ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

これからの不動産営業

今世の中はとんでもないスピードで変化しています。
数十年前、いや数年前には想像できなかったことがどんどん実現していっています。
日本にカジノが建設されるかもって10年以上前に想像しました?
自動運転の車が発売されるってことを想像しました?
大阪ミナミの繁華街に外国人が溢れかえる姿を想像できましたか?

『そんなことは自分の予想通りだよ』
そう言える人ってどの程度の数いるもんなのでしょうか?
また、その今の未来を想像できていた人で、自分のビジネスに結びつけて成功している人はどれだけの数いるもんなのでしょうか?

どんなに優れた人であっても、今の世の中、これからの世の中を予測していくことは容易くありません。

先日、2025年大阪での万博開催が決定しました。
東京オリンピックに続いて、大阪万博、そしてカジノ建設に向けて、まず建築業界は大賑わいになりそうです。

その勢いに乗じて不動産業界も盛況になっていきそうな気もします。
旅行業界、インバウンド関係の業種はもちろん、飲食店、小売の販売業なんかも活気付くかもしれません。

なんだか、景気が良くなりそうな匂いはプンプンしますよね。
あとは、その流れにいかにして乗るか?
その需要をいかにして取り込むかが問題です。

よく、
『視野を広く持て』
『自分の枠にとらわれるな』
こういうことを言いますが、これからは本当の意味で視野を広く持つこと、一つのことにとらわれずいろいろなことにチャレンジすることが必要になってきます。

『おれは不動産屋だから、不動産のことしか分からない』
『これだけをやってればメシを食えるからこれだけでいいねん』
それじゃ厳しい時代が待っていそうです。

何かに特化したスペシャリストなら別ですよ。
でもごくごくありふれたただの不動産営業マンなら大変です。
不動産をただ紹介するだけの仕事、これが不動産の仕事だと思っているなら、転職することも視野に入れないと・・・

今の不動産業、ポータルサイトに集客を頼りきっている状態の会社さんがまだまだ多く存在します。
そういった会社さんの場合、業務のほとんどは物件入力、写真撮影、ここに時間が取られてしまいます。
もちろん売主さんのために、幅広くお客様を集める必要があるため仕方ない部分もあります。
反響のあったお客様を案内し、その物件を気にいるかどうか、これって誰にでもできてしまいます。
もちろん営業マンのクロージング能力、物件提案の仕方で成約率は変動することは間違いありません。
ただ、物件を見つけたのもお客様、現場で待ち合わせをして案内に立ち会うだけ、これで高額の手数料を請求するっていささかムシがよすぎやしませんか?

報酬に見合った仕事ができているかどうか?
そんなことを考えて仕事をしている人は、不動産業界の中でごくごく少数です。

仮に3千万円の取引だったとして、96万円(消費税別途)の手数料を支払う価値のある仕事ってどういうものでしょ?

ポータルサイトにかかってる経費が月額◯万円、そんなこと売主の知った話ではありませんよね?
住宅ローンの申請、手続きを代行しています。
そんなもの、今の時代自宅でネットからも申請できる時代です。
自分に合ったローンの提案をして、総支払額を200万円削減できた。
これならまだしも、そんな住宅ローンの知識を有している営業マンがどのくらいの数いるのでしょう?
じゃあ、あと何?

『うちが専任で預かった物件だから。』

専任で預かった物件だから、うちが売る権利がある。
よそは募集していない物件だから、うちにしか反響は入らない。
だから、手数料は一切オマケしない。

これって、高額の報酬を得る理由ではなく、高額の報酬を得る権利を手放したくない。
こういう話にしか聞こえません。

売主側の業者なら、少しでも高く売る努力を。
相場が3千万円というなら、3,100万円、3,200万円で売る努力を。
これって、気合いとか気持ちの問題じゃないですよ(笑)

ターゲットはどの顧客なのか?
現状のままで売り出した方がいいのか、軽くリフォームして売り出した方がいいのか?
また、ホームステージンクなどの一工夫手間をかけて売り出した方がいい、事前にインスペクションを施して付加価値をつける、こんな提案をできているかどうか?

