ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続

相続の順位

今日は相続の順位に関してのお話です。

相続の順位??

これは法定相続人という観点からのお話になります。

遺言等で、誰にいくら、どの資産を相続させると決まっている場合はこの通りに従うことになるのですが、そうでない場合、もしくは遺言が法的に有効でなかった場合は民法により相続人になれる順位と範囲が決まっています。

この民法の規定により相続人になれる人を『法定相続人』といいます。

法定相続の場合は、相続人全員で慰安分割協議をし、それに基づいて遺産が分割されます。

相続人になれるのは、配偶者(これは法律上の妻や夫で、未届けの妻や夫はなれません)、子や孫、父母や祖父母、兄弟または兄弟の子ですが、これには順位が決まっています。

第一順位 子や孫(直系卑属)

子がいる場合には、その子が。

子が亡くなっている場合には代襲相続という形でその子が。その子もなくなっている場合は孫へと代襲相続されることになります。

またこの子には、胎児や養子、非嫡出子も含まれますが、非嫡出子は認知されていなければ法定相続人にはなれません。

この第一順位の相続人が存在していれば、次の第二順位の相続人は基本法定相続人にはなれません。

第二順位 父や母(直系尊属)

第一順位の直系卑属がいない場合や、直系卑属全員が相続放棄した場合には第二順位の父や母が法定相続人となります。

父や母が亡くなっている場合でも、その父や母がまだ生きている場合には祖父母なども相続人になり得ます。

第三順位 兄弟、姉妹

第一順位の直系卑属(子や孫)、第二順位の直系尊属(父や母)などが存在しなくもしくは全員相続放棄している場合、第三順位の兄弟姉妹が法定相続人となります。

この兄弟が亡くなっている場合は先ほど同様、代襲相続でその子(姪や甥)が法定相続人となります。

この順位に関係なく、配偶者は常に法定相続人となります。

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第二順位、第三順位の相続人は、上位の相続人がいない場合のみ相続人となります。

そしてこの法定相続人には法定相続分の割合というものが決められています。

配偶者のみが相続人の場合

この場合は、第一順位、第二順位、第三順位の相続人がいない場合、もしくは全員が相続放棄した場合は全て配偶者が全ての財産を相続します。

配偶者と子が相続人の場合

この場合は配偶者が1/2、子が1/2相続します。

ただし、子が複数いる場合は1/2分を子どもの数で按分します。

配偶者と3人の子どもが相続人の場合

配偶者1/2、子どもが各自1/6づつとなります。

※以前は非嫡出子は嫡出子の1/2にするという民法の規定がありましたが、平成25年の最高裁の判例で違憲とされたため、現在では非嫡出子と嫡出子は同じ扱いになっています。

配偶者と父、母が相続人の場合

配偶者2/3、父もしくは母1/3となります。

この場合、父母両方共が生存している場合配偶者2/3、父母1/6づつということになります。

配偶者、子がいない場合はすべての財産を父、母(直系尊属)が相続することになります。

配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合

この場合は配偶者3/4、兄弟姉妹1/4となります。

兄弟姉妹全員で1/4を分け合うことになりますから、争いが起こってしまうケースが考えられますね。

このケースでは相続人のうち配偶者だけが他人、血のつながっていない間柄になります。

法定相続分を主張しても、

『がめつい嫁』

という見方をされてしまうので、遺言状できっちりと示してあげることが必要かもしれません。

上記相続分割合できっちりと分配できればいいのですが、そうでない場合、相続人であるのに全く配分をもらえない相続人は『遺留分の請求』ができることになっています。

この遺留分の請求は、配偶者・子なら法定相続割合の1/2代襲相続した孫も含まれる)、配偶者と父母が相続人の場合、父と母も法定相続割合の1/2、父や母など直系尊属だけが相続人の場合は法定相続割合の1/3分を遺留分として主張することができます。

兄弟姉妹には遺留分が認められていません。

なので、仲が悪い兄弟姉妹に財産を相続させたくないという場合には、遺言書でその旨を示しておくことにより財産分与させないという方法が取れることになります。

相続って大変ですよね。

まだまだ細かい規定はたくさんあります。

次回は相続税の計算。

これであなたも相続税の対象者になるかどうかを判断できます。

それではまた。


相続って突然始まります

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ある日元気だったおじいちゃんが突然病が急変して亡くなった。

