ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

違法民泊の時代から合法民泊の時代へ

違法民泊の時代は終了かな?

観光庁のホームページでこんな文書が公開されています。

※詳しくはこちら観光庁のホームページの文書をご覧ください。


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民泊運営サイト、AirbnbやHomeAweyなどのサイトへの通達ですね。

住宅宿泊事業法(民泊新法)が今年の6月15日から施行されます。

それまでに許可を取得しているかどうか、その届出番号を確認すること。

そして、確認ができない物件の掲載をしないように通達しています。

あくまで現段階では通達にすぎないのですが、違法民泊においてAirbnbに掲載できないとなるとどうやって集客するのかなという疑問も生じますので、違法民泊の撤退は今後余儀なくされそうです。

かといって、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づいて年間180日の運営となると、それはそれで収支が成り立つのかという問題も生じます。

大阪市内の中心部ではホテル不足が最近の建築ラッシュで解消されそうですし、もう民泊の力を借りなくても大丈夫というのが本音の部分ではないでしょうか?

私個人の意見としては、ホテルと一線を画しているのが民泊であり、アットホームな雰囲気、ゲストとホストの交流というのが本線であるべきではないかと思っています。

そこをないがしろにした、ただの宿泊施設としての民泊に需要はいずれにせよあり得ないのではと思っています。

ホテルの宿泊ではなんだか現地の雰囲気を味わえない、家族で宿泊できるような広い宿泊施設が日本には少ない、だったら民泊を利用しよう。

こういった需要は今後も根強く存在するようには思えます。

ただ宿泊料が安いから民泊、この需要は今後カプセルホテルや旅館、こちらに大きく流れていくような気がしますね。

カプセルホテルでも外国人の受け入れは増えましたし、外国人にも認知され始めています。

また、簡易宿所のような2段ベッド、合い部屋の宿泊施設も増えてきました。

マンションの一室で、個人が代行業者さんの手を借りて運営していても儲かったバブリーな時代の終焉です。

今後は本腰を入れた、サービス重視の民泊、他と一線を画した民泊施設だけが生き残れる時代になるかもしれません。
でも本来はこれがビジネスであり、他社と差別化することにより勝ち抜き、生き残る。
そういうものじゃないですかね?

もちろん施設自体に趣向を凝らしたものなら、運営は他者に任せて、これは当然アリの選択です。
賃貸経営と同じで、戦略を持って戦っている大家さんが生き残る、民泊もそんな時代になってきました。
面白いですねー。
なんだかワクワクします。

今回の通達でどのくらいの数の違法民泊が排除できるのでしょうね?
今大阪にある民泊施設のうち9割以上は届出のない施設です。
その9割が撤退ということになると、合法的に運営しているだけでもメリットは享受できそうです。
考え方を変えるとまだまだビジネスチャンスは転がっていそうです。
ただ、同じ参入するなら趣向を凝らしたり、差別化できるような施設作りをしたいですよね。

夏頃にはそんなセミナーを開催したいと思っています。
なぜ今じゃなくて夏なの?
そんな声が聞こえてきそうですが、どうせするならきちんとしたセミナーにしたいですし、データもきっちりと取った上でお教えしたいなと思っています。

今年はより一層アグレッシブに にチャレンジする予定です。
みなさまにも同様に儲けていただけるような情報を提供できたらとも思っています。

それまでは、首を長ーくしてお待ちください。(笑)

それではまた。





収益不動産はなぜいいのか?

収益用戸建、連棟、区分所有建物。

収益用物件ということは、家賃収入があるということ。

一般賃貸として賃貸借契約書を締結すると、毎月安定して家賃収入が入ってきます。

それだけのこと。

なぜ、失敗するのか?


わざわざ融資を受けて物件を購入するから入ってくる収入で支払いができずに困り果てる、こんなことが起きます。

でも現金で購入していればどうでしょう?

返済がありませんから急な設備の交換が発生しても、入居者からの家賃が滞っても慌てふためく心配はありません。

あなたが株式投資を始めるとして、いきなり信用取引で限度額目一杯まで株を購入しますか?

株式投資でも信用取引をするためには、口座に現金を入金する必要があります。

満額、全額他人のお金で勝負させてはもらえませんよね?

