ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊[Airbnb]

大阪市特区民泊施設Openしました


4月26日に国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定書が届きました。

いわゆる特区民泊施設です。

申請から約3週間ほどで手元に届いたことになります。

これでようやく正式にお部屋の募集を開始することができました。

2泊3日からの宿泊のみとなるのですが、1年365日フルに営業することができます。

住宅宿泊事業法(民泊新法)と混在されている方が多いので、

『民泊って180日以内でしか営業できないんでしょ?そんなんで収益上がるの?』

こういう質問をよくされます。

特区民泊と民泊新法は似て非なるものです。

特区民泊が認められている地域はまだ限られていて、どの地域でも実施できるわけではありません。

でも、民泊新法はその地域外でも実施できるようにするために制定された法律です。

大阪市の場合は、この特区民泊の実施が認められている地域であり、平成30年4月30日現在で651の施設が認定施設として届出されています。

一覧はこちらからご覧いただけます。

その651施設の一つとして認定を受けたということになります。

1つの施設で複数部屋の許可を取得している施設もありますので、総部屋数は1,300超くらいでしょうか。

大阪市内の民泊物件は1万部屋あると言われていたので、それでも1割強くらいの数字です。

6月15日より旅館業法の規制も強化されますので、今後無許可の施設が淘汰されてくれば認定施設としての需要は高まりそうな気がします。

現にOpenしたばかりのうちの施設でも予約状況は好調です。

稼働率はまだ5割強という感じで、宿泊料も予定の7割程度に抑えている現状ですが、それでも通常の賃貸の家賃収入は軽く超えてきています。

今日はうちの宿泊施設のお部屋を少し公開します。

部屋毎に雰囲気を変えた感じで仕上げてみました。

『今度はこっちの部屋に泊まってみたいな。』

そう思ってもらえるように同じような部屋を作らず、各部屋ごとに違うイメージで仕上げてみました。

20180511-1

20180511-10

20180511-9

20180511-1

20180511-16

20180511-15

20180511-2

20180511-10

20180511-2

20180511-2

20180511-2

20180511-8

部屋の壁に散りばめられている装飾も各部屋ごとにテイストが違いますので、ぜひご堪能ください。

20180511-16

20180511-18

20180511-18

20180511-22

20180511-17

ご予約はこちらから受付できますので、ぜひ大阪にお越しの際にはご利用ください。

またそちらをご覧いただきますとお部屋の詳細な写真もご覧いただけます。

ビジネスホテル、シティホテルのような洗練された感じのお部屋ではないですが、こういった部屋づくりが民泊の醍醐味ではないかなと思ったりしています。

唯一無二の部屋づくり。

まるで新しい彼女の家に初めて遊びに行く感覚。

そんな感覚になるようなお部屋を一生懸命作ってみました。

作ったのはほとんどうちの奥さんですが。(笑)

自分たちで作り上げたお部屋がゲストに

『わー。かわいいお部屋。』

って言われるこの喜び。

『いい旅行になったよ。』

こう言ってもらえることのうれしさ。

サービス業の醍醐味ですよね。

ぜひ、ご興味ある方はご相談ください。

物件探しから運営のお手伝いまでご協力させていただきます。





民泊にこれからも可能性を感じますか?

民泊にこれからも可能性を感じますか?』

675568


と聞かれたらあなたはどう答えますか?

『はい。』
『いいえ。』

多分答えは賛否両論あるでしょう。

可能性があると思う方は、これからのインパウンドの伸びを期待しての話。
可能性がないと思う人は、乱立している無秩序な民泊に対して規制が入るのではと思っている人。

これはどちらも正解です。

政府が力を入れている外国人旅行客の取り込み、これは益々顕著なものになっていくことと思われます。
税収も増えるし、何しろオリンピックを成功させたいという心情的な後押しもあります。

