ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸不動産

『賃貸vs購入』いったいどっちがいいの?

今日は『賃貸VS購入』というテーマでお話していきます。


いったいどっちがいいの?

買うべき?
買わないべき?

どのタイミングで購入するのがいいの?

など悩んでいる方は多いと思います。

こういうことは誰に相談すればいいのでしょう? 

賃貸のままがいいのか、自宅を購入した方がいいのか?どうすればいいでしょうと、賃貸仲介会社の営業マンに聞くと

『賃貸の方がいいですよ。購入した場合転勤になったりしたらすぐに売却できないですし、いざ売却するとなった時に大きく損したり・・・』とか、購入したときのデメリットばかり話して賃貸の方へ誘導しようとします。

逆に、売買仲介会社の営業マンに聞くと

『購入した方がいいですよ。だって賃貸はいつまでたっても自分のものにならないでしょ。20年後、30年後のこと考えたら資産になる不動産を購入すべきですよ』

など、購入した場合のメリット面を強調して購入する方へ誘導してきます。

ではいったいどちらが正しいの?

ということですよね。

(・・・・・)

まぁ相談する相手が悪いわけですよ。

商売で賃貸や売買の仲介をしているわけですから、当然のことながら自分のフィールドに引っ張り込もうとします。

なので、不動産屋さんに相談しても自分にとって最適なアドバイスをくれることはありません。

じゃあFPの人に相談すればいいのか?

FPもほとんどが保険の代理人をやっていたり、銀行マンだったり・・・

結局自分のフィールドに引きずり込まれるだけです。

結論を言うと、実際にはどちらがいいという話ではなく、その人その人のお仕事の内容、家族構成、そして将来設計などによって変わります。

一般的にはどちらがいいという話ではなく、自分にはどちらがあっているのということを見極めることが大切です。

まず最初に賃貸のメリット。

いつでも住み替えができるということです。

家族構成に合わせて、結婚、出産、親を引き取るなどいろいろなニーズに対応できます。

そして、転勤や離婚。

離婚しないのが一番ですが、万一離婚することになっても賃貸ならただ引越しすればいいだけですのでこうした環境の変化に対応しやすいというのが賃貸の最大の利点です。

次に、立地が選びやすいというのも賃貸の特徴です。

購入する場合、売り物が出ていないと同じ学校区、同じエリアで物件を探すことさえ容易でないこともあります。

でも、今の時代賃貸物件は少し飽和状態ですので、希望するエリアで物件探しをするのは簡単です。

家賃相場と自分が支払える家賃の差があることはどうしようもないですが、そのあたりを除けば自由に、かつ幅広い物件情報の中から探すことができるというのも利点です。

 

次に賃貸のデメリットです。

家賃の支払いは一生続くということです。

そして、いつまで支払い続けても自分のものにはならないということです。

例え、何十万の家賃を払い続けても大家さんはその物件を自分に譲ってくれることはありません。

ここが最大のデメリットと言えるかもしれません。

次に若いうちは次々に引っ越しすることは可能です。

でも、賃貸住宅に入居するには入居審査があります。

年老いてきたリ、身内に連帯保証人になってくれる方がいなくなったりとなってくると、引っ越し先を探すことに苦労するようになります。

年老いてからの引っ越しは難しくなるということを念頭に置いておいた方がいいかもしれません。

最後にリフォームができない。

自分の持ち物ではありませんから、自分勝手にリフォームをすることができません。

間取りが狭くなった、家族が増えたなど、そういった場合には引っ越し先を探すという選択肢になってしまいます

 

次の購入した場合のメリットです。

これは現金で購入したならその時点から、ローンを組んだ場合はそのローンが支払い終われば完全に自分のものへなります。

また、何年か支払い続けているうちに売却することになり、その売却価格よりもローンの残債の方が少なければ、その差額は売却時に手元に残る資金へと変わります。

多くの金額を支払えば支払うほど、自分の資産へと変わってくるというのが、購入する場合の最大のメリットです。

そして、うまいタイミングで売却したり、周辺相場が上昇しているタイミングで売却した場合、売却益が得れる機会が発生するということです。

値上がりしそうな物件を購入しておくことにより、その間支払ったローン以上に売却益として返ってくるということも十分考えれますので、そういったチャンスがるということもメリットの一つと言えます。

