ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

特区民泊の一番のネックは消防法

民泊という言葉を最近耳にすることが少なくなってきました。
特別目新しい話でもなくなり、一般的なニュースの話題としては取り上げにくくなっているのかもしれません。
 
現在私は特区民泊の許可を得るため動き回っていますが、消防法というものが既存の建物ではネックになってきており申請手続きが進んでいきません。

市民の命を守る消防としては、やはり厳しい判断になってしまうことは仕方ないのでしょうが、国や自治体(特に大阪市、大阪府)が推進しようとしている民泊制度に逆行しているとも言えます。

問題になるのが、現行の求められる消防設備と従前に求められていた消防設備に相違があるためで、新しく認可を受けようとするとその設備を付け替えてくださいという指導がなされています。

誘導灯をLEDのものに・・・

現行にそった形の誘導灯に変更するように・・・

この辺りはまだ費用負担もそんなに大きくないのでマシですが、平成2年以前の建物と今では口径が違っていたりするので耐圧試験に通らないとか・・・

この辺りを交換しないと消防署の許可が下りないという問題に直面しています。

その設備交換に要する費用は何十万円の世界ではなく、何百万円、場合によっては1000万円を超える費用負担が生じるケースもあります。
 
賃貸で借りて始めようとしている方が負担できる費用ではありませんし、オーナー側が負担できる許容範囲を大きく逸脱します。

仮にオーナー負担でこのような設備を導入したとしたら、この建物をわざわざ一般の方に貸し出すかと言えばそういうことにはなりませんよね。

費用負担をすればその分回収しようと自ら運営していくことになっていくと思われます。
 
なので、今後許可を得れる物件が賃貸に回ってくることは考えにくくなっています。

こうなると、賃貸で始めようとする人はもう無理ですよね・・・

民泊は誰でも参入できるからという理由で爆発的に広がりましたが、結局許可を取って始めようとするには自分の物件で、それなりの費用をかけてしなくてはいけないという結末になりそうです。

まぁ当たり前の話と言えば当たり前の話なのですが、簡単に誰でも儲かる話って存在しません。

やはり、一生懸命儲ける努力をするか、お金を使うかしないとビジネス的には成り立ちませんよね。

でも、逆に既存の物件で始めようとするから無理があるので。

また、賃貸から始めようとするから無理があるのですよね。

借りれないなら、既存の物件で適合しないのなら。

建ててしまえばいいだけの話です。

購入して始めればいいだけの話です。

簡単に言っちゃいましたが・・・

グレーゾーンで行っている人の摘発、調査が今後どういった流れになってくるかどうかは分かりませんが、大手を振って堂々と事業として民泊を始めるのはやはり王道を走らなくてはいけないのかなと。

そう感じています。

1億も2億もかけて一棟もののマンションを建築することはなかなかできませんが、小規模の戸建て程度の物件や小さいアパートくらいなら何とかなるかもしれません。

そういうところからコツコツと始めますか。

こんな話を今日はしましたが、空室対策には民泊は有効です。

ホテルの客室数がまだまだ足りていませんし、外国人旅行客の数はまだまだ増えています。

これを賃貸物件のお客さまにどう変えていくか。

需要があるところにはお金が落ちているわけですから、何とかものにしないといけません。

なので、所有している建物で空室でお困りの方にはまだまだ有効的な手段だと思います。

大阪市の場合、消防法、平米数の問題さえクリアできればあとは特区民泊の申請の障害はほとんどありません。

もし、大阪市内で空室でお困りの物件を所有している方がいらっしゃればお声がけください。

ご相談に乗らせていただきます。

ピンチはチャンスです。

頭打ちかなと思ったところが始まりです。

自分だけでなく、他のみんなも同じ障害にぶち当たっているわけですから、乗り越えたもの勝ちですよね。

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3月の訪日外客数前年比9.8%UP



日本政府観光局(JNTO)が発表した3月の訪日外国人旅行者客数は前年比9.8%UPの2,205,700人だったそうです。

伸び率は少し低下したものの、今年に入ってからもまだ堅調な増加になっています。
1月は23.96%UPの2,295,668人、2月は7.6%UPの2,035,800人、そして3月は2,205,700人と3ヶ月連続で200万人を突破しています。

