ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

kuchiku-630x380

アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


自分の土地の価格を調べよう。『路線価図の見方』

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。

都道府県から


都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。

路線価を

矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。

住所から

ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。

路線価図

白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。

路線価図の見方

赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『160D』となっています。
まず160という数字は1平米あたりの単価(千円)で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Dは借地権割合60%です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者(地主)に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その60%、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が2mしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。

奥行補正

住宅地で見ると10m~24mまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。

土地

こういう敷地の場合だと、奥行きは20mになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。

間口補正率


普通住宅地で見ると、4m未満なら0.90を4m以上6m未満なら0.94を掛けて算出します。

8m以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き20m、間口15mの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



人気ブログランキングへ

ディオ梅田1301号室

IMG_2382

ディオ梅田
大阪市北区中崎西2丁目1番2号
鉄筋コンクリート造15階建
平成26年3月築
総戸数56戸
大阪メトロ谷町線「中崎町」徒歩2分
JR環状線、神戸線、京都線「大阪」駅徒歩9分

もちろん、阪神・阪急、大阪メトロ御堂筋線、四つ橋線「梅田」駅、「西梅田」駅「東梅田」駅にも徒歩圏内のマンションです。
こちらのマンションの13階部分、しかも角部屋、バルコニーの向きも南南東でほぼ南向き。

70.71平米の3LDKをお預かりしました。
さて、価格はいくらでしょう?(笑)

梅田まで歩いて行けるって魅力的でしょ?
お酒を飲む機会の多い私としては、帰りのタクシー代が浮きそうなのでとっても魅力的です。

築年数も新しいだけあって、中もピカピカ。
近所のタワーマンションで同じ㎡数なら軽く5,6千万円はしそう

賃貸で同じ物件を借りようとしても、18万円、20万円はしそう・・・

間取りはこちら
ディオ梅田 白抜き

リビングは14.4帖とそんなに広くはないですが、隣の洋室の扉を外してしまえば19帖のリビングへと早変わり。

IMG_47861

もちろん扉はありますので、3LDKとして使ってもらうことも可能です。
なので、お子様が小さいうちは2LDKとして、お子様が大きくなれば3LDKとして使用することも可能です。
IMG_47781

ちらっと見えているバルコニーも一部ワイドスパンになっているので、窮屈感はありません。
キッチンはもちろんシステムキッチン、L型なので使い勝手もよさそうです。
IMG_47791

各居室には収納がたっぷり
主寝室には少し大型のクローゼットもあります。

IMG_47981IMG_47931

そして13階から見える景色もいい感じです。

IMG_2389

観覧車が見えるでしょ?
大阪駅からの距離の近さもわかっていただけるのではないでしょうか?

ちなみに写真に写っている「大東洋」というホテル、過去にモモクロちゃんが泊ったことあるそうです。(笑)

さあ、お待ちかねの販売価格ですが、4,880万円となっております。

管理費は9,010円、修繕積立金は4,870円

もし物件価格満額の住宅ローンを組んだ場合のシュミレーションですが、
35年払い、変動金利0.675%、ボーナス払いなしで毎月の支払額は130,487円となります。
管理費、修繕積立金を合わせても毎月の出費は144,367円。
15万円を切るお支払いでご購入できます。

毎月のタクシー代を差し引いて考えると・・・・
どうですか?
そこの社長!
ご購入いたしませんか?(笑)

考えてみると、私がこの業界に入った当初の住宅ローン金利って5%台、6%台の時期でした。
仮に6%の金利だったとしたら、同じ35年返済で考えると、毎月13万円の住宅ローンの支払いは2,300万円程度の借入額程度になります。

ざっくり半分以下ですよね。
よくその当時の住宅購入者って支払っていけましたよね?
改めて感心します。

今の時代は、未曽有の低金利です。
住宅ローン利用者にとっては、とてもありがたい話です。

といっても、35年ローンの話ですので、今後収入が上がる予定がある人、今の家賃に比べてこの支払なら大幅に軽減できる人にお勧めします。
『15万円弱なら、何とか支払っていけそうだ』
こんな人は買っちゃ駄目ですよ・・・

そんな人にはまた別の物件をご提案しますので(^-^;

本日空き物件となりましたので、いつでもご案内可能となりました。

またご興味ある方はぜひお問い合わせください。

物件詳細はこちらからごらんください。
https://www.fudosan-hiroba.co.jp/myhome/search/view/170753
お問い合わせお待ちしております。
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