不動産でも普通は同じです。

購入物件の2割の自己資金、購入にかかわる諸費用、そして万一に備え余剰資金があることを確認した上で融資を受けることができます。

つまり、この資金がない人は参入資格がないということになります。

『ネット上では、自己資金なしで購入できますよ。』

『少額の頭金でアパートオーナーに。』

こんな謳い文句が踊っています。

『サブリースが付いてるから大丈夫。』

『金融機関が融資してくれてるんだから、収支のバランスはチェックしてくれているはずだから大丈夫。』

こう思っていませんか?

金融機関が見ているのは当面の支払いは可能かどうか?

万一サブリースが切れたり、家賃保証の金額が下がったりして支払額を下回った時に給与から補填した分で回収できる見込みがあるか?

そこだけです。

物件の収益性ではなく、書類上稟議にかける材料が整っているかどうかだけです。

サラリーマン大家さんの中で、資産保有法人を設立して、その法人で収益不動産を購入するスキームが成立しています。

でも、その法人名義の不動産を購入する時にあなたは連帯保証人になっていませんか?

連帯保証人というのは、ただの保証人とは違います。

抗弁権はありません。

つまり、債務が滞った時に有無も言わさず連帯保証人にも請求できるということです。

年収1000万円の人なら手取額で700万円くらいでしょうか?

生活費を除き年間400万円くらいは給与差押えでそこから回収できるわけです。

『不動産投資で失敗しても何もかもなくなるわけじゃない、抵当権に取られてるからそこから回収するのでしょ?』

そう思っていませんか?
もちろん抵当権実行で、まずその不動産から回収します。

残った債務はその法人に資産があればそこから回収、できなければ連帯保証人である個人から回収、回収の見込みが立たなければ給与差押え。

給与差押えになんかになれば勤務先にバレてしまいます。

副業禁止の会社ならその時点でヤバいですよね。

また、副業で失敗して給与差押えになんかなれば、その人の人事評価はどうなるのでしょうか?
恐ろしい話です。


こうならないように、融資を受けて購入する場合は、いつでも売却できる態勢を作っておくこと。

これが大切です。

どういうことか?

一番理想なのは、うまく物件を購入し、買った価格より高くで売却できる物件を取得すること。

5000万円で買った物件、今売っても6000万円で売却できる。

こんな物件を購入できるなら、金利が高くても、フルローンで購入しても大丈夫です。

でも、そんな物件があればご紹介を受けている不動産会社がまず買っているでしょうし、最初から6000万円で売っていますよね。

なので、このケースはほとんどといっていいほどあり得ません。

5年前に買った物件が、その当時より高くで売れる。

これは今から5年、6年ほど前に購入した人ならほとんどそうではないでしょうか?

つまり、そうした人ならフルローンで買っている方でも、まさに今が売り時です。

逆に考えれば、売り時があれば買い時があるということ。

安いタイミングで購入し、高いタイミングで売却する。

不動産だけでなく投資の基本です。

話を戻します。

買った時点ですぐ転売して利益を出す。

これは無理ですよというお話はしました。

じゃあ、どういう物件の買い方をすればいいか?

購入した物件と同じ価格ならすぐ売れる。

最低限の目安はここです。

他人が見てもこの価格なら欲しい。

そういう物件を購入したとしても、フルローンで買ってしまえば同金額で売却することはできません。

不動産を購入するには、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代etc.物件価格の5〜8%ほどの諸費用が必要です。

