ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

分譲マンションの重要事項調査報告書

マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。



これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。
耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。
契約するかしないかを判断する重要な指標となりますので、本来なら全ての検討先のマンションの重要事項調査報告書を見て判断したいところなのですが、管理会社からこの資料を取り寄せるのに費用がかかります。
管理会社毎によって費用は変わりますが5,000円から2万円前後の費用が必要です。
また手元に届くまで2〜3日要します。
なので、多くの不動産屋さんでは売買契約の申込が入ってから取り寄せることが多いと思います。

うちの場合は売却物件としてお預かりしたマンションの調査報告書はその時点で取得するようにはしていますが、購入依頼の場合はやはり全ての物件の調査報告書はご用意していません。
なのでその内容について契約前の段階で驚くことがたまに発生します。
修繕積立金が不足して借入金がある場合、将来管理費、修繕積立金の値上げが決議されている場合、滞納額がえげつない事になっている場合、様々なケースがあります。
不動産会社によっては、その内容をそのまましれーっと書き写して内容の精査もせずに送ってくる場合が多くあります。
不動産会社の立ち位置でいうと、きちんと説明しましたよという事になるのでしょうが、慢性的に修繕積立金が不足して借入を起こしている場合、大規模修繕を施すお金がなく放置されている場合には注意が必要です。
たまに周辺物件に比べあまりにも修繕積立金が安い物件を見かけます。
『本当にこの修繕積立金で大規模修繕が施せるの?』
というマンションも見かけます。
所有者にすれば毎月のランニングコストが安くつきますのでいいようにも思えますが、先ほどの話のように数年後の大規模修繕が行えないという事態も起こり得ます。
というよりも必ず発生します。
築年数が古くても外壁塗装屋上防水がきちんと行われており、エレベーターやエントランスがリニューアルされているマンションは安心です。
でも築年数が古くてそういった共用部分がリニューアルされていないマンションがあったとしたら修繕積立金の現在貯まっている額はチェックするべきです。
大規模修繕が行われていないのに修繕積立金が少額しかプールされていなければ、修繕積立金の値上げや場合によっては一時金の回収ということが発生します。
多くの場合そういうケースでも一時金の徴収は同意が得れないというか、まとまったお金を払えないという人が多いので修繕積立金の値上げということになるのですが、問題はその値上げ金額です。
1割、2割程度の値上げならあまり販売価格に影響しませんが倍額とか倍額で収まらない場合もあります。
その時点で決まっていることもありますし、将来の値上げ決議がされていることもあります。
この場合はその金額により判断できるので分かりやすいケースですが、明らかに修繕積立金が不足しているにも関わらず何の対策もなされていないことがあるので注意が必要です。
築15年ほど経過していて大きな修繕記録もない、それなのに貯まっている修繕積立金は1000万そこそこ。
これはもうだいぶ危険です。
また築30年を超え大規模な修繕を施した形跡がない。
これも危ない兆候です。
先日自主管理のマンションで驚くような物件がありました。
自主管理というのは、マンション全体を管理している管理会社がなく所有者全体で管理運営しているマンションのことなのですが通常誰か理事長とか理事とかを決め所有者から管理費や修繕積立金を徴収し運営していくのですが、修繕積立金なしというマンションが・・

しかも管理費も不透明・・

うーん・・

どうするんだろ?

案の定、マンションの外壁にはクラックが・・

理事長もいないくらいなので当然総会も行われていないでしょう・・

誰かが音頭を取ってみんなを集め修繕計画を立てないと大変なことになるのでしょうが、そんなことは心配していなのでしょうかね。

日本にはそういった区分所有建物が多分他にも存在しています。
連棟住宅でも他の所有者の同意がなければ建物を切り離したり解体したりもできません。
そうやってどうすることもできない空き家が増えていくのですよね。
法整備が必要です。
分譲マンションなら管理規約があったり、3/4の同意があったら建て替えできるとかの決まりがありますがその管理規約さえなければ、また連棟住宅なら管理規約も存在していません。
ということは、もう放置するしかない。
こんな話は今後ますます増えていく可能性がありますよね。

うっかりこんな物件をつかまされないようにしてくださいね。

購入前には物件調査を。
そして信用できる会社を選びましょうね。

また皆様のご相談お待ちしております。

自分しかできないサービス

うちの会社は代表営業マン経理等の事務で私が動いています。

一人何役もこなすわけですが、一番重要なお客さまと向き合う仕事以外はついつい後回しにしてしまいます。

請求書作らなきゃ。

通帳記帳に行って入金の確認をしなくちゃ。

こんな仕事はついつい後回しです。

管理料の請求を忘れていて1年分くらい遡ってご請求させていただくこともありました。

金額が小さいので私が請求していなかったのですが、度々こんな感じでお客さまにご迷惑をおかけしてしまっています。

小さな会社で起こり得る光景です。

そんな小さな会社でも継続してお仕事をいただいているということは大変ありがたい話です。

仕事が忙しくなればなるほど、そういった事務的な仕事ができなくなってしまいます。

みなさんどうしているのですかね?

