ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

売却方法で100万円、200万円は簡単に変わります。


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お金を貯めるって大変ですよね?

毎月コツコツと1万円づつ貯蓄したとしても、100万円貯めるのには100ヶ月、つまり8年と4ヶ月も要してしまいます。
200万円貯めるのにはさらに8年4ヶ月、つまり16年8ヶ月も必要です。
25歳から毎月1万円貯めても、200万円が貯まるころには42歳間際です。

これが月々3万円貯蓄したとしても、17年弱かけて600万円。
やっとです。

老後の生活資金として必要な金額はおおよそ1人3千万円と言われています。
夫婦で6千万円。。。。

普通に生活していれば、毎月の生活も、老後生活も一向に良くなることはありません。
かといって・・・

こんな悩みをみなさんお持ちではありませんか?

でも、そんな100万円、200万円を簡単に得るチャンスを、みすみすと逃してしまっている人が世の中には多いこと多いこと。

不動産を売却する際、自宅を売却することを『マイナス』にとらえていませんか?
不動産を売却するということ、それは『資産』を得る『チャンス』が来たということです。

100万円というお金、コツコツと働いた中で貯めていくと、すごい年月が必要ということを先ほどお話しました。
でも、不動産、ご自宅を少しだけ高く売却できれば、その100万円はあっという間に手に入ります。

そんなこと言っても、どうやればいいの?
私たちは不動産屋じゃないんだから・・・

そうですよね。
なので、その方法を少しだけお教えいたします。

まず、不動産業者が売り出している不動産、中古物件、新築物件問わず、元々先祖代々から保有している不動産ではありません。

誰かが不動産業者に売却し、リフォーム後売り出したり、古家を解体して新築建物を建築し売却しています。

なぜそんなことをすると思いますか?

 

それは、リフォームして売却した方が、解体して新築を建てた方が高く売れるからです。

『じゃあ、同じことすればいいんじゃ?』

ここで問題になるのが、費用面の問題です。

売却する物件に対して、リフォーム費用を現金で捻出する。

リフォームを施す際には、今住んでいる自宅を空き家にすることも必要です。

そうなれば、賃貸マンションに引っ越す費用も別に必要になります。

また、住宅ローンを支払っている最中の物件だと、住宅ローンと家賃の2重払いも発生します。


『じゃあやっぱり無理だな。。』

『そうですね。では、居住中のままなら買い手も付きにくいし、そのままの状態で買い取ってもらえる不動産屋さんを紹介しましょうか?(当社が買い取りましょうか?)』

こういう流れになっていくわけですね。


でも。
ちょっと待った🤚

そんな勿体無いことはさせません。
RE/MAX L-styleは新しい不動産売却の方法を提案します。

詳しくは。。。。。

次回のブログで公開します。(笑)
少し引っ張ってみます。(笑)

大阪市西成区の地価が高騰

インバウンド需要にわく大阪
観光客の増加に伴いホテル建築、民泊建築が盛んです。
2025年大阪万博も決まり、益々その波は高まった状態になっています。
地価も大きく上昇し、建築屋さんも大忙し。
建築費も確実に高くなってますよね。

