ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

人生訓

こどもの虐待死のニュースが後を絶たない

こんな悲しい話が世の中にたくさんあるのか。
ニュースを見るたびに目頭が熱くなります。

1歳9ヶ月のこどもに十分な食事を与えずに死亡。
5歳女児食事を十分に与えず、暴行を加え死亡。

セーフティーネットが整備された今の日本で餓死とかあり得ない。
幼児や乳児が餓死するのは親のせい以外の何物でもない。

1歳児、2歳児に親以外の助けを求める知恵も選択肢もあるはずがない。

これって、保護者責任遺棄致死罪

保護者責任遺棄罪なら懲役3月以上5年以下、保護者責任遺棄致死罪になれば3年以上20年以下の懲役。

殺人罪なら死刑又は無期若しくは5年以上の懲役。

こどもに長期間食事を与えず暴行を繰り返したって、これが全くの赤の他人なら一体どんな刑になるのだろ?
監禁罪も加わるし、凶悪事件になるのでは?

小さいこどもにとって唯一の味方は親だけ。
その親からそんな仕打ちを受け続けるって悪夢以外の何物でもない。

うちには1歳5ヶ月と3歳10ヶ月の娘がいます。

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悪戯ばっかりしていつもママに怒られて泣いています。
ママに怒られたら私のところに泣きながら歩み寄ってきます。
私にとっては、それが可愛くて可愛くて仕方がないのですが、少し落ち着いたらママのところへすぐ戻っていきます。

こどもの泣き声が毎日するから虐待している。
というわけではもちろんないでしょうが、ママと歩いているのに何か怯えている。
母親と手を繋がずに少し離れて後ろをトコトコと歩いている。
これだけで私は違和感を覚えます。

古き良き時代は、近所の人がまるで自分のこどものように近所のこどもたちを見守ってくれていました。
近寄って話しかけてくれたり。
ちょっとした異変に気付いてくれてたり。

私がこどもの頃、近所の人によく告げ口されました。
『◯◯ちゃん、何かガラの悪そうな人たちと歩いてたよ。』

そんなガラの悪い友だちと歩いてたわけじゃないのに、さっき言った異変、違和感ですよね。

親の目が行き届かないところを近所の人が補っていてくれたような気がします。

今は逆に、
『知らない人と喋ったらダメ。』
小さいこどもに話しかけていると、
『何かご用ですか?』
みたいな感じでギラっとした表情で睨みつける母親もいたりするので、迂闊に話しかけようともしてくれません。

もし、近所の付き合いとかも頻繁にあったりすればこういった事件も未然に防げたかも。
と思ったりもするのですが、そういう親に限って近所付き合いとかもしていないでしょうし。。

人と人との繋がりが希薄になった現代だからこそ起こりやすい事件なのかもしれませんね。

こどものことになれば、ちょっとしたことでも目くじらを立てる親もいれば、育児放棄、虐待を繰り返す親もいます。

どっちがいいって、こどものことで怒れるほど大事にしている親の方が数段ましですよね。

モンスターペアレンツって言葉が一時期流行りましたが、それってどうなの?
ってずーっと思っていましたが、このようなニュースを見ていると、そちらの方が全然いいですよね。

私が新しいことに常にチャレンジして、未来を切り拓こうとしているのも、この娘たちのため。
せめて、成人するまでは苦労をかけたくないという気持ちからです。

子育てって本当に大変だと思います。
たまに休みの日にこどもを連れて出かけるだけでも普段の倍疲れます。
迷子にならないように目を配り、寝ちゃったら抱き抱えて移動です。

奥さんは毎日それをしながら、買い物に出かけます。
ご飯を食べさせていてもこぼして服はベトベトです。
その服を脱がして洗濯を回している間に、部屋は散らかりまくり。

イライラもするでしょう。

仕事から帰宅してイライラをぶつけられることもあります。
そんな時に、
『こっちも仕事で疲れてるんだから。』
こんなことを言おうものならもう大騒動です。

なので、虐待に至ってしまうまでの経緯は分からなくもないのですが。

ただ、それ以上に可愛らしい面が山のようにあるはずなのに。

先日も1歳5ヶ月の娘が寝言で、
『パパ・・・』
『ママ・・・』
『えへへっ。』
って言ったまま、微笑みながら再び眠りにつきました。

二人で、
『どんな夢見てたんだろ?』
『バカみたいに可愛いな。』
と幸せな気分になりました。

ある日上の子が眠っていていきなり、ウェーんと大声で泣きだして、
『パパー。ママー。』
と飛び起きたりします。
(えっ。どんな夢見たん?)