事務員さんを雇おうかと考えたことももちろんありますが、そうなると給料、社会保険、雇用保険などを考えると20万円では利かないですよね。

でも事務員さんがいなため、会社に誰もいないなんてこともザラにあります。

機会損失

という言葉がありますが、新規のお客さまが来店する機会を失っているのも確かです。

でも、新規のお客さまが来店しても対応しきれない状態であることもまた事実です。

そう考えると、事務員と営業マン2人必要になります。

うーん・・・

このままでいいか・・・

これが今に至る経緯です。

自分が営業(接客)している限り、会社のポリシー(指針)は必ず守られます。

お客さまに対してのサービスも一貫したものを提供できます。

ここが一番私にとって重要なファクターなんですよね。

ライフコンサルティングという会社は私そのもの。

このスタンスを変えることができない限り、人を雇い入れることなどできません・・・

やっぱり一匹狼なんでしょうね。

狼という表現は正しくないような気もしますが。

他人に嚙みついたり吠えたりしませんし、そもそも狼というより今は見た目が牛のように大きく丸くなってしまっています。(笑)

一匹牛となると、なんだかおいしそうに聞こえますね。

お肉を食べたくなってきました。(笑)

一人で会社を切り盛りしていると、多くの営業マンを抱える不動産会社に比べて集客力が大きく落ちます。

宣伝広告活動も制約を受けます。

制約を受けるといっても強いられているわけではなくて、労力的にとコスト的にという意味です。

そうなると力を入れるところは集客ではなく、一人一人のお客さまを大切にしていくことにシフトしていきます。

時間も手間もかけて向き合っていくことになります。

そりゃ時間が足りなくなりますよね。

物件調査をするのに1日では終わりませんし、物件提案するにも資料作りからセールスポイントの整理、デメリットの検証とやるべきことがたくさん生じてきます。

一つの仕事が片付けば、ほっとする間もなく次の仕事へのアプローチが始まります。

こんなことを一生続けていくのだろうなと、最近なんとなく感じています。

あっ。

悪い意味や変な意味ではないですよ。

だってこの仕事は好きですし、何より人に必要とされているという喜びを感じれるのは今の仕事の醍醐味でもあります。

先生と呼ばれる仕事に憧れを持ちました。

でも残念なことながらそう思ったのは大人になってからです。

学校の教職課程を経たわけでもなく、学業が優秀だったわけでもない私が先生と呼ばれる仕事に就ける道はありませんでした。

それからそんなことを考えていたことも忘れて仕事に没頭していたころ、お客様から悩みの相談を受けました。

もちろん不動産の事についてです。

借地の上に建物を所有していて地代を払っていたお客さまからです。

建物は40年以上経過していて少し傾いている建物でした。

自分は施設に入るのでこの不動産を処分したい。

でも借地だからどうなるのか分からないというものでした。

この物件は借地権付建物です。

借地権という権利は一般的には登記簿上には記載されません。

登録することもできるのですが、建物の所有権を持って借地権と見做すというのが見解なので特段手続きをする必要がないのです。

このお客さまも建物の所有権は自分名義になっているということはご存知でした。

でも建物を取り壊して、土地を更地の状態に戻して返却しないといけない。

建物は古いので値段など付かない。

解体する費用もないし・・・

と困っておられた状態でした。

そこで、ある知人を通じて私にご相談となったわけです。

私がそのお客さまにお話したこと。

①借地権でも売買ができること

②建物が古くても買い手は現れること

③借地権だからと言って土地値が0じゃないということ

大きくはこの3つです。

立地がとてもいい物件だったので、賃貸用としての需要が見込めそうだったのと、路線価を見ると借地権割合が60%だったこともお話しました。

路線価で見て㎡単価15万円ほどの場所でした。

40平米ほどの土地なので、これで600万円です。

さらに借地権割合60%なので、360万円。

これが路線価を基準にした借地権の金額です。

実勢では倍ほどの価格で取引されている場所でしたから、もう少し高くでも購入者が現れるかもしれないよということもお伝えしました。

500万円ほどでは売れるかもしれないと提案しましたが、お客さまにとってはお金が入るということではなく解体費用などのお金を出さなくてもいいということに対して、とてもほっとしていました。

