ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

大阪市で民泊運営始めてみませんか?

2025年大阪万博が開催されることが決定しました。
そこへ向けて大阪府、大阪市一丸となって観光業を盛り上げていこうという風潮が起こるのは間違いありません。
その流れを指をくわえてただただ眺めているだけってもったいなくありませんか?

『だって何をしたらいいの?』
『全然畑違いの話だし』
こう思っている人は少なくないはずです。

でも、飲食業を始めようとしていた人はみんな最初からその仕事に就いていたのでしょうか?
ネットショップを立ち上げてる人も元々パソコンに詳しい人ばかり?
そんな訳ありませんよね?

みんな時の流れや時代の流れ、自分の人生のタイミングに合わせて起業してますよね?
『これ、面白いんじゃない?』
『前からやってみたかった』
『今しかない』
こう思って起業した人も少ないないはず。

でも、一番ネックになるのはどのケースでもやはり資金計画です。

やりたい気持ち、やらなければいけないタイミングだったとしても、お金がなければ始まりません。
でも、もし。

そのチャレンジ資金が少額で済むならどうでしょう?
例えば、前の店主が店をやめるタイミングで50万円で店の運営権を譲ってくれるなら??

『それならやってみよう』
そう思うこともあるかもしれません。

民泊の場合も然りです。

購入して始めるにはやはり何百万、1千万円単位での資金が必要になります。
『そこまで出してまでやるのは怖いな』
そりゃそうですよね。

経験したことのない業種でいきなり投資するには少々高額な出費です。

現在の大阪での民泊市況は大盛況です。
民泊運営できそうなエリアの土地や不動産は高騰しています。
1千万円でも購入できない、そんな状況にも陥っています。

かといって、指をくわえているのももったいない。。
『どうすればいいの?』

そんな方に今日は朗報です。
当社で昨日決済を終えた物件の買主さまが、そんな皆様のために賃貸物件として民泊運営可能な部屋を提供してくれることになりました。

総戸数8戸のうちの半分、4部屋をご提供いただきましたので、その4部屋限定で賃貸募集を開始いたします。

場所は大阪市生野区。
コリアンタウンも近くにあり、韓国人が多く居住する地域であり、毎日のようにスーツケースをコロコロひきづって歩く旅行客が歩いている街です。

最寄り駅は近鉄大阪線『今里』駅徒歩8分。
なんば駅から一本で来れる沿線です。
大阪地下鉄メトロ千日前線『今里』駅でも徒歩13分です。
タクシーに乗れば1千円もあれば十分お釣りもきます。

この沿線には『なんば』駅だけでなく、外国人でにぎわう『黒門市場』のある『日本橋』駅もあり、その延長線上の駅になります。

そして、今回この物件の最大の目玉は新築物件であること。
今年11月に完成したばかりの物件です。

IMG_2738

おしゃれな建物でしょ。
耐火建築物木造4階建てのマンションです。

オートロックもあり、間取りは1LDK、1フロアー2戸の完全独立設計。
床面積は42平米超となっています。

今大阪市内の民泊物件の多くは25平米ギリギリの広さの物件です。

この広さの物件は、ビジネスホテルよりは少しゆったりはしている、でも2人収容、きつきつでも4人収容といった広さです。
この広さでは今後民泊物件が増えていくと競争力に少し劣ってきます。
でも、42平米もあればゆったり4人収容、6人収容も視野に入り、家族での旅行客もターゲットにすることも可能です。

KTI1号室KTI2号室

お部屋の中もかわいい仕上がりになっています。

IMG_2764IMG_2747

そのままベッドを配置してもかわいい仕上がりになりそうです。
しかも、居室とリビングにそれぞれ1台づつのエアコンも設置していただきます。

IMG_2745

リビングもしっかりとした広さがあるので、応接セットを置くかベッドを並べるか悩んでしまいますね。

2748

IMG_2765

(2号室タイプです)

2744

キッチンも単身用とは思えないグレード感です。
そして、こちらが浴室です。

IMG_2742

ファミリータイプのような大きな浴室。
浴室乾燥機もついています。
自分で住みたいくらいです。。。

2750

トイレはもちろんウォシュレット

洗面室もゆったりとしたサイズで確保しています。

2767


どうです。ご覧になって。

部屋づくりのイメージがわきましたか??

こちらの物件にエアコン2基がついて。
しかも、大阪市特区民泊の許可申請ができるように消防設備の導入費用はオーナー(貸主)負担でしてもらって。
さらに、インターネット設備、室内のWi-Fiを無制限使用できるプランをオーナー(貸主)負担でやってくれて。

敷金0円礼金は家賃の2か月分でご契約いただけます。
※民泊の許可申請費用は含まれておりません。

あとは、肝心のお家賃ですよね。

あまり高額な家賃になってしまえば、せっかく運営しても利益が出ない。
なんてことになってしまいますから、今回はオーナー様のご厚意で賃料もお安く設定させていただいております。