オリンピック誘致には莫大なお金がかかっており、施設の建設費にも莫大な費用がかかっています。

オリンピックが終わって、日本という国が外国人に見向きもされなくなった。
そんなことが起こっては困ります。

逆に国際的なスポーツの大会にどんどん利用してもらいたい。
オリンピックを契機にどんどん旅行者に訪れてもらいたい。

そんな流れが激変することは考えにくいと思っています。
旅館業法も一部改正されます。

これは時代遅れの法律を現代に合わせるためです。
より適法な運営施設を増やすための改正であり、無秩序な民泊を規制する法律でもあります。

私の結論から言うと、
『無秩序な無許可民泊は摘除されて、合法的なホテル・民泊はどんどん増える。そして、需要もまだまだ増える。』
こう思っています。

ホテル建設がどんどん進み、競争は激化していく可能性は否定できません。
でも、そもそも民泊の競争相手はホテル・旅館なのでしょうか?

24時間フロントに人を配置し、いつでもチェックイン可能。
ルームクリーニングも完璧。
モーニングコールや様々なサービスを付加して。

こんなこと民泊でしようと思っていますか?

民泊の立ち位置はペンション・民宿です。



オーナーが施設内に住み込んでいたり、いなかったり。
でも人の暖かさとリーズナブルな料金に惹かれ、継続したゲストを呼び込みます。

料金だけでは泊まれるサウナやカプセルホテルには勝てないでしょう。

でも今の大阪市内中心部のビジネスホテルって平日でも1人7〜8千円しています。
週末になれば1万円超える日などザラにありますし。

カップルで利用すれば×2、家族で利用すれば×2.5もしくは×3。

民泊の部屋、例えば私が申請中の部屋一般の賃貸で貸し出せば家賃6万円強の部屋です。
これを1室7千円〜8千円で貸し出すわけですが、6割稼働で1ヶ月18日稼働したとして12.6万円〜14.4万円となります。

ホテルの利益ボーダーが稼働率6割くらいでしょ?
この損益分岐点で考えても賃料の倍以上の収益があるわけですよね。

少なめに見積もっても勝算は十分あるのですが、それでもこれでは面白くないので、稼働率を大阪市のビジネスホテル並みの9割に近づけることができないかなと算段しているわけです。

『ホテルと同じ宿泊料なら勝てないんでは?』
宿泊料は同じになるかもしれませんが、先ほどの計算は1室あたりです。
1人頭ではありませんよね。

2人で泊まればホテルの半額、3人で泊まれば1/3になるわけですから、破格の料金設定となっています。

なので、うまく稼働していくようになればもっともっと料金は上げれるでしょうし、そうなるために努力していくわけですよね。

これだけの伸びしろがあって、政府の後押しがあって、楽天とかじゃらんとかにも掲載できそうな波が来ていて・・・

やらない手はないでしょ。

ホテル経営するには元手が桁違いにかかりますし、そもそもノウハウがない。
人件費も毎月かかり、コストも莫大にかかる。

面白いと思っても参入できる業界じゃなかったのが、民泊という形で参入できる市場が出来上がった。

これをチャンスと捉えずにどこにチャンスが転がっているのだろうか?

誰に感化されたわけでも、誰に説得されたわけでもない、不動産業という民泊に一番近い場所にいたことのラッキーさを感じています。

私は不動産業を長年やっていて、賃貸業界の未来が怖くて怖くて。

賃貸住宅がどんどん増え、入居希望者はどんどん減っている。
高齢者が増え引越しの機会が減っている。

ただ、プロの家主が少なかった。
なので、少しの努力と知恵で今までは満室経営を続けていくことは難しいことではありませんでした。

でもそんな市場にも若くて知恵のある家主さんが増えてきています。

競争はますます激化していくでしょう。

『民泊はこれから競争が激しくなっていくでしょ?』
賃貸住宅も同じですよ。

賃貸住宅を満室にしても、リフォームして賃料をアップさせても1割2割増が上限じゃないでしょうか?
しかも稼働率100%近くにしてもです。

こう考えると民泊のリスクというものがそれほど高くないっていうことがお分かりになってくるのではないでしょうか?

