ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸管理

空き店舗の活用方法

私が住んでいる地域は大阪市浪速区で最寄駅でいうと『大国町』という駅になります。
『なんば』駅からも一駅ですし、実際に徒歩でも10分ちょっとで着くくらいの距離です。

大国町の駅からなんば駅まで歩いても15分くらいあれば十分着く距離なんですが、そこそこ駅前の店舗が次々と退去し『空き店舗』になっています。


前のテナントが入っていた時は坪2万くらいはしたはずなのですが、坪当たり1.5万円の単価でもなかなか決まらない時勢になっています。
もったいないですよねー。

20坪あれば今までなら40万円くらいはもらっていたのでしょうが、今では30万円でも借り手がつきにくい状態です。
しかも坪当たり1万円、家賃20万円にすれば決まるのでしょうか?
そういう問題でもなさそうです。

今での不動産業界の慣習で、退去の際にはほとんどスケルトン(空の状態)返しという契約内容になっています。
つまり、開店の際にかけた内装費用が500万円かかっていようが、1000万円かかっていようが、スケルトン返しを求められます。
次に借りるテナントも同様の費用をかけ内装工事をするわけなのですが、電気の配線から給水・排水工事まで全て一からしないとダメなんです。
その工事費用を出して商売を始めようとする方がとても少なくなっているような気がします。
商売を始めるにはもちろん開業資金が必要です。
私たちのような不動産業を始める場合でも、保証金1000万円を供託せずに協会に加入し開業する場合でも約200万円はかかります。
それに最初の備品を揃えたり、クルマを購入したり、備品を揃えたりも必要です。最初の半年くらいの運転資金も含めるとそれだけで300万円くらいは必要です。
これに加えて店舗を借りるのに必要な金額と改装費用がかかるとしたらどうでしょう?
軽く1000万円くらいは飛んで行ってしまいます。
今回は不動産業で考えましたが、他の商売なら免許取得の費用の代わりに設備費用などもかかるでしょうから数値はこれより少なくなることは考えにくいでしょう。
もちろんマンションの一室や雑居ビルの一画で始めれる商売なら初期費用は大幅に軽減できるとは思います。
でも飲食店や販売業など、不特定多数のお客様を相手にする商売ならそれくらいの費用はかかるのです。
はたしてそれほど投資して回収できる商売がそんなにあるでしょうか?

いろんなフランチャイズチェーンがありますがなかなか良さそうな商売ってないですよね?
誰でも簡単に始めれて、すぐに軌道に乗せれる商売って少ないでしょう。

なので、今は駅前の路面店舗が埋まらないのです。
でも若い起業家は昔より多くなっています。そういう若い起業家はどこで仕事を始めるのでしょう?
今シェアオフィスが大盛況です。
大阪市内でも数多くのシェアオフィスが存在し、すごい数の会社がその中に入っています。
つまり今簡単に始めれる商売には事務所がいらないのです。
元ライブドアの堀江社長もシェアオフィスでロケット開発を行っているということもテレビで報道されていましたが、そういう時代なんです。

シェアオフィスは私も何度か訪問しましたが、フロントが完備されており、ミーティングルームも完備してあり、会議室やセミナールームも備わっています。
電話の受け答えや郵便物も預かってくれたりします。
一人で開業するにはもってこいなんですよね。

しかもいろいろな起業家と接点が持て、仕事でのコラボも期待できます。
なので店舗など必要ない時代になってきているのかもしれません。

私自身一階の路面店舗を必要としているかといえば必要ありません。

ただ、シェアオフィスのように異業種、もしくは同じ不動産業者と一つの店舗でシェアできるのならやりたいなとは思います。
でも一から内装工事を負担してとなるとありえません。

メリットが感じられないからです。
以前の会社でショッピングモールの中に店舗を出店していました。
ショッピングモールの出店って、すごいお金がかかるのでしょ?と今までたくさん聞かれました。
で、どうかというと。

路面店舗の出店費用の1/3くらいの費用で住みます。
しかも集客力、認知度などは比較になりません。
ただ出店させてもらうに当たり、それなりの企業実績と信用調査とかはありましたが。

今は商店街が廃れ、全国各地にショッピングモールが誕生しています。
そのチャンスは実は誰にでもあるのです。

営業時間の規制とか365日ほぼ開店しておかないといけないなどの制約は受けますがね。

もちろん一人でショッピングモールに開業しようと大それた事は考えてはいないですよ(笑)

