ほんとうに大丈夫?不動産投資

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民泊[Airbnb]

民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

特区民泊の一番のネックは消防法

民泊という言葉を最近耳にすることが少なくなってきました。
特別目新しい話でもなくなり、一般的なニュースの話題としては取り上げにくくなっているのかもしれません。
 
現在私は特区民泊の許可を得るため動き回っていますが、消防法というものが既存の建物ではネックになってきており申請手続きが進んでいきません。

市民の命を守る消防としては、やはり厳しい判断になってしまうことは仕方ないのでしょうが、国や自治体(特に大阪市、大阪府)が推進しようとしている民泊制度に逆行しているとも言えます。

問題になるのが、現行の求められる消防設備と従前に求められていた消防設備に相違があるためで、新しく認可を受けようとするとその設備を付け替えてくださいという指導がなされています。

誘導灯をLEDのものに・・・

現行にそった形の誘導灯に変更するように・・・

この辺りはまだ費用負担もそんなに大きくないのでマシですが、平成2年以前の建物と今では口径が違っていたりするので耐圧試験に通らないとか・・・

この辺りを交換しないと消防署の許可が下りないという問題に直面しています。

その設備交換に要する費用は何十万円の世界ではなく、何百万円、場合によっては1000万円を超える費用負担が生じるケースもあります。
 
賃貸で借りて始めようとしている方が負担できる費用ではありませんし、オーナー側が負担できる許容範囲を大きく逸脱します。

仮にオーナー負担でこのような設備を導入したとしたら、この建物をわざわざ一般の方に貸し出すかと言えばそういうことにはなりませんよね。

費用負担をすればその分回収しようと自ら運営していくことになっていくと思われます。
 
なので、今後許可を得れる物件が賃貸に回ってくることは考えにくくなっています。

こうなると、賃貸で始めようとする人はもう無理ですよね・・・

民泊は誰でも参入できるからという理由で爆発的に広がりましたが、結局許可を取って始めようとするには自分の物件で、それなりの費用をかけてしなくてはいけないという結末になりそうです。

まぁ当たり前の話と言えば当たり前の話なのですが、簡単に誰でも儲かる話って存在しません。

やはり、一生懸命儲ける努力をするか、お金を使うかしないとビジネス的には成り立ちませんよね。

でも、逆に既存の物件で始めようとするから無理があるので。

また、賃貸から始めようとするから無理があるのですよね。

借りれないなら、既存の物件で適合しないのなら。

建ててしまえばいいだけの話です。

購入して始めればいいだけの話です。

簡単に言っちゃいましたが・・・

グレーゾーンで行っている人の摘発、調査が今後どういった流れになってくるかどうかは分かりませんが、大手を振って堂々と事業として民泊を始めるのはやはり王道を走らなくてはいけないのかなと。

そう感じています。

1億も2億もかけて一棟もののマンションを建築することはなかなかできませんが、小規模の戸建て程度の物件や小さいアパートくらいなら何とかなるかもしれません。

そういうところからコツコツと始めますか。

こんな話を今日はしましたが、空室対策には民泊は有効です。

ホテルの客室数がまだまだ足りていませんし、外国人旅行客の数はまだまだ増えています。

これを賃貸物件のお客さまにどう変えていくか。

需要があるところにはお金が落ちているわけですから、何とかものにしないといけません。

なので、所有している建物で空室でお困りの方にはまだまだ有効的な手段だと思います。

大阪市の場合、消防法、平米数の問題さえクリアできればあとは特区民泊の申請の障害はほとんどありません。

もし、大阪市内で空室でお困りの物件を所有している方がいらっしゃればお声がけください。

ご相談に乗らせていただきます。

ピンチはチャンスです。

頭打ちかなと思ったところが始まりです。

自分だけでなく、他のみんなも同じ障害にぶち当たっているわけですから、乗り越えたもの勝ちですよね。

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3月の訪日外客数前年比9.8%UP



日本政府観光局(JNTO)が発表した3月の訪日外国人旅行者客数は前年比9.8%UPの2,205,700人だったそうです。

伸び率は少し低下したものの、今年に入ってからもまだ堅調な増加になっています。
1月は23.96%UPの2,295,668人、2月は7.6%UPの2,035,800人、そして3月は2,205,700人と3ヶ月連続で200万人を突破しています。

