ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸管理

賃貸住宅、長く住んでいれば損をする。何かおかしくない?

仕事柄、レントロールというものをよく目にします。

『レントロールって何?』

『新しいロールケーキ?』

って思う人は少ないかとは思いますが、念のため説明しますと、賃貸マンションなどの収益用物件の家賃一覧表です。

○号室の家賃はいくら、共益費はいくら、預かり保証金はいくらなどと書かれているものです。

収益用不動産を購入する際には、この物件を購入した際には毎月いくらの家賃収入があるのか?

また、その入居者が退去したときにはいくらの返還金が必要なのか?

ということが当然気になります。

というよりも、それが分からなければ検討すらできません。

そこで購入を検討する際に、所有者、管理会社さんからそのレントロールをいただくのですが、同じ間取り、同じ広さの部屋でも現在の賃料に差があるものなのです。

201号室は家賃6万円。301号室は家賃4万円。

などと極端な差がある場合があります。

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どうしてその差が生まれるかというと、入居した時期によることがほとんどです。

10年前から入居しているAさんは6万円。最近入居したBさんは4万円。こうした状況がよく存在します。

昔から借りてくれているAさんの方が高いの?

そうなんです。

不思議ですよね。

いわばAさんはヘビーユーザーです。携帯電話の会社さんなら何年割引みたいなプランがありますが。賃貸住宅では一切ありません。

Aさんのお部屋は大した改装もせずに契約してもらったのに、Bさんの安いお部屋はフル改装、浴室やキッチンまで入れ替わっているというケースも無きにしも非ずです。

古くから借りていただいている入居者さんということは、家賃の滞りもなく、周りの入居者とのトラブルもない入居者さんだったりします。

しかも、このAさんが退去すれば、新しく貸すお部屋はリフォームも必要ですし、Bさんと同じように安い賃料になってしまう可能性もあります。

ではどういう対応をすればいいのでしょう?

ここで思いつくのがAさんの賃料を適正な金額に下げてあげればいいんじゃないということです。

そうですよね。

そうすれば一番いいのです。

でも、そこにはそう簡単にできない理由が。

なぜなら入居者はAさんだけではないからです。

Bさんは除いて、Cさん、Dさん、Eさん・・・

他に何部屋あるのかという話ですが、家賃を2万円下げてあげるとしても5部屋あれば10万円です。

しかも毎月10万円です。

なかなか踏み切れないのはたしかです。

でも現在空いているお部屋。しかも2ヶ月、3ヶ月申し込みが入らない。

そのお部屋のお家賃を5,000円下げて募集しよう。

これは、少しの勇気で行うことができます。

『現在いい家賃で入居してくれている人の家賃をわざわざ下げなくてもいいんじゃないの?』

『下げたところでずっと住んでくれるわけじゃないんでしょ?』

その通りなんですよね。

実際に入居者さんから家賃値下げの交渉が来たとしても応じない大家さんが多いのではないでしょうか?

私も家賃を下げてほしいという交渉を受ければ、いいですよとすぐ快諾はなかなかできません。

でも断れば退去してしまうかもしれない。

そんな不安もよぎります。

そこで折衷案として、

『3,000円だけ値下げしてあげましょう。』

『5,000円下げてあげるから、1年間は解約しないと約束してくださいね。』

などと答える場合がありました。

でもたぶんこのような入居者さんたちは、値下げしなくても退去しなかったと思います。

退去を考えているなら、部屋探しにも出かけているでしょうし、近隣物件の相場もある程度把握してあるはずです。

交渉するのに手ぶらでは臨みませんので。

物件は見に行ったけど、新たに保証金を提供したり、引越代を払ったり、そもそも引越しの手間を考えればそのまま住んでおきたいなという結論に至ったので、今の家賃を下げるように交渉しに来ているのです。