家賃表は以下の通りです。

yatinn

こちらの家賃は共益費、インターネット資料料込みの価格です。

その他ご契約の際には賃貸保証保証料、火災保険料、仲介手数料が必要です。

また、ゴミ収集の費用(業務用ゴミのため、民間業者に回収委託予定)もご契約者さまに一定金額ご負担いただく形になるかと思われます。

詳細資料ご希望の方には、個別メールで資料等お送りいたします。
また、室内工事は完了しておりますので内覧も可能になっています。

お問い合わせは、RE/MAX L-style 担当大西までご連絡ください。
TEL 06(4703)3300
Mail:oonishi@life-consulting.net


今回お部屋は4部屋しかご提供できません。
また、同時に4部屋ご契約いただく方を優先させていただくこともございますのでご了承ください。

お問い合わせお待ちしております。


セミナー開催します

セミナー開催日が決定しました。
9月29日(土)
新しく移転した新事務所のセミナールームでセミナーを開催します。

新事務所セミナールームのこけら落としです。

テーマは『民泊

当社はみなさまもご存知の通り不動産屋さんです。
そして民泊施設も運営しています。
この民泊施設は4月26日に大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる特区民泊の許可を受けた施設です。
実際に稼働したのは、5月の中旬から。
今ようやく3ヶ月ちょっと経ち、予約状況、売上も安定してきました。
そこで、一般賃貸と比較して、どの程度の売上があり、どの程度の経費が必要なのかというのをデータに基づき発表したいと思います。

運営している物件は、大阪市西成区旭。
最寄り駅は地下鉄大阪メトロ四ツ橋線花園町駅徒歩5分の場所です。

20180511-220180511-2
20180511-1


木造3階建の新築アパートで運営しています。
総戸数9戸。
うち一部屋はスタッフが使用しています。
つまり8部屋で運営しています。

一部屋が30平米超の1LDKの間取りです。
一般賃料なら、6.2万円〜6.5万円。
9部屋で56、7万円あたりが一般賃貸での上限かもしれません。
それが、運営2ヶ月目には売上120万円を超え、3ヶ月目には150万円を超えました。

取得費から換算した表面利回りでいうと、最大値は20%を超えてくるでしょう。
まぁでも、ここから経費が必要なので実際に残るのは◯◯万円。
知りたいでしょ??

なかなか誰も教えてくれない実戦データを公表して、みなさんの参考にしていただくセミナーにしたいと考えています。

今回のセミナーは、民泊用物件を販売するために行うものではありません。
なので、セミナー終了後物件紹介はいたしません。
今回のセミナーは、民泊運営の代行の仕事を請け負うためでもありません。
うちは代行業務を行っていません。

じゃあ何のためにするの?

不動産投資の新しい選択肢の一環として、こんなやり方があるんだということをレクチャーするためだけです。

民泊運営するためには、物件を購入して始める方法と、賃貸物件を見つけてそこから始める方法があります。

いずれの方法も一長一短あります。
そんなお話もセミナーの中で触れていきたいと思っています。

世の中にはセミナーをカモを集めるツールにしか考えていない業者さんが多数います。

そのカモにならないためには、自らがきちんとした予備知識を身につける必要があります。
そりゃそうですよね。
信用できるかできないか分からない赤の他人に自分の人生を預けられないでしょ?

自分の人生だけならまだしも、家族の人生を巻き込む可能性のあるのが不動産投資です。
良くも悪くも。

そんなお勉強をするのが、今回のセミナーです。
選択肢は多いに越したことはありません。
民泊の予備知識がある人も、全く予備知識がない人も、ぜひ参加してみてください。

その上で、自分には合ってない、自分にピッタリだ、そういう判断をしていただければと。
民泊をやりたいって言われても、すぐに物件をご紹介できるかどうかは定かではありませんが。(笑)
なので、物件紹介メインでお考えの方はご遠慮ください。
今すぐのご期待に添えないので。

今回、L-style Club発足に伴い、会員さん優先でセミナー招待しますので、一般の方はご参加申し込みはお早めにお願いします。

一般参加者は参加費3,000円(消費税別途)になっております。
セミナーのお申込みはこちらからお願いします。

2018-09-04


それではみなさまのご参加お待ちしております。





民泊は購入して始めるべき?賃貸で始めるべき?

他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。
非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。



私が運営している施設の稼働率も90%近くを維持しています。
ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

675568




民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。
民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。
簡易宿所
特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)
民泊新法(住宅宿泊事業法)
このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。


まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。
②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。
*話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100m以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか?
それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、
家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。
そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。
購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。
一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。
民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。
その苦情が元で退去に繋がることもあります。
その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。
逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分(運営会社)次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。
他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。
でもね。
確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか?
賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。
家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。
これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。
もうお判りですよね?

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。
自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか?

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく(なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので)物件は無限にありました。
その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので(それでも全物件の1%程度)ある程度の物件情報はありました。
その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。
賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。
先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。
そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか?

賃貸が無理なら買うしかない?

買えれば一番いいんです。
購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。
みんな考えることは同じですよね?

じゃあどうすればいいの?

探せばいいんです。
不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。
自分の足で歩き回って探すのも一つ。
片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。
でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね?

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。
自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。
無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。
あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか?』
『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか?』
『どうやって所有者を探すか?』
『どうやって所有者を説得していくか?』


ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ?ブログでは教えてくれないの?』
申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか?(笑)

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。
でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。
所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか?

結論を言うと、
安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