また、売却の際にも仲介手数料として3%+6万円が必要です。

つまり、最低でもその分の現金を支出しているか、ストックを持っているかしないと売却は不可能です。

1割から1割5分の自己資金ですよね。

不動産投資をやめるとなっても、この自己資金の分だけ損したら撤退することは可能です。

給与差押えされたり、本業をクビになったりすることもありません。

常に自分が取得した物件がいくらで売れるのか、その売却した場合、残債を返済していくら必要なのか、そこを意識しておく必要があります。


逆に言うと、購入価格+諸費用(購入時、売却時)+利益

これだけ利益が出れば売却してもいいよねと言う価格で常に売り出していてもいいかもしれません。

『1000万利益が出るなら売ってもいいか。』

『家賃○年分回収しているから、500万円ほど買値より高く売れればいいか。』

こんな感じで売却依頼を受け売り出している物件もあります。

収益用物件のいいところ、それは売れなくても家賃が入ってくること。

同じ価格で売却できたとしても、長引けば長引くほど家賃収入を得れていること。

収益物件購入の目安の一つはやはり利回りです。

今年より来年、再来年どんどん家賃収入が減少していけば売価は下がっていきます。

逆に収益を向上させる努力ができれば、売価が上がる可能性が高くなるということです。

でも、建物には耐用年数というものがあり、この耐用年数は融資年数にリンクします。

耐用残存年数が短くなれば、その分購入者の融資年数が短くなるということなので、キャッシュフローが回りにくくなり売れにくくなります。

いつ手放すか、またいくらで手放すか、ここを常に意識しておけば不動産投資で失敗することはありません。
いつ売っても残債が返済できない。

こんな物件を買ってしまってはいけませんし、こんな買い方をしてはいけません。

不動産投資って毎月家賃も入ってくるし、そのまま所有しておくことも売却することも選択することができる失敗のリスクが限りなく低い投資商品です。

ただ、そのリスクを限りなく引き上げるのは高い金利とフルローンです。

融資の相談を金融機関にした時に帰ってくる答えは金融機関毎に変わります。

『15年金利1.5%、自己資金2割入れてもらえれば取り組みます。』

『うちなら金利2.5%ですが、25年融資組みます。しかも物件価格満額まで取り組んでみます。』

で、どっちがいいの?

と考えるのが普通の流れです。

『うちとしてはこの物件取り組みできません。』

『当行としてはちょっと・・・』

『大丈夫ですよ。金利は4.5%ですが30年組みますし、金額も目一杯頑張ってみます。』

2、3行が0回答で、一行だけ取り組んでくれるからよかった、じゃあここでお願いしよう。

じゃないですよ・・・


何行も当たって0回答、つまり出口がないということです。

売りたくても売れない物件かもしれません。

その物件価格がまだ2、3千万円の物件なら、まだ現金客の出口が見えるかもしれません。

でもその物件が2億も3億もする物件なら、お気の毒ですがもう完全に手詰まりです。

要は、出口の見えない物件は持たない

何行も融資の打診をして、話にならなかった。

じゃあ、もう素直にその物件はあきらめましょう。

無理に進めても、自己資金の追加を要求されたり、共同担保を要求されたりするだけです。

物件単独で8割がたの融資を受けれない物件は購入すべきではありません

8割がたですよ。

全額ではないですよ。

全額融資をお願いしたって、1棟目、2棟目で満額回答なんてあり得ませんので。

そして、一生保有しておくことを心に誓った物件(笑)以外は、いつでも売却する気構えを持っておくこと。

短期譲渡、長期譲渡で税率が変わるからなんて悠長なことを言っていれば、せっかくの絶好な売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

不動産の譲渡所得って、利益が出たから払う税金であって儲かっていなければ払う必要のない税金です。

なので、40%であろうが20%であろうが喜んで払えばいいのです。

逆に損したときには所得控除の対象となるわけですから。

※分かりやすく概算にしていますが、今の短期譲渡料率は39.63%、長期譲渡で20.315%です。

今売ったら利益4,000万円で短期譲渡所得、来年売ったら利益が3,000万円だけど長期譲渡所得、どっちが手残り多いですか?

4,000万円-(1-0.3963)=2,414.8万円
3,000万円-(1-0.20315)=2,390.55万円

つまり、来年まで待って長期譲渡所得になったところで売価が1,000万円下がってしまえば結局損していることになります。

ちなみに今流行のビットコイン
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で



この売却益の計算方法は株式の売却益である20%の分離課税と違い、所得通算します。

高額所得者の場合ですと、最高税率45%と住民税10%の合計55%です。

数万円の時に購入していた人のビットコインが今、130万ほどになっています。

『税金高いから売るのやめよ。』

思いませんよね??

数枚持っている人なら、1枚くらいは利益確保で手放すでしょ?

