ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸管理

サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

賃貸住宅、長く住んでいれば損をする。何かおかしくない?

仕事柄、レントロールというものをよく目にします。

『レントロールって何?』

『新しいロールケーキ?』

って思う人は少ないかとは思いますが、念のため説明しますと、賃貸マンションなどの収益用物件の家賃一覧表です。

○号室の家賃はいくら、共益費はいくら、預かり保証金はいくらなどと書かれているものです。

収益用不動産を購入する際には、この物件を購入した際には毎月いくらの家賃収入があるのか?

また、その入居者が退去したときにはいくらの返還金が必要なのか?

ということが当然気になります。

というよりも、それが分からなければ検討すらできません。

そこで購入を検討する際に、所有者、管理会社さんからそのレントロールをいただくのですが、同じ間取り、同じ広さの部屋でも現在の賃料に差があるものなのです。

201号室は家賃6万円。301号室は家賃4万円。

などと極端な差がある場合があります。

illust2092


どうしてその差が生まれるかというと、入居した時期によることがほとんどです。

10年前から入居しているAさんは6万円。最近入居したBさんは4万円。こうした状況がよく存在します。

昔から借りてくれているAさんの方が高いの?

そうなんです。

不思議ですよね。

いわばAさんはヘビーユーザーです。携帯電話の会社さんなら何年割引みたいなプランがありますが。賃貸住宅では一切ありません。

Aさんのお部屋は大した改装もせずに契約してもらったのに、Bさんの安いお部屋はフル改装、浴室やキッチンまで入れ替わっているというケースも無きにしも非ずです。

古くから借りていただいている入居者さんということは、家賃の滞りもなく、周りの入居者とのトラブルもない入居者さんだったりします。

しかも、このAさんが退去すれば、新しく貸すお部屋はリフォームも必要ですし、Bさんと同じように安い賃料になってしまう可能性もあります。

ではどういう対応をすればいいのでしょう?

ここで思いつくのがAさんの賃料を適正な金額に下げてあげればいいんじゃないということです。

そうですよね。

そうすれば一番いいのです。

でも、そこにはそう簡単にできない理由が。

なぜなら入居者はAさんだけではないからです。

Bさんは除いて、Cさん、Dさん、Eさん・・・

他に何部屋あるのかという話ですが、家賃を2万円下げてあげるとしても5部屋あれば10万円です。

しかも毎月10万円です。

なかなか踏み切れないのはたしかです。

でも現在空いているお部屋。しかも2ヶ月、3ヶ月申し込みが入らない。

そのお部屋のお家賃を5,000円下げて募集しよう。

これは、少しの勇気で行うことができます。

『現在いい家賃で入居してくれている人の家賃をわざわざ下げなくてもいいんじゃないの?』

『下げたところでずっと住んでくれるわけじゃないんでしょ?』

その通りなんですよね。

実際に入居者さんから家賃値下げの交渉が来たとしても応じない大家さんが多いのではないでしょうか?

私も家賃を下げてほしいという交渉を受ければ、いいですよとすぐ快諾はなかなかできません。

でも断れば退去してしまうかもしれない。

そんな不安もよぎります。

そこで折衷案として、

『3,000円だけ値下げしてあげましょう。』

『5,000円下げてあげるから、1年間は解約しないと約束してくださいね。』

などと答える場合がありました。

でもたぶんこのような入居者さんたちは、値下げしなくても退去しなかったと思います。

退去を考えているなら、部屋探しにも出かけているでしょうし、近隣物件の相場もある程度把握してあるはずです。

交渉するのに手ぶらでは臨みませんので。

物件は見に行ったけど、新たに保証金を提供したり、引越代を払ったり、そもそも引越しの手間を考えればそのまま住んでおきたいなという結論に至ったので、今の家賃を下げるように交渉しに来ているのです。

ただ、あまりにも邪険な対応をすれば、気分を害して引越ししてしまうかもしれません。

そのあたりの判断は難しいですよね。

でも、こうした駆け引きもオーナーさんの手腕の一つであったりします。

結局、住んでいる物件の家賃を交渉しに行っても大して家賃は下がらないということです。

逆に新たに購入する立場の人からすると、長期間にわたり住んでいる家賃高めの入居者がいる。

この人が退去すれば家賃は大きく下がってしまう。

という心配はそこまでしなくていいということです。

でも長い目で見れば当然入れ替わりはありますので、家賃が下落傾向の状況下では家賃収入が減少していくことは間違いありません。

ただ長期的に見ることが必要ですということです。

よく収益物件を購入する際に、

『今のレントロール上ではこの収益だが、今の相場で引き直すとこの賃料収入だ。なので、そこで収益性が合う物件を購入するんだ。』

という方がいます。

たしかに理論上は大正解です。

でも、そこに当てはまる物件はなかなか出てきません。

今の収益物件は売り手市場ですから、買い手は山ほど存在します。

自分が二の足を踏んでいる間に、そこそこの利回りの物件はどんどん捌けてしまいます。

なので見極めは難しいですよね。

でも自分なりの見極め基準を持つということは大事です。

その基準に合わない物件は買わないと決めて判断するなら一番ベストでしょう。

そのスタンスで考えている人は今の時期、物件は購入できていないと思います。

それでいいと思って判断しているわけですから、もちろん間違いではありません。

今日のお話はその購入側の立場のお話のつもりではなかったのですが、ついついそっちに話がずれてしまいますね・・・

賃貸でお部屋を借りている方にとって、今の時代は住み替えするにはとても適している時代です。

昔は1Roomを借りるにしても、礼金で15万円、20万円している時代もありました。

仲介手数料も家賃の1ヶ月分必要というのが相場でした。

でも、今は敷金・礼金0円は当たり前の世の中になってきましたし、仲介手数料も高いところで家賃の半月分です。

1Roomなら初期費用で10万円、15万円あれば引越しできてしまいますし、引越し業者も安い業者さんも多数あります。

アットホーム引越し見積もり

3年も4年も同じお部屋に住んでいるなら、引越しを考えてみてもいいかもしれませんね。

株式会社ライフコンサルティングでは賃貸のお部屋探しのお手伝いもさせていただいております。

賃貸居住用仲介の場合は、仲介手数料無料です。

じゃんじゃんお問い合わせください。

空き家相談員研修会に行ってきました


今日は『空き家相談員』研修会に行ってきました。

空き家問題はこのブログでもちょくちょく取り上げていますが、今後の課題としてはやはり重要なので区役所とかで開催されている無理相談の空き家相談員になろうと研修会に参加してきました。