そして賃貸のデメリットの時にお話ししましたが、リフォームを自由にできるということです。

自分所有の物件ですので、基本的には誰の許可を得るわけでもなく自由にリフォームをすることができます。

家族が増えた。
親を引き取ることになった。

キッチンが古くなった。

お風呂を広くしたい。

など、いろいろなニーズに合わせて住宅を変化させていくことも可能です。

土地と建物の兼ね合いにもよりますが、今ある建物を増築して床面積自体を増やすことも可能です。

いろいろな可能性を秘めているということですね。

最後に『住宅ローン控除』を受けることができます。

この制度は年度によって異なった控除を受けることができるのですが、年末の住宅ローン残高の1%が返ってくるという制度です。

今なら最大年額40万円受けることが可能で、これを10年間受けることができます。

一般的なサラリーマン世帯の場合、住宅ローン控除をフルに使えば所得税は全額還付、住民税も安くなるという夢のような制度ですので、うまく活用してください。

住宅ローン金利が1%を切っているのが当たり前の時代に、ローン残高の1%が戻ってくる。逆ザヤのこの制度ですので、現金で購入できる方でも、わざわざローンを組んで控除をうけるというやり方も実際に存在しますので、購入前に必ず勉強しておきましょう。

 

購入の場合のデメリットを見ていきます。

まず、賃貸と違って住み替えが容易にできない

いきなり転勤が決まった。なので今住んでいるこの家をすぐに売却しよう。

といっても、すぐに売却先が決まるわけではありません。

転勤先で転居先の家賃をすべて会社負担で賄ってくれる場合はまだ助かりますが、そうでない場合は住宅ローンと家賃の二重払いなんてことも発生するかもしれません。

また、離婚の際には財産分与、住宅ローンの支払い配分などでもめ事が発生する可能性もあります。

共有名義の場合ではもっと大変です。

ローンの残債以上の金額で売却できれば、残ったお金を分配するだけでいいのですが、売却してもまだローンの残債が残ってしまう場合なんかでは売却したくても売却できない。

売却できないからと言って、だだっぴろい家に1人で住み、今まで通りの住宅ローンを支払っていくということもあまり現実的ではありません。

このように、処理に困ることもあり得ますよというのが購入の場合のデメリットです。

そして、建物の老朽化に伴い修繕費用が嵩んでくるようになります。

将来発生するであろう修繕費用の分もきっちりと積み立てておくことも必要になってきます。

賃貸では発生しない固定資産税、都市計画税も毎年支払っていく必要があります。

4期に渡って分割で支払うことも可能ですが、住宅ローンの支払いと別に発生する費用ですのできちんと頭に入れておく必要があります。

その他にも賃貸から一戸建に移り住んだ場合苦労するのが光熱費の増加です。

部屋も広くなりますし、冷暖房効率もマンションと戸建てでは大きく変わりますので、電気代、ガス代も増加する傾向にあります。

一番大きなデメリットは、先ほどちらっと触れましたが、売却時に住宅ローンの残債額を下回った金額でしか売却できないケース。

これです。

毎月大きな金額のローンを支払っていたにもかかわらず、売却してもまだ残債が返済できない。

こうしたケースは少なくはありません。

新築一戸建てを購入した人に多く見られるケースです。

資産のつもりで購入したものがただの負債に代わるということもあり得るということを念頭に置いておく必要があります。

 

 