お通夜が終わり、お葬式が終わり、周りの人間が悲しみに浸っているこのタイミングからすでに相続税の納付期限はカウントダウンしています。

まず、お亡くなりになられた日(死亡の事実を知った日)から7日以内に市区町村死亡届を出さなくてはいけません。

その届出義務者(提出する義務がある人)は

①同居の親族
②その他の同居者
③家主や地主、住宅や土地の管理人です。

死亡届には、死亡診断書が必要です。

ここで気を付けないといけないことは、銀行などの金融機関は、口座の持ち主が亡くなった事実を知ったその時から預金口座を一旦凍結します。

つまり引き出せなくなるということです。

新聞の訃報欄や、友人や家族からの伝達、お通夜、お葬式の実施などで知ることになります。

この凍結を解除するには、相続人全員の遺産分割協議書等で誰がこの財産を所有するのか、処分するのかということが決まっているということを証明する必要が生じます。

これはとても大変な作業です。

全ての金融機関が同じタイミングで訃報を知りえることはないので、タイムラグがあるでしょうからそのタイミングでお葬式代、当座に必要な費用等は引き出しておくことが必要になります。

次にお通夜、お葬式になるのですが、ここでかかった費用は一部を除き相続財産から控除できます。

お通夜・お葬式にかかった費用、埋葬代、花代、お寺さんへのお礼、運送費(タクシー代含む)などは費用に計上できますが、香典返しの費用や初七日、法事等の費用は計上できません。

最近ではお葬式と初七日を同時にするケースも多いので注意が必要です。

領収書もきっちりと集めておくことが大事ですね。

ご葬儀が終わり、四十九日が終わるまで相続、遺産分割の話はやめとこうよ。

こんな話は世の中に多いとは思いますが、実はこの考え方がとても危険なのです。

相続税の納付期限は相続の開始を知った翌日から10ヶ月以内です。

10ヶ月以内に相続財産を確定し、なおかつ分割、配分まで決めなくてはいけません。

さらに、もし相続財産が借金の方が多ければ相続放棄限定承認ができるのですが、この相続放棄、限定承認をするためには、相続のあったことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述をしなければいけません。

ちなみに限定承認というのは、借金などの債務があった場合でも相続した財産の範囲内で債務負担を受け継ぐとというものです。

この限定承認は相続人全員で行うことが必要で、個別に申述はできません。

つまり、財産がどのくらいあって、また借金がどのくらいあってということを3ヶ月以内に把握しておかないと、放棄や限定承認ができないということです。

『じゃあとりあえず限定承認しておいて、後からゆっくりと把握しておこう。』

こう思うかもしれませんが、そうはいきません。

この限定承認の申述を出す際には財産目録も必要なので、この時点で把握しておく必要があるからです。

相続人が亡くなって3ヶ月以内には財産、債務の把握が必ず必要だということがお判りでしょうか?

そう考えると、四十九日が終わるまで待っていられませんよね。

土地、建物の評価を上げ、預貯金や債務の整理、生前贈与した分まで計算するとなれば、いかに優秀な税理士さんでも数日から数週間は掛かってしまいます。

そう考えると、生前に財産目録を作っておき遺族へ分かりやすく示してあげる。

これが大事ですよね。

相続=遺言書

だけではないのです。

そういえば、以前相続の話で、亡くなった父親の戸籍謄本を上げたら自分の知らない他の子どもが登場したという話もありました。

当然相続人になりますから、この方の行方を追わなくてはいけませんし、遺産分割協議に参加してもらう必要も生じますからとてもじゃないですが3ヶ月というタイムスケジュールでは収まり切りません。

亡くなってから大慌てとならないように、事前準備は大切ですよね。

相続に関しては、また明日以降詳しく述べていきますね。

今日はこの辺りで。

遺産分割でもめるのは75%が5,000万円以下の相続

最高裁判所が発表している司法統計(平成27年)によると、相続』で家庭裁判所で争われた件数は平成27年度で8141件。

そのうち遺産の価額1,000万円以下の件数が2,611件で約32.1%、1,000万円超5,000万円以下が3,565件で43.8%。

遺産価額5,000万円以下の争いで全体の75.9%も占めていることになっています。


統計

驚きの数字ですね。

お金持ちよりお金のない人の方が裁判で争うケースが多いようです。

なぜこのようなもめ事が起こるか?

それは資産をうまく分割できていないからです。

資産家、富裕層でない人たちの多くは所有している不動産は自宅だけというケースが少なくありません。

他に金融資産(現金や国債、株式など)があればまだ分けやすいのですが、自宅を兄弟3人で切り離しして所有することなどできません。

これで揉めるケースが多くなっています。

長男が実家で親と住んでいる。

残された母親の面倒を見なくてはいけない。

預貯金や生命保険も母親の老後の生活資金として全て預かって、他の兄弟には一切お金を渡さない。

そりゃ揉めますよね。

こういったケースでは、亡くなる前にいろいろな対策を講じなくてはいけません。

両親、長男が住んでいる家を生前に売却するわけにもいきませんし、死後も売却は難しくなります。

かといって現金もそんなに残されていない。

うーん。

どうしましょ?

