ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

資産家ってこんなに多かったのですね?

以前相続税が増税されるとき、相続税の対象になる人の割合が100人のうち4人程度から、倍くらいの100人のうち8人程度になるだろうと予測されていましたが、実際には昨年度の相続税対象者は約8%と大幅に増加したそうです。

そもそも相続税って、改定された後の数字で基礎控除額が

3,000万円+(法定相続人の数×600万円)

ですから、奥さまと子ども1人を残して亡くなった場合4,200万円以上の資産が残っていないと相続税の対象者となりません。

しかも土地建物は実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額で評価されるため実際よりは低くなります。

だいたい5,000万円以上の遺産を残して亡くなる方が8%もいるということですね。

もちろん今はネットやTVだけでなく、銀行さんも相続税対策のアナウンスをしますから何の対策も施さず亡くなる方も少なくなっています。

それでもこの数字ですので、世間には資産家と呼ばれる方はたくさんいるのです。

その中でも富裕層と呼ばれる層は純資産1億円以上が判断基準となっています。

さらにその上の超富裕層資産5億円以上の世帯が日本に7.3万世帯もあるんですって。

1億円以上の富裕層と合わせると約120万世帯

日本の総世帯数は5340万世帯なので、全体の2.2%の世帯が資産1億円以上なんですって。

money


やばいっ。

22歳で社会に出て今46歳。24年間社会人として働いてコツコツと貯蓄していたとしても到底達成する数字ではありません。

資産家は資産をうまく活用しているということですね。

簡単な計算をしてみました。

毎年100万円を貯蓄していく。

その貯蓄額を年間3%の利回りで運用していく。

その運用した資金はさらに翌年の貯蓄額とともに年利3%で運用したとした場合、いったいいくらになるのかという試算です。

単純に毎年100万円づつ30年間貯蓄したとしたら30年で3,000万円です。

100万円運用

計算では30年後には4,900万円になりました。

1.63倍です。

5%で運用したらどうでしょう?

100万円運用5%

30年後には6,976万円になりました。

十分相続税対象者になりましたね。(笑)

というより頑張れば達成できそうな数字でした。

資産家って結局、資産の運用のうまい方ということになります。

お金を寝かしていてもお金は増えませんが、お金を遊ばしてあげると勝手に増えている。

資産家の人がそんな話をしていたのを思い出します。

余力あるお金を、安定した投資に回しているだけでお金は増えていきます。

結局この余力あるお金をどれだけ作れるかというところが問題ですよね。

年収300万円で年間100万円の貯蓄を作るのは簡単ではありませんが、年収1,000万円なら貯蓄100万円って難しい話ではありません。

年収を増やすことがまず第一目標です。

『それができないから苦労しているんじゃないか。』

そうですよね。

簡単に給料を増やすことはできません。

サラリーマンの場合は特にそうです。

私たちみたいな自営業の場合は何かのきっかけで一気に儲かることもありますが、その逆で一気にお金を失うこともあります。

創業して10年で残っている会社は約6%という数字も残っています。

起業ってハイリスクですよね。

それに比べてお金持ちはリスクを回避しながら資産を増やしていきます。

以前なら銀行の定期預金で金利6%、7%という時代もありましたから複利で回すと年利6%が11年で倍になります。

年利7%なら9年で倍です。

まぁでも今年利5%の金融商品などありませんから、今から爆発的に資産を増やそうと思ったら多少のリスクを背負う必要がありますよね。

多少のリスクですよ。

多少。

そういう意味では不動産投資って魅力ある商品ではないでしょうか?

表面利回り7%の物件でも、実質利回り5%以上は確保できます。

もちろん全額融資となると、それなりの金利負担も生じますからそこまで残るかどうかは分かりませんが、現金投資でなおかつ値下がりのしにくい不動産を狙っていくと実質年利5%以上は見込むことができます。

でも先ほどの複利計算の貯蓄の話ですが、20代前半からコツコツと貯めていれば今頃純資産1億円って達成できていたのかもしれませんね・・・

株式投資でドカーンと負けたり、FXで一瞬でお金を溶かさなかったらこのくらいは貯めれたのかな・・・

大きく反省です。

今からでも遅くない。

一緒に純資産1億円を目指しましょう。




人って簡単に変われるんだよ

『あいつは何やってもダメだ。人間なんて簡単に変われないよ。』
よくこういう愚痴を言ってる人がいます。

『性格なんて生まれ持ったもんだから変わりようがないよ。』
こういう人もいます。

本当にそうでしょうか?