住み替えという点では購入するより賃貸の方がしやすいということですね。

賃貸の場合、一人暮らしから結婚して2人で生活するとか、

仕事の転勤で引越ししなくてはいけなくなったという事態が起こっても対応が比較的に容易です。

でも、購入していた場合は簡単にすぐに売却して、次の物件を購入するというわけにはいきません。

そういった意味では住み替えに関しては賃貸に分があると言えます。

次に立地・利便性について見ていきますと賃貸物件は駅前に集中していたりします。

物件の選択肢の幅も広いので、駅近物件を探す場合や、利便性のいい地域で物件を探す場合、購入するより賃貸で探す方が探しやすいと言えます。

特に利便性の良い場所で駅前となると、購入する場合かなりの金額になりますのでこの項目に関しても賃貸の方に少し分があると言えます。

資産性については

賃貸の場合はいくら10年、20年、30年と家賃を支払い続けても自分のものにはなりません。

でも、購入する場合はローンの支払いが終わると全て自分の資産になります。

でもここで気を付けないといけないことが一つ。

ローンの残債が減っていくスピードと不動産価値が下がっていくスピードには差があるということです。

特に新築戸建てなどの場合はその現象が顕著に表れます。

購入する場合、資産価値が減少しにくい物件を選ぶということがこの資産性という面を重視する場合には必要だということを考えておかなくてはいけません。

この項目は賃貸より、購入する方が圧倒的に分があります。

次にリスクの面です。

まず購入で発生するリスク。

老朽化による建物の修繕費用が発生したり、資産価値が減少していくようなリスクが賃貸には当然のことながら影響しません。

隣の住民が気に入らないからと言ってすぐに引っ越しすることも、金銭面の負担を除けば容易にすることができます。

つまりリスク面を考慮したときには賃貸の方が購入に比べるとリスクが低いということになります。

最後に改装工事。

これは賃貸住宅の場合は基本的には認めてくれません。

最近のDIYに特化したような賃貸住宅では別ですが、一般的な賃貸住宅では勝手に内装工事をして間取り変更することなどあり得ません。

でも購入した物件なら、家族構成に合わせた間取り変更も増築や大規模な改装工事を除けばだれの許可を得る必要もありませんので、自分の意志で行うことができます。

今までのお話を整理します。

家族の生活環境に変化があるタイミングでは購入するより賃貸のままで住んでおくことがお勧めです。

夫婦共稼ぎの状態で何とか支払いできたものが、出産に伴いご主人だけの収入になり、住宅ローンの支払いに窮するというケースは多くみられます。

共稼ぎでやっと支払いができる状態でローンを組むことにも問題がありますが、子どもをつくる計画があるならこのタイミングで住宅購入を考えるのはベストな選択肢ではありません。

生活環境に変化が予測される局面では賃貸の方がお勧めということです。

次に自宅を負債に替えないための秘訣としては、資産価値の下がりにくい物件を選んでおくということが必要になります。

需要の高いエリア、人気の高いエリア、そして需要のある間取りの物件を購入しておくことにより資産価値の減少を多少なりとも避けることができます。

以前なら一度購入した家は死ぬまで住み続ける。

こうした考え方が一般的でしたが、今の時代そういう考え方から大きく変化してきています。

将来の住み替えも視野に入れて、売却しやすい物件を選んでおくというのも購入のデメリットを軽減するための方法として有効です。

次に『家賃と同等の支払いで購入可能ですよ』といううたい文句に踊らされない事です。

住宅ローンと今までの家賃の支払額が同じ金額だったとしても、光熱費や固定資産税などを考えると今まで以上の負担になることは間違いありません。

そのあたりを考慮しておかないと競売予備軍になってしまいます。

気を付けてくださいね。

 

住宅ローンを利用して購入した場合には住宅ローン控除を受けることができるという話をしました。

10年間にわたりこの恩恵を受けることが可能です。

所得税、住民税を多く支払っている方にはお得な制度ですが、年間の上限額まで全ての人が受けれるわけではありません。

自分がどのくらいの恩恵を受けれるのかということをきっちりと事前に把握しておきましょう。

そのうえで、メリットの方が大きいと思う場合は購入に踏み切る方が良いかもしれません。

賃貸の場合も購入の場合もそれぞれメリット、デメリットはあります。

自分にとってどれだけのメリットがあり、逆にどれだけのデメリットがあるということをきちんと把握しておくということが一番重要です。

そのためにはまず自分の、そして家族の将来の設計をしっかりと組み立てておくということが重要です。

計画をしっかりと立てることができていれば、頭金0で買えるからこの際不動産を購入しようと、そんな安易な考えで住宅ローンを組むことはなくなるはずです。

ローンを組んだからには、最終の返済できるプランまでしっかりと組み立てておいてくださいね。

 

競売の入札サポートの仕事も当社では行っておりますが、このブログをご覧いただいている方の自宅にお邪魔することになることはとても残念なことです。

なので、購入する場合でも決して安易な考えで購入しない。

購入しないという選択肢を選んだ場合でも、購入した方が有利だと感じるタイミングはいつか来ます。

そのタイミングが来た時には購入できる準備をしておくということも大事かもしれません。

賃貸か購入か。

悩んでいる方はぜひライフコンサルティングの有料相談をご利用ください。

賃貸物件を勧めることも売買物件を勧めることもなく、お客様の状態にあったご提案をいたします。


どっちにも偏らない専門家の意見が必要な場合も時にはありますからね。

ではご相談お待ちしております。

ちなみに今回の内容を動画で説明したものもUPしました。

読むのが面倒くさいかたは是非こちらをご覧ください。(笑)


『VR内見』今さら?



