り出すことも、運動会で順番を付けることさえも。

でも社会に出たらどうでしょう?
学校では『えこひいきしてはダメですよー。みんなと均等に接しましょうね。』
と教えられましたが、社会でもみんな同じように接してくれますか?
就活の時点でもそうですよね。
学歴、面接の時の第一印象、コミニケーション能力により、社会の一員になるところから選定されます。
社会人となった後でももちろん競争社会が待ち受けています。
同期入社の社員はもちろん、先輩社員とも競争ですし、営業職なら他社の社員とも競争しなくてはいけません。
結婚ということについても同じです。
ライバルに勝ち抜かなくては自分が望んでいる相手に選んでもらうことさえ叶いません。
自分にもっと学歴があったならな。
自分にもっとコネがあればな。
自分にもっとお金があればな。
自分がもっと容姿端麗なら。
持って生まれたポテンシャルと努力でなんとかなるものとは別物です。
でも、みんな平等に生まれ持ったものは唯一あります。
時間です。
特別な何かになるには、生まれ持った才能が必要かもしれません。
でも、他人より少し恵まれた環境を作り上げることは誰にでも簡単にできます。
朝起きて、会社に出勤し仕事をし、帰宅してご飯を食べてお風呂に入って寝る。
これはみんな同じでしょう。
でもその他の時間は自分が選択できる時間です。
身体を鍛えるのも一つ、資格を身につけるために勉強するのも一つ、人生のパートナーを見つけるために婚活するのも一つ。
自分がリラックスして働けるように趣味に没頭する人もいるでしょう。
でも一番ダメなのは、何となく時間が経っている。
気づいたらこんな時間という人。
ダラダラとテレビを見ているだけで、もう12時。
こういう生活を送っている人って、その日だけでなく次の日も、その次の日も同じ生活を繰り返します。
仕事が終わってパチンコ屋さんに毎日向かう人も同じです。
多分毎日通っているのでしょう。
みんなに平等に与えられた特権、それが時間
この時間をどう使うかによって後の10年、20年を買うことができます。
不動産投資と言いますが、まず何に投資しないといけないのか?
それは自分自身にです。
自分の向学のため、自分磨きのため、次のステップに進むために、まず自分に投資しなければいけません。
投資と言ってもお金を投資して資格の学校に通ったり、外国に留学することだけが投資ではありません。
自分の向学のために自分の時間を投資する。
これが必要だということです。
お金を持っている人はお金を使うことも、お金を使わないことも選択できます。
異性にモテる人は浮気することも、しないことも選択できます。
知識も同じです。
知識をひけらかすことも、逆に知らないフリをすることもできます。
武器は使う使わないを別にして持っていれば持っているほど相手と戦うには有利です。
私はこの歳になって、今さら異性にモテようと思っていませんからこちらの欲はありません。
今さら贅沢したいとかお金持ちになりたいとかの欲もありませんから金銭欲も必要以上に持ち合わせていません。
でも、知識欲だけは年齢を積み重ねれば積み重ねるほど高まってきています。
小さい頃、おばあちゃんの知恵袋ではありませんが、
『お年寄りに聞けば何でも知っている。』
こういう世間の風潮がありました。
でも今の世の中、
『分からないことがあればネットやSNSで調べればいいや。』
こういう若者が多いのではないでしょうか?
『分からないことがあればスマホで調べると何でも分かるから、別に勉強なんかしなくても大丈夫だよ。』
こう思っている方もいるかもしれません。
でも、あなたが知ってる情報って、他の全ての人が知り得る情報だということに気づいていますか?
それでは競争社会では勝ち抜いていけません。
生き抜いていけません。
そして今の世の中、お年寄りに知恵を求めることはなくなりました。
それどころか年長者にものを尋ねることさえ失われてきています。
私たちが小さい頃、両親や学校の先生に物事をよく教えを請いました。
今は学校の先生に教えを請うどころか敬うことさえなくなってきているような気がします。
先日も生徒が先生に暴力を振るい、それを動画に撮っていたという残念なニュースがありました。

大丈夫か日本?

今日娘の来年の幼稚園の入学手続きに行ってきました。
しっかりとした教育は幼稚園、小学校、中学校だけがしてくれるものではありません。
親から学ぶこともたくさんあるはずです。
娘は来年から学ぶことを始めます。
私もそれに負けないよう学んでいき続けたいと思っています。
『パパに聞いたら、何でも知ってる。』
『パパに聞いたら分からないことなんてない。』
こんなパパであり続けれるように。

平等に与えられた時間が残り少なくなってきています。
残された時間は、愛する家族のために作る未来のために費やしていきたいと思っています。

今日はその、決意表明でした。(笑)

ルールを知らないゲームはしないでしょ?それなのになぜ不動産投資はよく分かってないのに始めるの?