過去最高を記録した昨年の訪日外国人旅客数は24,039,053人でした。
そして単月で200万人を突破したのは一年のうち6ヶ月だけでした。
そう考えると、今年に入ってからも外国人旅行者の勢いは衰えていないということになります。

外国人旅行者の姿を見慣れたせいか、それとも東京や大阪だけでなく地方都市に分散しているせいか、外国人の姿が目立たなくなってきました。
それでも訪日外客数は増えているわけですから、まだまだ伸びる余地はあるということなのでしょうね。

今年に入ってからの3ヶ月の統計では前年比13.6%UPです。

このままで推移したとしたら、年間3,000万人という数字も視野に入ってきます。

あとは震災などが起こらず、北朝鮮との戦争に巻き込まれたりしない限りはこのままどんどん旅行者は増えそうですね。

国別に見るとお隣の韓国が1月〜3月の数字で171万人、中国が164万人、台湾が103万人、香港が49万人とアジアからの来客がほとんどです。
これに続くのがアメリカで29.2万人でやっと欧米諸国が登場します。

この辺りからの訪日外客が増えてくると、本当の意味での観光大国になるかもしれませんね。

2020年東京オリンピック、そして2025年招致に向けて動いている大阪万博、それに伴ってIR法案のカジノなど楽しみな話題はたくさんあります。

実現した時に、何かそのイベントにあやかって商売ができればいいなと思っているのですが、私の浅はかな知恵では民泊ぐらいしか思いつきません。

既存の賃貸マンションで特区民泊の申請に向けて手続きを進めているところなのですが、やはり一番のネックになっているのは消防法です。

もともと賃貸マンションの場合は消防法の共同住宅の特例がいろいろと施されており、民泊申請することによりその特例の緩和から外れてしまいます。

自動火災報知器は代表的な例ですが、誘導灯、消化器、場合によっては連結送水管の設置なども義務付けられたりします。

既存の建物でそうした消防設備を後付けすることは容易ではありませんので、現段階でも相談に来た人の8割は諦めて帰るそうです。

普通に考えれば、普通の住宅を途中から旅館に改装するようなものですから、それなりの費用はかかるということですね・・・

それならば最初から旅館業に沿った建築物を建てて、そこで営業許可を取る。
これが一番スタンダードな考え方です。
でも、旅館業に沿った消防設備が備わった建物を建築するなら、特区民泊で申請する意味さえなくなってしまうような・・・

簡易宿所と特区民泊は現段階では同じ消防規制が引かれています。
特区民泊なら2泊3日以上。
簡易宿所なら1日から。
特区民泊なら短期の賃貸借契約を結ぶ必要があり、簡易宿所なら備え付けた帳簿があればOK。
どちらを選びますか?
もちろん簡易宿所の選択肢になりますよね?

民泊は宿泊施設なのか?
宿泊施設じゃないのか?
特区民泊の正式名称は『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』です。
これを縮めて特区民泊と言っているわけですが、宿泊施設ではなく滞在施設になっているじゃないですか?