抱きしめたら、すぐ泣き止んで再び眠りにつきます。

夜中に叩き起こされたりもしますが、しんどいってこと以上に、自分が必要とされていることへの喜びを感じます。

こどもは3歳までに全ての親孝行を果たすと言います。
何をやっても可愛い時期なはずなんです。

それなのに、こどもにぶつけるしかない。
ここまで母親を追い込んでしまったのは、父親のせい以外の何者でもないような気がします。

私が父親として優れているとは、これっぽっちも思いませんが、こどものワガママを受け入れられない男が世の中で大成するわけなどあり得ません。

そういう意味では、母子家庭でこどもに愛情を注ぎながら育てている家庭ってすごいなと思ったり。

うちには奥さんがいてくれてるから、せめて仕事くらいはきっちりとしよう。
割り切れるから男って楽ですよね。

母親は父親の代わりができても、父親は母親の代わりはできないし、そもそもこどもを産むことさえできません。

そんな母親のためにも、愛するこどもたちのためにもまだまだ頑張らなくてはいけません。

目指しているものは何?
ゴールはどこ?

よく聞かれますが、私のゴールは私の愛する人たちが幸せと思ってくれること。

だって、私はもう十分幸せなので。

もちろん愛する人たちには、家族だけでなく友人やお客様も含まれます。

欲張りかもしれませんが、自分のことを大切だと思ってくれている人たちを幸せにしたい。
『お前が何者やねん』
っていう非難の声は置いといて・・・

いろいろ書いてきましたが、願うことはただ一つ。
世の中のこどもたちが両親に愛されて過ごせますように。

愛情の表現はいろいろあると思います。
お金はなくても愛情を注ぐことはいくらでもできます。

でも、男に出来ることはたった一つ。
生活の心配をさせないようにすること。

もちろん暴力を振るうのはもってのほかですが、仕事を頑張って余裕のある家計を作ってあげること。
これくらいしかないですよね。

なので、私は頑張って可愛い娘たちのため、愛する奥さんのために働きます。

みなさんもじゃんじゃん仕事を発注してくださいね。

よろしくお願いします。



学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

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もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

理想の働き方って?

以前自営業者さんの時給って話を書いたことがあります。

土日も祝日も関係なしに、朝から晩まで飛び回っていても赤字の月もあります。

逆にほとんど会社に顔を出さなくてもそれなりの給料(報酬)を得てる人もいます。

これって不公平?

いえいえ。
自分がいなくても仕事が成り立つように作り上げた経営者がすごいだけです。

多くの自営業者さんは私のように朝から晩まで忙しなく動き回っています。
そして、そんなに多いとは言えない給料(報酬)でも頑張っていたりします。

この違いって、まさに経営者の器、素質の話だと思います。

日頃からお世話になってる社長がいて、その会社はすでに息子さんに経営を任せているのですが、私が知り合った頃からでもものすごく急成長しています。

そこでいつもすごいなぁと思ってその秘訣を聞いてみると
『思い切って息子に全部任せてみたらいいやん。』
こんなこと言われました。

『えっ。そんなの無理です。どうなるか心配で心配で。すぐ会社潰れちゃいますよ。』

その社長が言うには
『ネットのことにしても何にしても自分がやるより若い人がやった方が飲み込みが早い。それなら全部任せた方が早いだろ?』

なるほどー。

たしかにできの悪いうちの息子でもPCの作業は私より早い。

完全に任せてしまうことができればまた違う進化の姿が見れるかもしれない。

そうなんでしょうね。

でも、私にはその勇気がない。
思い切ることもできない。

これが経営者の器なのでしょう。

私はどちらかと言うと今流行りのフリーランスタイプ。

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誰かに使われるのも誰かを使うのもあまり得意ではないのかな。
なので自分がした仕事が売上になり報酬に変わる今の仕事がお似合いです。