みなさんルールを知らないゲームってやりたくないですよね?
仲間うちのお遊びならともかく、もしそのゲームにお金とか人生がかかっていたとしたら?
絶対にやらないと思いませんか?

株を始める時でも、FXを始める時でも一応何冊か本を読んだりしますよね?
でもその本を読んで勝てましたか?
本を書けるほど儲かりましたか?
当然不動産投資でも何冊か本を購入して読んだことでしょう。
でもその通り実践して本当にうまく行きそうですか?
株やFXならお小遣い程度のお金で始めることはできました。
30万円や50万円程度からでも何とかそれなりには始めることができたはずです。
でも不動産投資はどうでしょう?
もちろんレバレッジをかけて(レバレッジという言葉は正直好きではありません。理由はまた後でお話します。)、つまり融資を受けて始める場合なら少額の自己資金では始めることが可能です。
でも普通に考えれば、融資=借金です。
返さないといけないお金ですから結局全て自分のお金です。
自己資金で出した分だけ自分のお金、融資の分は他人のお金という感覚のお客様が多いように感じます。
何千万も、場合によっては億単位の借金を背負おうとしているのに、その割に危機感を持たず、また知識を持ち合わせていないなと感じます。
物件を紹介する不動産屋さんも当然物件価格が大きくなれば、その分手数料も大きくなりますので、融資を組んでもらい高額の物件を買わせようとします。
が手をこまねいてるところに知識を持たないが飛び込むとどうなりますか?
結果は想像つきますよね?
そんなことがここ数年この業界では起こっています。
知識を持たない不動産投資家は狼の群れに飛び込む羊です。
しかも、自分がどれだけの資金を持っていてどれだけの融資が付くのかの情報を持ってわざわざ相談に行きます。
これは自分の身体にオリーブオイルを塗り込んで狼の群れに飛び込む羊です。

うーん。
どうなんでしょう。
もちろん私にご相談いただいたお客様も同じです。
所得証明や資産状況まで教えてくれます。
それだけ信用してくれてるのだから、ありがたいことですし、うれしい話です。
でもこれって、ちょっと悪い相手なら大変なことになっていますよね?
そんな話は物件購入が具体的になってきたタイミングで大丈夫です。
それくらいの警戒心を持って挑んで行かないと餌食になってしまいますよ。
というより、まずいろいろなことを勉強しましょう。
一つの物件があり、どのようなメリットがあって、逆にどのようなリスクがあるのか?
メリットだけあってリスクがない物件などこの世に存在しません。
自分にとって、そのリスクは回避できるリスクなのか、それともそのリスク以上のリターンがある物件なのか?
その検証って自分ですることはできますか?
もしそれができないのなら不動産屋さんに任せっきりにしてしまったらいけません。
せめてうちみたいなセカンドオピニオン的な不動産会社にご相談すべきです。
それができないならもっといろいろなことを勉強しましょう。
勉強できる機会はたくさんあります。
いろいろ開催されている無料セミナーに参加するのも一つの手段ですが、定期的に開かれている賃貸住宅フェアに行ってみる。
知り合いのオーナーの賃貸物件を見せてもらう。
知恵がなければ時間と労力で補わなければいけません。
時間とお金の余裕がなければ他人の経験を自分の経験に差し替えていかなければいけません。
それは成功例も失敗例もです。
私は不動産経験が長いのでもちろん成功体験はたくさん持っていますが、失敗経験も数多く持ち合わせています。
失敗経験からこそ多くのことを学ぶことができ、二度と同じ過ちを繰り返さないよう経験を積めるのです。
みなさんのお知り合いの不動産投資家さん、不動産業者さんから失敗経験をお聞きすることができましたか?
私は自分の失敗談をお話ししない方を信用したりはしません。
失敗をしたことがない人の真似をすることにも自信がありません。
私は競売物件の入札サポートの仕事をしていますが、毎月のように数多い不動産物件が競売にかけられます。
この人たちは本業のビジネスで失敗している人ももちろん含まれてはいますが、ほとんどの場合住宅ローンの組み方の失敗であったり、物件選定の失敗です。
ただもし、失敗したとしても大概の場合は取り返しのつく失敗です。
どうして競売にかけられるまでの失敗になってしまうのか?
それは購入時点で失敗しているにも関わらず、その後も相談相手がいず取り返すことができないからです。
同じような不動産、例えば同じ分譲マンションの一室が売りに出されたとしてもその売却金額は一律ではありません。
売却するタイミング一つで価格は100万単位で変わりますし、見せ方一つで決まり方は変わってきます。
『来月からもうローンを支払い続けることができない。』
こういう状況で相談するのではなく、
『このままではローンを支払い続けることが難しくなるかもしれない。』
このタイミングでのご相談をお勧めします。
金融機関との折衝も代わりにすることも可能です。
居住用の物件でも住み続けながら残債を処理する方法もあります。
方法は一つではないのです。
お客さんの状況に合わせて一つ一つ売却もオーダーしていく。
売却時期から売却の方法、今すぐ処理しないといけないのか、それとも少しでも高い金額で売却したいのか。
当社でリフォーム資金を立て替えてリフォーム済み物件として売り出すことも提案しますし、古家の場合は解体費用を立て替えてまでも更地として売却することも提案します。
どの方法が一番売主に有利なのか、またどの方法が一番売主にとってお金を残してあげれるのか、そういう提案を考えているとワクワクします。

