ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

広告活動にいくらかかっていますか?

不動産屋さんの経費といえば

事務所の家賃、駐車場代

車両購入費、維持費、ガソリン代

人件費

広告宣伝費

主なところはこんなもんですが、その他にも文房具代や郵便代、印紙代、交通費、消耗品代、あげていけばキリがないのでこれくらいにしておいて。。。

この中で一番高いウェイトを占めるのは人件費もしくは広告宣伝費だと思います。

人件費の削減方法はさておき、広告宣伝費といえばまず何を思い浮かべますか?

ひと昔前は売買系の会社さんなら新聞折込、チラシ代が大きなウェイトを占めていました。

今みたいに一人一台スマホやPCを持っている時代ではありませんでしたし、広告媒体といえば雑誌、チラシなどの紙媒体が主流でした。

賃貸系の会社さんでも、賃貸雑誌の掲載料、手撒きチラシの印刷代が大きなウェイトを占めていました。

新聞折込なら毎週10万部、20万部配布という会社さんもありましたから毎週100万円単位の広告宣伝費を使うイメージですよね。

賃貸雑誌でも雑誌によっては、掲載料で毎週10万、20万円かかっていたりした時代です。

それが今ではゴッソリとその需要がインターネット広告に変わっています。

ホームページ作成から、SEO対策、リスティング広告、そして大きな集客のツールはポータルサイトへと変化しました。

ポータルサイトの掲載料も何万円単位で使っている会社さんから、何十万単位、何百万円単位で使っている会社さんもあります。

当然うちみたいな弱小零細企業ではそんなに広告宣伝費を使えるわけもなく、自社ホームページやそしてこのブログなどできるだけ費用の掛からない媒体で宣伝活動を行っていくことになります。

まずそのホームページですが、うちの会社のホームページ、WIXという無料ホームページ作成サービスを使用して作っています。

基本、ホームページをUPするところまでは無料で利用できます。

独自ドメインを使用しようとすると有料にバージョンアップしないといけませんから、さすがに会社のホームページなので有料プランに変更していますがそれでもこんな料金です。

wix

当社のサイトはこんな感じなので少し時間をかければこの程度のホームページは自身で作れますので一度やってみてください。

以前の不動産会社のホームページといえば作成代で数十万から百万円単位、毎月の維持管理費が数万円からというのもザラでしたから、そこから比較すると経費削減は容易くできます。

次に私が手掛けたのは紙媒体の経費削減です。

チラシやDMで使う印刷物といってもうちの場合は毎月数千枚、数万枚印刷するわけではありませんからカラーコピーや白黒印刷でやっていたのですがそれでも毎月数万円かかっていました。

チラシや折込広告をしている会社さんなら1枚当たりのコストが1円変わっても10万枚で10万円変わりますから大きいですよね?

うちの場合はそこまで大量に印刷物はないのですが、それでも毎月の出費が大きいのでどうしようか悩んでいた時に見つけましたよ。

ネット印刷です。

自分でデータを作成しネット上でUPロードすることにより大幅に経費削減を計れます。

難点は文章や文字の更正を自分でしないといけない事くらいです。

誤字や脱字があればそのまま印刷されてしまいます。(笑)

でもこのネット印刷を利用することにより、1万枚A4両面カラー印刷、1枚当たり紙代込みで2円程度までコストを削減できました。

当社からのDMが届くお客様はご覧になったこともあるかもしれませんが、1枚2円で作ったものとは思えない出来栄えです。(自画自賛)

カラーチラシ

これはWordで作ったものをPDFに変換し印刷してもらっています。

illustratorでつくったものならもっときれいな印刷物が作成可能です。

小さな会社では無限に広告宣伝費はかけられませんから、少しでも節約できるものは節約し、自分でできることはできるだけ自分で行うことが必要です。

ちなみに経理も私は自分でやっています。

私が使っているのは弥生会計のソフトですが、入力自体は簡単なので誰にでもできますよ。



こんなにするのという方には1年間無料のこんなプランもあります。




次年度以降は年間8,640円かかるそうですが、サラリーマン大家さんで税理士さんと顧問契約するほどではないしなという方にはお勧めです。

自分で入力しているとキャッシュフローのことも税金のこともある程度理解できてくるので、今後も不動産投資を継続していこうという方には必須だと思います。

ちなみに初年度はこの会計ソフトだけで会社決算を行いました。

これだけで、毎月の税理士の先生の顧問料2~3万、決算料10万円程度は浮いたことになります。

小さな会社でも戦えるやり方はいくらでもあるものです。

業務に集中するために全部外注、それはそれでアリだとは思いますが、ホームページも自分でも作れるが外注した方がよりいいものが作れるから発注する、チラシも自分でも作れるがより効果を挙げるために外注する、経理も自分でも出来るが業務に集中したいから外注する、こうでなければ零細企業は成り立ちません。

よく友人の不動産屋さんと話をしていて、

『おれパソコン苦手だからアナログでいいねん。』

『写真撮るの苦手やから、反響で大手に勝てないねん。』

じゃあどうして勝負するつもりなの??

営業力でしょうか?

今の時代、営業力だけで勝負できるほどお客さまは甘くないのに・・・



大西くんは何でもできるし、いろいろ考えているよね。

こんなこともよく言われますが、そりゃそうでしょ。

考えていなければ生き残ってもいけないし、自分で何でもできないと人を雇わないと戦えません。

自分と同じスキルを持った人など雇えるわけもありませんから、同じサービスがお客さまに提供できなくなります。

それがイヤで今の会社を起業したので、このコンセプトがブレるわけにはいきません。

それなら、同じようなスキルを持っている小さな会社の経営者の方々と共同事業をしていきたい。

そう思っている今日この頃です。


来年には何かそういったプロジェクトを立ち上げれればいいなと思っています。

共感するお仲間たち集まれー♪

最近同業者と飲みに行ったらそんな話ばかりしています。

クラウドファンディングで不動産特定共同事業っていうのもありかな。


来年もまた、ワクワクする一年にしたいと思います。

お楽しみに。




今日は不動産登記簿の見方のお勉強

不動産の謄本って見たことはあるけど、もう一つ見方が分からない、何て方も多いのではないでしょうか?

