ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

不動産屋になったきっかけ

私が不動産業界に入ってもう25年になります。
早いもんですね。

四半世紀です。
今日産まれた赤ちゃんでも25年経てば結婚して子供も出産しているかもしれません。
そんな長い年月この仕事に従事していると考えると頑張ってきたのかなと少し感慨深くなります。

今日はなぜ、私がこの仕事を選んだのかというところまで遡ってお話ししますね。
うちの実家はおじいちゃんの代からゴムの加工業をしていました。
自営業です。
私が小さい頃は自宅の下が工場でした。
木造二階建ての借家。
店舗付き住宅ですね。
私が小学校に上がるくらいまでは自宅にお風呂もなく銭湯通いしていました。
そんな生活が普通だったのですが、小学校に上がり友達ができると友達の自宅に遊びに行くこともしょっちゅうで、そんな友達の家は立派な家で、工場から出る削りカスにまみれた家ではありませんでした。
そりゃそうですよね。
友達のお父さんは工場を経営しているわけでもなくサラリーマンですし、その当時はお母さんはほとんど専業主婦です。
家もきれいし、おやつまで出してくれる。
まだ小さな子供でしたから世間のことなど何も分からず、ただただ羨ましいだけでした。
ある日学校で父親参観があって、珍しく父親が来てくれたのですが、作業服のまま参観に来ました。
他のお父さんはと言えばスーツ姿か私服姿です。
そんな父親を見て私が言った言葉は
『作業服で来んといて。恥ずかしいから。』
今考えると何て言葉を言ってしまったのでしょ。
父親にとってその仕事は家族を養う大切な仕事であって、一生懸命誇りを持ってやっていた仕事です。
その仕事の合間にバカな息子の授業参観に参加してくれたのに・・・

そこから何年か経ちまた授業参観の機会がやってきました。
次に父親が来てくれた時はスーツ姿でした。
ただそのスーツが黒のストライプのスーツで先の尖った革靴を履いて・・
またそこでバカな息子は
『ヤ◯ザみたいな格好で来て恥ずかしい。もう来んといて。』
前回のことがあるので父親は頑張ってくれたんでしょう。
ただその当時の人からすると、身長も180cmあってガタイもよかった父親がそんな格好をするともうそちらの本職の人にしか見えませんでしたから・・・

内気で自分に自信が持てなかった少年は何かと他人のせいにするダメな少年でした。
古い借家の家と家業が劣等感でした。
なので家業を継ぐつもりは一切なく、大人になったらスーツを着る仕事をしようと決めていました。
スーツ姿のお父さんが格好良く見えていたのですよね。
家業を継ぐのが嫌で何となく高校に進学し、そこでも家業を継ぐのが嫌で大学に進みました。
勉強ができた方でもなく、ただ就職が嫌だったから進んだ大学です。
今から考えるとクソ息子です。
何の意義も意思もなく通っていた大学生活、そこで学んだことなど1ミリもありません。
そんな息子の学費を、一生懸命家業を頑張って通わせてくれた両親に今さらながら感謝します。
自分が父親になり逆の立場にならないと気づけなかったバカ息子に大学生活の終わりが近づきます。
就活です。
就職と言っても、スーツ姿の仕事しかイメージがないのでどんな会社に就職すればいいのかも分かりません。
会社案内をいろいろ取り寄せますが全くイメージが湧きません。
見るのは給料がいくらなの?
本社、勤務地はどこなの?
どんな仕事をするの?
このくらいしか見ていませんでした。
大学の時の友人は金融機関に応募を出したり、アパレルメーカーに応募を出したり、自分のイメージする就職像に沿った就活を始めます。
『うちの会社の志望動機は?』
こんな質問に対して明確な回答すら出せません。
『大学も卒業するので働かなくてはいけないでしょ?』
これが本音であり、これがその時の私の全てでした。
今で言うエントリーシートに記入する言葉にも窮する状態でしたから・・・
そんな状態でも世の中は就職天国、友人も2つ、3つ内定をもらって来ます。
私はまず志望動機を見つけるところからです。
そこで閃いたのが家に対する劣等感でした。
これ使える!
『うちの会社の志望動機は?』
『はい。私は小さい頃から生まれ育った自宅が古くてボロくて。それがとても恥ずかしくて常に劣等感を抱いていました。大人になったら、頑張って働いて立派な家を建てよう。25歳までに自分の家を建てたい。そう思っていました。これからの自分がどうしていくのが一番いいのかと考えた時に、自分が欲しい家を建てている(売っている)会社に入社するのがいいんじゃないかと考え、御社に応募しました。』
スラスラと言葉が出てきました。
この調子で面接に挑み数社の内定をいただきました。
で、選んだのが最初に就職した不動産会社です。
その会社は業歴もまだ浅く、若い社員が多い会社でした。
従業員数も30名ほどの就活で探すには小さな部類の会社でした。
神戸に生まれ育った私に縁もゆかりもない門真市の会社でした。
決め手は私が二次面接に行った時にたまたま面接官がいなく社長直々に面接してくれたこと。
そしてその社長が言ってくれた一言です。
『君は笑顔がとっても素敵だ。お客様にとってもその笑顔はとても感じがいい。それだけで十分自信を持っていい。だからうちに来なさい。』
社長と呼ばれる人とほとんど接点のなかった私はその言葉に感動し、すぐに
『はい。お世話になります。』
と即答し、その会社にお世話になることを決めました。
それが不動産業界の始まりです。
動機、きっかけはつまらないものでしたが、そんな世界にもう25年、どっぷりと浸かっています。
途中からこの業界で成功するまで絶対に不動産屋はやめないと誓って、こんなに長くなりました。
いつ成功するのでしょ?(笑)

ところで、25歳で家を建てるという話どうなったか気になります?
25歳では無理でしたが30歳の時に家を購入しました。
その家は離婚した時に手放しましたが・・

その時の私って今のような知識も経験もなく不動産で儲けるどころか大損をこいて手放しました。
でもその後また、今度はマンションを購入して今また売却しようとしています。
今度は知識も経験もしっかり積んだ後なのでしっかりと前の分も取り返したいと思っていますが。(笑)
実は、その売却で浮いたお金で次は3回目のマイホームを目論んでいます。
家は3軒目でようやく納得いく家が建てれると言います。
次でマイホームは3軒目なので、今度が集大成です。
店舗付き住宅にし、自宅に居ながら仕事をできる環境を整えようと思っています。
またうまくその話が進みそうになれば逐一報告しますね。

よく天職とか言いますが、私にとって今やっとこの仕事が天職なんだなと実感できています。
まだまだ勉強することもたくさんありますが、誰が見ても成功したと言わせるまでやめれませんから。

そこでふと。
何が成功なんだろ?
会社を大きくすること?
お金をたくさん持っていること?
名誉?
んー。
基準がないので多分いつまでもこの仕事を続けてるのでしょうね。
上には上がいますし。

やっぱりそれなりでいいです。
美味しいものを食べたい時に食べれて、住むところに困らず、愛する家族と一緒にいれれば。
それならば今できているので、後は継続させていくことですよね。

あと20年こんな暮らしができれば安らかに永眠できるので、それまではみなさん仕事を発注してくださいね。(笑)

それではあと20年、よろしくお願いします。


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