ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

今回の地震であらためて・・・

先日大阪北部で震度6の地震があり、建物の崩壊、水道管の破裂、交通網のマヒなど被害が出ています。
お亡くなりになられた方もいらっしゃいますし、まだ大阪ではだいぶ落ち着いてはきましまが余震も続いています。

二次被害を恐れて各交通機関は運転の取りやめをしました。
当然の措置です。
でも、これにより会社に出社することもできず、お店に出勤することもできずと、ショッピングモールでも閉鎖している店がいくつもありました。

コンビニ等では水や食品が売り切れ、半ばパニック状態でした。

それでも神戸の地震と大きく違ったことは、SNSの普及で安否確認が容易にできたことです。

Wi-Fiの整備により、電話が繋がらなくても連絡が取れるようになったというのは大きな進歩のように思えます。

震度6とはいえ、長時間の揺れは感じられなかったので建物の倒壊はそんなに多くもなく被害は最小限にとどまっています。

でも、改めて震災の恐ろしさを実感しました。
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命を失うかもという恐怖はもちろん、生活を失うという恐怖を感じたのは今回が初めてかもしれません。

私たち不動産業に関わっている人間にとって天災は密接な関係にあります。

地震があれば不動産の購入意欲は失われます。
津波が起これば湾岸線、海岸線エリアの購買意欲は失われ、土砂災害が起これば山手の不動産の購買意欲は失われます。

また、いくら耐震性、免震性に優れてるとはいえタワーマンションで地震に遭遇すると、その恐怖は尋常ではありません。

地震の力を逃すために通常の建物より揺れます。
私が住んでいた時は震度4くらいまでしか経験したことはありませんが、長時間に渡り揺れ続けていました。
今回の震度6でどの程度、どのくらいの時間揺れていたのか分かりませんが、万一倒れるようなことがあれば決して助かることはないという状況下でその揺れは、絶望的な恐怖ではなかったでしょうか?

また、エレベーターもしばらく止まっていましたので、高層階の人は逃げ出すのにも一苦労あったのでは?

日本人はともかく、外国人にとって地震というものはあまり身近なものではありません。
なので今回の地震により、外国人投資家がタワーマンションを投げ売りしないか少し心配です。

大阪市内では、日常生活を取り戻し元どおりの生活が始まっています。

でも、この地震により外国人旅行者のキャンセルは相次ぎました。

観光客で賑わっていた大阪市にとって大打撃です。
またしばらくすればほとぼりが冷め、以前の活気を取り戻すようにも思えますが、この地震が続いていて被害がもっと拡大していればどうなったのだろうとすごく不安になりました。

所有している不動産にも被害は及びますし、借金しているお金の返済は続きます。

地震などでの天災は、その時だけの被害ではなく、その後の人生にも大きな影響を及ぼします。

うちの実家が阪神大震災の被害にあいました。
自宅は倒壊し、家族は避難所生活を余儀なくされました。
家業であった工場も被害にあい、消火活動により機械は水浸し、職まで同時に失った瞬間でした。

うちの父親はその危機を乗り越え生活を建て直しましたが、自分の身に起こったときに果たして同じように再起を図れることができるのか?

そう考えたときに自信がありませんでした。

『あー。自分が頑張って築いてきたつもりのものって何なのかな?』

地震一つで全てを失うほどのことしかできていない。

阪神大震災の時も、東日本大地震の時も。
そこから希望を失わず、再建してきた人に尊敬の念を抱きます。

まだまだダメですね。

他人を助けるどころか、家族を助けることさえままならないかもしれません。

不動産業界の未来を見据えたときに、これだけではダメだ。
違うことをやらないと生き抜いていけないかも。
そう思って始めた民泊ビジネスですが、不動産に隣接している世界だけに天災には弱い。

熊本地震の時も九州への旅行客が激減したというニュースもありました。

この影響が長引かないことを強く願っています。
それと同時に、違う事業もやっていかないと有事の時に家族を守れないという課題も見えました。

何がいいんだろう?
いずれにせよ、その場所でその仕事をしていないとメシが食えない。
この状況を打開することが必要だなと。

これをしていないと生活ができない。
この土地にしがみつかなければ生活が成り立たない。
そういうビジネスモデルからの脱却を図る必要があるということを再認識した瞬間にでした。

選択肢の幅を広げるということですね。

不動産業をやっていて、売買仲介だけをやっている、賃貸仲介だけをやっている。
管理業だけ、大家業だけ。
この選択肢はとても危険です。

そう思って、不動産業の中では幅広くやってきたつもりではいますが、所詮不動産業界の中だけの話。
井の中の蛙です。

何が起こっても変わらない生活を築き上げる。
これが今後の人生のテーマです。

ここ2、3日少し病んでいましたが、またメキメキとやる気が出てきましたので頑張っていきます。





査定金額って何で会社によって違うの?

不動産の売却査定

一般的に家を売りたいと思う際には、不動産屋さんにいくらで売れるか見てもらうことになります。

一社だけにお任せする場合もあれば、複数社に見積り依頼をかけることもあります。

『いったいどちらがいいの?』

結論から言いますと、信用できる不動産会社があったり、どっちみちその不動産会社に頼まないといけない義理があるならその一社だけの見積りがいいと思います。

それは、他社が見積りした査定額で売れなかったとしても依頼された不動産会社からすると、
『そりゃ売れないって。だってうちが出した査定額は◯◯万円だもん。』

って感じで責任感が薄れてしまうからです。

でも逆に一社だけしか頼まなければ、
『本当はもっと高く売れるのに安く見積もられたんじゃないの?』
そんな気になってしまうかもしれません。

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不動産って騙されるというイメージありますよね?