最初の話に戻しますが、ではこれから一階の路面店舗はどうすればいいのかという話です。

この有効活用が考える事ができればこれだけ多くの好立地の店舗が空いているわけですから大儲けです。

なので今は結論が出ていません。

が、最近面白い話を聞きました。
外国人旅行客が増えているのはこのブログで何回も触れていますが、その旅行客相手の商売。
荷物保管所というものがあるのです。
もちろん預けやすい場所でないとダメなので一階路面店舗です。
駅前の方が分かりやすいし、預けやすいので都合がいいです。
チェックインする前、チェックアウトした後、そして爆買いした荷物の一時預かり。
その荷物の発送を請け負ったりというのも次のビジネスとして展開できそうです。
また許認可とかの問題はあるでしょうが、両替所なども併設できればいいですよね。
外国の観光地に行けば両替所って至る所にあるのですが、日本ではほとんど見かけません。
銀行の窓口まで行っているのでしょうかね?
先日なんば駅周辺で両替所がありましたが、それがやけに目に付くくらい見かけません。

これから外国人観光客はもっともっと増えるでしょう。
ならばそういったフォローをする業務も増えてくるでしょう。

それがどれほど収益を生むもので、どれほど需要があるものかは分かりませんが、ちょっと調べる価値はありそうですね。

ダメならまた新しいことを考えればいいだけなので。

不動産業界って今まで『待ち』の業界でした。
新聞折込を入れて、新築現場で待機。
インターネット広告を打ち、お客様の反響を待つ。
これの繰り返しでした。
でも、これからの時代はそれではいけないのです。
需要がありそうな場所にこちらからアプローチをかけていく。
需要を待つのではなく、需要を作る。
需要を生み出すアイデアを提供し、需要を促す。
こういった事が必要な時代になりました。
違う業界の方から言うと、当たり前でしょっという話だと思います。
でもこの業界は違ったのです。
今までは。

左団扇で仕事もしなくても勝手に仕事がやってきました。
お客様が勝手に訪ねてきてくれました。

なので、一階の路面店舗が必要だったのです。
でも、こちらからアプローチをかけお客様の需要を作ることができれば店舗は要りません。

今度はそういう必要のなくなった空き店舗の活用方法を模索しアプローチをかけていく事により、空き店舗で困っているオーナー様や衰退化している商店街の活性化にお役に立てるかもしれません。

毎日そんな事ばっかり考えながら仕事しています。
常になんか違う事を考えています。
根っからの飽き性なんでしょうね。

自分のやっている事が軌道に乗りかけたら違うことを考えてしまいます(笑)

でも生活をしていかなければいけないし、家族を養っていかないといけないので今の生活は大切にしたいと思いますが。

来年はまた訳のわからないことを考えているのだろうなと自分で自分のことを楽しみに見ています。

今年も残り10日余りになりました。
来年も何卒よろしくお願いいたします。



賃貸住宅の審査基準も変化している?

私がこの業界に入ったのは22歳のときなので23年前になります。
そして賃貸仲介の仕事をしていたのが23歳の夏頃からなので22年前になります。
その当時は貸し手市場だったので、家主も強気だし、お客様も店舗に溢れるくらい押し寄せていました。
私が働いていたお店では一カ月で200組くらい新規のお客様が来てた記憶があります。

平成5年といえば賃貸住宅の新築ラッシュでした。特定賃貸住宅、住宅金融公庫の融資による賃貸住宅建設が主流でファミリータイプの新築マンションが次々と建設されていました。普通なら競合しそうなので厳しい状況になりそうですが、大阪市内の場合公団住宅には毎回予約が殺到し、完全に賃貸住宅が不足していたのです。
1991年から始まった大阪市の新婚世帯に対し家賃補助が出ていたのも拍車をかけ、まさに家主にとっては左団扇の時代ですね。
ここで大阪市の新婚補助制度の推移を見てみます。
当初は月額上限25,000円を3年間に渡り受けれるというものでした。
それが1993年には5年間に拡充され、さらに新婚という限定から婚姻後2年以内に緩和されました。
家賃5万円以上の金額に対して補助金がおり、例えば家賃6.5万円なら月額1.5万円。7万円なら月額2万円。上限の2.5万円の補助を受けようとすると7.5万円以上の物件を賃貸することになるというか、家賃5万円の物件を借りても家賃7.5万円の物件を借りても自己負担額は変わらないということで、必然的に家賃が上がっていきました。
若い新婚世帯でも必要のない3LDKを借りたり、新築のマンションを借りたりという現象が起こっていました。
その当時はこの新婚補助制度の影響で大阪市以外からも新婚世帯が多く引越してきました。
その影響もあり、人気のあるマンションはとにかく入居審査も厳しかったです。
申込者の収入証明はもちろん、連帯保証人の収入証明まで求められるケースもあり、契約前に面接を求められるケースもありました。
単身用マンションでも、水商売、運送関係、建築・不動産関係の仕事は敬遠され生活保護世帯を受け入れてくれる物件もかなり少なかった思い出があります。

