ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産売買

住宅ローンを使っての不動産投資

今日のブログのテーマを見て、
『あれっ?そんなのいけるの?』
って思った人は危険信号です。

世の中にはワナがいっぱい張り巡らされています。
住宅ローンはご存知の通り超長期の融資で超低金利の金融商品です。
利回り1%の上げ下げで売れたり売れなかったりするのが不動産投資の世界。
その中で1%を切る金利で資金調達できるなら、何を買っても失敗しないと言って過言ではありません。
そうなると当然不動産屋さんたちも目をつけます。
この住宅ローンを使って、何とか不動産を売れないものか?

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あいにく、新築の分譲マンションの賃貸物件、新築戸建の賃貸物件などそうそうお目にかかるものではありません。
ハイグレードで高水準な賃貸物件となれば、借り手数多。
賃貸の客付けには困りません。
しかも購入者は住宅ローンという超低金利で超長期の融資を組みますから、貸し出した家賃収入で十分ローンの支払いは賄えます。
あとはその話に乗っかってくるお客さんを見つけるだけ。
好都合なことに住宅ローンという商品、年収300万円もあれば審査の土台に乗ってしまいます。
しかも自己資金なしで物件代金はおろか諸費用まで含め融資を受けることができます。
つまり、頭金なしで不動産オーナーになれますよ
こういうキャッチーなコピーが完成するわけです。

一切のお金を使わず、毎月数千円から2、3万円の副収入が得れます。
ローンの支払いが終わればこのマンションは労せずあなたのもの。

こんな営業トークが目に浮かびます。

最初の走りは売れ残った分譲マンション(区分所有建物)でした。
居住用として売れないなら、賃貸に貸し出せばどうだろ?
タワーマンションの登記簿を上げてみると、そんな経緯があったことが伺えるマンションも多く存在します。
登記簿に記載された乙区の欄、ここには抵当権、根抵当権が設定されていれば記載されています。
銀行からお金を借りたという経歴です。
そこに個人名義なのに◯◯保証株式会社と銀行名の後に◯◯保証株式会社とついていたり、住宅支援機構の名前が登場すればそれは住宅ローンということになります。
その部屋を自らの居住用として使用しているならごくごく一般的なケースなので、何ら問題はありませんが、その物件を賃貸に出しているケースがちょくちょくと見受けられます。
しかも新築当時から。

そんな噂は瞬く間に他の不動産業者にも広がります。
マンションでできるなら戸建でもできるんじゃない?

しかも、これだけでも使用用途が違うことが分かっていながら加担(加担とは言わないか、主導)しているわけですから、大変な話です。
犯罪に関わるとそのことの大小が分からなくなっていくものです。
買い手がいなくなれば、今度はもっと奥深いニーズを掘り起こすことになります。
カードローン、車のローンを抱え住宅ローンの審査が通らない層、この層を吸い上げ取り込もうと考えます。
この層の人たち、カードローンの金利は年利15%、もし万一住宅ローンにこの借入金を組み込んでもらえるなら毎月の支払いが大きく軽減できる、そう考えます。
仮にカードローン200万円借りている人がいるとすると、年間の利息だけで30万円になります。
毎月3万円を返済に充てていたとしても、元本はほとんど減りません。
つまり煮詰まっているんです。
そんな人に、
『借金を一気に返す方法があるよ』
こう持ちかけるだけで効果覿面ですよね。
実際にどうするのか?

それはこんな公の場ではお答えできません。(笑)
あっ、ちなみにこんなことを書いてますが私はこの件に加担してません。
捕まりたくないし、免許も飛ばしたくないので。

話を戻しますが、住宅ローンを利用すると言って他人に貸し出せば、融資申込み時の虚偽の申請に当たります。
どういうことかというと、住宅ローンという商品、パンフレットを見ればすぐに分かりますが、『自らが居住するため』に借りる商品です。
『他人に貸し出すため』に使う商品ではありません。
この件が露呈した時点でアウト
一括返済を求められる可能性も否定できません。
なので、このやり方には否定的でしたが、昨今の不動産バブルの影響を受けた大阪市内の物件に関しては、そのようなやり方でローンを組み購入した人にもビッグチャンスが訪れています。
どういうことかというと、今仮にこの件が露呈し金融機関にバレたとしても、このタイミングで売却し残債務を返済してしまえば、何事もなかったのように振る舞え、しかも残債務を返済して手元にお金が残るラッキーな可能性が高くなっています。
10年前辺りから数年前にこの手で購入している人はツイてるかも。
借金を組み替え、知らない間に手元にお金が残る。
こんなバカげたスキームでも人生を好転させるチャンスが転がり込んできています。

