ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸不動産

昔と今の賃貸事情の違い

私が若い時賃貸仲介の仕事をしていた時と今の賃貸事情は大きく異なっています。
今と昔とでは賃貸のお部屋を探しているお客様の数が圧倒的に違います。
人口がその当時の半分になっているわけではないのに、部屋探しをするお客様の数は半分以下になっています。
なぜそのような変化があったのでしょう?
私が賃貸仲介の会社に入社したのは23歳の時でしたから今から24年前の話です。
その当時の集客と言えば、インターネットも普及していませんでしたから紙媒体による集客がほとんどでした。
賃貸雑誌全盛の時期で主な集客はその雑誌、ポスティング、電ビラでした。
電ビラ??
聞き覚えのない言葉ですよね?
今はほとんど絶滅していますが、電柱とかにチラシをノリで貼り付けたり、両面テープで貼り付けたり。
街の美観を大きく損なっていたこともあり、またその内容も誇大広告がほとんどでしたから近隣の方やまともな内容で集客していた業者さんからも猛反発を受けてはいながら、たくさんの新規来店を呼び込んでいました。
一つの店舗で新規来店が200組というような時代でしたから、土日にはお客様の行列ができていました。
今同じようなことをしても、そのチラシの信憑性のなさに気づくお客様も多いでしょうし、そんなものに釣られて来店する方も少ないでしょう。
でもその当時はその広告に飛びつくほど引越する動機があったのです。
どういうことかというと、その当時の賃貸借契約書には家賃上昇に関しての取り決めが記載されていました。
契約期間更新の際、1年後には賃料の3%値上げしますとか、2年後の契約更新の際には5%の賃料上昇がありますとかです。
また契約更新時の更新手数料を取っていたマンションも数多くではありませんがありました。
つまり、契約更新の際に引越しを考える動機が発生していたのです。
今はこんな契約内容見かけることありませんよね?
また、大阪では敷金、礼金ではなく保証金という独自の仕組みでワンルームマンションでも保証金30万円、敷引き25万円という契約が一般的でした。
敷引きというのは、今で言う礼金の部分であり、契約した時点で無条件で家主が取得できるお金です。
ワンルームで25万円の礼金って高いでしょ?
これなら原状回復のリフォームをして、不動産業者に手数料を支払っても十分残るでしょ?
つまり不動産屋も儲かったし、家主も儲かった時代です。
ウィンウィンって思った方も中にはいるかもしれませんが、お気付きの方も多いとは思います。
入居者、借主に全てしわ寄せが行っていた時代です。
賃貸が高くて家賃も上がるなら購入したらいいんじゃないの?
そうなんですが、その頃は不動産バブルが弾けた直後です。
不動産価格は値下がりの一方で、金利もまだまだ高い時代でした。
購入という選択肢が消えれば自然と選択肢は賃貸になります。
引越しを考えた時に、次もまた賃貸という時代なのでお客様が次々と現れてきたわけです。
その当時の大阪の賃貸相場といえば、15平米のワンルームで5.5万〜6.0万くらい。
ファミリータイプのお部屋は新婚さんでも3DK、3LDKが人気でした。
住み替えに必要な初期費用が高額な時代でしたから、子どもが産まれて大きくなり部屋が必要になった時のためにと最初から広めのお部屋を借りていく方が多くいました。
家賃でいうと10万円〜が一般的でした。
その当時は大阪市内の賃貸物件には新婚補助という家賃補助の制度があり、月額2.5万円を上限として補助金が交付されていました。
この制度を活用してワンランク、ツーランク上の部屋に住むことができたわけです。
賃貸業界は家主も業者さんも潤っていた時代です。
今はどうでしょう?
15平米ほどのワンルームの価格相場は3.5万円〜4.0万円、その当時10万円ほどしていたファミリータイプのお部屋の賃料は7万円を切る家賃帯まで下がってきています。
また、賃貸住宅を借りる際の入居者側の仲介手数料もその当時は家賃の一ヶ月分が相場でしたが、今は入居者から仲介手数料を取らない業者さんも増えました。
家主さんからもらう手数料、広告宣伝費などといろいろな名目は付いてはいますが、これもその当時単身用で家賃の一ヶ月分、物件によっては二ヶ月分、ファミリータイプのマンションは家賃の半月分、一ヶ月分というお部屋も多かった時代です。
それも今は家主さんは単身用なら三ヶ月分、四ヶ月分という物件もありますし、ファミリータイプでも二ヶ月分、それ以上という物件もあったりします。
不動産業者さんはこの分で収益確保はできていますが、家主さんは負担が増大しています。
今度は逆に家主さんにとって受難の時代です。
借り手市場、貸し手市場でいうと、まさにその当時は貸し手市場、今は借り手市場です。
その借り手市場の今、この賃貸業界に飛び込むには知識戦略が必要です。
左団扇であったオーナー業は今や競争相手に勝ち抜かないといけない時代になっています。
でも悪いことばかりではありません。
昔の閉鎖的なこの業界が、今はいろいろな情報を自宅にいながらでも手に入れることができます。
賃貸相場はもちろん、成功しているオーナーの体験談や成功例などもネットで見ることができます。
他人の成功例を簡単に共有できる時代です。
成功するかしないかは家主さん次第、オーナーさん次第になってきているわけです。
なのに未だに、不動産業者さんに任せっきりで安定収入をのぞむために賃貸物件を取得する方が後を絶ちません。
これって、いいカモですよ。
ただでさえ薄くなった利益を、がっつりと自分の収益を確保しようとする不動産業者さんに丸ぶりして利益が残るわけがありません。
銀行さんも同じです。
がっつりと高金利で貸し出して、自社のリスクに対しての保全を図って貸し出している物件で利益が出るわけがありません。
どうしたら儲かるの??