私は、性格は生まれ持ったもんではなく環境が変えるもの。
環境が変われば誰だって今までと変われるものだと思っています。
それはいい方向にももちろん悪い方向にも。

先日元オウム真理教の死刑囚たちが処刑されました。
彼らは元からそんな残虐な性格だったのでしょうか?
何か(宗教)に没頭するあまり、自分を振り返ることができなくなっていたのではとさえ思ったりします。

自分が変わるきっかけ、それを自分自身で見つける人もいれば、周りの人のアドバイスや協力で見つけることができる人もいます。

人は簡単には一人では変わらない
とも私は思います。
でも、一人じゃなければどんな人だって変われます。

イジメの問題でも、集団で誰かをイジメたりしていても、その子と2人っきりになったら意外と優しかったり。
集団心理って怖いものです。

ある◯×の質問があったとして、自分は×だと思っていても自分以外の他のみんなが◯と言いだせば、
『あれ?×だと思っていたけど◯なのかな?』
こう思ったりしますよね。

でもそんな状況でも誰かが
『いや、◯じゃない?』
と言いだせば、
『うんうん。おれも◯だと思う。』
こう言い出せるのではないですか?

何をするにも仲間(パートナー)って大切だと思うんですよね。

そう考えれば私は今までそういう仲間に恵まれていたような気がします。
自分が辛いときには
『頑張れよ。』
『頑張ろうぜ。』
と声を掛けてくれ
自分が嬉しいときには
『よかったね。』
と一緒に喜んでくれ
何か新しいことにチャレンジしようとしているときには
『それ面白そうだね。できることあれば協力するよ。』
こう言ってくれる仲間がいました。

今までは一人でやってる会社でした。
それでも奥さんが協力してくれ、息子が手伝ってくれ成り立っています。

今回新しく事務所を移転するにあたり、一緒に盛り立ててくれる仲間を募集しています。
とは言ってもまだ全然オープンには行動していないのですが。。。

それでも、最初から合流してくれるわけではありませんが
『手伝おうか?』
こう言ってくれる人がいることにとても感謝しています。

また、早速ブログに少し書いただけのL-styleClub
『面白そう。参加しようかな?』
こう言ってくれる人も出てきました。

でも私は最初からこうした仲間に囲まれていたわけではありません。

昔の友人と話していてよく言われること
『お前、すごい変わったよな。』
『そんなこと考えれるようなヤツじゃなかったのに。』
学生時代少しだけお付き合いしていたことのある彼女には、
『あの時の大西くんはほんまクズやったもんな。』
こんなことを言われる始末です。

たしかにその時は自分のことしか考えず、友だちを大事にするとか、何かのために一生懸命頑張る、そういうことを全くできないクズ人間でした。

友だちも少なかったし。。。
今いる旧友に感謝しながら、
『あんなヤツとよく友だちでおってくれたな。』
ととても不思議に思っています。

人生について深く考え出すのは普通はいつくらいなんですかね?
10代?20代?
私の場合、これではダメかなとようやく気付いたのは30代半ばです。

それまでは前述の通り、絵に描いたようなクズ人間です。

犯罪に手を染めるのは悪人ですが、悪人にもなり切れない中途半端。
『人生なんとでもなるよ。っていうか、今までも何とかなってるし。』
ね?
ダメでしょ、こんなヤツ。

そんな人間が変われたキッカケ
一度目の結婚が破綻した後、こどもたちとも離れ離れになり孤独な生活が突然訪れました。

何もかもが当たり前にそこにあると思っていたものが一瞬にして失われた瞬間でした。
大袈裟だと言われるかもしれませんが、そこで初めて気付いたのです。
『あれ?おれがやってきたことって何だったんだろ?何も残ってないや。』