少子高齢化に加え、住宅供給は減ることなく増え続けていますので益々空き家は増え続けています。

空き家対策特別措置法も昨年5月から施行され、空き家の問題はこれからも注目されていきます。

不動産投資においても、空き家の問題は他人事ではないのです。

空き家が有効活用できるようになれば益々供給過多になるわけで、ライバルが増えれば当然家賃は下落します。
空室がなかなか埋まらないなんてことも容易に想像できます。

空き家が増加した背景には核家族化があげられます。
私たちが幼少期、少年期の頃にはおじいちゃん、おばあちゃんと同居していた家庭がほとんどでした。

万一、世帯主のおじいちゃんが亡くなっても家が必要なくなるってことはなかったのですが、核家族化した現代では、おじいちゃん、おばあちゃんが住んでいた家以外に息子夫婦、娘夫婦が別世帯で住宅を取得しているというケースが一般的になっています。

そうなると住む人間のいなくなった家は空き家となります。
お亡くなりにならなくても、施設に入所したりすると同様です。

こうした家は長い間住み続けられたため建物も老朽化しているケースも多いです。
壁紙や畳を張り替えたりするくらいで賃貸に出せればいいのですが、補修費に多大な金額がかかってしまう場合が多く、そのまま放置されてしまうケースが後を絶ちません。

売却できればいいのですが、自分たちが生まれ育った生家ですから思い出も詰まっており売却に踏み切れないこともあります。

ただただ固定資産税を払い続けることになってしまうのです。

こうした放置された空き家に対して課税を強化する、場合によっては解体も視野に入れてというのが『空き家対策特別措置法』です。
小規模宅地では固定資産税額が通常の1/6に軽減されています。
放置されていると行政が認めればこの軽減措置を解除するというものです。
つまり単純に6倍の固定資産税が課税さらるということですね。
まぁでも、建物は取り壊すわけでその分の評価は0円になるので、6倍というのは大袈裟ですが。

ほったらかしにしないでね。
ほったらかしにするなら税金高くするよというのがこの特措法のポイントです。

実は空き家のまま放置してしまうケースは上記の例だけではもちろんございません。

一番厄介なのが、売却できないケースです。
なぜ売却できないか?
ただ単純に売却需要がないとか、その不動産の土地に価値がないというだけではないのです。

不動産の名義人がお亡くなりになられた際に、その不動産の権利は相続人に移ります。

その不動産は相続人のものになるのです。
当然普通に今まで通りに使用することはできます。
なので、不動産登記の名義人をその亡くなった人(被相続人)のままにしているケースが多くあるのです。

相続人からすれば売却するつもりがなければ不動産登記をすることは義務ではありません。
他人に対抗するための手段だけの話なので、登記がそのままでも何ら不自由なく住めてしまいます。
では、そのままの名義で放ったらかしにすれば何が不都合なのでしょう?

売却しようとした時には不動産の権利証(今は登記識別情報に変わっていますが)と名義人の印鑑証明書が必要です。
当然名義人はお亡くなりになられていますから、印鑑証明書は用意できません。

その場合、売却時には一旦相続人の名義に移す必要が生じます。
これが大変なのです。

相続した時に遺産分割協議書を作っていて、その不動産を誰か一人に譲るということになっていればいいのですが、名義変更してない方の多くはこの遺産分割協議というものを作っていたりはしません。

この場合どうなるか?
相続人全員の同意が必要になります。
全員です。
一人でも同意しなければ売却できません。

相続人の一人がさらにお亡くなりになられていれば、その相続人全員の同意が必要になります。

海外に赴任しているとか、世界中を旅しているみたいな話になればもう話は進みません。

相続登記しないのはもちろん費用がかかるからなのですが、ここで費用をかけなくてもいずれ登記は必要になります。
二次相続、三次相続になればさらに相続人の問題は複雑になりますので早めにしておくに越したことはありません。

こういうケースで相続人が複雑になり、売却したくてもできないというケースも実際にはよくあるのです。

もう一つ、相続人の一人が認知症になってしまった場合も大変です。
その方の同意が得られなければ売買ができないのに認知症では意思表示ができません。
その場合は成年後見人を立てなければいけなくなりますし、その手続きに時間と費用もかかります。

一旦成年後見人を立ててしまうと、その被成年後見人が被成年後見人でなくなるか、その人が亡くなるまで後見人制度は続きます。
後見人が弁護士さんとか司法書士さんならずっとその費用負担は続きます。

そうならないためにも名義変更はきっちりと、売却するなら所有者(相続人含め)の意思表示がはっきりとできる間にしてしまわなければいけませんね。

相続対策というのはこのように、相続税だけの問題ではなく、全ての方に関係のある話なのです。

相続の話についてはまた別の機会に詳しく話しますが、空き家と相続って切っても切れない関係なのですよね、実は。

これからもまたいろいろ勉強して、空き家の問題についてもお手伝いしていきます。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