買い側仲介の立場なら、税制優遇を受けれるかどうかのアドバイス、住宅ローンなどもFP的観点から生活費・教育資金等を含めてのアドバイス、リフォーム提案、物件の周辺環境、周辺施設なども引っくるめてその家庭にマッチした物件なのかどうかのアドバイス。
将来の資産価値の変動リスクなど、重要事項説明以外にも説明しておくべき内容は尽きません。
その上で、購入するに値する物件かどうかのアドバイス。
買ってほしいという物件を売るのではなく、お客様が買うべき物件を提案できるかどうか、つまりライフプランを含めたコンサル的な業務ですよね。

『◯◯不動産に依頼したら、高く売る提案をいろいろしてくれるよ。それなのに△△不動産と仲介手数料一緒なんでしょ?』
『◯◯不動産に相談したら、ライフプランニングから親身になって提案してくれる、△△不動産はローン組んだら毎月◯◯円って話しかしてくれなかった。』

今まではネットなどの掲載物件から反響を取り
物件が気に入った=購入
その後急ぎ足で契約→ローン→引渡し
こういう流れでした。
だから、お客様は無理した住宅ローンの組み方にも気付かず多くのローン破綻者を生み出していました。
『どこの不動産屋も一緒』
こうお客様が思ってしまうから、
『大手で聞いたことのある会社なら安心』
こう考えてしまうから、多くの住宅被害者を生み出しています。
そうではなく、住宅購入の前から不動産屋さんに相談に行くのが当たり前。
その相談の内容によって、不動産会社を選別する。
そう変えていかなければなりません。

SNS全盛の今の時代、自社の取り組みを発信することは決して難しくありません。
正しい取り組みをしていれば、多くの人にその仕事を評価してもらえる機会は増えていくはずです。
そんな仕事を続けていければと。
今までは、口頭で説明していただけだったので、今後は書面等で自分のアピールポイントとして発信していければなと考えています。
そのための資料作り、インスペクションやホームステージンク、住宅ローンの専門業者などともタイアップ(RE/MAX 本部と提携してくれたので)して、自社ならではの売却方法をどんどん提案していきたいと思っています。
もちろん、購入時もFP(当社には1級、2級、3級と3人のFPがいます)ならではの提案をしていければと、その提案の仕方を模索中です。
2019年のRE/MAX L-styleは進化しますよ。

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他社に負けない圧倒的な提案力を武器に。
これからの不動産業界はこうじゃなきゃダメなんだという指標になるためにも。

みんなが切磋琢磨して、業界のスタイルを変えていければ、また業界のイメージ、未来を変えていけるような気がします。

まぁ、近未来の不動産営業のスタイルですけどね。
もっと未来の不動産営業のスタイルは近未来をまず確立させてから考えることにします。
ということで、今日はここまで。

不動産が狩猟ではなく農耕型にならなければいけない理由

みなさんは不動産業者にどんなイメージをお持ちですか?
『ややこしそう』
『騙されそう』
『何か知らない間に買わされそう』
どっちにしてもネガティブなイメージをお持ちなはずです。

当然なんです

それは今の不動産業というのが、トコトコ歩いてくる獲物を仕留める仕事になってしまっているからです。

もう一度言います。
トコトコ歩いてくるですよ。

罠を仕掛けるわけでもなく、勝手にやってきた獲物狩りとるだけの仕事。

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かぼちゃの馬車、スルガ銀行、アパート建築、相続税対策…

言い出すとキリがないほど、悪徳業者が横行しています。

私は同業者なんですが、客観的に見てちょっと…

他人を騙してまでお金がほしいのかな? 
そういった人と話ししていると、
『おれがやらなくても誰かがやるし』
『まだおれに騙されてる方がマシだ』
など、訳の分からない言い訳をしています。

※また多くの人を敵に回してしまったかも…

今仲良くさせてもらってる人たちは例外です。
逆に、業界で言うとノイズです。

分かりやすく言うとはみ出しものです。
『あんなやつらと一緒にされたくない』
そう思って、そういうスタイルで仕事している人ばかりです。
ただ、世間的にはうまく立ち回りできない社会不適合者です。(笑)

でも、いつの時代も時の政権を打ち破るのはそういった型破りな人だけ。

つまり、こういう人にしか時代は切り拓けないと思っています。
自分もこの一員だと思ってる時点で、世間的にはアウトなのかもしれません。
でも、アウトになるにしてもアウトのなり方って重要だと思う、ある意味変態なんです。(笑)

結果は目に見えて分かります。
道中のプロセスが間違えていても結果がうまくいくこともあります。
逆に言うと、道中のプロセスにミスがないのに結果としてうまくいかないこともあります。

『どっちがいいですかぁ?』

『そりゃ、結果がうまくいく方がいいでしょ?』
そうなんでしょうね。
普通は。

でも僕ら変態はそんなことを望みません。
結果で損しようが得しようがどうでもいいんです。
プロセスが重要で、プロセスが間違えていたか間違えていなかったかが大切なんです。

結果オーライ、この言葉があまりしっくりきません。
いい結果は正しいプロセスがあってこその話、悪い結果は間違えたプロセスがあったから。

そう考えて仕事をしていると、一つの結果に一喜一憂しなくなります。

大局を見るということ。
それが今日のブログの題名に繋がります。

目先の利益にとらわれて、お客様(獲物?)を狩り取る仕事を続けているから、毎月、毎日新規のお客様を集めなくてはなりません。
新規のお客様を集めるために膨大な広告費を使い続ける。
それってかなしくないですか?
得してるのはポータルサイトの運営会社のみ。
広告費を回収するために、片手手数料の物件ではなく両手手数料の物件を紹介しなければならない。
一体誰のために仕事をしているのか?