毎日お酒に溺れ、暗いワンルームの部屋(実際には1Kの部屋ですが)でテレビも電灯も付けず。
そんなときに救ってくれたのは友人からの電話でした。
『ひまー?何してるん?飲みに行こうや。』
離婚したことも落ち込んでることも知らない友人が電話を掛けてきてくれたり、普段はほとんど喋らない後輩が安い焼酎のボトルとツマミを持って
『何してるんですか?一緒に飲みましょうよ。』
って部屋に訪ねてきたり。

『あれ?友だちって別にいらないって思ってたけど、こんなにあったかいもんなんだ。』
初めて湧き起こった感情でした。

そこから少しづつ友だちを大事に思い、後輩を大切に思うようになりました。

あの時声を掛けてきてくれた友人や後輩に後で聞いたら、ただの偶然のタイミングだったそうですが、たったそれだけのことで、人生を再構築するチャンスに恵まれました。

キッカケは偶然かもしれませんが、何かを変えるときってちょっとしたキッカケが必要です。

『好きな人ができたからダイエットしよう。』
これも一つのキッカケですよね。

第一次世界大戦が起こったキッカケはオーストリアの皇太子が暗殺された事件と言われていますが、それは原因の一部であり他の要因もたくさんあったはずです。

このことについて調べて書き出すと、何のブログか分からなくなるのでやめときますが。
というより、学生時代大した勉強をしてないのであまり知らないので。

キッカケはあくまでキッカケに過ぎないということです。
いくらキッカケがあっても、潜在的に変わりたいと思っていない人は変わりようがない。
逆に、変わりたいという強い思いがあれば、ちょっとしたキッカケで変われるものだよということを言いたかったのですが、お判りいただけたでしょうか?

『◯◯さんのあの一言が心に響いた。』
それはきっと、あなたの変わりたいという気持ちがキャッチした一言なんです。

少し話がズレますが、セミナー講師の勉強をしているときにキャッチーな台詞を言った方がいいですよと言われたことがあります。

決め台詞みたいな。

『いつやるの?今でしょ』
的なやつですね。

こういうキャッチーな台詞って心に響きやすかったりします。
覚えやすかったり、耳障りがよかったり。

でも私は拒否しました。
だって、私がしたいことは洗脳ではなく聴いている人の思考の変換だからです。

誰だって変われるはず。
だってこんな自分だって変われたのだから。

ただ、
『何で?』
という疑問を持つこと。
新しいものを提案し、その人に好奇心を持ってもらうこと。
いろいろなリスクを説明し、自らの力で考えるという選択肢を持ってもらうこと。

たったそれだけのことで昨日までの自分と明日からの自分は大きく変わります。

『どうしたらいいの?』
『一緒に考えましょ。』
こっちの方が楽しいじゃないですか?

自分の頭で考えないと教えてもらった知識は身につきません。

その前に、まず疑問を持たないと興味が湧きません。
自分の力で考え身につけた知識は一生涯忘れません。
そして、知識さえきちんと持ち合わせていれば失敗することなどありません。

何で失敗するの?
あっ。
不動産投資の話ですよ。
このブログの趣旨に話を戻します。

何で失敗するの?
それは自分の頭で考えて出した結論ではなく、他人任せの判断だったからです。

購入する前はいいことばっかりズラズラと並べます。
でも、いざ描いた絵の通りに物事が進まなくなると無言になります。
(自分で判断して購入したくせに。。。)

こんな不動産屋さんとお付き合いしていたら、あなたの資産はいくらあっても足りません。
それどころか大きな借金を背負わされているかもしれません。

自分で判断できる知識、経験を身につけなければいけません。
それは、不動産は何よりも高価な買い物だからです。

見たこともないブランドの時計を、友だちでもない他人に勧められたからと言って100万円も200万円も出して購入しないでしょ?

その何十倍もする高価なものを見ず知らずの他人から、その他人に勧められて購入した。
何でこうなるのでしょ?

それは、その不動産屋さんがその物件を売るためだけに一生懸命セールスポイントを見つけ、その不動産を売るために適したデータを集め、あたかもその人のためにある物件のようにアプローチをかけてくるからです。

だから、自社物件を売ってる不動産屋さんのセミナーには参加しちゃダメですよって口が酸っぱくなるほど言ってるのに。。。

車のセールスさん、ブランド服の店員さん、みんな自社の商品を売るためだけに商品研究をします。
トヨタに行って
『日産の◯◯っていう車、あれいいですよ。』
そんなこと言うセールスマンいないでしょ?

