ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

世間の話題

タダほど怖くて無責任なものはない

無料セミナー
相談無料
仲介手数料無料

不動産の世界では『無料(タダ)』という文字がよく登場してきます。
『無料ならいいや、参加(相談)してみよ』
そう思う人も多いかもしれませんね。

私自身も、人の話を聞くのが好きなので、いろいろなセミナーに参加します。
無料のものもあったり、参加費が必要なものもあったり、それはセミナー内容によって変わってきます。
基本、セミナーの場合、無料のものは
自社の商品、サービスを宣伝』したいがためのもの
顧客を増やしたい』ためにするもの
もう一つは、会費を払っている会員向けに講師を雇い開催するもの
このいずれかですよね?

最後の会員向けってのは、宅建協会の勉強会であったり、不動産コンサルティング協会の勉強会であったり、すでに会費を集めている団体が、その会費から負担して開催しているものです。
なので、たまにとてもいい内容のセミナーがあったりします。

でも、その他の無料セミナーのほとんどは、顧客の誘導のためであり、自社の利益のために行われているものです。
セミナーの内容、セミナー内で使われている統計も、自社商品、自社サービスに適した内容ばかりをチョイスしています。
節税目的の不動産投資セミナーなど、中層所得者にはほとんど恩恵があるものでない(ふるさと納税で十分じゃない?)にも関わらず、あたかもやらなきゃ損という内容に落とし込んでいます。
つまり、何が言いたいかというと、
タダでは誰も自分のために何かをしてくれないということです。

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誰かが、他人のために無償で動いてくれる理由、多くの場合はその人のことが大好き、もしくはその人が自分にとって利益があるからしてくれるものです。
自分が何かしらの有益なものを提供できるなら、その有益なコンテンツを利用するために人は集まってき、お互いにWIN-WINの関係が保てるかもしれません。
もしくは対価を払うことにより、人からサービスの提供を受けることができます。
でも、相手に何もしてあげれない、対価(お金)も払わない人に対しても、有益なサービスを提供してくれることはありません。
お金目的で行動する人ばかりでないのは当然です。
でも、人に教えてくれるというその行為だけではなく、その人の時間も浪費してしまうということに気付かなくてはなりません。
人に与えられた時間は共通で1日24時間と決まっています。
それは、生まれたばかりの赤ちゃんでも、世界の大富豪でも同じです。

時間の浪費こそが、自らのお金を稼ぐチャンスを奪ってしまっていることに気付きさえすれば、無償のものに魅力を感じることがなくなるかもしれませんね。

時間をお金で買う
これは、成功者みんなが行なっていることです。
他人の時間を無駄に奪うことは悪であり、無償で提供する情報に価値がないことを知っているからです。

他人を動かせば、そこにフィーは発生し、フィーの発生しない仕事は、
『うまくいけばいいや』
『何かに繋がればいいや』
その程度の覚悟です。
そこにプロとしての責任と責務は発生しません。

プロ野球選手に
『うちの草野球に参加してよ』
とは言わないですよね?

でも、例え5千円でも1万円でもフィーが発生すれば別です。
1円でもお金を受け取る以上、責任のある仕事をしなくてはいけません。

私たちが今行なっている仕事、これはプロの仕事です。
ですが、成功報酬で動いています。
一生懸命動いてもフィーが発生しないこともあります。
調査や宣伝広告で先に出費が伴うこともあります。
でも、その先に繋がる報酬が見えているからこそできる話であって、先に繋がらない話なら誰も一生懸命動いてなんてくれません。

これって実は私たちの仕事の話だけではないんですよね。
よく、
『◯◯行くならついでに◯◯買ってきて』
『◯◯の仕事頼むなら、ついでにオレのもお願いしてきて』
えっ?
って話。
買ってくるのはいいけど、それを届けに行かないといけないやん。
こっちは仕事なんでお金払ってるけど、何でタダ乗りしようとしてるの?
『◯◯行ったから、お土産で買ってきたよ』
『自分の仕事頼んだから、ついでに一緒にやってもらうように声かけたら、タダでやってくれるって』
結果は一緒でも、相手の心象は大きく変わってきます。

タダのものに期待しない。
何かを得れればラッキー、何もなくても当然。
タダで人に頼む時には、これくらいの心構えでいましょうね。



いくら稼いでどんな生活がしたいの?

『年収いくら欲しいですか?』
『えーっと、そうですねー。1千万円くらいでしょうか?』
『何で1千万円必要なんですか?』
『なんかそのくらいが成功者の一つの目安かなと思いまして。。。』

『ちなみに今はどのくらい貰ってるんですか?』
『えーっと、400万円くらいでしょうか。。。』
たぶん、400万円も貰ってないですよね(笑)

これ、よくあるパターンのやつですけど、明確な目的・目標がなければ、そこに達することはありません。

年収300万円の人が年収1千万円になるには、3倍以上の収入を得る必要があります。
フルタイムで働いている社員さんなら、労働時間は月何時間ですか?
週40時間として月で160時間。
1ヶ月って30日換算すると、720時間。
労働基準法を無視して、3倍の労働時間にすると480時間なので、まだ240時間も残ってる。
毎日8時間寝れるやん。
ほんとに?(笑)

