ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

民泊新法(住宅宿泊事業法)の全貌

民泊新法と言ってピンと来る人、あなたはきっと民泊ホストですね。
民泊新法、正式名称『住宅宿泊事業法』

この施行が6月15日に迫ってきました。

どうなるの?
どういった内容なの?
緩やかな内容になるって聞いてるけど実際は?
大阪市の場合『特区民泊』との違いは?

こういう疑問にお答えするために、今分かってる内容についてお答えしたいと思います。

まず

①宿泊日数の上限は180日以内

*各自治体によって180日以内で規定することや、週末だけの営業許可などより厳しく規制することは可能。緩和するのは不可。

②この宿泊日数は4月1日正午から翌年4月1日の正午までの期間で算出する

③日数のカウントは事業者ごとではなく届出住宅ごとにカウント

*事業者が変わったからそこから180日営業可能にはなりません。事業者が変わる場合は届出保健所に確認作業が必要です。

④ホスト不在型の場合は住宅宿泊管理業者に委託すること。

⑤ホスト居住型の場合は、1時間以上の不在は認めない。

*やむを得ない場合でも2時間程度の不在しか許されていない

⑥面積の要件は1人あたり3.3平米以上と特区民泊のように25平米以上の規定はなくなった。

⑦ゴミの廃棄は事業用ゴミとして届出、処理すること。

⑧消防法令適合通知書の取得

*若干の緩和も議論されているみたいですが、その場合でも適合通知書もしくはそれに変わる書類となりそうです。

⑨旅館業、特区民泊で許可されていない住宅系の地域でも営業可能

⑩近隣住民への事前説明

11.本人確認、宿泊者名簿の備付義務

12.外国人観光客への外国語による対応

13.1泊からの営業可能

抜粋するとこんな感じです。

平米数要件がなくなったに近い状況になっているため、3点ユニットの1roomでも営業可能となったのが有利なポイント。

消防法令適合通知書が必要になりそうということで、結局旅館業、特区民泊の申請とハードルが変わらなくなりそうなのが最大の厳しいポイント。

家主不在型の場合、自ら営業することはできず住宅宿泊事業者に委託しなければならないことも抑えておかなければならないポイントです。

この住宅宿泊事業者に依頼する場合でも、物件所在地から事業所まで30分程度で急行できることというのが条件としてありますので代行業をされている方もご注意くださいね。


結局この内容を鑑みると、特区民泊で営業する方が一年間フルに営業できるためアドバンテージが大きく出てきます。

まぁ、この申請ができる物件に限りがある(適合証明を取得するためのハードルが高い)ため今回の民泊新法により、大きく物件が増えるかというと少し疑問に感じるところです。

でも、特区民泊の条例を施行していない地域では民泊営業が可能になるわけですから、チャンスは拡大したことになります。

この制度を活かすか、指を咥えて見ているかはもちろん所有者さん自身のご判断です。

ただ、賃貸物件を借りて営業しようとする方には、代行業務を請け負ってもらうことが必須になりますし、一年のうち180日以内という規定がある以上採算を取るのは難しくなるかもしれません。

事業者を変更したら180日以内を何回も繰り返せるのでは?


こういう法の網をすり抜ける方法を話していた人もいましたが、Airbnbなどの住宅宿泊仲介業も登録制となりますので、そこからの報告と保健所への申告の内容が一致しないと認可取下げという措置になるかもしれません。

あと、分譲マンションの管理規約の件でもいろいろ噂が画策しています。

『管理規約に民泊ダメとうたってなければOK』
『管理組合の承諾要らなくなったんでしょ?』

こういう話はよく耳にしますが、今のところの話で言うと
『管理組合の承諾書はなくてもいけますが、管理組合の承諾を得たという誓約書の提出は必要。』
とのことです。

管理規約に民泊ダメとうたわれている場合は完全にNG、うたわれていない場合は誓約書の提出となりそうです。

『勝手に承諾もらったと誓約書を出せばどうなるの?』
という話ですが、営業することは可能になりそうです。

ただ、管理組合側や他の入居者から
『承諾を得ていないよ。許可の取下げをして。』
と言われると、事実確認の上取下げられることになるのではないでしょうか?

その前に、居住用住宅には消防法令の緩和がなされています。
事業や営業をしているわけではなく、不特定多数のものが出入りしていないという前提で、そ消防法の規制を緩和しています。

民泊営業となるとやはり不特定多数の出入りがあるのが当然なので、大幅な緩和はできないでしょう。
特に共同住宅の場合はそういった見解にはなってくるのではないでしょうか?