不動産でも同じです。

全ての不動産を今売り時だからと手放す必要はないと思います。

まだ上がるかもしれませんから。

でも、1棟くらいは利益確保で、次の買い時に備え現金化しておくというのは有効的な投資方法だとは思います。

ちょっと考えてみようかなというかたは、ぜひ株式会社ライフコンサルティングまでご相談ください。

査定はもちろん無料です。

少しでもいいタイミングでご売却し、あなたの手元に潤沢な資金を残します。

売れなくても毎月の家賃収入は入ってきますしね。

そして、また絶好の買い時が来た時にはライフコンサルティングでご購入ください。(笑)

そうやって、みなさまの資産を増やすお手伝いができればと思っています。

その前に自分自身の資産も増やさなくては、肩身が狭くなりますね。(汗)

さぁ、来年もまた目一杯頑張りますか。

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不動産弱者にならないために

弱いものを叩き、強いものが上がっていく。

これは世の中の仕組みです。

生物の中にも弱肉強食と言われるように、弱いものが強いものに、また強いものがより強いものの餌となり成り立っています。

現実社会でも同じです。

より弱い立場になれば、食い物にされてしまいます。

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貧困ビジネスが一時期取り沙汰されていましたが、弱者を対象にしたビジネスです。

路上生活者にとっては、それでも屋根のある暮らしを与えられ毎日の食事にありつけるわけですからある意味WinWinだったのかもしれませんが。

賃貸業界でも生活保護受給者を対象にぼろ儲けしている時期がありました。

生活保護の入居者に役所がどんどん決済金(保証金や家賃、仲介手数料等)を支給していた時期があり、その家賃の上限、決済金の上限で賃貸契約が次々と行われていました。

TVニュースで不正受給が取り上げられ、支給の許可が降りにくくなり家賃の上限も今は引き下げられています。

貧困バブルの時期ですよね。

行政や法律のスキを突くのは商売人として間違っているとは思いませんが、結局自分たちが納めている税金から支出されているわけですから、長い目で見ると自分にそのツケが返ってきます。

昨日も書きましたが因果応報です。

出来上がったスキームに乗っかって儲けるのは簡単です。

難しいのはそのスキーム作りです。

なのでそのスキームを合法的であれ、グレーゾーンであれ作り上げてている会社は立派なものです。

不動産投資の世界でも今儲かるスキームが成り立っており、そこに乗じて儲けている会社さんがあります。

投資用ワンルームの節税スキーム。

相続税対策のアパート建築スキーム。

そして、中古1棟ものマンションの三為スキームです。

投資用ワンルーム、アパート建築は言わずと知れた節税対策という名目で、不動産取得をそそのかします。

そそのかすという言い方は少し悪意がありますかね。。。

まぁそこは置いておいて。。。

投資用ワンルームを購入して、なぜ節税になるのか?

誰でも節税できるのか?

そもそも自営業者の場合、あらゆる節税方法がありますがサラリーマン、給与所得者にはそれがありません。

特定支出控除というものが平成25年から一応認められてはいますが、勤務に必要な資格や新聞図書、交際費に関しては一定額は認めましょうというものなので、個人利用、スキルアップのための学習費などは規定外となっています。

※特定支出控除のリンクをここに貼っておきました。気になる方はどうぞ

なので高額所得者にとっては、不動産所得の損益通算を利用して節税したいという気持ちは理解できます。

高額所得者ではない私も毎年所得税、住民税、社会保険料などの負担に悩み、もう少し何とかならないものか試行錯誤しています。

この分の負担がなければ毎年海外旅行に家族で出かけれるのに。。。

ついついこんな欲どうしい気持ちになってしまいますが、この負担をみんながしなければ日本の行政、福祉、すべて機能しません。

なので、ある程度は仕方ないことなのですが、生活保護の不正受給をしている人、自営業者でいい車に乗りながら納税金額を最小限に抑えている人などを見るとやってられない気持ちになるのも分かります。

そこでそんな話に乗ってしまうのですよね。

給与所得と損益通算できる不動産所得、ここを赤字にすることにより所得税、住民税の支払いを抑える、還付を受けることができます。

でも、そもそも不動産を購入して赤字??

ここに疑問を持つ方がほとんだだと思います。

赤字なら買わなければいいじゃないの?

