ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

競売物件

競売物件にス〇ガ銀行抵当の収益マンションが登場しました

今日大阪市の競売物件情報を見ていて、少し気になったので謄本も取得した物件があります。

大阪地方裁判所 本庁 平成28年(ケ)976号の物件です。

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こちらは大阪市東住吉区にある収益一棟マンションです。

鉄筋コンクリート造3階建 昭和60年1月築

延床面積:529.9㎡ 土地面積:314.08㎡

全部で16部屋の集合住宅です。

1階が2DK3室と店舗。2階が1Kユニットバスのタイプのお部屋が8部屋、3階が1LDKのタイプで4部屋。

最寄りは近鉄南大阪線『矢田』駅徒歩8分です。

建ぺい率60%、容積率200%の第2種中高層住居専用地域で、前面道路も公道2方向に接している角地の物件になります。

検査済証はありませんが、容積率オーバーとかの物件ではありませんので、遵法性に問題があるわけではなさそうです。

現況で調査書によると月額652,240円(共益費、水道代含む)が入っていることになります。

まだ、2部屋(店舗と1LDK)が空いていますので、満室になると月額70万円を超える家賃収入が見込めそうな物件です。

これだけの家賃収入があってもローンを支払っていけなかったのでしょうか?

『借入額が大きかったのかな?』

『それとも他の事業での借り入れがあり、家賃収入の分もそちらに充当していたのかな?』

そう思い、謄本を取得してみると平成25年11月借入、ス〇ガ銀行から借り入れていました。

ここからは推測です。

借入金が抵当権の額だとすると11,100万円。

金利が4.5%。(これも謄本に記載してある金利)

返済期間30年とすると、毎月の支払額は562,420円です。

先ほどの家賃収入が65万円ほどなので、そこから管理費、水道代、固定資産税などを支払うとギリギリの金額になります。

空室が発生したり、給湯器の故障など設備の故障が発生すると対応しきれません。

入居者の供述でも〇〇が悪いのですが直してくれませんという供述がいくつか出てきます。

競売にかかってしまうくらいですから、ローンの返済を滞っていたわけなので、直したくても直せないという状況になっていたのかもしれませんね。

平成25年に購入しているはずなので、RCの耐用年数47年から逆算してもその当時ならまだ20年の返済期間でもう少し安い金利で調達できたはずです。

仮に金利1.5% 20年返済だと支払額は535,625円です。

これでもキャッシュフローは残りません。

仮に9,000万円程度の借入額だったとしたらどうでしょう?

支払額は434,290円。

満室時の想定賃料の6割くらいなので、少し余裕を持って返済できたかもしれません。

8,000万円なら支払額は38.6万円。

ここまでくると入退室があっても難なく支払いはしていけたはずです。

しかも20年返済なら元利均等で組んでも、5年後には残債は約3/4まで減っています。

そうなると、物件を売り払って残債を返済することも比較的容易だったかもしれません。

購入時に物件選びに失敗しても、借入金融機関、返済条件で失敗をしなければリカバリーできます。

でも、物件選びと借入条件、2つとも失敗すれば打つ手はなくなってしまいます。

金融機関でも厳しい見方をするところは、稼働率6割で計算します。

せめて満室想定の6割までには返済比率は抑えなくてはいけません。

でもそんな物件なかなかないでしょ?