過去最高を記録した昨年の訪日外国人旅客数は24,039,053人でした。
そして単月で200万人を突破したのは一年のうち6ヶ月だけでした。
そう考えると、今年に入ってからも外国人旅行者の勢いは衰えていないということになります。

外国人旅行者の姿を見慣れたせいか、それとも東京や大阪だけでなく地方都市に分散しているせいか、外国人の姿が目立たなくなってきました。
それでも訪日外客数は増えているわけですから、まだまだ伸びる余地はあるということなのでしょうね。

今年に入ってからの3ヶ月の統計では前年比13.6%UPです。

このままで推移したとしたら、年間3,000万人という数字も視野に入ってきます。

あとは震災などが起こらず、北朝鮮との戦争に巻き込まれたりしない限りはこのままどんどん旅行者は増えそうですね。

国別に見るとお隣の韓国が1月〜3月の数字で171万人、中国が164万人、台湾が103万人、香港が49万人とアジアからの来客がほとんどです。
これに続くのがアメリカで29.2万人でやっと欧米諸国が登場します。

この辺りからの訪日外客が増えてくると、本当の意味での観光大国になるかもしれませんね。

2020年東京オリンピック、そして2025年招致に向けて動いている大阪万博、それに伴ってIR法案のカジノなど楽しみな話題はたくさんあります。

実現した時に、何かそのイベントにあやかって商売ができればいいなと思っているのですが、私の浅はかな知恵では民泊ぐらいしか思いつきません。

既存の賃貸マンションで特区民泊の申請に向けて手続きを進めているところなのですが、やはり一番のネックになっているのは消防法です。

もともと賃貸マンションの場合は消防法の共同住宅の特例がいろいろと施されており、民泊申請することによりその特例の緩和から外れてしまいます。

自動火災報知器は代表的な例ですが、誘導灯、消化器、場合によっては連結送水管の設置なども義務付けられたりします。

既存の建物でそうした消防設備を後付けすることは容易ではありませんので、現段階でも相談に来た人の8割は諦めて帰るそうです。

普通に考えれば、普通の住宅を途中から旅館に改装するようなものですから、それなりの費用はかかるということですね・・・

それならば最初から旅館業に沿った建築物を建てて、そこで営業許可を取る。
これが一番スタンダードな考え方です。
でも、旅館業に沿った消防設備が備わった建物を建築するなら、特区民泊で申請する意味さえなくなってしまうような・・・

簡易宿所と特区民泊は現段階では同じ消防規制が引かれています。
特区民泊なら2泊3日以上。
簡易宿所なら1日から。
特区民泊なら短期の賃貸借契約を結ぶ必要があり、簡易宿所なら備え付けた帳簿があればOK。
どちらを選びますか?
もちろん簡易宿所の選択肢になりますよね?

民泊は宿泊施設なのか?
宿泊施設じゃないのか?
特区民泊の正式名称は『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』です。
これを縮めて特区民泊と言っているわけですが、宿泊施設ではなく滞在施設になっているじゃないですか?

滞在なら旅館業でなく、共同住宅として処理してもらえれば賃貸住宅市場の活性化につながります。

誰か消防法の規制緩和に動き出してくれないかなー。

そんなことと、最初から旅館業の許可が取れる建物を建てて収益性抜群の物件を作り出せないかなーってことと並行して考えています。

既存の建物が無理なら作るしかない。
既存の建物で可能なら所有者さんにどんどん提案していこう。
後者は現在の消防法ではクリアできそうな物件はごくごく少数です。

なら、やっぱり・・・

ということで、新しい建物で旅館業許可を取れそうな物件を提案できるように仕込み作業に入ります。

また楽しみにしておいてください。

それでは。
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