そう考えると、そもそも分譲マンションの一室で行うことはハードルが高いのではないかというのが感想です。

今大阪市内でAirbnbに登録されている民泊の件数は1万室と言われています。

それに対して特区民泊の許可施設はまだ1,000室程度です。

残りの9,000室は特区民泊、旅館業の申請不可能の物件だったことが推測されます。

今後、このうち何部屋が民泊新法の下登録されるのでしょう?

私の予測では1割以下ではないかと思っています。

先日このブログで6月15日以降のAirbnbの動向について触れました。

詳しくはこちらをご覧ください。

6月15日以降、許可施設、届出施設以外は掲載ストップになる予定です。

そうなると益々脚光を浴びるのは許可施設ということになりますね。

民泊物件新規取得のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

現在お持ちの物件の民泊転用へのご相談もお受けしています。

お気軽にご相談ください。

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大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。
特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。  

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう? 

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。
中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で(賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので)多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな?』
大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか?』
『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』
こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか?

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。
地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、
大家になるハードルが下がって、誰でも(誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。)マンション経営に参入できるようになったということです。


お金持ち=大家さん
地主さん=大家さん
ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。(笑)

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが
『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』
こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。
自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。
民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。
大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。
もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。
お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。 

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね?

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。
これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人(業者も含め)の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。
自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。
それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。 

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。
3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう?

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん(地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん)は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3%近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか?

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。
これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。
利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか?
一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか?

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは??

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。(笑)

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。




*物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。
詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

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Airbnb、6/15以降は届け出のない物件を削除?

Airbnb


6月15日から施行される住宅宿泊事業法案、それに対してAirbnbの対応が公開されました。

内容は以下の通りです。

ホスト、ゲスト、そしてホームシェアを応援してくださる皆さまのご協力もあり、2018年6月15日に住宅宿泊事業法が施行されます。

これに伴い、Airbnbは、同法に従い観光庁へ登録し、法令遵守のために必要な対応を随時実施していきます。

住宅宿泊事業法が施行される6月15日以降、日本国内の物件をAirbnbのプラットフォームに掲載継続するには、届出番号、あるいは、その他ホスティングを行うための許認可などの記入が必須となります

同法の届出は、2018年3月15日から各自治体で可能となります。住宅宿泊事業法を活用される場合、届出に向けて今から準備をはじめておきましょう。

届出はオンラインで行うこともできます。

この場合、マイナンバーカードが必要です。

まだ取得されていない方はマイナンバー総合サイトを参考に手続きを行いましょう。

今後、住宅宿泊事業の適正な運営を浸透させるため、観光庁のご指示のもと、さらに施策を展開する予定です。

また、様々な日本の企業様とのパートナーシップを通じ、ホストが法令を遵守するためのサポート体制を整えて参ります。

これを機に、皆さまのホスティングに関係する日本の法律を改めて確認してみましょう。

例えば、無許可営業者に対する罰則強化を含む「旅館業法の一部を改正する法律」が、年内に施行されます。

また、現在各自治体が、住宅宿泊事業法に上乗せする条例づくりを進めており、住宅宿泊事業法の活用を検討されている場合は、お住まいの都道府県あるいは市の条例遵守が必要となります。

以上のような内容が書かれています。

要約すると、新法が施行される6月15日以降継続的に物件を掲載するには届出番号や許認可番号を確認する必要があるということです。

ただ、それまでに入っている予約を一方的にキャンセルするわけではありませんが、6/15以降の新規の予約が取れなくなるということです。

でもこの措置により、合法的でない民泊は集客手段を失ってしまうことになります。

事実上、違法民泊の終焉という形で幕引きになるのではないでしょうか?

もちろんAirbnb以外での集客は現段階ではまだ可能かもしれませんが、ほとんどの闇民泊と言われる物件はAirbnbを中心に集客していましたから、この機会に撤退という形になるのではないでしょうか?

逆の意味では許認可を受けた民泊物件には大きくチャンスが広がることになります。

大阪市内で募集されている民泊物件は1万件と言われていますが、その中で許認可を取っている物件はせいぜい1,000件、残り9,000件が淘汰され、新法で新規登録される物件が仮に3,000件あったとしても、約4割にまで掲載物件は少なくなります。

新法での登録件数は、消防法との兼ね合いの問題にはなってくるかと思われますが、そこまで多くないのではという見方ができます。

また、楽天LIFULL STAYは1月17日、住宅宿泊事業法の施行後に開設予定の民泊サイト「Vacation STAY」(仮称)に掲載する国内民泊施設の登録受付を、3月15日に開始すると発表しています。

楽天にも掲載できるとなれば集客手段は大きく広がりますから、この流れは一つの大きな転機になるのではないかと考えています。




ピンチはチャンス。

こう捉えることができる人はチャンスをつかめそうです。

また新しい情報が入りましたらご紹介します。

それでは。


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