ただ、あまりにも邪険な対応をすれば、気分を害して引越ししてしまうかもしれません。

そのあたりの判断は難しいですよね。

でも、こうした駆け引きもオーナーさんの手腕の一つであったりします。

結局、住んでいる物件の家賃を交渉しに行っても大して家賃は下がらないということです。

逆に新たに購入する立場の人からすると、長期間にわたり住んでいる家賃高めの入居者がいる。

この人が退去すれば家賃は大きく下がってしまう。

という心配はそこまでしなくていいということです。

でも長い目で見れば当然入れ替わりはありますので、家賃が下落傾向の状況下では家賃収入が減少していくことは間違いありません。

ただ長期的に見ることが必要ですということです。

よく収益物件を購入する際に、

『今のレントロール上ではこの収益だが、今の相場で引き直すとこの賃料収入だ。なので、そこで収益性が合う物件を購入するんだ。』

という方がいます。

たしかに理論上は大正解です。

でも、そこに当てはまる物件はなかなか出てきません。

今の収益物件は売り手市場ですから、買い手は山ほど存在します。

自分が二の足を踏んでいる間に、そこそこの利回りの物件はどんどん捌けてしまいます。

なので見極めは難しいですよね。

でも自分なりの見極め基準を持つということは大事です。

その基準に合わない物件は買わないと決めて判断するなら一番ベストでしょう。

そのスタンスで考えている人は今の時期、物件は購入できていないと思います。

それでいいと思って判断しているわけですから、もちろん間違いではありません。

今日のお話はその購入側の立場のお話のつもりではなかったのですが、ついついそっちに話がずれてしまいますね・・・

賃貸でお部屋を借りている方にとって、今の時代は住み替えするにはとても適している時代です。

昔は1Roomを借りるにしても、礼金で15万円、20万円している時代もありました。

仲介手数料も家賃の1ヶ月分必要というのが相場でした。

でも、今は敷金・礼金0円は当たり前の世の中になってきましたし、仲介手数料も高いところで家賃の半月分です。

1Roomなら初期費用で10万円、15万円あれば引越しできてしまいますし、引越し業者も安い業者さんも多数あります。

アットホーム引越し見積もり

3年も4年も同じお部屋に住んでいるなら、引越しを考えてみてもいいかもしれませんね。

株式会社ライフコンサルティングでは賃貸のお部屋探しのお手伝いもさせていただいております。

賃貸居住用仲介の場合は、仲介手数料無料です。

じゃんじゃんお問い合わせください。

空き家相談員研修会に行ってきました


今日は『空き家相談員』研修会に行ってきました。

空き家問題はこのブログでもちょくちょく取り上げていますが、今後の課題としてはやはり重要なので区役所とかで開催されている無理相談の空き家相談員になろうと研修会に参加してきました。

少子高齢化に加え、住宅供給は減ることなく増え続けていますので益々空き家は増え続けています。

空き家対策特別措置法も昨年5月から施行され、空き家の問題はこれからも注目されていきます。

不動産投資においても、空き家の問題は他人事ではないのです。

空き家が有効活用できるようになれば益々供給過多になるわけで、ライバルが増えれば当然家賃は下落します。
空室がなかなか埋まらないなんてことも容易に想像できます。

空き家が増加した背景には核家族化があげられます。
私たちが幼少期、少年期の頃にはおじいちゃん、おばあちゃんと同居していた家庭がほとんどでした。

万一、世帯主のおじいちゃんが亡くなっても家が必要なくなるってことはなかったのですが、核家族化した現代では、おじいちゃん、おばあちゃんが住んでいた家以外に息子夫婦、娘夫婦が別世帯で住宅を取得しているというケースが一般的になっています。

そうなると住む人間のいなくなった家は空き家となります。
お亡くなりにならなくても、施設に入所したりすると同様です。

こうした家は長い間住み続けられたため建物も老朽化しているケースも多いです。
壁紙や畳を張り替えたりするくらいで賃貸に出せればいいのですが、補修費に多大な金額がかかってしまう場合が多く、そのまま放置されてしまうケースが後を絶ちません。

売却できればいいのですが、自分たちが生まれ育った生家ですから思い出も詰まっており売却に踏み切れないこともあります。

ただただ固定資産税を払い続けることになってしまうのです。

こうした放置された空き家に対して課税を強化する、場合によっては解体も視野に入れてというのが『空き家対策特別措置法』です。
小規模宅地では固定資産税額が通常の1/6に軽減されています。
放置されていると行政が認めればこの軽減措置を解除するというものです。
つまり単純に6倍の固定資産税が課税さらるということですね。
まぁでも、建物は取り壊すわけでその分の評価は0円になるので、6倍というのは大袈裟ですが。

ほったらかしにしないでね。
ほったらかしにするなら税金高くするよというのがこの特措法のポイントです。

実は空き家のまま放置してしまうケースは上記の例だけではもちろんございません。

一番厄介なのが、売却できないケースです。
なぜ売却できないか?
ただ単純に売却需要がないとか、その不動産の土地に価値がないというだけではないのです。

不動産の名義人がお亡くなりになられた際に、その不動産の権利は相続人に移ります。

その不動産は相続人のものになるのです。
当然普通に今まで通りに使用することはできます。
なので、不動産登記の名義人をその亡くなった人(被相続人)のままにしているケースが多くあるのです。

相続人からすれば売却するつもりがなければ不動産登記をすることは義務ではありません。
他人に対抗するための手段だけの話なので、登記がそのままでも何ら不自由なく住めてしまいます。
では、そのままの名義で放ったらかしにすれば何が不都合なのでしょう?