アパレルの店員さんで
『お隣のショップのシャツかわいいですよね。』
こんなこと言う店員さんいないでしょ?

不動産屋さんも同じです。
他社の物件を
『あれ、いいですよねー。』
言わないでしょ。

だから他の不動産屋さんに相談すると
『あー。あの物件は売れ残ってるやつでしょ?』
とか、
『あー。あの会社評判が悪いんですよね。』
こんなことを言われていませんか?

自分を守るのは自分自身です。

『不動産のことは分からないから。』
こう思って諦めていませんか?

分からないなら勉強してみてはいかがですか?

たくさんの本を読み漁り、いろいろなセミナーに参加して勉強するのも一つの手です。
でも、余計に頭がこんがらがりパニックになっていませんか?

不動産に対しての考え方は十人十色です。
しかも、不動産価格が右肩上がりの昨今、どのやり方でもほとんどの方が成功しています。

間違ったやり方をしている人の方が少ないくらいです。
でも、これからの時代は違います。
成功者と呼ばれている人たちの中でからでも、脱落者は多く登場すると思います。

多くの成功者は、今までの自分の手法では通用しなくなっていることに気付いています。

だから、自分で購入するのではなく、自分が成功した手法を切り売りしています。
セミナー参加費という形や◯◯塾みたいな形で。
書籍販売は儲からないから、あれは宣伝商材だね。

(あー。また敵を増やしたかな)

やり方を真似るんじゃなくて、考え方を学ぶ。
ほとんどの成功している不動産投資家の人たちに共通していることは、迅速な行動力です。
やり方はどの手の話を聞いても、どの本を読んでも一昔前のやり方、目新しいものに出会うことがありません。
だってそりゃそうですよね。
今が旬の手法があれば、誰にも教えたくはないですもん。

ライバルは少ない方がいい。

なので、私が教えているのはいつも考え方。
不動産知識。
銀行との付き合い方。
お金と人の使い方。
人との向き合い方。

物件ではありません。

不動産に同じ物件は2つもありません。
なので、こんな物件かいいと言っても同じ物件に二度と巡り合うことはありません。

なので、行動力を身につけること。
すぐに判断できる予備知識を身に付けることです。

それさえできれば、あなたももう成功者の仲間入りです。
何年後かには本を出版しているでしょう。

『ところで、予備知識を身に付けるためにはどうすればいいの?』
はい。
近日オープンするL-styleClubにご入会ください。

L-styleClub-1


私と一緒に学びましょ。
みなさんに教えることで、私自身も知識のアウトプットができ進化します。

ただ、だだっ広い事務所に一人っきりでいるのがさみしいから仲間を募集しているっていう噂もありますが。(笑)

主婦の方でもフリーターの方でも大歓迎です。
会社帰りに寄ってもらってももちろん構いません。
勉強会は決まった日程、時間に行いますが、シェアオフィス的な感覚でサロンを運営しますので、勉強会・セミナーを開催していない時でも出入りは自由です。

逆に、平日の昼間なら不動産ごとの相談をし放題ってなってしまうかもしれませんね。

一般の方だけでなく、不動産会社を運営したばかりの若い社長さん、他業種から参入したご年配の社長さんでもウェルカムです。

L-styleClubに参加の障壁はありません。
ただ、反社会勢力のみなさまだけはお断りします。

本当の理想はオシャレなカフェ的なオープンデッキがある店舗でこんなことをやりたかったのですが、それは将来の夢として置いておきます。(笑)

募集要項は近日UPします。

ほとんど募集資料は出来上がりました。
あとは、資料に使っている商材関係の使用許可の問題で。(笑)

メルマガを送信させていただいている方にはそちらでも。
そうでない方には、このブログでご紹介したいと思っています。
また、次回セミナーでも参加希望者を募る予定です。

不動産のお勉強だけでなく、人生のお勉強として、習い事の一つとして、また異業種交流の場として参加してみてください。

L-styleClubはあなたが変わるキッカケを作る場所として存在します

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。

そんなきっかけ作りにL-styleClubをぜひご利用ください。

L-styleClub-1


最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


みなさんのご参加お待ちしております。




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