お答えしましょう。
借入するなら、2%台の金利が上限です。
そしてフルローンで借りるくらいなら不動産投資はやめるべきです。
次に内装工事等の見積りは見れるようになること。
単価や施工面積、部材の単価くらいは自分で調べることはできます。
最後に不動産管理を任せることは本業の兼ね合いで仕方ないのですが、内装工事、募集条件等には関与しておくこと。
言いなりにならないということですね。
密に話し合いができる担当者がいる不動産管理会社に任せるということです。
話し合いですよ。
くれぐれも間違わないでくださいね。
一方的に相手の話を聞くだけでなく、自分の意見も交わせるようになっておくということが必要です。

賃貸オーナーにとっては楽な時代ではありません。
でも、どんな商売でも今の時代楽な商売などありません。
新規参入するには容易い業界です。
入りやすいということはライバルが多いということを知っておきましょう。
そしてライバルに勝つためには戦略が必要です。
知識も身につける必要があります。
その覚悟だけ持って参入してください。
悩んだ時にはライフコンサルティングがご相談に応じます。
当社でご購入いただいたお客様はもちろん、他社でご購入した物件のご相談にも応じています。
ご相談料は有料ですが、ぜひご活用ください。

ほんとうにもう仲介業ってなくなってしまうかも・・・

みなさんジモティーっていうサイト知っていますか?

jimothi

こういうやつです。

TVCMでも『地元の掲示板ジモティー♪』って流してやっていたのでご存知の方も多いかもしれませんが、これって結構使えるなというのが最近実感しています。

要らないものと必要な人とのマッチングサイトですが、掲載料も登録料も何かを売却したときの手数料も不要です。

広告料収入でやり繰りしていると思われるので、ちょいちょい検索項目に関係ないPRも出てきますがそこは仕方ないとあきらめてくださいね。

実は今、私自身引越しの準備をしていまして、引越先に持っていかない大きな家具やもう必要のないものを引越業者に処分してとお願いしたら、一点あたり1万円、大きいものなら3万円処分費がかかると言われどうしようか悩んでいました。

そこで大阪市の廃品回収に依頼しようとしたのですが以前から登録していたジモティーで売り出してみたらどうかなと思い登録しました。

すると、L型の大きなソファー、処分するのに1万円と言われた代物ですが、すぐに売れました。

ちなみに大阪市の不用品回収で調べたら2つに分かれるので2,000円でした・・・

大阪市の不用品回収の料金はこちら

自分で引き取りに来てもらう場所まで運ぶのと、日時を指定されるので少し面倒ですがこの手間だけで8,000円も浮きます。

『売れなかったらこれだな。』

こう思ってとりあえず8,000円(引き取りに来てもらう条件)で登録すると、立て続けに何件も問い合わせが。

結局値段交渉はあったものの7,000円で引き取ってもらいました。

そして一番処分に困っていたのがバルコニーに置いていたベンチプレスです。

雨に濡れて少しさびている状態でしたが、重りだけでも25kg×2、12.5kg×2、7.5kg×2、5kg×2、2.5kg×4,1.25kg×2、そして10kgあるバー・・・