売却しようとした時には不動産の権利証(今は登記識別情報に変わっていますが)と名義人の印鑑証明書が必要です。
当然名義人はお亡くなりになられていますから、印鑑証明書は用意できません。

その場合、売却時には一旦相続人の名義に移す必要が生じます。
これが大変なのです。

相続した時に遺産分割協議書を作っていて、その不動産を誰か一人に譲るということになっていればいいのですが、名義変更してない方の多くはこの遺産分割協議というものを作っていたりはしません。

この場合どうなるか?
相続人全員の同意が必要になります。
全員です。
一人でも同意しなければ売却できません。

相続人の一人がさらにお亡くなりになられていれば、その相続人全員の同意が必要になります。

海外に赴任しているとか、世界中を旅しているみたいな話になればもう話は進みません。

相続登記しないのはもちろん費用がかかるからなのですが、ここで費用をかけなくてもいずれ登記は必要になります。
二次相続、三次相続になればさらに相続人の問題は複雑になりますので早めにしておくに越したことはありません。

こういうケースで相続人が複雑になり、売却したくてもできないというケースも実際にはよくあるのです。

もう一つ、相続人の一人が認知症になってしまった場合も大変です。
その方の同意が得られなければ売買ができないのに認知症では意思表示ができません。
その場合は成年後見人を立てなければいけなくなりますし、その手続きに時間と費用もかかります。

一旦成年後見人を立ててしまうと、その被成年後見人が被成年後見人でなくなるか、その人が亡くなるまで後見人制度は続きます。
後見人が弁護士さんとか司法書士さんならずっとその費用負担は続きます。

そうならないためにも名義変更はきっちりと、売却するなら所有者(相続人含め)の意思表示がはっきりとできる間にしてしまわなければいけませんね。

相続対策というのはこのように、相続税だけの問題ではなく、全ての方に関係のある話なのです。

相続の話についてはまた別の機会に詳しく話しますが、空き家と相続って切っても切れない関係なのですよね、実は。

これからもまたいろいろ勉強して、空き家の問題についてもお手伝いしていきます。



空き店舗の活用方法

私が住んでいる地域は大阪市浪速区で最寄駅でいうと『大国町』という駅になります。
『なんば』駅からも一駅ですし、実際に徒歩でも10分ちょっとで着くくらいの距離です。

大国町の駅からなんば駅まで歩いても15分くらいあれば十分着く距離なんですが、そこそこ駅前の店舗が次々と退去し『空き店舗』になっています。


前のテナントが入っていた時は坪2万くらいはしたはずなのですが、坪当たり1.5万円の単価でもなかなか決まらない時勢になっています。
もったいないですよねー。

20坪あれば今までなら40万円くらいはもらっていたのでしょうが、今では30万円でも借り手がつきにくい状態です。
しかも坪当たり1万円、家賃20万円にすれば決まるのでしょうか?
そういう問題でもなさそうです。

今での不動産業界の慣習で、退去の際にはほとんどスケルトン(空の状態)返しという契約内容になっています。
つまり、開店の際にかけた内装費用が500万円かかっていようが、1000万円かかっていようが、スケルトン返しを求められます。
次に借りるテナントも同様の費用をかけ内装工事をするわけなのですが、電気の配線から給水・排水工事まで全て一からしないとダメなんです。
その工事費用を出して商売を始めようとする方がとても少なくなっているような気がします。
商売を始めるにはもちろん開業資金が必要です。
私たちのような不動産業を始める場合でも、保証金1000万円を供託せずに協会に加入し開業する場合でも約200万円はかかります。
それに最初の備品を揃えたり、クルマを購入したり、備品を揃えたりも必要です。最初の半年くらいの運転資金も含めるとそれだけで300万円くらいは必要です。
これに加えて店舗を借りるのに必要な金額と改装費用がかかるとしたらどうでしょう?
軽く1000万円くらいは飛んで行ってしまいます。
今回は不動産業で考えましたが、他の商売なら免許取得の費用の代わりに設備費用などもかかるでしょうから数値はこれより少なくなることは考えにくいでしょう。
もちろんマンションの一室や雑居ビルの一画で始めれる商売なら初期費用は大幅に軽減できるとは思います。
でも飲食店や販売業など、不特定多数のお客様を相手にする商売ならそれくらいの費用はかかるのです。
はたしてそれほど投資して回収できる商売がそんなにあるでしょうか?