『なら、うちの仕事も絶好調?』
そうなんですよね、今のところ。
でも、そういう時にこそ気を付けて行動しないと足下をすくわれます。

いわばこの今の大阪の状況、完全にバブルです。
大阪市西成区、新今宮駅周辺。
これは平成最後の暴動が起こった場所です。
日雇い労働者の街。
その駅周辺には、一泊◯百円という簡易宿所がたくさん存在していました。
いまだにいくつかは残っています。
でも、その多くは外国人向け宿泊施設へと転用されています。
この新今宮駅という駅、大阪の中心線を走るJR環状線と大阪地下鉄メトロ御堂筋線が走り、関西空港から直結で来れる南海本線の急行停車駅でもあります。
利便性で言うと、大阪の中心地である『梅田駅(大阪駅)』と並ぶ利便性です。
『なんば』駅や『天王寺』駅より交通の便でいうと優れている駅です。
この三路線だけでなく、大阪地下鉄メトロ堺筋線、これは観光客で賑わう『黒門市場』に直結する沿線で、他にも堺市へと繋がる阪堺線(チンチン電車)の駅もあります。
こんな便利な場所なのですが、とにかく治安の悪さが問題で大阪市民からは敬遠されている場所でした。
昼間っからワンカップの日本酒を飲みながら徘徊しているおじいちゃん、昼間から酔っ払って道端で寝っ転がってるおじさんたちしかいない街でした。
ひと昔前までなら、若い女性をこの街で見かけることなどほとんどなく、車で通行していてもいつ当たり屋が飛び出してくるか心配な場所でした。
その不思議な街の地価が今大きく高騰しています。
10年前とかに比べると下手したら10倍ほどの価格です。
一泊数百円で日雇い労働者を泊めていたホテルが観光客向けに改装すると、一泊数千円に跳ね上がります。
そうやって買収して再営業したホテルや、再建築して建て直したホテルなどが乱立し、今や新今宮駅周辺は外国人観光客だらけです。
昔からこの地域に住んでいる地元民の一部からは、
『最近人増えたなぁ。』
『外人増えて環境ようなったなぁ』
こんな声も聞こえてきます。

10倍ですよ、10倍

それに伴い西成区の周りの地域も大きく地価が上昇しています。
同じく南海本線の急行停車駅である天下茶屋駅、この周辺も今は坪単価150万円という声も聞くくらい。。
少し前まで40万円ほどで買えたのに。。。

大阪地下鉄メトロ四ツ橋線『花園町』駅、ここも『なんば』駅、『梅田』駅に直結する沿線ですが、ここの地価も数年で3倍ほど高くなりました。

長年この不動産業に従事していますが、これだけの短期間で地価が急上昇した話はバブル期しか耳にしたことがありません。
つまり、これはバブル??

バブルは名前の通り、シャボン玉です。
いつまでもそのきれいな形を維持できず、少しの風で弾け飛びます。
徐々に少しづつ膨らんだ風船なら少しは維持できるかもしれません。
いや、無理か(笑)

大きく膨らんだものはいつか萎みます。
同じ萎んでいくなら少しづつ、ゆっくりと萎んでくれることを望んでいますが、もしいきなり弾けたらどうなるのでしょ?
建築途中の建物が完成前に頓挫し、そのまま放置。
こんなことにならなきゃいいんですがと、ついつい心配してしまいます。

まぁ、観光客が今のまま増え続けたり、横ばいでも今のままを維持できれば、そんな心配はいらないのかもしれません。
でも、自分自身のことはポジティブに考える方なのですが、仕事に関しては結構ネガティブな考え方を常に持っています。
ラッキーは長続きしない。

でも、もうしばらくはこのまま上昇気流で推移していくのかな?

そんな様子見の日々が続いています。

『プロだから分かるでしょ?』
よく言われるセリフですが、株屋さんが常に常勝なら、顧客に株なんて売ってませんよ。
いつの時代も、いい時(安い時)に買い、いい時(高い時)に売る人が勝つんです。
確実に勝てる人は、安い時にたくさん仕入れ、高くなるまで売らないでおれる人。
株で資産を築いている人の多くは長期ホールドができている人です。
売ろうと思ってないけど、『売ってください』と頼まれる人です。
不動産投資の基本はここにあります。
自分から売ろうとしない。
『なんか最近、やたら売ってくださいという人が来るんだけど。』
『もうちょっと上がったら売ってもいいかな?』
はい。
100%勝ち組です。(笑)