滞在なら旅館業でなく、共同住宅として処理してもらえれば賃貸住宅市場の活性化につながります。

誰か消防法の規制緩和に動き出してくれないかなー。

そんなことと、最初から旅館業の許可が取れる建物を建てて収益性抜群の物件を作り出せないかなーってことと並行して考えています。

既存の建物が無理なら作るしかない。
既存の建物で可能なら所有者さんにどんどん提案していこう。
後者は現在の消防法ではクリアできそうな物件はごくごく少数です。

なら、やっぱり・・・

ということで、新しい建物で旅館業許可を取れそうな物件を提案できるように仕込み作業に入ります。

また楽しみにしておいてください。

それでは。

韓国でも外国人旅行客が増加しているそうです。



日本では昨年度の訪日外国人旅行客が2400万人を突破しました。
これは前年比でも22%増の数字でした。
2020年東京オリンピックに向けて着々と数字を伸ばしているのですが、実はこれ日本だけの話ではなかったのです。

お隣の韓国でも
2016年訪韓外国人旅行客の数字は、前年比30%増の1720万人になっています。
このうち日本からの旅行客は230万人。
1/8の数字です。
対して中国からの旅行客数は約800万人と、半数を占める勢いです。

中国人の爆買い、旅行先は日本だけではなかったのですね。


また中国人による韓国の不動産の購入が、5年間で5倍になったというニュースも。

日本だけのことではなかったのですね。

先日、テレビでバブル期に日本人が海外不動産やブランド物を行列を作って買い漁っている映像が流れていました。
これって去年までの中国人が日本でしていた姿と同じです。

『最近どこ歩いても買い物袋を両手いっぱい下げた中国人ばかりだ。』
『中国人はマナーが悪いからイヤだ。』
こんな声もいっぱい聞きましたが、実は30年数年ほど前日本人がやっていたことですよね。

それが今は逆で日本で同じことをされている。
されていると捉えるのか、してもらっていると捉えるのかは大きな違いです。

バブル期は日本国内の不動産が値上がりし続け、国内で買える物件がなくなったということで海外不動産が注目されました。
今の中国も同じです。

中国国内の不動産市況が大きく落ち込み海外不動産に目がいっています。

その投資先に日本やマレーシア、韓国が注目されたということですが、この先どうなっていくのでしょう?

中国国内で外貨の持ち出しが規制されましたしね。
今後どういった動きになるのか注目されます。
また東京都都心部ではバブル期並みに地価が高騰しているというニュースも報道されています。

あまりに加熱した不動産投資には注意が必要です。
ただ、一部の地域以外ではそこまで値上がりはしていません。
大阪市でも中央区、浪速区、北区、西区など一部の地域では大きく地価が上昇しています。
まだこれは実勢価格ベースですが。

その周りの地域でも若干値上がり傾向にはありますが、まだまだ以前と変わらない地価で土地が手に入ります。
バブル期並みという言葉に惑わされてしまえばチャンスを棒にふる可能性も出てきます。
そうなのです。
確かに価格は上昇しています。
でも住宅ローンを筆頭にあらゆる融資金利は史上最低水準となっています。
金融機関の不動産投資へ対しての取り組み姿勢もまだまだ前向きです。
この辺りをどう捉えるかですよね?
低金利をうまく利用できればまだまだチャンスはあります。
大家さんの破綻が・・
というような世の中で騒がれている危機は、これだけ低金利の世の中なのに4%を超える金利で調達したり、20平米そこそこのマンションに一部屋2000万円もの借入を起こして不動産投資を始めている方に対してです。
低金利で融資を行う金融機関はそれなりに物件評価を行います。
それに対して比較的高金利(20年前に比べたらそれでも低金利なのですが。)で貸付を行う金融機関は物件評価よりも、人物評価重視で評価します。
物件の収益性が悪くても、借入する当事者の勤務先が優良で収入に余裕があればそこから回収できると見ているからです。
不動産屋の口車に乗せられてそんな買い方さえしなければ、なおきちんと低金利の融資を利用さえしていればまだまだ魅力的な投資先だと思います。

ただ中古一棟マンションの価格は上昇一方です。
ここには注意が必要です。

RCの築20年の物件、10年前なら表面利回り10%で手に入りました。
それが今では7%ちょっとで売り抜けています。
築30年のRCのマンションでも10%の利回り物件は回ってきません。
ということは、10年前に購入した物件が当時購入した金額以上で売れてしまうということです。
家賃が上昇しているならともかく、家賃はその当時より下落しています。
これはまさにバブルといっても過言ではありません。
まぁ、その当時の金利より今の金利の方がだいぶ安いので、ただ単純には比べれませんがね。

