ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

世間の話題

不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします

不動産エージェントとしての働き方

株式会社ライフコンサルティングはRE/MAX L-style(リマックス、エルスタイル)として9/20より活動開始いたしました。

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リマックスって何?
っていう人も少なくないかもしれません。
日本ではまだ馴染みの薄いRE/MAXですが、世界100カ国以上の国で7,000店舗以上の加盟店を持つ世界最大級の不動産チェーンです。

最大の特徴はエージェント制という働き方。
各加盟店に属する不動産のプロフェッショナルたちが、お客様に最大限寄り添った形で不動産取引を行っていく、これはアメリカではとてもスタンダードな不動産業のあり方です。
日本の不動産会社のように、朝から晩まで会社に拘束されノルマを課せられ、そのノルマをこなすために働き続ける。
『この物件あんまりいい物件じゃないんだけど、お客さんが気に入ってるし』
『今月売上足りないから、何とかこの物件だけは両手仲介を死守したい』
いい物件を紹介する
少しでも安く購入できるお手伝いをしてあげる
少しでも高く売却してあげる
これが本来の不動産業です。
でも、最後の2つって相反することですよね?

売主の利益は買主の不利益
買主の利益は売上の不利益

会社的には本来の理念に反していようと両手仲介を望みます。
そうなんです。
組織に属している以上、避けては通れないジレンマです。
会社である以上営利団体ですから。

売りたくない物件は売らない
良くない物件は売りつけない

このスタイルを貫き通そうとすると、自分で起業するしかなかった。
なので、確固たる信念を持っている人たちは独立起業します。
ただし、従業員を抱えてしまうとまたこういうわけにはいかない。
結局、自分の雇用主であった人たちと同じことを繰り返します。

こうして利益至上主義の不動産が世の中に溢れるようになってしまっています。

それは、見込み客を集めるための集客コストが異様に必要なこと。
今の時代、1組1万円で集客できれば上等な方ではないでしょうか?
それは賃貸でも売買でも同じです。
従業員を抱えれば抱えるほど経費は増大する。

これだけコストをかけてしまうと、社員にハッパをかけてしまう気持ちは分からなくもありません。
だって以前の自分もそうでしたから。

でも、コストをかけずに集客する方法っていくらでもあります。
自分が広告塔にさえなれれば。
『不動産のことで相談があるんだけど』
こういう相談が絶えない人間関係を構築できれば、集客にかかるコストなど必要ありません。
まぁ、それが難しいんですけどね。
でも世の中にはそういった不動産営業マンは存在します。
私は彼らをエージェントと評しますが。

紹介客だけで、毎月決まった売上をあげる営業マン、これは賃貸でも売買でも同じです。
彼ら(彼女ら)に共通しているのは、会社名は必要ないということ。
どこかの組織に属しているから相談してくるのではなく、彼らに相談したいから電話やLINEで相談してくるのです。

つまり極端な話、事務所がなくても仕事ができる人たち。
かといって、宅建免許を下さなければ仲介の仕事はできませんし、開業する資金もそこそこ必要、また月々の経費も必要、だから仕方なく組織に属している。
こういう人は少なくはありません。

その人たちが輝く働き場所、それがRE/MAXエージェントです。

組織に時間拘束されることなく、自分のタイムスケジュールで仕事をこなすことができます。
もちろん売上のノルマもありません。
売りたくない物件を売る必要もありません。
別の事業を営みながら、不動産相談を受けた時だけ不動産エージェントとして活動することも可能です。
もちろん、専業主婦のお母さんたち、定年退職してのんびり余生を過ごしている人でも参加可能です。

自分一人で不動産エージェントとして活動することはもちろん不可能ではありません。
でも、みんなで一緒にワイワイ言いながら仕事する方が楽しいじゃないですか?
不動産取引って、いくら経験していても未知のことに遭遇します。
難解な物件に遭遇することもあります。
そんな時、一人で頭を抱え込むより、仲間に相談しながら解決する方法を考えることも必要です。
そんな仲間たちが集うグループを作ろうと立ち上げたのが今のRE/MAX L-styleです。

エージェントは一営業マンではなく、一国一城の主人です。
それぞれが自分のライフスタイルに合わせた働き方を実践し、自分の働きに応じた報酬を得る。
私がすることは、そのサポートです。

勉強会で学べる機会を与え、エージェントのみなさんの自己プロデュースのお手伝いをする。
一緒に相談しあえる仲間を増やす。
たったそれだけのことです。
私自身もオフィスオーナー兼エージェントです。
みなさんと同じように、
どうすればお客様の期待に応えることができるか?
どうすれば、この業界を変えていけるのか?
常に考えています。
そのために、お客様が学べる場を提供しています。
不動産知識をお客様にも持ってもらい、その上で相談してもらえる立場でありたい。
常にお客様が求める知識を持ち合わせている必要もありますし、的確なアドバイスができるためには実務から遠ざかるわけにはいきません。

私が持ってる知識や経験という財産を惜しみなく提供していきます。
それがこれから不動産に携わっていく人たちの役に立つなら。

最後にもう一つ。
このRE/MAXのエージェントは、いずれかの加盟店に属することになります。
各加盟店により、報酬規定やオフィスフィーは異なります。
契約は一年契約で、エージェント自らの希望で転籍が可能です。
モラル的にオフィスオーナーからの引き抜きはNGなんですけどね。
つまり、どういうことかと言うと、
実績を積んだエージェントさんは、次に在籍するオフィスを自らの意思で決定できるということ。
プロ野球のFAと同じです。
多くの顧客を抱えているエージェント、人材教育に長けているエージェントなど、オフォスが欲しいと思う人材なら、より良い報酬のオフィスに転籍も可能になるということ。
もちろん報酬だけで動くエージェントは多くはないと思います。
自分のキャリアUPに繋がるから転籍をする。
知識や経験を身につけたいから転籍をする。
より家族と過ごす時間を大切にしたいから、自宅から近いオフィスに転籍する。
こんな自由がエージェントには存在します。

ただ逆に言うと、オフィス側にエージェント契約を更新してもらえないこともあると言うことです。
こんな働き方って他にありました?