私個人の考え方でいうと、数年前にこの地域で不動産を買い、まだ所有している人、売るならこのタイミングなのかなって思っています。
まだここしばらくは上昇するかもしれません。
でも、その後は今の相場を大きく下回る時期、タイミングが必ずやってきます。
一旦下がりだすと、売却のタイミングはまたしばらくやってきません。

バブルを経験した人がよく言うセリフ、
『坪◯万円で売ってくれって言われてたんだ。あの時売っとけばよかった。』
こうならないようにね。

今、大阪市西成区の地価、不動産市場はバブルです。
この地域に例え小さい不動産、長屋住宅でも崩壊寸前の築古戸建でも何でも構わないので、所有している方は一度ご相談ください。
きっとあなたが驚く価格で売却してきますよ。

お知り合いの方で、そんな心当たりがある人もぜひご一報を。
きっと、このご友人はあなたに素敵なディナーをご馳走してくれるはずです。(笑)

ご相談お待ちしております。
RE/MAX L-style 06-4703-3300
oonishi@life-consulting.net
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仕事ってなに?

フリーランス
働き方改革

今流行りの言葉です

いずれも働く時間を集約し、プライベートの時間を持つ
自分のライフスタイルに仕事を合わせる

こういうことなのでしょうか?

仕事というものは本来どういうものなのでしょう?
原始時代に遡れば、仕事、狩り、獣を狩りに行ったり魚を取りに行ったり、果物を集めたり、これらは食べるため、生きるために行っていたはずです。
そこで自分たちでは食べきれないほど獲物や食料が取れたとしたらどうしたでしょう?
お金という概念がなければ、他人に分け与えたり、また貸しという形で恩を売る形で配布したかもしれません。
食糧難に備えて、腐らないよう保管する技術も身につけていったはずです。
狩猟が上手い人に教えてもらったり、雑用を引き受ける代わりに狩猟の方法を教えてもらったりもしたかもしれません。

そうやって技術というものが伝えられていったのでしょう。

ここでまず、誰よりも上手く狩りをするという人が現れるわけですが、その人は最初から達人なわけではなく、獲物の動きを分析し、投げ槍や弓矢の技術を磨いていったか、より遠くに飛ぶ槍、より早く獲物に刺さる弓矢を改良、開発してきた人なのでしょう。

この技術を他人に教える、道具を開発して普及させる、これは現代にもある仕事です。
需要があり、世の中の人が必要としているものです。
先ほどの保管するという技術、これも保管する環境を管理することだけでなく、より長く保管できる器を開発、改良していった人もいるわけですよね。

ただ狩りをするという話だけではなく、そこからビジネスは始まっていたといっても過言ではありません。
調理の仕方も一様ではなかったでしょう。
あの人は調理するのが上手い。
獲物を半分分ける代わりに美味しい調理方法でこの獲物を食べようじゃないか。
こんな話もあったかもしれません。

寝起きする家、洞窟なのか、藁葺き屋根なのか分かりませんが、古くなったりボロボロになったりすると、直す人も必要だったでしょう。
また、誰かの家と交換する、こんな話をあっせんする役割を担った人もいるいるかもしれません。
仕事って『誰かのニーズ』に合わせて生まれていくものです。

私たち不動産屋の仕事も
『家を買いたい』
『家を売りたい』
『部屋を貸したい』
『部屋を借りたい』
というニーズにより発生します。

今までの不動産業界と言えば、
『家を買いたい』
じゃあ『買いましょう。いい家探しますよ』
『家を売りたい』
じゃあ『売りましょう。いいお客さん見つけてきますよ』
『部屋を貸したい』
じゃあ『貸しましょう。すぐに入居者見つけてきますよ』
『部屋を借りたい』
じゃあ『いい部屋探します』
だったんですよね。

つまり、物件ありき
問い合わせも物件に紐付いて入り、自分が気に入った物件を掲載している業者に問い合わせる。

その物件を掲載している業者がどんな業者で、連絡をくれてる担当者がどんな担当者なのかは蓋を開けてみるまで分からない。
担当さんは気に入らないけど物件は気に入ったので仕方なく契約した。
こんな声を聞くと悲しくなります。