投資には値上がりしている時期から購入して、更に値上がりを期待する方法と、値下がりしてから購入して値が戻ったタイミングで売却する方法があります。

今が一番高い時期、今が一番低い時期。
これが分かれば100%失敗はしないのですが、それがはっきりと見えている人はこの世の中に存在しません。
たまたまうまいタイミングで購入して、たまたまうまいタイミングで売却して大きく利益を出した。
こういう人は今の時代山ほどいます。
不動産投資の本を読んでも成功例ばかりです。

だってそりゃそうですよ。
バブル前に株を購入して、値上がり途中のタイミングならみんなお金持ちです。
海外不動産を買い漁っていた日本人がその象徴です。

今本を出版している人たちは時代の流れにうまく乗った人たちです。
その手法は一つではありません。
戸建投資、区分所有投資、アパート投資、全額ローンのマンション投資、どれを取っても今売却すれば大黒字です。

でもそのまま真似れば成功する?

しないですよね。
過去5年間で成功したことが今後5年間で通用するかは分かりません。

なので本に頼らず自らの判断基準を養うべきです。

老後の生活資金を賄うために不動産投資をしようという方。
今購入した不動産をそのまま所有して、20年後には私的年金生活を。
こんな理想を抱いてはいけません。

不動産を今購入してはいけませんという話ではありません。
購入するからには、プロの大家さんを目指しましょうということです。

株のプロって、同じ株を持ち続けることはあっても全て同じ銘柄を持ち続けることはしないですよね。
安定した株と、将来値上がりが期待できる株、バランス良く所有します。
タイミングを見計らって入れ替えします。
不動産も同じです。
ここは自宅なので絶対に売却しない。
ではなく、不動産ビジネスで成功しようとするなら自宅でさえ売り物です。

今は安定した収益を生み出してくれている物件があったとしても、将来的には分かりません。
いずれ不良債権になるかもしれません。
逆に今はキャッシュフローを生み出してくれないが、あと4、5年でローンの支払いが終わる。
その後は多額のキャッシュフローを生む。
こういう物件もあるかもしれません。

バランス良く物件を所有していくのが理想的です。

常にキャッシュフローのバランスを見ながら。
そして今売却すればいくらの利益を生み、いくらの税金を納めなくてはいけないのか。

バランスシートで把握しておくことは必要です。

家賃を稼ぎ出し、いつ売っても負債が残らない物件が優良物件です。
いくらキャッシュフローを生み出しても売却時に売却損が出る物件は不良債権です。

逆にキャッシュフローが少なくても、売却時に売却益が見込める物件は優良物件です。

毎月のキャッシュフローだけにとらわれていませんか?
これは危険な発想ですよ。

不動産投資はいつ止めても借金を残さない。
これが基本です。
もちろん購入したばかりですぐ売却したら、購入時、売却時に諸費用等がかかる分赤字です。
何年か経った時にせめてローンの残債で売却できるというのが理想です。
そうした物件を見つけることができるように自分の目を養うことが大切です。

そのためには勉強しましょ。
経験を積みましょ。
最初から完璧な人などいませんよ。
たまには失敗することもあるかもしれません。
思ったようにならないこともあるかもしれません。
でも前に進まないと知識も経験も身につきませんからね。

でもできる限り失敗はしたくないですよね?

そういう人は当社までお越しください。
ご相談に乗らせていただきます。

今すぐ購入は考えていないという方でももちろん大丈夫です。

お気軽にお問い合わせくださいね。

不動産塾でも作ろうかな?

物件売るよりそっちの方が楽しそうなんで(笑)

そんなこと考えながら仕事を楽しんでます。

そんな私でよければご相談に乗りますので。

それではまた。

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