でも、万一露呈したら今後の融資に影響が出そうなので、バレる前に処理するのが得策かと。

なので、この件に心当たりのある危なく被害者になる予定だった方は早急にご相談ください。
しれーっとあなたの悩みを解決します(笑)


ご連絡先は
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株式会社ライフコンサルティング
大西まで
06-4703-3300

フラット35の不適切融資

フラット35の不適切融資が新聞に掲載されました。

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『住む』と偽り融資を受け、『賃貸』に貸し出していたというものです。
賃貸に貸し出す物件を融資を受けて購入する場合、『住宅ローン』という商品でなく、『アパートローン』『投資用ローン』という商品を使います。

今回は、この投資用ローン、アパートローンではなく住宅ローンを使って購入した物件を賃貸に出してたということで取り沙汰されています。
『住んでいたマンションを賃貸に出すってことは、よくあることでしょ?』
こう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
『自分の友人も離婚して、それまで住んでた家を賃貸で貸してたよ』
こういったケースも実際に少なくはありません。
『じゃあ何が問題なの?』
何が問題かっていうと、住宅ローンという商品、これは『自らが居住するため』に借りるローン、そのローンを借りたのに自分が住んでいないということが問題なのです。
分かりやすく言うと契約違反虚偽の申請ということになります。

すると、どうなるかと言うと、
契約解除、つまり一括返済を求められる可能性があるということです。
元々ローンを組んで不動産を購入しているわけなので、大多数の人は一括返済といっても払えるわけがありません。
そうなると次はどうなるか?
競売の申立てをされてしまうという流れも当然考えておかなければなりません。

競売とは、返済が滞った場合に裁判所に申立てをし、競りにかけて債権を回収するというものです。

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一般売却に比べて、購入希望者を広く集ないので、どうしても割安での売却となってしまいます。
なので、通常は不動産を手放しても債務(借金)が残ってしまうということになります。
『競売にかけられたのに、残った借金を払わなくてはいけないの?』
はい。残念ながら。。
残った借金は返していってください。

でも、こんな事件が露呈はしましたが、この件の当事者さんにとってはとてもラッキーなことに、都心部のマンション価格は近年高騰してきました。
このスキーム自体、賃貸需要の高い地域でなければ、そもそもの住宅ローン以上の賃料が取れない可能性があるので成り立ちません。
ローンの支払いが滞った時点で、その物件を販売した業者にもリスクが降りかかるからです。
1件、2件が露呈したところであまりリスクはないかもしれないですが、何件も何件も同様のケースが発覚してしまえば大きな問題へと発展します。

『住宅ローンで借りた物件を賃貸に出したらダメでしょ。何でこの物件に住んでないの?』
『それは。。。不動産業者にそうしろと勧められたからです。』
こういうケースがいくつも続くと、不動産業者を詐欺で告訴、金融機関とは取引停止という処置に踏み切られるリスクがありますから、駅から遠い物件、築年数の古い物件などでは行いません。
仲介する側にもリスクがありますから、手数料などがしっかり確保できる物件、自社販売物件などでしか基本行いません。
つまり、買う側も相場より安くないことを承知の上購入しているのです。
引き手あまたの物件でそんな危ない橋を仲介業者も渡りませんもんね。
人気のない物件、売れ残り物件などでは購入希望者の借金なんかも立て替えたり、物件価格に上乗せして販売していたようですしね。
そこまでしたら売れますよね。
不動産が売れるというより、別の金融商品に転嫁してるようなものですから。
カードローンなどでは金利15%、それがフラット35の金利1%台に変わって、しかも35年という超長期返済に変わるわけですから、購入者にとっては『渡りに船』です。
でも、このスキームは露呈してしまいました。
この後どうなるか?
スケープゴート的にいくつかの不動産業者は槍玉に挙げられ告訴されたり、購入者にも一括返済の請求が行われてくるものと思われます。
『えーっ。そんなことになって会社にバレたら困る。』
そう思ってる人も少なくはないでしょう。
それどころか、自らが居住してないのに住民票はそのまま置いておいて住宅ローン控除を受けていた人、賃貸収入の申告をしていない人もいるでしょう。
それも大問題ですよ。
住宅ローン控除を受けていた人は、受けていた恩恵分は当然に一括返済、家賃収入の申告をしていなかった人は重加算税の請求がかかってくる可能性もあります。
そんな売り方をする不動産業者ですから、購入後のアドバイス(税金の処理やリスク回避の方法)を丁寧にしているとも思えないし‥

