ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


住宅宿泊事業法(民泊新法)でどうなる?

6月15日にいよいよ住宅宿泊事業法が施行されます。
それに伴い旅館業法の罰則規定も大きく変わります。

どうなるの?
という予測通り、各方面ではいろいろな動きが活性化されてきています。

まず民泊サイト各社に6月1日観光庁からこのような文書が通達されたようです。

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これにより早速大きな動きがありました。
民泊最大手のAirbnbでは許可の届け出が確認できていない物件の掲載をすでにSTOPしています。
今春から比べると掲載物件が一気に8割弱減となったそうです。

実際に許可取得物件が2割強もあったのかとそっちにも驚いてはいますが、6月15日を待たずしてのこの動きにより、合法民泊の可能性が大きく広がっていきそうです。

実際に住宅宿泊事業法での申請件数はかなり伸び悩んでいるみたいです。
それもそのはず、ただ届出すれば即時に営業できるというものではなく、地域の限定であったり周辺住民への周知であったり、ゴミ捨て、消防法であったりとクリアしなくてはいけない問題が山積みだからです。

これらのハードルをクリアして尚且つ年間180日以内での営業、住宅宿泊事業者に業務委託の条件も付いてきます。

メリットよりも労力の方が大きそうです。

これらを勘案すると、
①住宅宿泊事業法による申請件数はあまり伸びない。
②特区、旅館業での申請件数は増えそうだが、短期間での爆発的な件数増加は考えにくい
③合法化へ向けて進んだことにより、日本のサイトが民泊市場へ参入増
④日本の旅行サイトへの露出が増えることにより、日本人旅行者も増加する

と予想しています。

ここで障害になるのが、参入へのハードルです。
以前爆発的に闇民泊が増えたのは参入障壁が低かったからです。

賃貸のワンルームを借りて始めたりする場合ですと、30万ほどからで始めることが出来ましたので、サラリーマンの副業、主婦の副業として一気に広がりました。

今回許認可を得ようと思うと、許可取得の委託、消防設備の導入だけでもそこそこの費用がかかりますし、そもそも許認可を取れる物件を易々と貸してくれる所有者さんが現れるかというとそこも疑問です。

大手企業が民泊業務の代行業務を請け負ったり、サポート体制が出来上がりつつあります。

『他人に貸して儲けさせるくらいなら、自分でやってみよう。』
『手続き等も全部やってくれるみたいだし。』

こういう流れになるのが極々当然です。

民泊に参入しようと思った時に、借りて始めるという選択肢が限りなく少なくなるのが目に見えて分かります。

これをチャンスと捉えるか、参入のハードルが上がったことで諦めるキッカケと捉えるか、二分されることでしょう。

私の結論から言うと、これは
『またとないビックチャンス到来』
と受け止めています。

考えてもみてください。
誰でも参入でき、誰でも儲かる。
こんな話があると思いますか?

『海外の空港からこの荷物運んでくれるだけで◯万円のお小遣いが貰える。』
こんな話と同じです。

絶対に怪しいでしょ?(笑)

捕まるか捕まらないかは運次第。

これは投資話と違いますよね。

まぁ、闇民泊も捕まるか捕まらないかでいうと同じ類の話でした。
法規制がきちんとなされていなかったため、即逮捕という道筋ができていなかっただけの話でした。

今回きっちりとしたルール整備が行われ、合法民泊だけが営業可能となります。

入口が狭くなったということは、その入口にさえ入ることができればチャンスは増えるということです。

大手企業が民泊市場に参入してきていますが、本来の民泊のよさって
ただ部屋を提供する
ということだけではないような気がします。

それが、アットホームな雰囲気であったり、ゲストとホストの交流であったり。

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また、ゲスト同士が仲良くなって交流する。
こういう場を提供できるのが、民泊の部屋なのではないのかと。

定年退職した夫婦が民泊施設を運営して、毎日ゲストを出迎えて交流を深める。
素敵なリタイア生活じゃないですか。

大手のような一棟丸々民泊施設が実現できれば理想ですが、3つくらいの古い戸建、4戸1の連棟住宅まとめて、なんかでもいいかもしれませんね。

そんな理想的な老後生活を実現できるためのお手伝いをできれば、と考えています。

今運営中の民泊施設のデータをみなさまにも好評しようと思っていますが、Airbnbの前述の措置によりそちらからも予約が増えはじめています。

Booking.comのサイトからは日本人の方の予約も4割近く占めています。

そんなデータを整理してお披露目したいと思っていますので、セミナー開催は8月あたりになりそうです。

その時までに、データ集めと集客方法の模索に奔走したいと思っています。

ということで、実戦データはその時までお楽しみに。





大阪市特区民泊施設Openしました


4月26日に国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定書が届きました。

いわゆる特区民泊施設です。

申請から約3週間ほどで手元に届いたことになります。

これでようやく正式にお部屋の募集を開始することができました。

2泊3日からの宿泊のみとなるのですが、1年365日フルに営業することができます。

住宅宿泊事業法(民泊新法)と混在されている方が多いので、

『民泊って180日以内でしか営業できないんでしょ?そんなんで収益上がるの?』

こういう質問をよくされます。

特区民泊と民泊新法は似て非なるものです。

特区民泊が認められている地域はまだ限られていて、どの地域でも実施できるわけではありません。

でも、民泊新法はその地域外でも実施できるようにするために制定された法律です。

大阪市の場合は、この特区民泊の実施が認められている地域であり、平成30年4月30日現在で651の施設が認定施設として届出されています。

一覧はこちらからご覧いただけます。

その651施設の一つとして認定を受けたということになります。

1つの施設で複数部屋の許可を取得している施設もありますので、総部屋数は1,300超くらいでしょうか。

大阪市内の民泊物件は1万部屋あると言われていたので、それでも1割強くらいの数字です。

6月15日より旅館業法の規制も強化されますので、今後無許可の施設が淘汰されてくれば認定施設としての需要は高まりそうな気がします。

現にOpenしたばかりのうちの施設でも予約状況は好調です。

稼働率はまだ5割強という感じで、宿泊料も予定の7割程度に抑えている現状ですが、それでも通常の賃貸の家賃収入は軽く超えてきています。

今日はうちの宿泊施設のお部屋を少し公開します。

部屋毎に雰囲気を変えた感じで仕上げてみました。

『今度はこっちの部屋に泊まってみたいな。』

そう思ってもらえるように同じような部屋を作らず、各部屋ごとに違うイメージで仕上げてみました。

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部屋の壁に散りばめられている装飾も各部屋ごとにテイストが違いますので、ぜひご堪能ください。

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ご予約はこちらから受付できますので、ぜひ大阪にお越しの際にはご利用ください。

またそちらをご覧いただきますとお部屋の詳細な写真もご覧いただけます。

ビジネスホテル、シティホテルのような洗練された感じのお部屋ではないですが、こういった部屋づくりが民泊の醍醐味ではないかなと思ったりしています。

唯一無二の部屋づくり。

まるで新しい彼女の家に初めて遊びに行く感覚。

そんな感覚になるようなお部屋を一生懸命作ってみました。

作ったのはほとんどうちの奥さんですが。(笑)

自分たちで作り上げたお部屋がゲストに

『わー。かわいいお部屋。』

って言われるこの喜び。

『いい旅行になったよ。』

こう言ってもらえることのうれしさ。

サービス業の醍醐味ですよね。

ぜひ、ご興味ある方はご相談ください。

物件探しから運営のお手伝いまでご協力させていただきます。





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