ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続

相続対策なんて誰にでもでき、簡単にできる

よく相続対策のセミナーが銀行やJAなどでも開催されています。

『銀行がやっているから安心だ。』

『JAさんの紹介なら安心だ。』

当然こういう声は聞きますが、本当のところはどうなのでしょう?

銀行にも不動産部を持っている銀行は多くありますし、子会社や提携している会社などが入り込んだりしています。

遺言書を書くためのセミナーならためになるかもしれませんし、家族信託を勧めてくるお話ならまだしも、銀行さん自体が信託を請け負うケース、相続対策のためのアパート建築を勧めてくるセミナーもあったりします。

これってもうすでにビジネスの世界です。

役に立つためのセミナーではなく、お金儲けのためのセミナーです。

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よく相続対策を専門にやっている会社さんがいるのですが、税理士さんとタイアップしてセミナーを開催していたりします。

これはアパート建築を勧めてくるハウスメーカーさんも同じです。

『税理士さんが勧めてくるから安心?』

うーん・・・

結局はどんな税理士さんなのか、またどんな弁護士さんなの?

税理士さん、弁護士さんの中でも営業に長けている税理士さん、弁護士さんはたくさんいますし、その先生たちに〇〇の内容でお話をしてくださいと依頼している方がどこかにいるということです。

税務の捉え方も法律の捉え方も一つではありませんので、どこをどう切り取るかというところが重要です。

行列ができる法律相談所を見ていてもお気づきだとは思いますが、各弁護士の先生によって見解が違いますよね。

税務も同じです。

税理士の先生により見解が違うこともしばしば見受けられます。

セミナー主催者がどんな先生方を使って、どんなお話をしていくか誘導しています。

もちろん開催場所を銀行やJAなどで開催させてもらうことにより、営業色を払拭できたりします。

それもテクニックです。

私が大阪駅前ビルでセミナーを開催しているのも、一つのテクニックです。(笑)

『いい場所でセミナー開催しているな。大きな会社なのかな?』

こういうイメージを持ってお越しになる方も中にはいますので。(笑)

うちは営業マン一人の小さな会社です。

なので、営業色を強くしたところで余計に怪しくなりますので極力営業につなげないよう心掛けてはいます。

でも、かと言って全くお客さまを取り込みたくないのかというとそんなわけもありません。

ですよね。

『セミナーにお越しいただいたお客様の相談窓口になれればいいな。』

『相談案件のうち、いつか、いくつか商売に結び付けばいいな。』

そんな感じで開催しています。

話はセミナーの話にずれましたが、せっかくなのでセミナーのご紹介を。

10月7日(土)
大阪駅前第一ビル5階で14時からセミナーを開催します。

『競売物件を入札してみよう



『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』

という内容で開催します。

第一部の競売のセミナーは無料で行います。

これは多くの人に競売という不動産の購入窓口があるんだよということを知ってもらうために開催しています。

第二部は有料セミナーです。

私が新しく取り組んでいるものをご紹介していきます。

誰にでも真似ができ、そしていつでも実践できる不動産投資の手法です。

なので、有料制にしました。

と言っても高額な受講料ではありませんので会場費、準備費用を補う程度の費用となっています。

セミナーの詳細はこちらをご覧下さい。

http://www.life-consulting-osaka.com/seminar

7セミナー

話は戻ります。

相続税対策のお話です。

相続税対策の一つとして、不動産の評価の見直し、そしてアパート建築などで相続財産の評価を下げるものがあります。

評価の見直しとは、税理士さん、土地家屋調査士の先生に不動産評価を引き直してもらうやり方です。

広大地、面積の大きい敷地は一般需要が少ないので需要の多い取引に比べて坪単価、㎡単価を下げるべきだという見解を示し申請していくやり方、不整形地、整形地に比べ当然評価が劣るべきだと評価を下げるやり方など他にもいろいろありますが見解を示すことにより相続税の対象額を落とすやり方です。