そこでふと自分の時給っていくらになるのだろ?
そんなことを考えてみました。

ただ問題になるのが自営業をしているということは経費がそれなりにかかるということ。
稼ぎ=報酬とはならないということ。

状況によると
稼ぎ<経費
ということも十分あり得ます。

朝から晩まで走り回っても時給0どころかマイナスもあるのが自営業です。

じゃあ年収を労働時間で割ったらどうなの?
と考えても、会社(お店)が赤字なら経営者自らその赤字を補填するのも自営業です。

年収600万円、会社が年間200万円の赤字となれば、差し引くと400万円。
でも、年収をベースに所得税、住民税は引かれちゃいますよね。

実質年収でいうともっと少なくなってしまいます。

しかも経営者なら残業手当もなければ休日手当もありません。

つまり私みたいなタイプは経営者という選択肢ではなく、フリーランスという立場で固定経費なし、報酬は取り決めた契約方式で受け取る、この形が本来ならベストなのです。

不動産会社で働き出してもう26年になりますが、会社勤めしていたときからずっと歩合給で働いてきました。
これは自分にとってとても都合のいいシステムでした。

ただ一つしんどかったのが、自分のタイムスケジュールで動けなかったこと。
社員として働いていますから、会社に在籍しているので、休日も労働時間も拘束されてしまいます。

今みたいな労働環境ではありませんでしたので、月4回の休み、朝9時から夜8時過ぎまで仕事。
これが当たり前でした。

時間を拘束するくせに、決まった固定給がない。
今から考えると労基に違反しまくりの話ですが、その当時はそんなことを知る社員も少なく、ほとんど問題視されていなく、
『辞めたきゃいつでも辞めていいよ。そんなに稼げる場所他にないから。』

こういうスタンスですよね。

流石に今では、不動産業界も週休2日制、残業禁止、休日出勤禁止など大手不動産会社なんかで導入され、一般的になってきました。

不動産会社の働き方も変わってきたということです。

不動産営業で何時から何時まで必ず会社にいないとダメ。
これってとてもナンセンスな話です。

お客様がオフの時に商談に行くことが多い仕事ですし、土日祝は関係なし。
不動産物件の調査するのは平日、金融機関と話するのも平日。
『じゃあいつ休むの?』
ですから、平日の1日水曜日が定休日と定めるのが好都合なんですよね。

でもその水曜日に決済や商談が入ったりすると、
『今週休みないや。』
よくある話でした。

それなのに朝から晩まで会社に出勤して、時間を拘束される。
その上お客様の仕事終わりに商談。

そりゃ若い子は長続きしないし、結婚した女性は辞めざるを得ない職場環境ですよね。

働く時間は短くし、それでも稼げる環境作り。
こうならないと不動産業界に優秀な人材を引き留めておくことは難しくなります。

これは前の会社でマネージングしている時からのテーマでした。
女性が働きやすい環境。

結婚して子育てしながらでも継続して働ける職場作り。

私は不動産という仕事は女性向きの仕事だと思っています。

仕入れや融資、トラブル対応などは男性向きの仕事だと思いますが、接客やリフォーム、初期の相談などは男性よりも女性の目線の方がお客様に受け入れられやすいと思っています。

ただ正社員の固定給という給与体系ではフレキシブルな勤務体系を取ることが難しく、断念していました。

それが今のように様々な雇用体系が確立されてくると実現可能なようにも思えてきます。

自分の空いた時間をうまくコントロールしてもらい、不動産を斡旋することにより報酬を得ることができる。
時給800円とかのパートで週3、4日働くのではなく、週2、3日(提案する物件を精査する時間を含めて)働いて、月に1本、2本の売買契約をこなすことができれば、旦那さんの収入なんて軽くオーバーすることもあるかもしれません。

ママ友同士の会話から引越しの話をゲットしたり、近所の噂話から相続の相談をゲットしたり。

今までなら頭の上を通り過ぎていたただの会話が仕事に変わるかもしれません。

そんな場所を提供できれば面白いんじゃないかなと。

もちろん部屋探しのノウハウから、売買契約の調査まで全てフォローできる環境は整っています。
後は今の事務所では狭すぎるので引越しを済まして受け入れ準備を整えていこうかなと。

まぁ、これは自分がそんな環境で働きたいと思っていた環境を作ったらどうなるんだろ?
というただそれを実現したいだけの話なんですけどね。
週3日だけ働いて月収50万。
理想の働き方です。(笑)

働きたいときだけ働いて、でも働いた分の報酬はしっかりと欲しい。
そんな夢みたいな働き方を実現させてみたいなと。

会社側は働いてくれた分の報酬はしっかりと支払い、時間の拘束もしない。
その代わり、報酬の対価はあくまで労働時間ではなく成功報酬のみ。

それなら実現できそうでしょ?

まずはそんな目先の目標から一つ一つこなしていき、夢の実現へ向けてラストスパートです。


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