借地権の売買には借地契約の引継ぎと新地代の交渉が必要です。

借地契約を引き継ぐ際には名義変更料なども支払う必要があります。

そのあたりは売買に際して必要なことなので底地の所有者さんにコンタクトを取る必要があります。

所有者さんの連絡先を聞いたのですが、長年お世話になっているので私から連絡が入る前に自分でご挨拶に伺いたいというお話でした。

そのご挨拶に行った際に、地主さんから買取りの提案を受けその提示された金額で売り渡すことに合意したそうです。

金額は私が提案した数字よりはるかに安い金額でした。

でも、そのお客さまにとっては借りたものをお返しするだけ

お返しする際にお金までもらって申し訳ない。

こう思ったそうです。

お客さまにとっては解体費用の負担(100万円~150万円)マイナスのつもりでしたから、200万円の売買代金でも上下300万円~350万円得した気分だったそうです。

もったいないなとは思いましたが、ご本人が合意しているのなら他人が口出しする話ではございません。

ご相談料もいただきましたし、お客さまも喜んでおられました。

高く売るだけが仕事ではないということですよね。

こういう相談は大手の不動産会社にはできません。

数万円の相談料をいただいたところで上司の叱責にあいます。

でも私の現在の立場ではこれでいいのです。

仲介手数料やコンサルフィーで高額の報酬を得ることができなくても、お客さまの満足度はMAX。

これが理想にする仕事の形です。

一人で小さな会社で継続していくためには一番重要なことはこれではないかなと実感しています。

私の友人の会社も同じように、専門的な仕事で顧客のハートをがっつりと掴んでいます。

事業用不動産に特化した会社、競売に特化した会社、医療系建築のコンサルに特化した会社、その分野では私が逆立ちしても勝てない知識を持ち合わせています。

私がお客さまの様々なご要望に応えれるのも、そうした友人の力添えがあってのことです。

一人しかいない会社だから心配??

逆ですよ。

少数精鋭で頑張っている会社の方が信頼できる知識、そしてしっかりとしたブレーンを持っています。

何でもかんでも請け負う弁護士事務所より、刑事なら刑事、離婚問題なら離婚問題に特化した弁護士先生の方がその分野ではエキスパートですよね。

私たちの仕事もこれからはそうした業界内の細分化が行われてくるようになるかもしれません。

細分化というより、区分け・住み分けですよね。

専門的知識が求められるために私たちが存在し、どの分野の専門であるかそれぞれの会社が明確化する。

担当者は全てその道のエキスパート。

それぞれの分野の専門家がより集っている会社。

こうなればお客さまにとって大変心強いですよね。

金融のプロと収益のプロ、賃貸部屋付のプロ、管理のプロ、これらすべてが揃って完璧な不動産賃貸経営ができるわけです。

入り口の部分で間違った物件選択をしたり、融資付けで失敗してしまったらもうあとはどれだけ管理や部屋付けを頑張っても取り返しはききません。

逆に最初にどれだけいい物件を選んでも、いくら安い金利で資金調達しても、満室経営に近づけなければこれも意味がありません。

私は全ての業務を一人でできるわけではありませんから、それぞれの専門家に助けを乞うわけです。

でも本当なら一緒の一つの会社でできれば最強ですよね。

ただ、それぞれの分野で秀でている人は、もうすでにその時点で十分な報酬を得る機会が与えられていますから、なかなかそういうわけにもいきません・・・

結局誰かの協力を得ながらという形になってしまうのでしょうね。

なんやかんやとだらだらした文章になってしまいましたが、自分しかできないサービスって何だろという話が本題でした。

『自分しかできないサービス』

それを見つけるのが、小さな会社で闘う唯一無二の手段です。

私の場合は、失敗しないための知恵と戦略。

これをみなさまに伝授できること。

たったこれだけのことです。

リスクヘッジするためにどうすればいいか?

物件を選ぶときにどういった点に注意すればいいか?

また、どういう方向性で進めていけば自分が設定しているゴールに近づけるようになるのか。

それを示唆することです。

毎月決まった本数契約を取らないといけない立場でもないですし、売らなければいけない物件のノルマもありません。

フリーランスな立場で、お客さま側に立つエージェントとしての地位を確立していきたいなと思っています。

購入する際にはバイヤーエージェントとして、売却する時にはセラーズエージェントとして。

欧米かぶれかという声も飛んできそうですが、アメリカのような一般の方にも一目置かれるような不動産屋さんでありたいと思って、はや25年

四半世紀が過ぎました。

でもまだまだ修行中です。

お金より感謝の言葉を欲する夢見るおじさんです。

そんなおじさんでいつまでもいれればいいなと思っています。

やっぱり私には会社経営は無理ですね。

エージェントって言ってしまっていますし、いつまでもやはりお客さまと向き合っていたいなと思ってしまっていますから。(笑)