いろんなフランチャイズチェーンがありますがなかなか良さそうな商売ってないですよね?
誰でも簡単に始めれて、すぐに軌道に乗せれる商売って少ないでしょう。

なので、今は駅前の路面店舗が埋まらないのです。
でも若い起業家は昔より多くなっています。そういう若い起業家はどこで仕事を始めるのでしょう?
今シェアオフィスが大盛況です。
大阪市内でも数多くのシェアオフィスが存在し、すごい数の会社がその中に入っています。
つまり今簡単に始めれる商売には事務所がいらないのです。
元ライブドアの堀江社長もシェアオフィスでロケット開発を行っているということもテレビで報道されていましたが、そういう時代なんです。

シェアオフィスは私も何度か訪問しましたが、フロントが完備されており、ミーティングルームも完備してあり、会議室やセミナールームも備わっています。
電話の受け答えや郵便物も預かってくれたりします。
一人で開業するにはもってこいなんですよね。

しかもいろいろな起業家と接点が持て、仕事でのコラボも期待できます。
なので店舗など必要ない時代になってきているのかもしれません。

私自身一階の路面店舗を必要としているかといえば必要ありません。

ただ、シェアオフィスのように異業種、もしくは同じ不動産業者と一つの店舗でシェアできるのならやりたいなとは思います。
でも一から内装工事を負担してとなるとありえません。

メリットが感じられないからです。
以前の会社でショッピングモールの中に店舗を出店していました。
ショッピングモールの出店って、すごいお金がかかるのでしょ?と今までたくさん聞かれました。
で、どうかというと。

路面店舗の出店費用の1/3くらいの費用で住みます。
しかも集客力、認知度などは比較になりません。
ただ出店させてもらうに当たり、それなりの企業実績と信用調査とかはありましたが。

今は商店街が廃れ、全国各地にショッピングモールが誕生しています。
そのチャンスは実は誰にでもあるのです。

営業時間の規制とか365日ほぼ開店しておかないといけないなどの制約は受けますがね。

もちろん一人でショッピングモールに開業しようと大それた事は考えてはいないですよ(笑)

最初の話に戻しますが、ではこれから一階の路面店舗はどうすればいいのかという話です。

この有効活用が考える事ができればこれだけ多くの好立地の店舗が空いているわけですから大儲けです。

なので今は結論が出ていません。

が、最近面白い話を聞きました。
外国人旅行客が増えているのはこのブログで何回も触れていますが、その旅行客相手の商売。
荷物保管所というものがあるのです。
もちろん預けやすい場所でないとダメなので一階路面店舗です。
駅前の方が分かりやすいし、預けやすいので都合がいいです。
チェックインする前、チェックアウトした後、そして爆買いした荷物の一時預かり。
その荷物の発送を請け負ったりというのも次のビジネスとして展開できそうです。
また許認可とかの問題はあるでしょうが、両替所なども併設できればいいですよね。
外国の観光地に行けば両替所って至る所にあるのですが、日本ではほとんど見かけません。
銀行の窓口まで行っているのでしょうかね?
先日なんば駅周辺で両替所がありましたが、それがやけに目に付くくらい見かけません。

これから外国人観光客はもっともっと増えるでしょう。
ならばそういったフォローをする業務も増えてくるでしょう。

それがどれほど収益を生むもので、どれほど需要があるものかは分かりませんが、ちょっと調べる価値はありそうですね。

ダメならまた新しいことを考えればいいだけなので。

不動産業界って今まで『待ち』の業界でした。
新聞折込を入れて、新築現場で待機。
インターネット広告を打ち、お客様の反響を待つ。
これの繰り返しでした。
でも、これからの時代はそれではいけないのです。
需要がありそうな場所にこちらからアプローチをかけていく。
需要を待つのではなく、需要を作る。
需要を生み出すアイデアを提供し、需要を促す。
こういった事が必要な時代になりました。
違う業界の方から言うと、当たり前でしょっという話だと思います。
でもこの業界は違ったのです。
今までは。

左団扇で仕事もしなくても勝手に仕事がやってきました。
お客様が勝手に訪ねてきてくれました。

なので、一階の路面店舗が必要だったのです。
でも、こちらからアプローチをかけお客様の需要を作ることができれば店舗は要りません。

今度はそういう必要のなくなった空き店舗の活用方法を模索しアプローチをかけていく事により、空き店舗で困っているオーナー様や衰退化している商店街の活性化にお役に立てるかもしれません。

毎日そんな事ばっかり考えながら仕事しています。
常になんか違う事を考えています。
根っからの飽き性なんでしょうね。

自分のやっている事が軌道に乗りかけたら違うことを考えてしまいます(笑)

でも生活をしていかなければいけないし、家族を養っていかないといけないので今の生活は大切にしたいと思いますが。

来年はまた訳のわからないことを考えているのだろうなと自分で自分のことを楽しみに見ています。

今年も残り10日余りになりました。
来年も何卒よろしくお願いいたします。



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