このRE/MAXエージェントという働き方、実は自分自身が一番憧れ続けている働き方です。
自分の価値を決めるのは自分自身。
労働時間や労働対価を決めるのも自分自身。

組織に縛られず、時間の制約を受けない。
やりがいはこの上なく大きい。

ただ単純にいいなぁって。
自分が今の会社を立ち上げる前に知っていたら、今のライフコンサルティングという会社は存在していなかったでしょう。

エージェント契約の中にNG項目があり、不動産業を開業している人はエージェントにはなれないのです。

また他の不動産業に重複して従事している人もNGです。
この規定がなければ、エージェントとして働きたかった。
私自身がエージェント面談に行って、そこのオフィスオーナーが受け入れてくれたかどうか、また自分が望む契約条件で受け入れてくれたかどうかは知りませんけど。(笑)

そんな働き方を実践してみませんか?
一年だけの在籍でも、将来の独立のための修業でもWelcomeです。
『どうせいなくなるんだから、教育は適当にしよう』
そんなこと言わないですから。(笑)

もう一年契約を延長したい。
独立を延期して、もう一年ここで仕事をしたい。
そう思わせるのが私の役目、使命です。

そんな、自分自身の新たな課題、使命も見つかったことですし、日本全国にエージェント制度を普及するお役に立っていきたいなと思っています。

あっ
最後になりましたが、少しでもご興味を持った方はこちらもご覧ください。
https://www.remax-l-style.com/agent

一緒に楽しい未来を築きましょう。






三人寄れば文殊の知恵

三人寄れば文殊の知恵という言葉があります。

もちろんこれは、3人いれば文殊菩薩と同じような知恵が出るという意味です。

対義語としては、三人寄っても下種(ゲス)は下種という言葉もあります。
これは、いくら三人集まっても心が卑しい人が集まれば良い知恵は生まれないという意味だそうです。
また、船頭多くして船山に登るという言葉があります。
これは、進む方向を決める船頭がたくさんいればとんでもない方向に進んでしまうという例えです。

いくら人が集まっても、みんなが主導権を握ろうとするとおかしな方向に進むし、卑しい考えの人ばかり集まっても良いアイデアは生まれない。

何が言いたいかというと、知恵を持たない人間同士が集まっても何も生みださない。
自分の考えを曲げない人間同士が集まっても、おかしな方向に進んでしまう。
でも、大して知恵のないもの同士でも寄り集まり、議論することにより良い知恵を生み出すことができるということです。

私がL-style Clubという不動産サロンでやろうとしていることは、まさにこれなんです。
ご参加いただいている方々はみなさまがプロというわけではありません。
でも、不動産知識を学んでいただき、情報を共有することで、プロに負けない知識を身につけ、不動産というものに対してしっかりとした自分の考えを持っていただくことはできます。

その上で、しっかりとした考えのもとにディスカッションできる場を作りたいというのがこのサロンの趣旨でもありました。
だって、不動産のことでいろいろ議論するって楽しいじゃありませんか。(笑)
不動産オタクというか、不動産という仕事が趣味の私とすれば、そういったディスカッションできる仲間の存在って自分の考え方自体を進化させる大きな要因になるからです。

『この物件はちょっとリフォームにお金がかかりそうだ。』
『水回り比較的新しいから、ちょっといじったらいい物件になるんじゃない?』
『前の道路調べた?下手したら道路認定されてない可能性あるよ。』
『これ、裏の空き家も買い取れればバケるんじゃない?』
一人の意見では、YESかNOしかない話が、反対意見や慎重な意見、逆に前向きな意見も飛びかえば、今まで見送っていた物件までも視野に入ってくるようになるかもしれません。
『これ面白そうだから、おれ買うよ。』
『えー。それなら私が欲しい。』
『じゃあここで一発勝負の入札で決めよう。』
なんか楽しくないですか?

そんな姿を想像すれば、もうそこにはワクワクしかありません。

最初のうちは勉強会が主体になってはしまいますが、会員さんが慣れてくればそのようなディスカッションの場も定期的に設けていきたいと考えています。

また、士業の先生方や職人さんなども講師としてお招きすることも企画しています。

立派な先生方をご招待すると、みなさまにもご負担を強いる形になってしまいますので、仲良くさせていただいてる先生方(みなさま優秀な方ばかりですが、セミナー講師とかより実務で頑張ってらっしゃる先生方という意味ですので)からお声がけいたしますので、その節はご協力下さいね(笑)

やりたいこと、実現させたいことはたくさんあります。
その自分がいいと思っていることでも、会員さんからするともっとこうして欲しいという意見も当然出てくるものと思われます。
その意見をどんどん吸い上げ、より良いものに変化させていく、これまた楽しみなことだと思っています。

いろんな文殊の知恵を出せるような場を作るため、自分自身ももっともっと勉強しなくては。

せっかくアウトプットができる場ができたのだから。

そんなプレッシャーを自分自身にかけながら、これからも頑張っていきたいと思います。
ということで、これからもみなさまよろしくお願いいたしますm(_ _)m

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RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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