というわけで、これからも株式会社ライフコンサルティングは決して大きくはなりませんが、いつまでもみなさまの傍にいたいと思っています。

末永くよろしくお願いいたします。

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今住んでいるマンションを高く売る方法

中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。


売主さんが個人の場合はほとんどこのような形になってしまいます。
というのも一般的には住宅ローンを抱えたまま売りに出ることが多いので、先に引越しして空の状態で売り出すことが困難だからです。

空き家の状態にしようと思うと、まず先に引越しする必要があります。
次の物件も購入した場合、
住宅ローンを二重で抱えることになります。
この場合今住んでいるマンションを売りながらそれまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンの支払いが始まります。
不動産会社の買取保証か何か付いていないと次の融資は受けにくいと思っておく必要があります。

買取保証というのは、仲介でこの価格で売り出します。
2ヶ月、3ヶ月で売れなかった場合は、この価格でうちが買取りしますよというものです。
仲介で売れなかったものを不動産会社が買い取るわけですから、当然それまで売りにかけていた金額よりも1割も2割も下がってしまうことになります。
つまり売却する前に購入するのは、売却のことだけ考えると得策ではないという事になります。

では、購入は後から考えるとして先に賃貸マンションか何かに一旦避難するという手はどうでしょう?
この場合住宅ローンと家賃の二重払いにはなってしまいます。
その負担が大丈夫ならという前提ですが、毎月売れるまで二重払いにはなりますが住宅ローンは元本返済部分と利息の組み合わせで成り立っています。
残債が2,000万円で金利1%で借りていたとすると、毎月の利息は16666円です。
ローンを返済していたとしても元本は減っていきますから売却できたときにその分元本が減っているわけですよね。
マンションの場合は管理費、修繕積立金の支払いが毎月生じます。
つまり、この管理費、修繕積立金とローンの利息分だけが二重払いになるというわけです。

こう考えると、丸々二重払いになるわけじゃないことがお分かりでしょうか?
居住中の場合と、空き家の状態できれいに掃除している状態とでは売却価格は変わってきます。
なぜか?

日常生活をしていると当然生活道具、家財道具は年々増えていきます。
自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。
荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見て『購入したい。』と思わないかもしれません。
担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、あなたに気を使って言えないかもしれません。
これだけでもマイナス要素ですが、居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。
週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。
そうじゃないと売れるまでお出かけもできませんので。
お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないこともデメリットです。

居住中と空き部屋とでは、同じマンション、同じ間取りでも100万円、200万円成約価格が変わってくるケースもザラにあります。

そう考えると、この先ほどの二重払いも高値で売却するためには有効な手段であるわけです。

引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたりするのもとても効果的です。
見栄えがよくなるということは、気に入ってもらいやすくなるということです。

満足いく価格で売却できれば、あとはゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。

あとは売り出す時期によっても価格は変動します。
同じマンションや近隣のマンションで売り物がたくさんあるときにはお得感のある部屋から売れていきます。
お得感のある物件とは、つまり割安感のある物件です。
自分の部屋だけ他より200万円安いとか、同じ価格だけど平米数が広い、階数が上層階だとかですね。

逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。

結局、不動産って需要と供給のバランスですから、需要と供給の状態を見ながら売却のタイミングを見計らうということも需要です。

私のお客様にはよく提案するパターンです。
『今同じマンションで少し安いなと思う物件が売りに出ているので、タイミングを少しずらしましょう。』
『たぶん安いのですぐ売れますから、そのあとゆっくりと時間をかけて売却しましょう。』

実際この戦略でいくつもお客様の満足いく価格で売却のお手伝いをさせていただきました。

お客様にとっての100万円って大金ですからね。
もちろん僕にとっても大金ですが(笑)

そんなことを考えながら、実は私自身も自宅を売却しようと企んでいます。
時流がいい流れであり、マンションを売るのにはいいタイミングだと思っているので、この時期に売却して今度は一軒家を建てようと企んでいます。
子どもが女の子2人なので比較的評判のいい地域にしたいなと思っているのですが、これまたそういった地域の土地値も大きく上昇しています。
また建築費も以前に比べて高くなっていますから、それなら売却してしばらく賃貸暮らしもいいかなと思ったり。

でも先ほど言っていたように売るなら空にして売却かけた方が戦略的には有効なので、今は
『よし。先に引越ししちゃうぞ。』
そんなことを今話し合っています。

私の住んでいたマンションで、私自身がオープンハウスをしている姿も近々見れるかもしれませんよ。(笑)

その時は是非内覧にいらしてくださいね。

あっ。
もちろん冷やかしじゃないやつでお願いします。(笑)

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