残された資産がほとんど自宅だけというケースでは相続税が発生する可能性は極めて低くなります。

相続税の基礎控除は3,000万円+法定相続人×600万円となっています。

上の例で言うと法定相続人は母親、兄、次男、三男の4人です。

5,400万円まで基礎控除が認められますので、この資産以下であれば相続税はかかりません。

自宅は売却したら6,000万円くらいするよ。

この場合でも大丈夫です。

自宅として使用していた不動産に相続人がそのまま住み続けるとなれば小規模宅地等の特例が使用できます。

敷地面積330平米までの分は、80%の評価減を受けることが出来ます。

時価6,000万円だったとしても、相続税評価額はその70%程度です。

仮に相続税評価額4,200万円を土地価格3,500万円、建物価格700万円だったとしたら、3,500万円に対して80%の評価減となりますので土地価格は700万円で評価することになります。

建物価格700万円と合わせても1,400万円です。

基礎控除額以下ですよね。

『じゃあうちは関係ないや。』

そうなんです。でもそれはあくまで相続税に限ってはです。

揉めているケースは相続税の支払いの話ではなく、遺産の分割の話です。

この時点で長男に不動産を相続させてしまうから揉めてしまうのです。

お金のない兄弟ほど親の遺産を当てにします。

『そんなに大金は持っていないだろうが、200万、300万円くらいはもらえるだろう。』

このアテが狂ったときにもめ事へとつながるのです。

自宅しか目ぼしい資産がない場合でも、他の兄弟に多少のお金が行き渡るよう段取りをしてあげるのが親の役目です。

『死んだら関係ないからいいや。』

そういう方も少なくはありませんが、自分が死んでから子供と奥さんが揉めている姿は見たくないですよね。

『見れないから関係ないよ。』

こんなことは言わないでくださいね。

多少の生命保険でも他の兄弟が受取人になるよう手配してあげていれば解決するかもしれません。

生命保険でなくても大丈夫です。

遺言書に

『〇〇銀行の定期預金は次男Bに』

『〇〇信用金庫の普通預金は三男Cに』

『自宅と△△銀行の普通預金は残された奥さんの生活資金のために長男に。』

こう書いておくだけで、遺産相続はスムーズに進むはずです。

『遺言書を書いてしまったらすぐにお迎えが来そうだからイヤだ。』

こういう方も少なくはありません。

遺言書と言えば公証役場に行って大変な手間がかかるとか、貸金庫に預けるものでしょとかそんなイメージを持っている方も少なくはないのですが、自筆遺言で十分です。

ただし、法的に有効なものにしようとすると様々な制約があります。

①内容、日付、署名等全て自筆で行うこと

②不動産は地番でもれなく記入すること

③日付は〇年〇月吉日としないこと。必ず記入した日付を記入すること

④貯金通帳は支店名、口座種別、口座番号等もれなく記入すること

⑤開封には家庭裁判所の『検認』が必要になる。

⑥複数ページにわたる場合はホッチキス等でとめて割り印が必要になります。都合の悪いページを削除されたりしないようにです。

⑦最後に封書にして、封印をします。

一応書き終わったら司法書士さんにでも抜けがないか検閲してもらうのがいいかもしれませんね。

遺言書のことはともかくとして、家族で遺産で揉めないように事前に誰かに相談しておくことは必要です。

生前に『自宅は長男に譲るから母親を頼むぞ。』とか『次男、三男には定期預金を作ってあるからそれで我慢しろよ。』とかみんなにお話し合いしておくことが争いにつながらない秘訣かもしれません。

余裕があれば子供たちすべてに何らかの分けやすい不動産を用意しておいてあげるとか理想ですよね。

人生80年、85年の時代です。

でも痴ほう症を発生する確率は65歳以上で15%にも及ぶそうです。

痴ほう症を発症してしまうと遺言状さえ書けません。

また資産を売却することも困難になります。

賃貸物件を所有している場合なら、賃貸借契約を行うことも禁じられています。

制限能力者ということになりますからね。

そうなる前には手を打っておいてくださいね。

株式会社ライフコンサルティングでは相続の相談にも乗らせていただいております。

そんなご相談事がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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