競売にかけられている物件をチェックしていつも思うことですが、
『3ヶ月前にこの所有者と知り合っていればこういう売り方してあげれたのに。』
『もう少し早い段階で相談に来てくれていたら売却しなくてもよかったんじゃないの?』
こう思いながら物件情報をチェックしています。
これだけ大阪市内の不動産価格が上昇しているにも関わらず、競売物件が減らないないのは、売る側のモラルと貸す側のモラルに問題があり、そして一番の問題は相談相手がいないことです。
たった一本の電話、たった一通のメールがあなたの人生を変えていたかもしれません。
『もう少し早く知り合いたかった。』
言われてうれしい言葉ですが、とても辛い言葉です。
もっともっと宣伝してそういう人たちの耳にこの言葉が届けばいいのですが、残念ながらそんなに広告費はありません。
なので、こうしてブログで書くわけです。
最近YouTubeの再生回数が増え始め、これもお客様の元に言葉を届けるのに有効な手段だなと思ったりしています。
人は失敗をするもの。
失敗をしてもやり直しは必ずききます。
そして、同じ過ちを繰り返さないこと。
これだけ実行できれば、何とか立て直していくことはできます。

最後にレバレッジという言葉を使うのが嫌いという話を。
不動産の勉強をしていると、レバレッジROI(投資収益率)の話が出てきます。
不動産コンサルティングマスターの試験の時にも私も勉強しました。
この話はまたいつかしますが、このROIというのは投資金額に対して年間で何%回収できたかという指標で、レバレッジを効かせて(融資を利用して)投資回収率を上げていきましょうという話の流れでよく登場します。
つまり融資を受けることが前提です。
500万円の自己資金を所有し、話を聞きにきているお客さんに5000万、場合によっては億単位の融資を持ちかけるための話のネタです。
考え方としてはもちろん理論に基づいた話なので間違えているとは思いませんが、これはプロになってから考えてもおかしくありませんか?
素人の、まだ何も分からない人に専門用語を並べて説き伏せるなんて、ちょっと違うんじゃないの?
私はこう思っています。
不動産投資はお金を、資産を増やすのに有効な手段だと思います。
でもやり方を間違えれば億単位の借金を抱えることもあります。
なので、ある程度の知識を身につけるまでは融資ありきで考えずに、賃貸経営のノウハウを学んでいくことが大事ではないでしょうか?
そんな勉強会もぜひ、今後は開いていきたいと思っています。
私たちのこの不動産業が世間に必要とされる業種であり続けるためにも、失敗者、破綻者を出さずに成長していけることを望んでいます。

参加するならルールを把握しましょう。
勝てる自信を身につけてから参加しましょう。
そのためのノウハウはお教えします。
失敗しないようお手伝いをします。

そのためには、まずはご相談から。

ご連絡お待ちしております。

みんなの『不動産の相談窓口』になりたいという野望


最近つくづく思うことが。

それは

『もっと早く誰かに相談していたらこんなことにならなかったのに・・・』

とお客さまに思うことです。

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『競売』物件の入札のサポートをしていてその占有者(前所有者)と折衝したら常に思うことですし、物件購入を進めてみたがほぼ手遅れの状態で相談に来られる方、住宅ローンで投資用物件を買わされている人、高い金利でフルローンを組まれている方、いろいろな人が相談に来られますが共通して言えることは