通勤時間もあるし、お風呂入る時間、歯を磨く時間もいるし、不可能ですよね?
ってことは、必然的に仕事の質を上げないと無理。
労働単価を上げなければ無理です。
かといって、
『◯◯くん、来月からきみの給料3倍ね』
こんな話が降って湧いてくることないですよね?
プロスポーツ選手でもあるまいし。

同じ仕事をしていきなり3倍の給料を貰えるわけもないので、労働環境を変えるという選択肢に至るわけです。
転職サイトを見て応募してみたはいいけど、結局しばらくすると同じ不満が。
『なんかここにいると人生浪費してるような気がする』
この繰り返し。
こういう人たちを多く見ます。
『あなたはそんな生活でいいんですか?』


何だかこんな書き出しで始まると、変な勧誘とか、
『私は◯◯で成功しました』
って、フェラーリや札束の写真が登場し出して、って感じのような話になるやつよく見ます。
そんな話をするつもりも、これをやれば儲かるって話でも全然ありません。

だって、稼げる人は勝手に稼いでるし、稼げない人は一生稼げないままです。
誰もが、普通にしていて、年収1千万円稼ぎ出せるはずがないじゃないですか?
そんなに世の中甘くありません。
今の日本で年収1千万円を稼ぎ出している人は全体の約4%しかいません。
比率でいうと25人に1人。
つまり、高校のクラスでいうとクラスで一番かわいい女子・男子の比率と同じですね。
例えば足が速い、野球が一番うまい、喋りが一番面白いなど、自分の特技では一番になれたかもしれませんが、社会に出ると同じ特技を持った人間に多く出くわします。
総合的に1/25になるのは、容易くないかもしれませんよね。
ただ、そのハードルをくぐり抜けて1/25にならないとそうはなれないということです。
どうです?
自信をなくしましたか?(笑)

でもね。
社会で必要とされることは、決して総合的なものでもないのです。
ラーメン屋さんに求められるのは、美味しいラーメンを作ること。
コーヒー専門店に求められるのは美味しいコーヒーを入れること。
経理に求められるのは正確な記帳。
自分が一番輝ける場所を見つける。
それが仕事探しです。
ニーズを把握するということです。

他人と同じ仕事、考え方しかできない。
でも、周りと同じことはできる。
これって学校生活では求められたことですが、今の社会では存在意義がなくなってしまいました。
就活では有効ですよ。
飛び抜けた優秀な人材だけでは会社は成り立ちません。
その他大勢の普通の人もいるから、業務が成り立ちます。
みんなが年収1千万円のコンビニだったらどうします?
百貨店並みの商品揃えて、バカ売れしていかないと存続できませんよね?
ラーメン屋さんの一店舗ならどうでしょう?
そのラーメン屋さん、ラーメン一杯いくらするんでしょ?

個人の収入の裏には会社の利益があり、その利益を確保していかないと個人に還元はされません。
サラリーマンの場合、
『いくらやっても給料が上がらない。ボーナスにちょびっと還元されるくらい』
と愚痴を言う人もいます。
でも、私たち起業している側からすると、毎月安定した給料を支給されていることが、羨ましく感じることがあります。
自分で飲食店を経営していたとして、お客様がゼロでも家賃がかかり、食材の仕入れ代がかかり、アルバイトスタッフの給料がかかってきます。
つまり、ゼロはゼロではなくマイナスなのです。
起業するということは、そのリスクを取るということです。
私も開業当初から順調に進んだわけではなく、赤字続き、貯蓄がどんどん減っていくということを経験しています。
そのリスクの先に見えるリターンを求めて頑張るわけです。

自分らしい働き方
自由な働き方
これを手に入れるためには、お金なんか関係ない

もちろんそういう素晴らしい考え方を持っている人もいるでしょう。
でも、家族がいる場合はそうもいきませんよね?

であれば、少なくとも考えられるリスクを軽減し、リターンの多い仕事を選ぶことをお勧めします。

『そんな仕事あるの?』
なかなかないですよね?
私もそう思います。(笑)

でも、先ほども言ったでしょ?
自分が輝ける場所を見つけること。
自分が必要とされる環境に飛び込むこと。
これが大事です。

自分に一体何ができるのか?
自分には他人にないどういったモノ(知識・経験・情報・人脈)が備わっているのか?
その適正を見極めることです。
何か一つでもあればその武器を活かすことはできるはずです。

環境を自分で見つけることができない人は、ぜひうちのエージェントとして活動してみませんか
きっと輝ける場所を提供できると思っています。

なんか最後はうちの宣伝になっちゃったなぁ。(笑)

でも、うちのエージェントにならなくていいので、自分の輝く場所を探してみてください。
自分を必要としてくれている空間で仕事するって気持ちいいですよ。
それが自分の生活の糧となるならなおさらいいじゃないですか?

どんな人にも輝ける場所は必ずあります。
見つけれるかどうかは別にして。

そこがどこかを決めるのはあなた自身ですからね。
諦めず自分探しの旅に出ましょう。
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不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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