今私がやろうとしていることは、みなさまにとっての指標を作る作業です。

この数字はどんどん公開していきたいと思っています。

先月末に特区民泊の運営許可をいただきました。
部屋の募集も開始しています。
順調に予約が入り出しました。

一昨日にはプロのカメラマンに撮影していただき、ようやく準備が整いました。

部屋の様子もようやくお伝えできそうです。
自分で撮った写真の出来栄えが悪すぎて、恥ずかしすぎてUPすることを躊躇っていたのですが(笑)

稼働率が五割を超えた時点でセミナーでも開催しようと目論んでいます。

写真の納品が週明けなので、そのタイミングでお部屋のご紹介もさせていただきたいと思っています。

私の目的は収益マンションの収益を向上させること。
オーナー様の選択肢を広げるお手伝いをすること。

そして資産価値を向上させ、保有物件を増やしたい。
新規で購入したい。
そういったニーズに応えること。

資産価値を向上させた物件の売却をお手伝いすること。

自分がみなさまに指標を示すことにより、新たなビジネスチャンスを拡大できるのではと思っています。

民泊の知識はおかげさまでセミナーを開催できるほど身につきました。

でも、私は不動産エージェントです。

不動産屋さんというよりは、お客様の資産、その中の不動産に特化したお手伝いができるプロフェッショナルであり続けたいと常日頃考えています。

コンシェルジュと言ったり、エージェントと言ったり、一体どっちなんだと言われそうですが。(笑)

お客様の側に付き添った存在であることを追求していることに違いがありませんし、何がしっくりいくのか分からないので言い方はマチマチになってしまっていますのが、そこはご了承ください。

最後にもう一度、民泊のこれからの可能性については行政の今後の施策によって影響を受けます。
ただ、やらなくて後悔するより、試行錯誤を繰り返しながら続けていくことの方が、将来の自分の力に必ずなっていくものと信じています。

なので、今年も来年もまだまだチャレンジです。

それは自分の未来を切り拓くとともに、みなさまの未来への道しるべとなるため。

株式会社ライフコンサルティングはまだまだ小さな会社ですが、夢と可能性は無限大だと思っています。

そして、今後仲間を増やし事業を拡大していく計画を着々と進行中です。

そちらもまた詳細が決まりましたら発表いたします。

それでは次回のブログにもご期待ください。



民泊って3年後どうなっているの?

民泊関係の話を業者さんとしているときによく言われる言葉があります。


『それって今だけでしょ?』
『3年くらいしたらあかんようになるんじゃないの?』

そういう声を聞いたら私なりの見解をいろいろと説明はしていくのですが、返ってくる答えは
『だってホテルもいっぱい建ってきてるし。』
『こないだも民泊の部屋で事件もあったし。』
『そもそも外国人旅行者ってそのうち来なくなるんじゃない?』
否定的な意見ばかりです。

そりゃそうです。

不動産業者さんって革新的なことにいつも反応が悪い。
でも別にみんなに参入してもらおうとしているわけでも、巻き込もうとしているわけでもないのでどっちでもいいのですけど。

20数年前私がパソコンで物件看板作成していたら、
『不動産広告はやっぱり手書きじゃなきゃ。味が出ないよ。』
インターネット広告に変化していったタイミングでも、
問い合わせが入っても
『メールじゃなくて電話してこいよ。』
『ネットじゃ物件の良さは伝えられないぞ。』

10


売買広告に関しても未だに物件資料に広告不可の文字をたくさん見かけます。
時代遅れなんでしょう。

今の時代の流れのスピードに気付いてさえいない。
時はずっと同じ流れで刻まれていると思っている。

加速度というものを考慮していないのですよね。

車でもアクセルを踏み込んだ瞬間に時速100kmは出ませんよね。
徐々にスピードアップして、そのスピードに到達する。

時代の変化も今は加速度が付き目で追いきれないくらいのスピードで進化しています。

3年後?

