ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

民泊は購入して始めるべき?賃貸で始めるべき?

他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。
非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。



私が運営している施設の稼働率も90%近くを維持しています。
ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

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民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。
民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。
簡易宿所
特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)
民泊新法(住宅宿泊事業法)
このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。


まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。
②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。
*話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100m以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか?
それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、
家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。
そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。
購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。
一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。
民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。
その苦情が元で退去に繋がることもあります。
その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。
逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分(運営会社)次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。
他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。
でもね。
確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか?
賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。
家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。
これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。
もうお判りですよね?

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。
自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか?

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく(なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので)物件は無限にありました。
その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので(それでも全物件の1%程度)ある程度の物件情報はありました。
その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。
賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。
先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。
そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか?

賃貸が無理なら買うしかない?

買えれば一番いいんです。
購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。
みんな考えることは同じですよね?

じゃあどうすればいいの?

探せばいいんです。
不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。
自分の足で歩き回って探すのも一つ。
片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。
でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね?

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。
自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。
無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。
あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか?』
『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか?』
『どうやって所有者を探すか?』
『どうやって所有者を説得していくか?』


ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ?ブログでは教えてくれないの?』
申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか?(笑)

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。
でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。
所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか?

結論を言うと、
安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


住宅宿泊事業法(民泊新法)でどうなる?

6月15日にいよいよ住宅宿泊事業法が施行されます。
それに伴い旅館業法の罰則規定も大きく変わります。

どうなるの?
という予測通り、各方面ではいろいろな動きが活性化されてきています。

まず民泊サイト各社に6月1日観光庁からこのような文書が通達されたようです。

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これにより早速大きな動きがありました。
民泊最大手のAirbnbでは許可の届け出が確認できていない物件の掲載をすでにSTOPしています。
今春から比べると掲載物件が一気に8割弱減となったそうです。

実際に許可取得物件が2割強もあったのかとそっちにも驚いてはいますが、6月15日を待たずしてのこの動きにより、合法民泊の可能性が大きく広がっていきそうです。

実際に住宅宿泊事業法での申請件数はかなり伸び悩んでいるみたいです。
それもそのはず、ただ届出すれば即時に営業できるというものではなく、地域の限定であったり周辺住民への周知であったり、ゴミ捨て、消防法であったりとクリアしなくてはいけない問題が山積みだからです。

これらのハードルをクリアして尚且つ年間180日以内での営業、住宅宿泊事業者に業務委託の条件も付いてきます。

メリットよりも労力の方が大きそうです。

これらを勘案すると、
①住宅宿泊事業法による申請件数はあまり伸びない。
②特区、旅館業での申請件数は増えそうだが、短期間での爆発的な件数増加は考えにくい
③合法化へ向けて進んだことにより、日本のサイトが民泊市場へ参入増
④日本の旅行サイトへの露出が増えることにより、日本人旅行者も増加する

と予想しています。

ここで障害になるのが、参入へのハードルです。
以前爆発的に闇民泊が増えたのは参入障壁が低かったからです。

賃貸のワンルームを借りて始めたりする場合ですと、30万ほどからで始めることが出来ましたので、サラリーマンの副業、主婦の副業として一気に広がりました。

今回許認可を得ようと思うと、許可取得の委託、消防設備の導入だけでもそこそこの費用がかかりますし、そもそも許認可を取れる物件を易々と貸してくれる所有者さんが現れるかというとそこも疑問です。

大手企業が民泊業務の代行業務を請け負ったり、サポート体制が出来上がりつつあります。

『他人に貸して儲けさせるくらいなら、自分でやってみよう。』
『手続き等も全部やってくれるみたいだし。』

こういう流れになるのが極々当然です。

民泊に参入しようと思った時に、借りて始めるという選択肢が限りなく少なくなるのが目に見えて分かります。

これをチャンスと捉えるか、参入のハードルが上がったことで諦めるキッカケと捉えるか、二分されることでしょう。

私の結論から言うと、これは
『またとないビックチャンス到来』
と受け止めています。

考えてもみてください。
誰でも参入でき、誰でも儲かる。
こんな話があると思いますか?

『海外の空港からこの荷物運んでくれるだけで◯万円のお小遣いが貰える。』
こんな話と同じです。

絶対に怪しいでしょ?(笑)

捕まるか捕まらないかは運次第。

これは投資話と違いますよね。

まぁ、闇民泊も捕まるか捕まらないかでいうと同じ類の話でした。
法規制がきちんとなされていなかったため、即逮捕という道筋ができていなかっただけの話でした。

今回きっちりとしたルール整備が行われ、合法民泊だけが営業可能となります。

入口が狭くなったということは、その入口にさえ入ることができればチャンスは増えるということです。

大手企業が民泊市場に参入してきていますが、本来の民泊のよさって
ただ部屋を提供する
ということだけではないような気がします。

それが、アットホームな雰囲気であったり、ゲストとホストの交流であったり。

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また、ゲスト同士が仲良くなって交流する。
こういう場を提供できるのが、民泊の部屋なのではないのかと。

定年退職した夫婦が民泊施設を運営して、毎日ゲストを出迎えて交流を深める。
素敵なリタイア生活じゃないですか。

大手のような一棟丸々民泊施設が実現できれば理想ですが、3つくらいの古い戸建、4戸1の連棟住宅まとめて、なんかでもいいかもしれませんね。

そんな理想的な老後生活を実現できるためのお手伝いをできれば、と考えています。

今運営中の民泊施設のデータをみなさまにも好評しようと思っていますが、Airbnbの前述の措置によりそちらからも予約が増えはじめています。

Booking.comのサイトからは日本人の方の予約も4割近く占めています。

そんなデータを整理してお披露目したいと思っていますので、セミナー開催は8月あたりになりそうです。

その時までに、データ集めと集客方法の模索に奔走したいと思っています。

ということで、実戦データはその時までお楽しみに。





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masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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