そうなんですよね。

じゃあ、買わなきゃいいだけです。

返済比率がもし高くても、短期で返済しきれるなら、現在余力がある事業者の方ならアリだと思います。

サラリーマンの方がこのような買い方をしてしまうと残念な結果が待ち受けます。

この所有者の方がサラリーマンの方なのか、事業者の方なのかは分かりませんがいずれにせよ返済比率に問題があったのかもしれませんね。

こんな物件がこれから全国各地で出てくるかもしれません。

競売でなくても任意売却の案件は多く回ってきています。

この物件がいくらで落札されるかとても興味を持って見ていますが、もし入札希望の方がいらっしゃればお声がけください。

お手伝いいたします。

また、今回の物件以外の入札もサポートしていますのでお気軽にお声がけください。

物件の詳細についてはこちらからもご覧いただけますので、ぜひチェックしてみてください。

それでは。


お待たせしました。セミナー開催決定しました


みなさま長らくお待たせしました。

3月以来半年振りにセミナーを開催いたします。

お待ちしていただいていたお客さま、そうでないお客さま、全く興味ないよというお客さま、それぞれご意見は分かれるとは思いますが少数のご期待していただいていたお客さまのために開催いたします。(笑)

今回も2本立ての構成となっております。

一部の競売セミナーは無料セミナー。

二部の不動産投資のセミナーは有料セミナーとさせていただきます。

セミナー日程は平成29年10月7日(土)14:00~となっております。

それではここからはセミナーの告知です。
『競売物件の入札をしてみよう』
『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』
競売が初めての方、これから不動産投資を始める方向けセミナーを開催します!

7セミナー
今回は
「競売物件の入札をしてみよう」と
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」 
という2つのテーマで不動産セミナーを開催します。

第一部は無料。第二部は参加費3,500円必要です。

第一部無料セミナーだけ、第二部セミナーだけのご参加もOKです。

第一部 
「競売物件の入札をしてみよう」

14:00~15:30 参加費無料

こちらでは競売物件の魅力と注意点、入札の仕方までわかりやすく
ご説明いたします。

「競売不動産に興味はあるけど、やったことないし」
「競売ってややこしいから敬遠していたけど、どんなものなの?」
「友達もやっているんだけど、そもそも競売って何なの?」

こんな、競売不動産に関する疑問にお答えします。
今回も以前ご参加いただいたお客様のために、さらに掘り下げた内容で入札する物件の選び方から、実際の物件を題材に入札金額の算出の仕方までレクチャーいたします。
これを機会に競売物件の入札にご参加いただければと思っておりますのでぜひご参加ください。

第二部
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」

16:00~17:30 参加費3,500円(税込)

こちらでは大家さんになりたい方。いずれ大家さんになりたい方向けに、不動産投資の危険性についても教えちゃいます。
「これだけ不動産投資が過熱しているけど大丈夫なの?」
「どんどん近所にアパートやマンションが建っているけどまだいけるの?」
「融資の引き締めが始まっているという話も聞くけど・・・」

不動産投資って最初にかかる金額も大きいので不安はいっぱいですよね。
失敗してしまえば、家族全員路頭に迷うのでは?
こういう心配を持つのも当然です。
不動産投資で失敗してしまえば自宅も手放す羽目になったり、一家離散という燦燦たる結果が待ち受けているかもしれません。
フルローン、オーバーローンで購入しているサラリーマンさんたちの中には不動産投資をやめたくてもやめれない、売却したくても売却先がない。
こういうお客さまも増えています。
そりゃそうです。出口のない物件を不動産屋さんが売りつけているのですから。

今のこの低金利の時代に4%前後の金利で融資あっせんしてフルローンで買わせる。超長期の融資期間だから何とかキャッシュフローが残っているようには見えます。でもそこには補修費や大規模修繕の費用など一切見込んでいません。
金融機関も保全を図るためそういったお客さまには次の融資が付きません。
売ったあとは知らない。
こんなやり方にまんまと乗っかってはいけません。

不動産投資は失敗のリスクの少ない商品です。
でもプロが手を出さない物件に素人が手を出しても勝ち目がないのは明らかです。
当社のコンセプトは初めは小さい物件からスタートして、最終的には新築1棟のアパート、マンションのオーナー様になっていただく。そのお手伝いをする。こういう位置づけです。初めの不動産投資で失敗してしまえば次のステップは踏めません。
失敗するような不動産を購入しない。
出口のしっかり見える物件を購入する。
甘い言葉に誘惑されない確かな視点を養っていただくためのセミナーです。
初めての方でも、お気軽にご参加ください。