これが普通の考え方です。

もちろん毎月の収入自体が赤字で、その赤字分しか節税できないのであれば全くもって意味はないのですが、さすがにそうではなく、毎月のキャッシュフローは赤字にはならない程度で家賃保証等をつけ販売しています。

つまり、毎年不動産収入は得れないが所得税・住民税の節税になる。

節税になるのは建物の減価償却費を毎年の不動産所得が控除されるからです。

つまり建物価格の割合が高い物件ほど節税効果は高くなる。

したがって、土地の保有割合が低い20平米そこそこの単身用分譲マンションほど節税効果が高く売れていくわけです。

今でも都心部ではどんどんそういった単身用、投資用分譲マンションが建築されています。

たしかに、毎年の所得税・住民税は軽減されます。

ただ、その分不動産価値が下がっていることに気付かない人が多いことに驚かされます。

不動産は土地・建物に分かれます。

減価償却できるのは建物部分だけです。

土地は減価償却できません。

建物って未来永劫不滅のものではありません。

なので減価償却できるわけです。

つまり、年々建物の価値は下がっていっているということになります。

その値下がり分と、毎年の税金還付の分と計算に入れて初めて収支を計算できることになります。

例えば新車を購入して、初めての車検時(3年後)に売却するとして値上がりすることってありますか?

フェラーリとかプレミアの付いた車ならあり得る話ですが、どんどん性能が良くなる車を生産し続けている状況の中で量産型のファミリーカーを購入して値上がりすることは考えにくいですよね。

超駅前物件、二度と売りに出ないであろうプレミアな土地に建つマンション、こんな話ならまた話は別です。

でも先ほども言ったように投資型単身用分譲マンションは次々に建築されています。

量産型のファミリーカーと同じです。

3年後、5年後に価格の下落があるということは当然の話です。

なので年間50万、60万節税できたところで、5年後に400万、500万値落ちしていることもあるわけです。

そんな状況が今まさに起こっています。

大阪市の競売物件一覧を見ていると毎回その投資用単身物件が登場します。

所得の高い方向けに販売しているにも関わらずそんな状況が発生しています。

残債で売却することができないため、売り抜くことができない状況なのですよね。

将来の売却損を毎年の所得税・住民税の還付してもらっているだけにすぎません。

クレジットカードのリボ払いと同じです。

ツケは必ず後からやってきます。

相続税対策のアパート建築も然り。

相続税の納税額を減らすため、不動産に資産替えしたり多額の借金をこしらえたりします。

でも、そのアパートの建築資金は本当に適正価格でしょうか?

また、購入物件の資産価値は本当に間違っていないでしょうか?

目先の大きな減税額を提示されることにより、本来の目的である不動産購入の目利きがおろそかになっていませんか?

営業テクニックで目先を変える手法があります。

例えば、物件購入で住宅を内覧したときに、まず普通は購入するかどうかを悩みます。

そこで営業マンは家具の配置、インテリアの配置などどんな部屋にするかの話で盛り上げます。

お客さんは

『そうですねー。できればかわいい部屋にしたいのですよね。』

『じゃあ、ここにTVを置いて2人掛けのソファーとかここに置いて、あとカーテンの色とかは決まっていますか?』

『うーん、そうですね。白を基調にして、あとは・・・』

家具のセッティング、どんなカーテン、家具にしようか、悩みの争点がずれます。

お客さんの中ではどんどん妄想が膨らんでいき、この物件を購入するとして、家具はどうしようか?

購入することの次の話でどんどん盛り上がっていきます。

相続税対策ってまさにこんな感じです。

節税対策としてアパート建築するのは当たり前として、次はどんな間取りの物件を建てるのか、部屋数はいくつにするのか、そこから始まっている場合が多いのではないでしょうか?

どこで建築するという話ではなく、この建築会社で建築するとしてどんなプランにするか・・・

この時点でハウスメーカーの思うつぼですよね・・・

高額所得のサラリーマン、相続税を納税しないといけないくらい資産家の地主さん、本来なら社会の強者です。

でも、不動産知識がないため、また相談する相手がいないために弱者になっています。

大手ハウスメーカーだから安心、上場企業だから安心、そうなんでしょうか??

大手ハウスメーカーだから、上場企業だから金融機関と提携し、高額なローン、低金利でのローンは利用可能です。

その分、きっちりと価格に反映されていることに気付いていますでしょうか?

5千万円のローン、1%の金利30年融資の支払額は毎月16万円です。

4千万円のローン、1.5%の金利25年融資なら毎月の支払額は16万円です。

あなたならどっちを選びますか???



※三為スキームについては、また後日説明しますね。ネタに困っているので持ち越します。(笑)


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