『何でこんなことになったの?』

一つ言えるのは不動産のことに関して相談できる相手が飛び込みで入った不動産業者の営業マンしかいなかったというところから始まります。

不動産屋さんの中でも、営業が得意な営業マンに担当が当たってしまえばこういったケースに巻き込まれていきます。

『営業が得意?それっていいことじゃ?』

たしかに話を聞いていて分かりやすいし、案内中、接客中も気持ちよくさせてくれたりします。

話の流れに沿って

『これ、いいんじゃないの?』

と思うような物件提案をしてくれます。

でも、もしこれがストーリーに沿った演出だったとしたらどうですか?

私は若いころ、仲間とそういう営業の中での演出、見せ方、話し方をよく練習しました。

最初にこういう物件を提案し、次に少しいい物件を提案し、最後に一番いい物件を提案する。

お客様が気に入った物件について決めかねているときに、横の電話でその物件がいかにも決まりそうな話をする。

全てストーリーに沿った演出です。

案内時の車のドアの開け方、案内時に部屋を見せる順番、東向きなら午前中に案内し、西向きなら午後から案内、全てその物件をより良く見せるための演出かもしれません。

『駅まで歩いてみたい。』

こんな要望をしても、

『じゃあ一緒に歩きましょう。』

お客さまが不快に思う道を避けて案内していきます。

これは今の時代に合っていないやり方です。

お客さまに一番不都合な箇所を見てもらい判断してもらうのがトラブル回避の必須事項です。

ただ、営業成績が欲しいという気持ちが強ければそういう行動をするのが営業マンです。

相手に都合が悪い話、自分にとっても都合の悪い話を避ける傾向が強くあります。

営業マンだった私だからこそ、よく分かります。

なので、自分が物件を購入する際には営業マンの言葉を信じません。

自分の足で見に行き、自分の目で判断します。

それがいくら友人が勧めてきた物件であったとしてもです。

友人なのでさすがに騙そうとして話を持ち掛けてはきていませんが、見落としていることもあるかもしれません。

私が自ら購入する物件でも同業者の友人に相談したりします。

自分の見解と他者の見解が違うかもしれないからです。

『一人で判断して、完璧な判断はできない。』

ということは念頭に置いておく必要があります。

私も税務のことは顧問税理士に、法律、民事のことは顧問弁護士に相談しあいながら話を進めます。

土地境界の話は土地家屋調査士に、登記のことは司法書士に相談します。

ある程度までの見解は示しながらご相談はしていますが、より専門的な領域になると分からないことが出てくるので見解を聞き進めるようにしています。

なので、みなさまも不動産のことだから不動産屋さんにお任せしておけば大丈夫ではなく、セカンドオピニオン的な不動産屋さんを持っておいてください。

当社の不動産コンシェルジュサービスもご好評いただき、まだ少数ですが毎月新規のお客さまにご相談いただいております。

10月は日程が少し余裕ありますので、

『これってどうなんだろ?』

『親父が死んだんだけど、この家ってどうなるの?』

『住宅ローンの支払いが2ヶ月連続で払えない。これ以上滞納するとどうなるの?』

『賃貸マンションを所有しているけど、空室が目立ち始めた。何かいい方法ない?』

どんな相談でも大丈夫です。

とくに今後は相続の相談に力を入れていこうと思っていますので、相続関係のご相談はどんどんしてください。

ライフコンサルティングとして力を入れていきたい相続案件は、

『相続税を減らしたい』

という富裕層ではなく、

『自宅しか不動産ないんだけど、これも相続で分配しないといけないの?』

こんなケースです。

本当にお困りの方のお役に立ちたい、そう思っています。

顧問を抱えていて、弁護士さんや税理士さんに気軽にご相談できる富裕層のみなさまはご心配ないとして、本当に私の知恵を必要としている方は

『弁護士さんに相談するって結構お金かかるでしょ。』

『税理士さんの知り合いなんていないから、どうやって探せばいいの?』

こういう方々です。

初回30分相談料無料、その後は1時間5,000円からご相談を請け負っています。

役所の無料相談みたいな感じでご相談いただければと思っております。

そこでもっと話を聞きたいとなれば有料相談に切り替えていただければ結構です。

ご相談はご予約制です。

ホームページよりご依頼ください。

それではご相談お待ちしております。

不動産コンシェルジュ




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