この新婚補助制度も2002年には上限2万円に引き下げになり、2006年には15,000円に。そして2012年に新規募集がストップしました。
その頃からファミリータイプの賃貸マンションの家賃はだんだん低下し、賃貸住宅の空き部屋も増加していきました。
当然そうなると空室を埋めるために審査基準も緩やかになってきます。
生活保護世帯の入居に関しても、今は抵抗のある家主さんは少なくなってきています。
逆に家賃滞納のリスクが低いということと長期にわたり入居してくれるということで、ほぼ生活保護世帯で埋められているマンションもあるくらいです。

最近では家賃滞納のリスク回避の手段として保証会社も一般的になっているので、審査基準もだんだん緩やかになってきています。
保証会社の審査が通れば審査オッケーですよという管理会社や家主さんも増えていますし、収入や職種によって差別されることも少なくなってきました。
外国人でもOK。保証人なしでもOKという物件も増えてきています。

貸し手市場では家主が強く審査基準も厳しかった。
今は逆に借り手市場になっており、多くの物件から借主は選ぶことができるようになっています。
それに伴い、審査基準も緩やかになり、国籍や職業による差別も少なくなってきています。

そのうち外国人専門のマンション、夜の職業専門のマンションとかも増えるかもしれないですね。

その方がライフスタイルが合うのでクレームも少なくなるでしょうし、入居者にとっても管理者にとってもメリットが出そうです。
賃貸住宅の空き家も増加していく一方な時代で、こういったテーマ型賃貸住宅も求められてくる時代が来るかもしれないですね。

これからの起業家ばかりが集まるマンション(今のシェアオフィスのレジデンスバージョン)や、シングルマザーだけのマンション、シングルファーザーだけのマンションなどもありかもしれないです。
託児所が完備してあったりしたら最高ですね。
働き場所のないお母さんもそこで子守しながら働けたり。

なんかこういったニーズとか企画とか考えていると楽しくなります。
人に勧めるにあたっては失敗は許されないので、もっともっと詳しく調べないとはいけませんが‥

でもこの場合なら、マンションじゃなくてシェアハウスになりますね。
みんなで集まるスペースがなければ意味がないですから。

若い人でもお年寄りでも今は孤立している人たちは多くいます。
小さいワンルームで過ごしていれば尚更そうなっていきます。
私がもしこの歳で一人暮らしをする必要が出てきたら、シェアハウスに住みたいです。
情報交換や情報交流を自宅で出来るなら一石二鳥です。
おまけにさみしくもないですしね(笑)

こういうメリットがあるなら、実家に30回っても住んでいる若者たちも一人暮らし、(一人暮らしとは言わないのかな?)実家から独立して生活をしたいと思わないですかね?

私たちの若い時と比べ、実家の広さ、間取りもかなりゆとりあるような気がします。
実家で6畳の独立間があり、食事、洗濯が付いているなら一人暮らしする意味がないですもんね。
それなら独立する意味を持たせる。住みたくなるものを作らないとダメなような気がします。
万人受けする賃貸住宅が通用しなくなる時代が到来します。

これからは独創性を持った賃貸住宅が求められるようになります。

だってどの新築マンションを見ても中身はほとんど同じですもんね。
外観のデザインも室内の仕様も。

そうなると家賃などの条件面で勝負しないといけなくなります。
必然的に収支が悪化します。

これからも世間のニーズを掴みながら、ニュースと睨めっこしながら新しい情報収集です。
日々勉強です。

すべての関わりあったお客様のために。

それではまた。

賃貸管理で不動産屋さんって必要?

不動産投資でマンション運営をしていくにあたり、やはり気になるのが物件管理です。
みなさまが気にされることっていうのは、家賃滞納とかの問題や水漏れなどの緊急時の対応ではないでしょうか?
もう一つは募集業務ですね。

ただ、今の賃貸契約では不動産会社を通じての契約でもほとんど賃貸保証会社の契約も必須になってきています。
もともとは不動産会社が滞納の催促に行っていた業務を保証会社が代行してくれてるだけなのです。
賃貸管理で一番手間がかかるのがこの催促業務でした。
そこの手間が要らないなら不動産屋さんが行う管理業務など、ほとんど手間などかからないのですよね。

あと気になるのは緊急時の対応ということになります。

緊急を要する修繕ってどんなことが考えられるでしょう?
水漏れ?

