ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸不動産

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


家主自ら情報発信していく時代へ?

スルガショック

不動産業界にとっては大きなニュースです。
リーマンショック以来の大きなネガティブニュースになるかもしれません。

金融庁から業務停止命令が出るんじゃないかと言われていますし、他の銀行のアパートローンにもメスが入りそうです。

このニュースを見て、みなさんはどう感じましたか?

悪いのはスルガ銀行?
不動産業者?
話に乗っかっちゃったお客さん?

騙された人に全く非がないかと言えば、そうは思いませんが、明らかに悪いのは不動産業者です。
スルガ銀行は、他行が貸さなかった案件に融資を付けてくれたのですから、悪者っていうより正義の使者だったような気もします。

使い方によってはね。

私自身、スルガ銀行の金利で、しかもフルローンで購入するメリットを見出せなかったのでうまく活用はできませんでした。

いろいろ考えましたよ。
築古物件ならどうなんだ?
短期で売り抜けるならこの金利カバーできるんでは?
結論から言うと、短期で売り抜けそうな物件ならもっと金利のやすい他行で融資が受けられ、築古物件なら出口を考えて購入金額を割り出すとその金額なら他行で融資が受けられ…

結局、他行で融資が付かなかった案件にスルガ銀行なら貸してくれると言うので、そこから試算してみるという使い方になってしまっていました。
でも、購入後のシュミレーションを入れてみると
『うーん。空室が2割出れば毎月のキャッシュフローが赤字に転落する…』
『5年後の大規模修繕の費用を捻出できない…』
『そもそも毎月1部屋空き部屋が出ると、修繕費用で前月のキャッシュフローまで吹き飛んでしまうぞ…』
お客さんに勧めれる数字が出てきませんでした。

スルガ銀行
『それでも借りたいって言うなら貸してあげる。』
ねっ。
天使じゃないですか。
使い方を間違えてるんじゃなくて、うまくその銀行を利用してお金儲けをしていた業者がいてたってことでしょ?
先日のニュースで融資承認率99%とかっていう話が出ていましたが、不動産屋さんにとっては神様みたいな銀行ですよね。

悪いのは使う側です。
ここまでずっーと不動産屋の悪口を言ってきました。

一部まともな不動産業者もいますが、そこそこの確率で悪い業者さんに出会う確率が高い業界です。
その不動産業者に、自分の大切な資産を任せて大丈夫ですかというお話が今日のテーマです。
前置きが長くなりましたが。(笑)

例えば、今の時代要らなくなった洋服、バッグ、靴さえもメルカリなどのフリマアプリで簡単に売却できます。

中古家具なんかもジモティに載せれば、近所の人が有料で(お金を払ってくれて)引き取りに来てくれます。

何でもかんでも、自分で不用品をお金に変えれる時代です。

なのに、何で自分の空き部屋は不動産会社に任せっきりなんでしょう?

過去は全く逆のことを言っていましたが。(笑)
『個人対個人で契約したら、リスクがたくさんありますので、不動産業者に間に入ってもらったほうがいいですよ。』
過去の自分

『個人対個人で契約したら、無駄な手数料も要らないですよ。何でもそうしないんですか?』
今の自分

『考え方が変わっただけでしょ?』
あはは。
それもありますが、過去と今では大きく違うことがあります。
まず、昔はポータルサイト、もっと遡れば賃貸雑誌やチラシ、看板、不動産会社への飛び込み客だけが集客材料でした。
これは個人家主が全く介入する余地のない集客フィールドです。

今はどうでしょう?
もちろん今でも不動産会社への飛び込み客、これはありますが、割合がかなり減っています。
チラシ?
郵便ポストに賃貸のチラシが入ることって少なくなっていませんか?
不動産業者の集客がネット重視に偏重しているからです。
ポータルサイト
これは今の不動産会社の集客の柱です。

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でも、このSEO昔と今では全然違っているんですよね。
サイト全体のSEOをかけてたのが昔の話、今はスモールワードで検索に引っ掛ける、物件名とか町名とか。