運ぶだけでもうんざりしていたのですが、8,000円で引き取りに来てくれました。

引越業者に頼んだら4万円と言われた2つの不用品が15,000円になりました。

上下で5.5万円の差です。

調子に乗った私はお好み焼きテーブルとカウンターの前の椅子4脚、1人掛けのソファーも売却することにし不用品の処理は完了しました。

要らない、捨てようと思っていたものがお金に替わり、買って行った方も割安で手に入れれる。

今大阪市内では民泊をしていた部屋の撤退なんかで比較的新しめの家具、家電がよく掲示されています。

リサイクルショップで購入するより安く入手できます。

極端な話、ジモティーで購入した物件をヤフオクで出品し時間をかけて売り出せば十分な利益を確保できるのでは?

なんて思ったりもします。

軽トラと小さな倉庫があれば十分商売として利益を出せるんじゃないかな。

でも私はリサイクルショップではありませんし、そんな商売を勧める話をするつもりではありません。


私は不動産屋なので、

『これって不動産の空き家で困っている物件にも大きく活用できるのでは?』

こう考えているのですが、実際にはもうすでに不動産物件の募集も多く見かけます。

(ほとんどは不動産会社の掲載ですが)

賃貸物件から売買物件、人材募集まで載っています。

うちも何度も載せていて反響はそこそこ入ります。

ただ動機が薄いのと匿名で質問、交渉ができるのでSUUMOや他のポータルサイトのように来店、案内には繋がりにくいように感じています。

でも、オーナー自ら掲載できるという最大の利点がここにはあります。

自分で自分の物件のPR。

案内になれば自ら案内。

貸主自ら入居者と契約するなら重要事項説明も要りませんし、何なら契約業務だけ不動産屋さんに依頼しても格安でやってくれるはずです。

契約書作成だけなら私に依頼してくれればリスクヘッジした内容で賃貸契約書くらい作成しますし、保証会社の審査、契約業務も代行します。

その場合、契約書作成費用として21,600円(税込)いただきますが、不動産業者に仲介手数料、広告料を支払うことを思えば経費削減につながります。

いかがですか?

そんなサービス始めてみました。(笑)

ペイパルも導入しましたので、契約書作成費用も保証会社の保証料もカード決済で可能です。


家賃上昇の兆しは見えず、賃貸物件の供給は止まりません。

空き部屋が多くなれば自らの部屋にお客さまを誘導するために、不動産業者に支払う広告料は増えていきます。

北海道のある地域なんか、賃料の4ヶ月分、5ヶ月分が手数料として必要という話も聞きました。

そんなに支払っていればオーナーに利益が残ることなんかありません。

なので、オーナー自ら賃貸募集する時代に突入してきました。

そうするにはジモティーはうってつけのサイトです。

不動産業者に任せっきりではどうすることもできない時代がやってきます。

もうすでにそうなっているかもしれません。

賃貸経営素人のサラリーマンさんたちに金融スキームをくっつけて販売してきた不動産業者さん、今度は自らが淘汰される時代がやってきますよ。

CtoC時代です。

私たち不動産業者、とくに仲介業者にとっては苦難の時代がやってくるかもしれません。

だって、借主であるお客さんにとっても貸主直なら家賃交渉もしやすいですし、そもそも仲介手数料や鍵交換代、ハウスクリーニング費用なんかも必要ありません。

その分だけでも大きな利益です。

もちろんオーナーさんにとっても、不動産屋に支払う手数料(広告料)が不要になりますから大きな費用の削減です。

その分、契約者にフリーレント(入居月の家賃サービス)とか、必要な家具を付けてあげるとかサービスも提供できます。

その必要な家具さえもジモティーで探すことができますから一石二鳥です。

キャッシュフローを増やすためには物件を増やすことだけではなく、費用の削減というものも考えていきましょうね。

こんな話をして私に何の得があるんだろと考えてみましたが、今のところ何も思いつきません・・・

ただ、せっかくこのブログにたどり着いてこの記事をご覧いただいている方に少しでもお役に立つように、また毎回継続してご覧いただいているみなさまに少しばかりの情報提供です。

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