所有している不動産の大きさ、数、地域によって効果は大きく異なりますが一定の効果は表れます。

次にアパート建築、マンション購入によって現金や株券などの評価が決まっている資産から税制優遇されている不動産に変えてしまおうというやり方です。

節税効果は抜群です。

なので、地方でもアパート建築がどんどん進んでいるわけです。

でもこれってあくまで相続財産の評価を下げるためだけのもので、下手したら資産も目減りさすやり方でもあります。

購入した金額、建築した金額で売却できれば最高の節税対策ですが、長期で考えたときに売却損という形で跳ね返ってくることもあります。

所得税の還付スキーム、相続税の節税スキームは完全にビジネス化しています。

『これを提案すれば乗っかってくるでしょ?』

こういう話です。

1億相続税評価を下げた。

3億相続税評価が下がった。

資産が多ければ誰でも簡単にできる話です。

相続税対策としてタワーマンションが買われていた時代がありました。

といってもまだ数年前です。

今回私が売却した自宅でも、固定資産税評価額は売却した金額の1/3程度でした。

つまりただこうした物件を購入するだけで1/3に評価減できるわけです。

でもこのスキームにはメスが入りました。

平成23年7月1日の判決です。

平成19年7月に被相続人が入院。

平成19年8月に2億9,300万円でタワーマンション購入。

平成19年9月 被相続人が死亡。

平成19年11月 相続登記

平成20年7月 相続人が2億8千万円で売却。

このタワーマンションの固定資産評価額が5,800万円だったそうです。

この固定資産税評価をもとに相続税の申告をし、相続税納付が完了したのちに売却。

相続税の節税になったと思っていたら、この購入した金額で評価しなさいという決定が下ったということです。

このケースは被相続人が死亡直前で購入し、また死亡直後に売却したという分かりやすすぎる例でしたが、こういうやり方なら相続税が下げられるという相続税法の裏を取ったやり方だったのですね。

いつ売却したら今回のようなケースにならなかったのか、またどのタイミングで購入していたら今回のような判例にならなかったのかこのあたりは専門家にご相談いただくとして、このように売却しきれたら相続税効果はあり、これが仮に1億でしか売れなく売却損を計上していたら大丈夫だったのかは分かりません。

2億9,300万円が5,800万円になり、2億8,000万円に戻ったから問題?

これが3億5,000万円で譲渡所得税を払っていたらセーフだったのでしょうか?

いずれにせよ、直前にやる相続税対策は節税効果が限定されますし危険を伴います。

早め早めに準備しておくことに越したことはありません。

そして安易にアパート建築をするのではなく、長期に渡り収益確保できると判断した場合にのみ建築に踏み切るべきです。

マンション購入も同様です。

どのような物件を購入し、またどのようなものを建築した場合に将来に渡り有益かということを判断しなくてはいけません。

また、所有しておく不動産、すぐに売却する不動産、将来売却する物件に色分けし、いつ売却するのが効果的でいつ逆に購入するのが効果的なのかを見極める必要もあります。

そうした相談って税理士さん、弁護士さんだけでなく不動産屋さんともしておく内容です。

なので、相続のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。



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相続登記を後回しにすると大変・・・

お父さんが亡くなった。

お通夜、お葬式も終わり預金も無事全額引き出すことができ一安心。

『うちは相続税とか関係ないし、これで一通り終わったね。お母さんあとはゆっくりして。』

こんな会話がされている頃、一つ重要なことを忘れています。

不動産の登記名義を切り替えることを忘れている人が多いのです。

知らなくて相続登記をしていない方、知っているけど費用がかかるのでいつか売却の時にすればいいと考えている方いろいろいるとは思いますが、放ったらかしにしていたら大変なことになる場合があります。

家系図

このようなケースで考えていきます。

まず、お亡くなりになられたご主人には奥さまがいて、子どもはいません。

そしてご主人にはご両親がいましたが、ご主人が亡くなる前に他界しています。

ご主人にはご兄弟が二人いました。

この場合、法定相続人は誰になるでしょう?

答えは奥さまが3/4、ご兄弟がそれぞれ1/8づつとなります。

亡くなったご主人が遺言書を残し、奥さまに全額遺産は譲り渡すとあったとしましょう。

その場合ですと、兄弟姉妹には相続財産の遺留分はありませんので全額奥さまのものになりますが、遺言書がない場合遺産分割協議が必要となり、基本的には法定相続分をベースとして財産分与が行われることになります。

※遺留分とは:遺産の一定割合の取得を保証するもので、配偶者、子ども、親は法定相続分の1/2で兄弟姉妹には遺留分は認められていません。

相続登記がなされていない状態だと、ご主人の兄弟姉妹に法定相続分は残ったままになってきます。

さらにその兄弟さんたちがお亡くなりになられた場合、その相続権は子どもたちに移行します。

家系図B

弟の子どもA,B,C、妹の子どもa,b,c、そして奥さんの計7人が相続人となります。

この不動産の売買をしようとすると7人の印鑑を押した遺産分割協議書が必要になってきます。

子どものうち1人はアメリカに留学、もう1人はオーストラリアに永住とかになるともう大変です。

さらに奥さまがお亡くなりになられた場合、その奥さまのご兄弟、ご兄弟の子どもに相続権は移行します。

もう誰が何分の一か分からなくなりますよね。

最初にご主人が亡くなった際に、きちんとお話ができていれば

『奥さんがそのまま住んどきなよ。私たちは相続財産など要らないから。』

こう言ってくれることもあったかもしれません。

そう言ってもらった時に相続登記をしていればこんなに複雑な権利関係にならなかったでしょうから・・・

『鉄は熱いうちに打て』

と言いますが、早め早めに処理しておくことが大切です。

世の中にはこういった権利関係になり、売買ができない状態になっている不動産は数多く存在します。

完全な売買をするには所有者全員の同意が必要だからです。

ご相談いただいた案件の中にも、相続人の一人が同意いただけなく売買できなかった物件があります。

こうしたことをなくすには、事前に相続登記をきっちりとしておくことが必要です。

『あっ。うちの土地そのままになっていたんじゃないかな?』

こう思った方はぜひご相談ください。

『いつか売却するタイミングが来たら、その時でいいや。』

じゃないですよ。

気付いたうちにやっておく。

これが重要です。

相続相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。


あなたの身の回りにも起こる相続問題

相続??