水漏れの場合の対応策としたら、現場に駆けつけ階上の部屋をチェックし水漏れの状況を確認する。
階上の部屋のお風呂場から水が溢れているとか、洗濯機の給水口が外れ水が溢れ出しているか、配水管が破損して水漏れしているといういずれかの理由によるでしょう。

新しいマンションでは、たいがいが洗濯機の給水口が外れた。
古いマンションでは配水管が破裂、亀裂により水漏れ。
このケースがほとんどです。
上のケースは入居者の火災保険で。
下のケースは建物の火災保険で修復できます。

ただし、建物の保険の場合では水漏れ対応を担保している保険に加入しておく必要がありますし、加入していても緊急かつ突発的な事故でないと保険は下りてきません。
よく起こるケースとしては、長期間にわたり空室であった部屋に入居者が入り、お風呂やトイレなどから排水した瞬間に配水管にヒビが入って水漏れしたということがあります。

これは長期間配水管に水が流れないことにより配水管が劣化していることが理由に考えられます。

お部屋の案内に行くときに、たまに配水管から匂いが上がってきていることがあります。
これも同様のケースで、このまま放置していると上記のような水漏れ事故が起こる可能性が出てきます。
対策としては使用していない部屋でも一カ月に1、2回水を流しに行く。ついでに部屋の換気をすることが必要です。

私の場合、自分が管理していない部屋でも案内時に匂いが気になればトイレやキッチンから水を少し流すようにしています。
もちろん案内時にはバルコニーや、窓も開けて風も入れるようにしています。

みんな不動産屋さんがそうして案内してくれれば、わざわざ換気や排水しに行く必要もないのですがね‥

話を戻しますが、万一水漏れ事故が起こった場合、不動産屋さんがする仕事としては、理由を特定するために水道屋さんを呼んでチェックしてもらい、見積り書を取る。
洗濯機などが原因の場合は入居者に連絡を取り、部屋に立ち入り状況を確認するということです。
後の手順としたら、保険会社に連絡し保険請求の段取りをするくらいです。
この場合でも、電話一本で保険請求の書類を保険会社はすぐに送ってくれますし、請求の手順についても書いてくれています。
必要なのは事故直後の写真と被害状況の見積り書、あとは保険の証券番号くらいです。

ただこのような事故は何年かに一回起きるか起きないかという確率です。
起きたとしてもほとんど火災保険でまかなえます。

しかもこの保険の対応は水道屋さんでもしてくれます。
見積り書を書いてくれるのも水道屋さんです。

他に緊急対応を求められるケースとしたら火災ということもありますが、この場合は水道屋さんが内装屋さんに代わるくらいで、後の手続きは同じです。

こちらの場合は何年に一回というものではなく、ほとんど遭遇することないケースです。

逆によくあるケースとしては、お湯が出ないというクレーム?連絡があります。

この場合は給湯器の故障が原因で、多くの場合は給湯器が古くなって寿命が来たということです。
給湯器の故障の場合はその場で交換できることもあまりありません。
いきなり全くお湯が出なくなることはないので、出たり出なかったりという状況を繰り返して寿命を迎えます。
予兆はありますよね。
なので、入居者には様子を見てもらいながらその間に給湯器を発注するということになります。
通常一週間くらいで納品されますので、その間何とか持ちこたえてくれればセーフです。

ワンルームの給湯器とかでは、6万円、7万円くらいで新品に交換できます。

もし給湯器の交換のご用命があれば行ってください。大阪近郊ならそのくらいの費用で対応可能です。

このケースでも、不動産屋さんは設備屋さん、内装屋さんに引き継ぐだけの話なのです。

なんか自分でもできそうじゃないですか?

なら、不動産屋さんに任せなくてもいい?

結論から言うと必要ありません。

内装屋さんや工事業者さんに一人知り合いがいてれば不動産屋さんの管理など必要ないのです。

不動産屋さんが間に入ることによりマージンが発生しますし、その分請求金額は大きくなります。

自分ですることによりそのマージン分は吸収できます。

不動産管理はおいしいって昔はよく言っていました。
部屋付のときにも仲介に入ることにより手数料が入り、内装工事でマージンが入り、定期清掃などでも利ざやが入り。何をするにもお金がもらえます。
オーナー様は不動産屋さんに任せっきりなので、代金が高いのか安いのか分からない。それでも請求きた金額を一括で支払ってくれる。しかも取りはぐれがない。
こんないい仕事ないですよね‥

