ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸不動産

案内用ダイヤル錠の危険性

61

ワンルームマンションを狙って空き巣を繰り返していた男が昨年秋に逮捕された。
マンションの空き部屋に侵入し、ベランダ伝いに隣室へ移動(バルコニーに設置されている防火壁を破り侵入したそう)し、空き巣を行っていたというニュースが報道されました。

ここで、問題になったのが空き部屋に設置されているダイヤル錠
通常4桁の数字を既定の数字に合わせ開錠するといったものです。
4桁ということですから、10の4乗で1万通りの組み合わせがあるはずです。
1万通りの組み合わせをどうやって解析したの?
一般の方にとっては、到底理解不能な話ですよね?

でも、私たち不動産業者、営業マンにとってはそんなに不思議な話ではないのです。
逆に今まで、こういった犯罪が頻繁に起こっていなかったことが不思議なくらい単純なからくりだったのです。

賃貸の案内の際、現場に案内用鍵が設置されているケースって、かなりの確率であります。
それは、案内時にわざわざ業者に鍵を借りに行くという作業を手間に感じられ、案内の件数を減らさなくするためです。
今回のようにダイヤル錠を設置しているケースもあれば、PS(水道メーターの設置場所)に隠してあるケース、オートロックがあるので部屋の鍵は開けてあるケース、いろんなパターンがあります。
さすがに部屋の鍵を開けておくパターンは防犯上少なくなっていますし、PSのパターンも少なくなってきました。
ただ、ダイヤル錠のパターンはいまだ多く残っています。

空き部屋に侵入しても、室内に何もないし、入居前に新しい鍵に付け替えるので問題ない。
こう思って、今の方法を取り入れているわけですが、このダイヤル錠が簡単に分析できるという方法が公開されてしまった以上、今後この方法を継続するのは少々問題がありそうな気がしますね。

さて、今回どうやってその1万通りの数字の組み合わせを解読したかという方法ですが、ごくごく単純な話です。
これは、案内する多くの営業マンのクセを知っていたということです。

案内時はダイヤル錠の数字を合わせます。
その時、ほとんどの場合どこか一列だけ数字を回すと開錠できます。
案内が終わり、施錠するときも同じです。
案内が終わり、次の物件に移動する際、施錠は必須ですが、解読しにくいようにグルグルと何周も回す営業マンは少ないように思います。
私も今でも賃貸の案内に行くことがありますが、多くの場合一列どこかの数字が違うだけでくるっと回すだけで開錠できてしまいます。
その営業マンの習性を知っていた。
実際この犯人は、賃貸営業の経験者だったようです。

これだけでなく、過去には社内で保管している合鍵を使用して空き巣をしていたという事件もありましたから、鍵をどこかの事務所に預けておくという場合も全く危険性がないわけではありません。

ダイヤル錠の解読の仕方は他にもあったりします。

ここでは言えませんが。(笑)


また別の機会に別ブログで公開します。

管理会社は、物件ごとにダイヤル番号を変更しているほうが少ないかもしれません。

なので、どこか一つのマンションのダイヤル錠の番号が露呈してしまえば危険にさらされるわけです。

そう考えると、悪意を持って接してくる犯罪者にとって現在の賃貸マンションの在り方は簡単極まりない状況なのかもしれません。

私も以前、自ら所有している物件を募集する際、家具付き家電付きで募集していましたが、案内方法は現場に設置しているダイヤル錠でした。

その番号は、案内希望業者には教えますよね。

そこで何が起こったと思います?

TVを盗まれたのです。

『物件資料には家具家電付き、TVもあるって書いていましたけど現場になかったのですが、これって後から付くんですか?』

この連絡で事件が初めて発覚したわけです。。。

こんなことが水面下では起こっていたりします。

あと、郵便ポストのダイヤル番号。

これもほとんどの営業マンは番号を解読することができます。

この方法は、また機会があればご紹介しますが、また変な事件になっても困るのでシークレットのままのほうがいいかもしれませんね。(笑)

そういう一般公開できないブログサイトを現在構築中です。

リニューアルまであともう少し。

こちらにもご期待ください。




賃貸仲介の報酬の仕組みって?

自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料(広告料、業務委託費など名目は変わりますが)いただけますか?』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか?表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新(1年後、2年後)の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね?

そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか?
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。

手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。

これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄(他人に任せっきりという意味で)が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。

儲かるのは誰?
賃貸仲介の会社ですよね?

実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。

昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。

私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。

本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの?』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。

それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。

いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
illust2092

そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか(笑)

ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。

大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。

うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。(笑)

それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。

法人社宅用として1棟丸ごとお貸しできます

今日は昨日決済が終わった賃貸物件のご紹介です。

DSC00995


阪急神戸線「塚口」駅から徒歩7分
JR福知山線「塚口」駅からは少し遠くて徒歩16分の立地となっています。


2018年11月に完成したばかりの新築マンション


22.35平米の1Kが21戸一斉に募集開始です。

図面

1フロア7部屋、鉄骨造3階建のマンションで、オートロックはもちろんのこと、セコム、防犯シャッターまでついて防犯設備は整っています。

しかも、オーナー負担でインターネット設備を導入しているため、高速インターネットWi-Fiが使い放題、しかも使用料無料になっています。

室内の設備としては、雨の日、梅雨時にうれしい浴室乾燥機、シャワー付き洗面台、ウォシュレット、室内洗濯置き場に2口のガスコンロ、そしてもちろんエアコンは完備しています。

今なら、全戸募集開始したばかりなので、1フロアー丸ごとお借りいただいたり、全棟丸ごと法人様でご利用いただくことも可能になっています。

ペット飼育も視野に入れていたマンションなので、『ペット飼育可社宅』としてご利用いただくことも可能です。

お部屋はもちろんバス・トイレセパレートタイプ。

女性の一人暮らしとしても、気に入っていただける間取りになっています。

DSC01045DSC01020DSC01031DSC01025DSC01034






条件表、家賃表はこちらの通りですが、

jyoukennhyou

家賃は60,000円~64,000円、共益費は5,000円、水道代はメーター検診となっています。

ペット飼育をしない場合は、礼金なし、敷金家賃の1ヶ月分、ペット飼育の場合は礼金2ヶ月分、敷金1ヶ月分となっております。

当社専任媒介でお預かりしている物件になりますので、ご興味ある法人担当さま、ぜひご連絡くださいませ。

TEL06(4703)3300 RE/MAX L-style 株式会社ライフコンサルティング

火災保険は2年間で15,000円となっていますが、法人一棟ご契約の場合は指定の火災保険以外の保険加入でもかまいません。

保証会社も一般賃貸の場合、加入条件となっておりますが法人契約の場合は例外を適応しますので、お気軽にご相談ください。

一棟丸ごとお借りいただければ、会社的にも管理しやすく家賃の支払い等のわずらわしさからも脱却できますので、経費削減のためにもぜひご一考ください。

もちろん、1部屋からでもお申し込み可能です。

その場合はこちらよりお問い合わせください。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000046265316/?bc=100144482399

それでは、ご連絡お待ちしております。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