自宅の謄本を上げてみても抵当権以外の権利関係は付いていないことがほとんどでしょうから、あまりややこしい権利関係の謄本って見ることはないかもしれません。

今日はその謄本の見方をご紹介していきたいと思います。

まず、ここにパソコンで取った謄本があります。

住所とか平米数とか物件を特定できる情報は削除していますのでご了承を。

登記簿

謄本の表題部と記載がある部分

登記簿1

この部分には、まず所在のところにその物件の地番が記載されています。

そして、種類のところにこの場合なら『共同住宅』と記載されていますが、一般の戸建てやマンションなら『居宅』、事務所なら『事務所』などと記載があります。

その次の項目には構造が、『鉄筋コンクリート造ルーフィング葺4階建』、その後ろに各階の床面積と建築年月日が記載されています。

建築年月日が古い建物は『不詳』とかの記載がある場合があったりもします。

いつ建ったのか分かりませんよということなのですが、この場合でも固定資産税の評価証明書には築年月が記載されていることもあります。

昔は登記はあくまで任意のものでしたので、そのタイミングで届出が行われていなかったこともあったりします。

でも固定資産の課税台帳は役所が課税するためのものなので、いつから課税対象になっているかの記載があったりするわけです。

ここまでは見ている謄本が対象の不動産かどうかを識別するための情報です。

次の『甲区』に誰が所有者なのかという情報が記載されています。

また差し押さえの登記や、競売開始決定の登記もここにされることになります。

登記簿2

この登記簿でも差押え登記が入っています。

その前に順位番号というものが振ってあります。

これは登記された順番を記載されており、若い番号であればあるほど古い登記ということになります。

この場合、1で所有権移転登記。

右を見ると平成2年10月17日に相続により取得したことが分かります。

その下に現登記名義人の氏名と、登記した時点の住所が記載されています。

住所変更が行われた場合でも登記する必要はあるのですが、売却のタイミングまで住所変更手続きを行わないのが一般的です。

司法書士の先生に依頼するとこれだけで1、2万円取られたりしますので、そのままにしているケースがほとんどです。

売却時に所有権抹消手続きと同時に住所変更登記も行うことにより、費用は軽減できますのでこのやり方を取ることがほとんどではないでしょうか?

でも、実はこのくらいの登記なら自分でも可能です。

自分でやる場合なら土地が1筆(地番が1つ)、建物も1筆(地番が1つ)の場合なら合計2筆で1,000円×2=2,000円で手続き完了です。

土地が2筆だったり、3筆だったりするとこの数×1,000円の登録免許税が必要になります。

そこはさておき、差押えの登記が入っているような物件なんか大丈夫なの?

こんな声が聞こえてきそうです。

そこで、その差押え登記が現在も有効なのかどうなのかを見ていくことになります。

登記簿3

5,6,7番のところに、〇番差押登記抹消という記載があります。

5番は2番差押登記抹消、6番は4番参加差押登記抹消、7番には3番参加差押登記抹消とありますよね。

それぞれ順番に追いかけていくと、全ての差押登記が抹消されたことが分かります。

つまり、1番の所有権移転以外の甲区の情報はありませんよということが理解できます。

ので、この物件は今は特に問題のない物件ということになりますが、以前は税金を滞納するような状態に陥っていたのかもということが計り知れます。

次に『乙区』の情報を見ていきます。

登記簿4

ここには抵当権、根抵当権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

地上権、地役権などもここに記載されることになっています。

この場合なら、1番に根抵当権設定とあります。

いつ、どこに、いくら借りたのかかが分かります。

そして、2番にも抵当権設定とあります。

ここでもいつ、どこに、いくら借りたのかかが書いてあります。

この場合も、先ほどと同じで抹消という登記があればその番号の抵当権や根抵当権が存在していないということになりますが、この登記簿では抹消の記載はありませんので、1番、2番とも有効であるということになります。

抵当権の場合は当初借入れた額そのものが、根抵当権の場合は当初借入れた額の1割増し、2割増しで記載されていることがあります。

購入した金額の目安が、ある程度ここを見ると分かるわけです。

当然頭金を入れて購入している場合もありますので一概には言えませんが、最低限ここに書いてある金額以上で売買すれば抵当権は完全に抹消できますので取引が可能になります。

今日の謄本の見方はここまで。

次回は土地の登記簿の見方について説明していきます。

またもっと面白そうな謄本があればご紹介していきますので、そちらもご期待ください。

それでは。




追記:司法書士の先生よりコメントがあったのでその件について

(’根抵当権では
いつ、いくら借りたのかは分かりません。

抵当権もそうですが。 )

➡あくまで目安のお話です。
根抵当権は極度額を設定し、その金額までは担保するという意味合いのもので当然残債がどのくらい残っていて、またいつ追加で借り入れしているかについては謄本では分かりません。

謄本の見方を一般の方になるべく分かりやすくかみ砕いて説明しようとしたつもりですが、専門家さんのご意見にはごもっともだなと。
どんな方が見ていただいているか分かりませんから、注意を払うようにします。

取引にあたっては当然、債権者・債務者に残債、抵当権・根抵当権抹消にあたりいくらの金額を入れるかの聞き取りは必要です。

ただ、そこまで煮詰まった話をする前の段階では、ある程度は計り知りえますよというお話でした。




今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)
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