家賃がどんどん上昇していた時はオーナー業も何もしなくても儲かりました。そんな時代ならそれでもよかったかもしれません。
オーナーも儲かってたからWinWinです。
でも今の時代はどうでしょう?
不動産業者に支払う手数料も大幅に増加し、リフォームもそこそこ綺麗にしなければ決まらない時代です。

オーナーが儲からないのに不動産屋さんだけが儲かってはダメなんです。

なので、無駄な不動産屋さんは切りましょう。自主管理に切り替えましょう。

不動産会社の中でも営繕部や工務部がある会社はいいですよ。
内装屋さんや設備屋さんに頼むのと同じことですから。
でもできればちょこっとした修理、例えばパッキン交換やトイレの詰まりの直しなどは無償で動いてくれる会社さんならいいですよね。

パッキン交換やトイレの詰まりなどはほとんど部品代もかかりませんし、ちょこっとした手間で直ります。
これくらいはオーナーさま自らできるようにしておいたほうがいいですね。
あと鍵交換くらいも。
女性でも簡単にできる仕事なので。

不動産管理って宅建の免許が必要ないのです。個人で開業もできます。
それは国が不動産管理って不動産屋さんがやるものではないですよねと認めているようなものです(笑)

本当は内装業者、リフォーム会社がやるべき仕事なんだと思います。

なので、しっかりした管理会社では先ほどの営繕部や工務部、リフォーム部署などを設けています。
それがない会社の不動産管理は全く必要ありません。

最後に入居者募集が気になりますが、これも複数の業者に依頼した方が効率良くお部屋が決まります。
オーナーの顔が見えると営業マンはやる気が見えます。紹介しやすくなります。

もちろんこの場合は、送られてくる入居申込書の本人確認、保証人確認くらいはご自分でした方がいいですよ。
仲介業者さんでもいろいろな会社はありますので‥

最近はリフォーム会社さんも不動産管理を手がけている会社があります。

そういう会社では24時間の緊急対応もうたっている会社もあります。

不動産管理を任せるのなら、修繕などを自前で行える会社。24時間の対応をしてくれる会社。そして空室を埋めるためにいろいろな提案をしてくれる会社。これ以外は必要ない管理です。

不動産業界も生き残っていける会社、繁栄していく会社、そして淘汰される会社に分かれていきます。

管理会社でも同じことが言えます。
今日書かせてもらったように、不動産管理はほとんど自前でまかなえます。
オーナーさま自ら管理されているケースも増えています。
保証会社がある以上、家賃滞納の催促業務がないのです。
火災保険に加入していれば、万一の事故の際には保険会社の担当者が対応してくれます。しかもマージンなしで。

修繕を依頼している内装業者がいれば退室の際の立会い業務も引き受けてくれます。その場合は、その場で入居者に請求する金額もある程度提示できますし、新しい入居者のための見積りも同時にできますので一石二鳥です。

今日はいろいろ書きましたが、うちに管理させてくださいという話ではないので誤解なく。

うちは一人で稼働している会社ですから24時間対応もできませんし、たまには旅行も行きたいので(笑)

戸建とか区分所有の部屋を数件お預かりしていますが、これらの物件はほとんど入居者から連絡など入りません。

オーナーさまが危惧されている心配などほとんど起こらないです。

なのでお客様には自主管理をすすめています。
もちろんサラリーマンをやりながらで不動産管理などできないという方は別ですし、その場合は管理もお引き受けしていますが。

ただお客様が儲からなければ意味がないので、割安にはしていますが。

今はどうやって不動産投資で利益を出していくかということを考えることが必須です。
よほど利回りのいい物件を購入できればいいんですが、今の時代そんな物件には滅多には巡り会いません。

なのでできる限り余分な経費は削る必要があるのです。

不動産ってパートナー選びが重要ですという話を書いたことがありますが、もちろん不動産管理でも同様です。

自分にとって有益な情報、入居者にとっていろんな提案をしてくれる管理会社ならいいんですが、そういった会社でなければお付き合いする必要はないです。

これからはそういった管理会社だけが生き残れる時代になるでしょう。

オーナーさまとお客さまが直接つながるサイトも増えてきました。
重説のIT化もそういったニーズをふまえて行ってるのでしょうが、そもそもオーナーさまは宅建業者じゃないので重説の必要もないのですよね。

オーナーさまにいろいろ勉強しただいて、健全なマンション経営、不動産投資をしていただきたいと思っています。そしてそのお手伝いを少しでもできればいいなと勝手に思っていますのでお付き合いください。

それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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