実際に金融機関から連絡が入ってる方もいらっしゃるかもしれません。
今このニュースを見てドキドキしてる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心ください。
同様のローンの不正融資(不適切融資)のケースでも、不動産業者には重い処置は取られていますが、エンドユーザー(購入者)には比較的まだ甘い処置で留まっているケースが多く見られます。
売却して、残債務を返済すれば告訴等の処置はなく済んでいたりします。
たださすがに借入先である金融機関からの融資は今後も受けることはできなくなるでしょうが‥
あともう一つ手はあります。
賃借人に退去してもらい、しれーっと自分で住んじゃう(笑)
何事もなかったようにしちゃうことですが、これは思い通りに賃借人が退去してくれることは至難の業ですから難しいでしょうけど。。

ローン等の滞納がないのに金融機関から連絡、お伺いが入るようだと要注意です。
購入した仲介業者さんに捜査の手が伸びてるのは間違いないと思いますので。
そうなる前に、今のうちに、売却してしまうのが、面倒な話に巻き込まれない(もうすでにややこしいことしちゃってるんですけどね)唯一無二の手かもしれません。
『入居者さん、機嫌よく住んでくれてるんだけど売却ってできるの?』
こういう心配をされてる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸中の物件でも普通に『オーナーチェンジ物件』として売却はできます。
もちろん売却後の賃貸借契約は次の買主さんに引き継いでいただけます。
今日の記事にドキッとした方、心当たりのある方、ぜひ早めに当社までご相談ください。
水面下で問題を解決するお手伝いをさせていただきますので。
心配材料、不安要素を払拭するのは早め早めが一番です。
後になればなるほどリスクは肥大します。
とりあえずのご相談だけでもこの件に関しては、喜んでお受けいたします。
業界の不始末は業界の人間がきっちりと尻拭きしないとね。

※悪いことばかりではなく、実は今回のこの件、実は不幸な話ではなく当事者のみなさんにとってはラッキーかもしれません。
売却して残債を返済したら手元にお金が残ってるよってことになる可能性も高いので、気を落とさず、諦めず、チャンスに捉えてください。


ご相談お待ちしております。
ご連絡先は
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お電話は休日、夜間(10時過ぎたらご遠慮ください)でもお受けできます。
後ろでこどもの話し声がしてるかもしれませんが、気にしないように(笑)

買う理由、買わない理由

今日は不動産投資のお話です。
『買う理由』
『買わない理由』

買うには理由があり、買わないには理由がある。
そう思っていませんか?

でも買う人って理由はないんですよね。
『将来値上がりしそうだから?』
『今が底値だから?』
そんな理由があると思っていませんか?

不動産に限らず相場は存在します。
去年に比べて今年の方が高いとか、今年の方が安いとか。

でもここ数年不動産価格は上昇し続けています。
土地値もマンションの価格も、そして一棟ものの収益物件の価格も。

『上がるってことは下がることもあるでしょ?』
そうなんです。
不動産価格も相場が上がったり下がったりを繰り返します。
でもどこが一番の高値で、どこが一番の底値なのかなんて誰にも分かりません。
例え有名な大学教授でも。

オリンピックが節目でそこから不動産価格は下落する。
2022年生産緑地の解除で不動産価格は暴落する。
言うのは簡単なのですが、じゃあその間誰も不動産を売らない、誰も不動産を買わない、そんなわけないですよね?

誰もが安いタイミングでは売りたくない、高いタイミングでは買いたくない。
そう思うのは当然です。
でも価格を決めているのは需要と供給のバランスです。
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欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、誰も欲しいと思わなければ価格は下がる。
つまり、需要がある地域、需要のある物件は値下がりしません。
値下がりしませんというのはおかしいかな?
価格は変動しますもんね。
需要がある地域の物件は次に売却するときも売りやすい。
なので、需要の高い地域の物件を買っておけば大丈夫??