参加費は第一部の『競売物件の入札をしてみよう』は無料です。

第二部の『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』は参加費3,500円です。

セミナー終了後、懇親会も予定していますので、お時間のある方は懇親会の方にも是非ご参加ください。(参加費4,000円)

※第二部セミナー参加費3,500円とは別に必要です。

第一部だけの参加、第二部だけの参加、懇親会だけの参加、いずれもOKです。
ただし、途中での入退室はお断りいたします。

※参加費はクレジットカードでもお支払いいただけます。セミナー受講票とともにご請求書を発行いたしますのでセミナー開催日までにお支払いください。

以前は無料セミナーという形で行っておりましたが、自社物件を売り抜くためのセミナーを開催している他社と一線を画すために有料制にしております。
今回のセミナーも物件を売り込むためのものでなく、勉強会という認識で開催させていただきます。
そのため、参加費を徴収し会場費、資料代に充てさせていただきます。
今回半年ぶりのゼミナー開催になります。
みなさまにお伝えしたい有効的な不動産投資の方法を打ち出せずにこんなに時間を要してしまいました・・・
でも今回ようやくやっとみなさまに披露させていただけます。
その内容はご期待に沿うものかどうかは分かりませんが、ご納得のいく内容には仕上げたいと思います。
それでは、みなさまのご参加お待ちしております。

<セミナー概要>
日時:平成29年10月7日(土)14:00~17:30
場所:大阪府大阪市北区梅田1-3-1
大阪駅前第一ビル5階4-1号室
アクセス:
•大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田駅」より徒歩約5分
•大阪市営地下鉄谷町線「東梅田駅」より徒歩約5分
•大阪市営地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」より徒歩約1分
•JR東西線「北新地駅」より徒歩約1分
•JR各線「大阪駅」より徒歩約4分
•阪神各線「梅田駅」より徒歩約3分
•阪急各線「梅田駅」より徒歩約8分
参加費用:第一部 無料 第二部 3,500円

講師:株式会社ライフコンサルティング
   代表取締役 大西 征昭
競売不動産取扱主任者・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー

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<セミナー内容>
第1部 14:00~15:30
「競売物件を入札してみよう」

1.競売不動産とは?
2.競売不動産のメリットとデメリット
3.裁判所資料3点セット(物件明細書)の見方
4.裁判所資料3点セット(現況調査報告書)の見方
5.裁判所資料3点セット(評価書)の見方
6.落札物件の事例
7.入札書類の書き方
8.実際の物件を元にシュミレーション

第2部 16:00~17:30
「出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資」

1.不動産投資でなぜ失敗をするのか?
2.今の賃貸不動産市況
3.空室のリスク以外のリスクとは?
4.購入した物件の売却のタイミングって?
​5.新しい形の不動産投資
6.そのメリット、デメリット

セミナー参加には事前予約が必要です。

登録フォームから必要事項を入力して、メールもしくはFAXでお申し込みください。確認後、「セミナーお申込み受付完了通知」を送らせていただきます。

セミナー内で質疑応答を受け付ける時間を設けられない可能性がございます。

話にご興味持っていただいたお客さまは懇親会の席でご質問いただくか、後日個別面談のご予約をお願いいたします。

今回のセミナーは物件紹介を目的にしているものではありません。物件紹介ご希望の方は別途メール等で情報提供いたしますのでメルマガ登録をお願いいたします。

※今回の無料セミナーは不動産業者様のご参加はご遠慮しております。不動産業者様:セミナー開催についてのアドバイス、競売物件についてのご相談は個別にお受けいたしますのでお申し出ください。

セミナーの詳しい情報とお申し込みはこちらからお願いします。

それではみなさまのご参加お待ちしております。

競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

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