つまり、検索の仕方が以前より絞り込んだ方法に変化してきているということ。
お客さんの要望もどんなニーズにも応えれるくらい、いろいろな物件が存在します。
ペットOK、敷金礼金なしなんて物件は今の世の中溢れかえっています。
その中で自分の物件を選んでもらえるかどうかは、どう自分の物件をプロデュースするかにかかっています。
その大事な物件のプロデュースを不動産会社の営業マンに任せて放ったらかしにしていると、築年数が違う、間取りが違う、家賃が違う、こんな目に合うことも覚悟しておかなければいけません。

自分の物件を一番よく知ってるのは誰ですか?
オーナー自身ではありませんか?
もし、そうでないならそれはもう・・・

オーナーになる資格ないかも・・・

写真撮影一枚とっても、雨の日、曇りの日、晴天の日によって全然違います。
また時間帯によっても大きく変わります。
同じ日、同じ時間に撮影していてもカメラマンの腕によって出来上がった画像は大違いです。

仮にその写真撮影を自分や営業マンではなく、プロのカメラマンに依頼したらどうなるでしょう?
その画像ファイルは自分のものです。
複数社ある賃貸業社さんにそのファイルを渡してあげれば、そのままポータルサイトにUPしてくれることでしょう。

『カメラマンに撮ってもらうっていくらかかるの?数万円?』

そう思うでしょ?

今の時代、フリーのカメラマンさん、カメラマン志望の学生さんと繋がることは難しいことではありません。
誰かのツテを頼ってもいいでしょうし、ジモティなどのサイトで募集するのもアリかもしれません。
私の場合、民泊物件をいつも懇意にしてくれているカメラマンさんに頼んでいます。
料金は1万円もかかりません。
ただ、申し訳ないので同時に複数部屋撮ってもらったり、違う現場の撮影もお願いしたりしていますが。

自分の所有物件の写真だけでなく、近所のお店紹介、自慢の設備、セールスポイントなどをどんどん自ら発信していきましょう。

ついでに物件紹介用にブログでも始めてみるのもアリだと思います。
オーナーさんのこだわり考え方共感する入居者さんも集まってくるかもしれません。
本来オーナー業ってそういうものだと思います。
賃貸物件が飽和状態になり、数年後の空き家問題も深刻になってきています。
その中で設備や条件で差別化していくのも限界に近づいています。

今シェアハウスと言えばネガティブイメージがありますが、もともとこのシェアハウス、昔でいう下宿なのかもしれません。
数年前は起業家向けのシェアハウス、母子家庭だけのシェアハウス、猫と同居するシェアハウスなどコンセプトハウスと言っていいほど多様化していました。
最近でもプライベートジムを完備したシェアハウスも人気だそうです。

プライバシー重視、隣人の顔も知らない、そんな時代もありました。
でも、部屋で一人でゆっくりもでき、共用スペースでは同じ境遇の仲間と過ごすことができるというこういう空間に需要があったのも事実です。

下宿と言えば寮母さんがいて、その人柄に惹かれて集まってきた学生さんたちもいました。
オーナー自らの人柄で賃借人を集めることができれば無敵でしょ?

路地裏の名店、山奥のパン屋さん、テレビで紹介されるほど流行っている店は日本中にたくさんあります。
立地・価格だけで勝負する時代は終わっています。

これからは、この部屋に住みたいではなく、このオーナーの部屋に住みたい。
こんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。(笑)

まぁ、いずれにせよ努力はしましょ。
自分の物件を紹介するブログを立ち上げるのに数時間あれば実現できます。

簡単なことから始めませんか?
何事もはじめの第一歩です。

不動産屋さんに頼らない賃貸経営、これが空き家対策への一番の鍵だと思っています。

私は不動産屋さんなんですけどねー。(笑)

不動産屋ですけど、賃貸オーナーでもありますので、お仲間の発展を願っています。

それではまた。

家主さんになるお勉強していますか?

不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

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詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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