まぁ、そういうことなんですけど、需要の高い地域の物件は高い。
需要が高くなればなるほど高くなる。
今大阪の心斎橋駅前の土地なんて、1坪あたり3千万円、4千万円とか言われています。
1坪というと、畳2枚分。
これが3千万円、4千万円。。。

今はそれだけの需用があるっていうことなんですよね。
でもここまで高騰してくると、買うべきか買わないべきかというより、坪2千万円で売ってあげると言われても躊躇してしまいますよね。。

どこか一地域が高くなると、それにつられて周辺地域の土地相場も高騰していきます。
『◯◯から少ししか離れてないのに、この価格で買えるなら安いんじゃない?』
そうやって、周辺地域の価格も押し上げられます。

需要が高まっている時は、誰も損をしません。
買う側も、またその物件を買う側も。
そして、その土地に融資している銀行も。

だって、どんどん値上がりしているのですから。

でも、この結末はみなさんも想像できますよね?
一度経験していますから。
一度崩壊した流れは止まることを知りません。
あとは、これがいつ来るか?

それは私には分かりません。
東京オリンピック?
生産緑地の2022年?
大阪万博?

買わない理由を見つけるのは簡単です。
でも、買う理由を見つけるのも簡単です。
『値上がりするから』
『融資が付きやすいから』 
でも、この『融資が付きやすい』、ここに最近異変が起こっています。
スルガ銀行の一件以来、不動産向け融資への締め付けが顕著に現れてきました。

住宅購入で検討している際、
『ローンが借りれるなら買ってしまおう』
こう考える人は少なくありません。
その人の多くは、自身のローンに不安を抱えている人です。
消費者金融やカードローンの借入れがある、貯金はほとんどない、収入も高くない。
こういった人ほど、そういった思考回路に陥りやすくなります。
『ローンが通ったから買うのが正解?』
果たしてどうなのでしょうか?

今の支払い家賃より大幅にローンの支払い額が少なく、家計にプラスになるならありかもしれません。
でもそうした人の多くは、家賃と同額程度の住宅ローンの支払い額で住宅を購入します。

結末はどうなるか?
目に見えて分かりますよね?
今まで賃貸に住んでいて貯蓄ができなかった。
その家賃と同じ支払い額。
今後も貯蓄できるはずもありません。
そして、こどもさんの成長に合わせて教育資金や急な出費というものも増えていきます。
住宅ローン破綻です。

そうならないように家計を見直し、買う理由を作るか、貯蓄をして来るべき買い時に備えるか。

今はちょうど悩みどころです。

でもね。
最近この『融資が付きにくくなった』、ここに危機感を抱いている不動産投資家が多く現れています。
『うちなら、まだ何とかローンを通せますよ』
こんな言葉に騙される人も出てきそうな気もします。

『ローンが通ったから購入しよう』
こんな危険な発想にだけはならないようにしましょうね。

今は不動産を買わない理由があるとすれば、それは『今後値下がりしそう』、そう思った時です。
融資がつかなくなったというのは、ピンチではなくチャンスです。
購入できる人が限られてくるということは、購入できる人で居続けれる限りチャンスがあるということです。

他が買えないなら、不動産価格は下落していきます。
資金が潤沢にある人にとって、融資情勢が厳しくなるということはありません。

不動産価格は需要と供給のバランスですから、当然買える人が少なくなれば不動産価格は下落します。

下落したタイミングで購入できる人になっておく、これが不動産投資の必勝法です。

買う理由、それは『安くいいものが手に入るから』
買わない理由、『もっと安くで購入できるタイミングがあるから』
それだけのような気がします。

で、今は買い時売り時

どう思いますか?
新築の投資用ワンルーム、新築アパートは少し飽和気味、耐用年数の過ぎた投資用一棟マンションはスルガスキームの崩壊により融資が付きにくく出口がふさがっています。
このあたりの物件はもうしばらく様子見??
築浅RC一棟マンションは相変わらず堅調。
ということで、このあたりの物件はしばらく値下がりが期待できません。
民泊利用できる物件は好調、まだ高値止まりしています。

あまり影響を受けていない(高騰も下落もしていない)のは実需(マイホーム)の方でしょうか?
戸建とか、ファミリータイプの区分所有とかですかね?

もちろん、購入する場合は予算に合わせてターゲットを絞る必要がありますので、個別にご相談ください。
それぞれの方に合わせたアドバイスをさせていただきます。

ご相談は事前予約式になっていますので、あらかじめアポをお願いしますね。

それではご相談お待ちしています。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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