何やっていても安泰した未来なんか描けてませんよ。

仮想通貨をやっていた人も、数ヶ月前までは
『もうおれの未来は安泰。』
こう思っていたはず。

昨年末までは株をやってるだけで、
『もう仕事しなくてもこれだけで生活できるんじゃ?』

そう思っていたはず。

でもどうですか?

仮想通貨は大暴落。

日経平均も25,000円、30,000円って言われだしたら22,000円を割り込んでいます。

そんな状況の中、3年後までの未来が見える話に興味を示さないことが不思議で仕方がありません。

『やったことないから。』
『分からないから。』

そりゃそうでしょ。

あなたがやったことがあって成功しているなら、私に話など聞きに来ないでしょうし、分からないから聞きにきているわけですよね?

不動産業を開業したときに
『やったことないから。』
と言って不動産取引を断ったんでしょうかね?

その点お客さんの方が反応が早い。

『それ、面白そうですね。』
『これくらいしか資金用意できないのですけど、何とかなりませんかね?』

『いくらくらいあればできそうですか?』

やる前提で話を聞きにきている人と、やらない前提で話を聞きにきている人の差は歴然としています。

やらない前提の人はやらない理由を探していて、やる前提の人はやらない理由があるのかを確認しにきている。

それは話を聞く姿勢にも態度にも現れていますよ。

やると決めた人でも、私から物件を借りたり買ったりするかどうかなんか分かりません。

別に何かを売りつけようとしているわけでもありません。

買うって言ってくれたって、全額融資でお願いしますって言われるとまだ今の私にはそのスキームがありませんし。

かぼちゃの馬車と同じことをしようとしているわけではありませんし、私は自分で運営管理をしてみたい。

今のままの不動産取引をしていても見えない未来があり、その未来を明確な明るい未来に変えたい、その一心で取り組んでいます。

そのためなら情報収集に割く時間は惜しくはありません。

普通の賃貸経営に比べると格段の手間はかかります。
管理を任せると言っても、そのノウハウを持っている会社はそんなに多くはありません。

なので不安な気持ちはよく分かります。

ですから、無理強いすることもありません。

やりたい人だけやればいいし、分からないと思うならやらなきゃいい。
それだけの話です。

でも、何かにチャレンジしていなくて不安じゃないのかな?

来年も再来年も不動産バブルが続き、買い手数多だと思っているのでしょうか?

先日心斎橋の地価が梅田の地価を抜いたというニュースが出ていました。

坪5,200万円ですよ。

バブル絶頂期より高いかもしれません。


そちらのバブルの方が早く弾けそうだと思っているのは私だけでしょうか?

収益マンションバブルもどうなるのでしょう?

スルガスキームも一旦休憩でしょうか?

東京の三為業者さんからの電話も、スルガ銀行一辺倒から
『地元の信用金庫、信用組合さんで融資付けますので大丈夫です。』
少しテイストが変わってきました。

大阪厚生信用金庫、大阪協栄信用組合。
2、3年前に戻っちゃいましたね。

もう完全に容積率オーバー、耐用年数超過物件のバブルは弾けちゃいました。

かと言って、築浅のマンション、RCのマンションなどはまだ低利回りで売れています。

銀行も貸し出す先を見つけるのに躍起になっています。
貸したくない先には、
『最近本部の評価が辛いのでそこまで伸びないかもしれませんね。』
貸したい先には、
『全額融資出しますから物件探してください。』
あっ。
これって金利1%前後で借りれる人の話です。

3%、4%の金利なら創業間もないうちの会社でも
『融資付けますから何か物件ありませんか?』
そんな話はありましたよ。

あなたはどちら側ですか?
1%前後の金融機関に
『借りてください。』
と言われる側か、
3%、4%の金融機関に
『貸してください。』
と言う側か。

後者なら自分からアクション起こさないと何のムーブメントも起こせません。

『民泊?どうせ何年か経ったらダメになるんでしょ?』

あなたはどう思いますか?







物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