VR(仮想現実)で部屋の内覧ができるサービスが始まったというニュースが出ていましたが、何か今さらって感じがするのは私だけでしょうか?

パノラマ画像や動画で部屋探しができるサービスはもう何年も前から始まっていましたし、私は自分でホームページを作っていたので、15年ほど前に自社ホームページで動画で部屋の紹介ページを作っていましたよ。

プログラミングの技術も全くないまま本を見ながら作っていたので、ページが重たすぎて十物件ほどで機能しなくなったので諦めましたが。(笑)

でもこれって結局不動産会社が作成するので、画像を編集したあと掲載してしまえば結局実物を見るのとは違ってくるという可能性も踏まえとかないといけないのではないでしょうかね?

今の不動産広告の写真って、実物と見比べて
『あれっ?』
って思うほど綺麗に編集されている物件もあったりします。

Photoshopのような編集ソフトも低価格で手に入るようになって今は物件写真をどれだけ多く載せるかではなく、どれだけ物件写真を魅力的に見せるかに変わってしまっています。

なのでVRで物件の様子が見れると言っても、それを丸っきり信用していいのかどうか・・・

実物を見にいかなくても、まるで部屋に行ったように部屋の様子が分かるというのがこのVRの魅力ですよね。

お客様からの反響を取るためだけのツールにならなければいいのですがと思ってしまいます。

内見、内覧なく物件を決めてもらえるようにするためには、リアルで生中継?
現場からテレビ電話で部屋の様子を見せながら説明するとかも必要かもしれませんね?

結局不動産を紹介する不動産会社のモラルの向上が、内覧のない不動産仲介には必須なような気がします。

部屋探しをするときに、旦那さんは仕事で奥さんだけが部屋を見に来たりするケースも頻繁にあります。
その場合、最近では奥さんが動画を撮影してご主人に送信してそのまま申込みになることも多いのですが、これって結局奥さんを信用しているからできるわけですよね?

その信用が私たち不動産会社の営業マンにもあれば、今回のVRはすごい武器になりそうですが、そもそもそこの信頼があれば写真でも足りるわけです。(笑)

何だか今さらって感じがどうしてもしてしまう私は捻くれ者なんでしょうかね・・・

賃貸経営に不動産管理会社は必須?

今日はあらためて管理会社の必要性について。

私は以前から賃貸経営に管理会社は必要ない思っています。

それは以前のように家賃滞納業務に大家さんが追われることがなくなったからです。


一昔前の管理会社の仕事と言えば、ほとんどが未収家賃の回収業務でした。

月末までに入金のない入居者に対して、催促の手紙や催促の電話、連帯保証人に請求など、何人かの滞納者が発生すればこれだけで大部分の時間を取られていました。

今はなぜそういった業務が少なくなったか?

決して、家賃滞納者が減ったというわけではありません。

賃貸借契約前にほとんどの場合『保証会社』と保証委託契約をすることになったからです。

保証委託契約を締結していると、保証会社へ今月分の家賃が未入金であることを書面で通達すると即座に代位弁済してくれます。

あとは、保証会社が入居者に取り立てをするという流れになりますから、オーナー・管理会社の手間が大幅に省けるようになっているのです。

管理会社の業務と言えば

①家賃管理(滞納処理含む)

②入居者募集業務(入居審査含む)