そう思ってしまうのも仕方がありません。
最近不動産業界の悪いニュース報道がつづいていますし、逆に不動産で儲けさせてもらったという話を聞くことなどほとんどないですし。。

不動産はうまく転べばめちゃめちゃ儲かります。
でも、詐欺話が多いのも事実です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス、スルガ銀行の書類改ざん問題・・・

そんなのは氷山の一角です。

住宅ローンの審査でも当たり前のようにやられていた話ですし、担保価値のない物件に多額の融資をつけていたなんて話は今に始まった話ではありません。

バブル期の住専破綻を思い出してください。
担保価値、評価額なんかいくらでも調整できます。
書き上げた評価書で融資審査をパスさせることなど日常茶飯事で行われています。


不動産鑑定士が作る鑑定評価も、私たち不動産会社が作成する査定書もいくらでも金額調整できます。

森友学園の問題でも、産業廃棄物の処理費用が8億円とか言っていましたが、あれも所詮見積書出しただけでしょ?

見積書は請求書じゃありませんから、いくらでも書けてしまいます。



先ほどの鑑定評価、査定書の話ですが、
『金額調整できるってどういうこと?』
こう思う方も多いのではないでしょうか?

評価には積算評価実勢評価収益還元法などいくつか評価の仕方があります。

積算評価って変えようがないのでは?

そう思う方もいるかもしれません。
でも、路線価も公示価格も実勢価格とは異なります。

これを実勢価格に戻すことになるのですが、この掛け値をいくらにするかで数字は変動します。
また、建物の再調達価格もその当時の建築単価なのか、実際にかかった建築価格なのか、また今の時点での建築価格なのかによって数字は変動します。

収益還元法でも、現在入っている賃料を元に算出するのですが、空室率をいくらで設定するか、空き室の賃料をいくらで設定するかでも変動します。

私たちが作成する査定書でも、どの成約事例を抽出するかによって金額は大きく変動します。
だって、どの不動産でも一律の価格で取引されているわけではないからです。

土地一つを取っても、間口や前面道路の幅員、方角、土地の規模、それぞれにより坪単価は大きく異なりますし、100mしか離れていなくても区が変わるだけで土地値は大きく変わってきます。

つまり、どの事例を取り出すか、どの指標を取り出すかによって金額はいくらでも調整できちゃうということです。

なので騙そうとすればいくらでも騙すことができるわけです。

『これが国税庁が出している路線価というやつです。』
『これでいくと、この前の道路は平米あたり◯万円となってますよね?ここは100平米あるので、かける100して、◯◯万円ですね。』

(おっ、何だか国税庁が発表している数字だから信ぴょう性がありそうだ。)

数字を見せられて説得されると迂闊にも納得してしまいそうですよね?

不動産会社によって査定金額にバラつきがあるのは何でか分かりましたか?

『じゃあ一番高値を出してくれたところが一番信用できるのでは?』

まぁ、一番安値を出していた業者さんよりは信用できるかもしれませんが、ここにまた隠れた画策があるのです。

『とりあえず他社より高い金額で持って行こう。』
『でも、この金額では売れないですよ。』
『いいんだ、いいんだ。専任で預かってしまえば3ヶ月は拘束できるから、その間に価格を下げる提案をしていけばいいよ。』

こうなると、売り出し当初の一番引き合いが取れるタイミングをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。

『じゃあどうやって不動産業者を見極めればいいの?』

一発で見極める方法はなかなか存在しません。

宅建を持ってる、資格をいっぱい持ってるということが信頼できるとは限りません。
ただ、努力はしている人なのかなとざっくりとは理解できます。

2、30分話をしたくらいでもちろん本性は計り知れません。

でも今の時代便利なもので、SNS全盛の時代です。
営業マンのSNSを検索してみてください。

仕事のことに一切触れていない営業マンは信用できません。
逆に
『◯◯という物件を預かりました。』
とか
『今日◯◯を成約しました。』
などと物件のことしか書いていない不動産屋さんも然りです。

完全に仕事用で作り上げているSNSなのかもしれません。

信用できる人、それは裏表のない人。
プライベートの時に出会ってもニコニコと話しかけてくれる営業マンです。

やましい事があれば、プライベートは晒しません
プライベートと仕事は別と割り切ってる不動産屋さんはあまり信用していません

だって、私たち不動産屋さんはお客様のほとんどの情報を知っています。

売却物件をいくらで買って、今いくらのローンが残っているか。
家族構成から、現在の預貯金の額まで知り得ます。

お客様の趣味はもちろん、住まいを見れば奥様の好みや性格まで分かってしまいます。

それなのにこっちはプライベートを晒さないって・・・

不動産屋さんにプライベートはありません
こどもと一緒に歩いている時でもいつお客様と出会うかもしれません。

でも、それが私たちが選んだ仕事です。

今どきFacebookもInstagramもやってない、LINEもやったことない。
こんな人いるわけありませんから、不動産業者選びに悩んだら是非お勧めします。

ちなみに私のお客様はほとんど私の家族構成から、どこに旅行に行ったとか全部知っています。
初対面の方に
『娘さんかわいいですねー。』
とか
『あのホテル去年私たちも泊まりましたよ。』
って言われることも。(笑)

ちなみに、査定金額と売出価格は全く別物です。

売却時に主導権を握っているのは完全に売主です。

なので、査定金額はあくまで目安。

売却金額を決めるのは売主ですから、お忘れなく。

売ってくれるかくれないかは別にして、どうやったら売れやすくなるのか?

それをアドバイスしてくれるのが不動産屋さんです。

そんな自分の味方の不動産屋さんを選びましょうね。


ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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