日本の中古住宅の流通シェアはまだまだ低いものです。
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国土交通省のデータによると、既存住宅の流通シェアは平成25年度でたったの14.7%です。

中古になればなるほど、不動産の価値は下がる。
これは新築販売業者のただのスリコミです。
築20年経てば建物の価値はほぼ0
うーん
あり得ない…

そんな言葉を真に受けて、画一的な新築のスマートハウスに住んで…

1億2千万人の人が住む日本、それなのに新築戸建は軒並み床面積が90平米から100平米。
どの家を見ても大差がない。
あるのは立地と価格のみ。

そりゃ、中古になった途端価値は下がりますよね

この繰り返しをしているから、日本の不動産市場はどんどんおかしくなっていっています。

中古になっても魅力的な建物を提案し、中古住宅の市場をもっと活性化させなければこの業界は死滅してしまいます。

賃貸住宅のように気軽に住み替えができる。
『一生に一度の買い物』から『ライフスタイルの変化に合わせて買い替える』
そんな世の中に変えていかなければ。

欧米では不動産の中古取引が一般的です。
購入時より資産価値を向上させて売却する。
この考え方が浸透しています。

多くの日本人は購入した住宅の手入れにお金をかけません。
洋画で旦那さんが一生懸命壁を塗っているシーンよく見かけませんか?

最近ようやくDIYが浸透してきて、セルフリフォームする人が増えてきましたが、気分転換に模様替え、壁紙貼替、フローリングなどの床の貼替えなんかももっともっと活性化するべきです。
それを妨げているのが悪徳リフォーム業者の存在だったりします。
『リフォームってボッタクられるんじゃないの?』
こんなイメージを持ってる人も少なくないはずです。
結局、中古住宅の流通、自宅の資産価値向上を妨げてるのは、私たちこの業界の人間なんですよね…

目先の利益にとらわれて、舞い込んできた案件をお金に替える、その繰り返しが業界内で行われています。
もちろん慈善事業ではなくビジネスで動いているわけだから、適正な報酬でキッチリとした仕事をする。
それを繰り返していると、リフォームも活発になり、かえってそちらの方が継続した利益になる。
また、建物の維持・管理をしっかりとし、資産価値を向上させた建物が中古市場にどんどん供給されるようになれば、私たち不動産業界の人間からしても仕事量は増えていきます。
『新築物件は調査も楽だしトラブルも少ないので楽だ。』
こんなことを言う営業マンが少なからず存在します。
たしかにそうなんです。
新築の建物を建築するために、建築士さんがきちんと調査し、障害を乗り越えてきて建ち上がった建物ですから。。

でも、そこには仲介業者が存在する意味のないことに気付いているのかなぁ?
新築物件の売主さんのほとんどは宅建業者です。
お客様が直接取引することももちろん可能なんですよね。

そこの間に仲介業者が存在する理由?
その物件を紹介したから?
それだけで100万円を超えるような手数料をもらっていいものだろうか?

うーん…

ただの斡旋業務としては高すぎる報酬のような。。
話は戻りますが、そこにかかる過大な募集の経費、広告宣伝費の存在が、その取引報酬の正当性を肯定してしまっているだけのような気がします。
でもこれって、消費者であるお客様には全く関係のないこと。。

新築物件がダメだって話では決してありません。
でも、せっかく新築物件に住むなら、
『自分の住みたい間取りで』
『自分の理想の住宅に』
『家族の愛が溢れかえる家に』
作り上げればいいのに。

そのアイデア、理想を現実に変えるお手伝いをするってのが、報酬に見合った仕事なのかなと。

少々長くなりましたが、お客様にいろいろな知識やアイデアをレクチャーし、一緒に理想の住宅を探す手伝いをしていく。
それがいつか芽が出て実を結び、花が開く。
あっ
農耕型だから、いつか稲が実り、穂を刈りかな?(笑)

そんな業態に変えていきたいなと密かに活動中です。
そんな人たちが増え、業界への見方が変わることを期待して。

お客様にきちんとした知識を教えるのはビジネスのきっかけを失うことではなく、ビジネスの機会を広げることなんだと業界で働く人々に知ってもらいたいな。

多くの人に伝わりますように。

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


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代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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