物件に直接問い合わせできれば。
管理会社や家主に直接問い合わせできれば。
こんなストレスも解消されます。

うちの会社の近所に老舗の不動産会社があります。
そこは賃貸契約でも立会い契約。
重要事項説明まで他社が部屋付したお客様まで、その会社でします。
手付金の支払いもその会社に。
決済金の入金もその会社に。
それは、自社の管理物件に入居するお客様への配慮、家主さんに対してのプロ意識なのだと思います。
でも、近所の業者の営業マンは、
『面倒くさい』
『雑収入(消毒代や鍵交換代)が取れない』
などと、訳の分からない自分の都合で紹介するのを敬遠します。

これが今の賃貸仲介の世界。
分かりやすく言うと、同じ物件を借りるのでも、どこの会社を窓口にするかで費用が変わることがあるってことです。

だからといって、
『うちは仲介手数料無料です。』
『他社で内見した物件でもオッケーです。』
こんなことを言ってる業者を選んではいけません。

だって、普通に考えたらモラルに反しているでしょ?
他人が行った仕事を横取りしていくだけのただのハイエナです。
この言い方だと逆にハイエナに申し訳ないかな?
ハイエナは狩りをした猛獣に気を使い、食事が終わるのを待ったり残り物しか食べなかったり。。。

モラルに反する営業内容を行う不動産屋さんをそもそも信用なんてできませんよね?
というより、できないって言ってほしい。

そんな業者さんが最近横行しているような気もするので、注意喚起です。
業界のルール、人としてのルールを守らない人たちがお客さまのためを思って仕事しているとは思えないから。
これは車屋さん、引越し屋さんでも同様のことが行われています。
『◯社さんの見積書見せてもらっていいですか?』
『あっ。これよりも安くなります。』
ではなくて、最初から良心的な金額で提示しようよ。
安くできるなら最初から安くしようよ。

これって結局、自分のやってる仕事にプライドがないから、お金だけ、金額だけの勝負しかできなくなるんです。
今後、不動産屋さんの仕事も二極化していくような気がしています。
『手数料が高いから、安い業者に』
『プロに頼みたいから手数料払ってでもお任せしたい』
中途半端はなくなるんじゃないかな?

でもね。
手数料払うのがイヤなら、基本自分で全てやってしまえばいい。
賃貸の部屋を借りるのも、自宅を購入するのも。
自分で貸主を見つけて交渉したり、自分で売主を見つけて交渉すればいいだけの話です。
自分でやろうと思えばできるんですから。

そういう流れが今後は出てくるのかなと。
売主・貸主が自ら募集活動をし、買主・借主が直接問い合わせをする。
契約業務の補助として不動産エージェント、調査員が手助けをする。
住宅ローンなど、融資が必要ならローンのエキスパートが介入し、お客様に最適なローンを紹介する。

その手数料は、今の不動産業者が取得している手数料に比べて極めて低い水準になるかもしれない。
『儲からないならやーめた』
廃業する不動産屋さんも増えるかもしれません。
そうなると、『儲かるから』という理由だけで不動産業を開業している業者はいなくなります。

『儲かる』からではなく、『必要とされているから』存在している不動産業になった時、私たちの仕事は輝きを増すような気がします。

やっぱり、『世の中に必要とされる』人でありたいですよね。
そのためには、日々勉強です。
そして、同じ志を持つ人たちを集めるための普及活動です。
その一つが今のRE/MAX加盟であり、うちのオフィスに在籍するエージェントさんたちを集める活動です。

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RE/MAX L-styleでは、こんな売却活動を開始しています。
より高く、より早く売却するための提案です。
こんなアイデアを出し合いながら、これからも頑張っていきますので、ぜひご相談ください。
これからもよろしくお願いいたします。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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