③入居者からのクレーム対応

④退去に伴う退去立ち合い業務

⑤入退去時のリフォームの手配

⑥建物定期巡回

このくらいのものです。

あと建物の規模により消防点検や貯水槽の清掃、エレベーターの点検等も発生しますが、ほとんどの場合この業務は外注です。

リフォームも外注している場合も少なくはありませんので、家賃滞納処理以外の業務としては②③④⑥の業務ということになります。

②の入居者募集業務ですが、こちらに関しては管理会社からでなくても賃貸仲介会社に委任することで補うことはできます。

部屋付けの際に賃貸借契約書も仲介業者が作成してくれるのでこちらを利用するのもよし、自分で作成しておいた契約書を使用してもらうのもよしです。

契約内容にばらつきがあっても困るので、事前にひな型を作成しておき業者さんにこの賃貸借契約書のひな型を使用してもらうのが一番理想です。

④の退去立ち合い業務。これが面倒だという方にはリフォーム業者に見積もりついでに退去立ち合いをしていただく方法をお勧めします。

最近ではほとんどのリフォーム業者さんが、自社専任で仕事を任せてくれるなら引き受けますよと言ってくれるようになっています。

昔の賃貸住宅なら

『壁に押しピンの跡があるから〇〇円請求します。』

とか

『煙草を吸っている形跡があるので、クロスの貼り替え費用を請求します。』

ということをやっていたりしましたが、現在では国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに基づいて請求することが一般的です。

退去立ち合いする業者さんに事前に説明することにより追加の補修費用の請求も容易になるのではないでしょうか?

残すは③と⑥になるのですが、⑥の定期巡回ですが、これは物件を保有した立場なら少なくとも1ヶ月、2ヶ月に一度くらいは現場に訪れるべきです。

それは管理会社に委託してようがしていまいが同じです。

賃貸住宅は入居者が家賃を支払ってくれて初めて成り立ちます。

いわば、自分に給料をくれている会社と同じです。

さすがに、自宅で仕事をするリモートワーク(在宅ワーク)も増えてきた世の中ですが、2ヶ月も出勤しなくていい仕事ってそんなに多くはないですよね?

なので、月に1回程度はご自身で巡回してみることをお勧めします。

管理会社といっても、報告書を書くためだけの巡回になっていることも少なくはありません。

ゴミやチラシが散乱しているマンションにはいい入居者が入ってこなくなります。

そういう意味では『自分の資産は自分で守る』という気概で挑みたいものです。

残すはクレーム対応だけになりました。

これがイヤだから管理会社に頼んでいるんだという大家さんも少なくはありません。

でも30戸、40戸あるマンションならともかく、10部屋くらいまでのマンションなら入居者からクレームが入ってくることなどほとんどありません。

考えられる連絡が入ってくるケースといえば

『住民が騒いでいるから何とかしてほしい。』

『廊下の電球が切れているから交換してほしい。』

『給湯器が故障してお湯が出ない。』

『家賃の支払いを待ってほしい。』

こんなものです。

廊下の電球は

『交換しに行っておきますね。』

という対応で大丈夫ですし、給湯器の故障はいずれにせよ今すぐ対応できるものではありませんので

『業者に連絡して電話させますね。』

という対応で問題ありません。

『家賃の支払いを待ってほしい。』

件に関しては、

『保証会社に加入しているのでそちらに請求しますので、保証会社とお話合いください。』

で入居者と直接交渉しないのが一番です。

直接交渉してしまうと、その後保証会社が間に入ってくれなくなることもあり得ますし

『この大家さん、こないだも待ってくれたので今回もお願いしよう。』

と常習化する恐れも出てきます。

ご覧の通り、管理会社を必要とするケースって『騒音』や『近隣トラブル』くらいのものです。

ただ、そんなに発生しませんよ。

クレームが入れば、次の日に張り紙やポスティングで注意喚起すればたいがいの場合収まります。

あとは文面を考えるだけです。

うちでは物件をご購入いただいたお客さまにはそうした文章を無償提供しています。

家賃の催促の文面、騒音等のクレームが出た場合の対処文面、ゴミの出し方の注意喚起の文面、いくつか考えられる文面を事前に用意しておけばクレーム対応に追われることもそうそうありません。

賃貸借契約書の件も含め、事業として大家業を考えていくならこの程度の準備はしておいた方がいいと思います。

『不動産会社に頼らない賃貸経営』

これがこれからの大家さんにとっては大事なことです。

不動産屋の私がこういうことを言うのはおかしな話かもしれませんが、一昔前の賃貸経営ってこうした無駄なお金を支払ってもまだ儲かっていたのです。

でももうそんな甘い時代ではありません。

無駄な経費はきちんと見直して、収益をどれだけ向上させるかが重要です。

そのためのノウハウはどんどん提供します。

みなさまが儲かれば私もまた新しい物件を購入するお手伝いができますからね。

商売の基本は『オールハッピー』です。

きちんとした運営ができれば誰も泣かさずにみんな儲かります。

そんな形でみなさまと繋がっていければと思っています。

happy






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