『うちはあんまりお金がないから関係ない。』

こんな話をよく聞きますが、実は相続で起こる争い事ってお金がない家庭の方が起こりやすいって知っていました?

ここにあるグラフは司法統計の平成27年度データをグラフにしたもので、遺産の金額による内訳です。

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1,000万円以下の事件が32.07%、5,000万円以下の事件が43.79%で5,000万円以下の争いが実に75.86%もあるのが分かります。

約3/4以上が5,000万円以下の相続ということになります。

なぜ、こんなことが起こると思いますか?

それは相続財産の内訳に起因します。

平成27年の相続財産の種類別の割合です。

相続財産割合

年々土地、家屋の割合は低下してきていますが、それでも相続財産の46.7%を土地、家屋が占めます。(国税庁平成28年データによる)

これは、相続税の評価額ですので有価証券や現金はそのままの金額ですが、土地や家屋は実勢価格より優遇されており軽減後の金額でこの割合になっています。

ということは実勢価格に換算すると6割近い財産が土地、家屋の相続財産ということになります。

これが揉める原因の一つです。
なぜ揉める原因になるかというと、現金と違って土地や家屋は均等に配分できないからです。

もちろん登記上は3人の子どもに1/3づつという登記はできますが、将来売却することになった場合や子供のうち誰かがその家に住むということになると共有名義にしておくと大変です。

かといって、誰か一人(例えば長男さん)が相続する場合、他の相続人にその家の価値と同額の財産を残せていないと揉める原因となります。

相続分配

このようなケースで考えます。

長男は自宅を引き継ぎます。これが時価1,000万円相当の不動産だったとします。

それ以外の相続財産として預貯金が600万円あり、それを残った2人の子どもに300万円づつ分配したとします。

よくありがちなケースですが、この場合でも長男と次男、長女との差は各700万円は生じてしまいます。

『兄貴は自宅だし長男だしこれでいいよ。』

次男、長女がそう言ってくれればいいのですが

『お父さんの財産なんだから均等に分けるべきじゃないの?』

こういう意見が出てこないとも限りません。

また、この分配できる金額がもし50万円づつだったとしたらどうでしょう?

『自宅を売却してお金に替えてほしい。』

こんな意見も出てくるかもしれません。

もっと大変なケースを想定しますと、長男は売りたくない。

次男、長女は売却したい。

これが相続で揉めるケースです。

家督相続が行われていた時代には、財産は全て長男へというのが一般的でしたからこのような揉めるケースはありませんでしたし、次男、長女が相続財産をもらえると思っていなかったので口出しもできなかったわけです。

でも今の時代そうではありません。

いくら仲が良かった兄弟でもお父さんが死んだ後の財産で揉めることもあるのです。

なので、残された子どもたちが揉めないように、うまく財産を振り分けることが必要になってくるわけですね。

平成27年1月1日より相続税制の改正により、相続税対象者が激増しました。

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このグラフも国税庁の統計資料からの抜粋です。

平成26年の6.1%から11%に増加しました。

相続税の対象者は、基礎控除3,000万円+法定相続人の数×600万円ですので、相続人が奥さまと子ども3人の場合なら5,400万円以上の相続財産がある方が対象となります。


この金額までは財産がないから大丈夫という方でも、自宅しかない方でも、相続問題は起こりえます。

配分しにくい不動産をお持ちの方は、ご売却を今すぐ検討していない人でもご相談ください。

事前に売却金額を検討しておくだけでも万一の相続の場合役に立ちます。

次回はもう少し相続問題を掘り下げてお話していきます。

相続対策は早め、早めが基本です。

起こってから対処しようとすると解決できません。

だって、相続税の支払い期限は死亡した日の翌日から10か月以内です。

49日が済んでから対象不動産の相場を調べて、売却してとなると猶予はほとんどありません。

お亡くなりになる前に処分する土地、建物、残しておく不動産の割り振りをしておきましょう。

また、換価しやすい不動産、売却に時間を要する不動産もありますのでそのあたりの見極めも必要です。

相続相談は税理士さんの仕事ではありません。

申告はもちろん税理士さんのお仕事ですが、先ほども述べましたがほとんどの相続財産は不動産です。

そうなると、相続相談は不動産屋さんに一番にするべきではないでしょうか?

ちなみに私は公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士でもあります。

お気軽にご相談お待ちしております。




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