自分が所有している不動産の価格を簡単に調べる方法ないかなと思ったことありませんか？

相続の時とか、自分の資産状況を把握していたいときとかいろいろな事情はあると思いますが、一番手っ取り早いのは一括査定のサイトに依頼することです。

多くの不動産会社が登録しています。

その不動産会社さんが物件の簡易な調査をしてくれ報告書を提出してくれます。

掛かる費用は無料です。

ただし、依頼された不動産会社さんは問い合わせしたお客様の情報が不動産会社に到着した瞬間に課金されてしまいます。

1件当たり5,000円だったり1万円だったりと金額はサイトによってまちまちですが、とにかく課金されてしまいます。

費用が発生するからには当然資金を回収するために営業活動に走ります。

成約して仲介手数料をもらわなければそのかかった費用を回収できませんので一生懸命営業をかけてきます。

メールでのみのアプローチなら放ったらかしにしておけばいいですからいいのですが、多くの一括査定サイトでは電話番号の入力が義務化されています。

サイト側も不動産会社からお金をもらわなければいけませんので、そのお客様の本気度を測る意味でも電話番号の入力が必須なのですよね。

そこの対応が問題ないのであれば一括サイトでお悩みは解決となるのですが、実は最近こういうサイトでは実際の価格が把握できないことも増えているのです。

というのも、各不動産会社が競合してしまうのが一括サイトの特徴です。

競合するということは、各社お客様を取り込むためにいろいろな手を尽くします。

分かりやすく取り込むためには

『他社より高値で評価する』

高値で評価することにより、専任媒介契約を獲得できる確率が上がります。

『よそより高値で評価してくれるからこの会社に任せよう。』

分かりやすい構図です。

でもこの金額が本当に売れる金額ならいいのですが、売れないのを分かっていてもこういう金額の提示をする会社もいます。

専属専任媒介契約の期限は最長3ヶ月間です。

この期間に売れればラッキー、売れなければ少し価格を落として再募集しよう。

一度どこかに任せてしまえばなかなか鞍替えしにくいものですからね。

こういう会社に当たってしまえばみすみす売れる機会を失ってしまうことにもなりかねません。

こういうときはどうするか？

私は過去の事例を見て判断するときに、

『一番高い事例』と『一番安い事例』を捨てることにしています。

もちろん、上の2つが飛びぬけて高い場合、下の２つ３つが飛びぬけて安い場合などはそうした事例も捨てたりします。

最近の事例だけ高いとか最近の事例だけ安いとか特殊な場合はまた別ですが。

他社より明らかに高い数字が出ていれば

『この会社はすごい実力を持っているのだ。』

という判断ではなく。

『この会社はよそよりえらく高い金額を掲示してきたな。適正価格ではないのではないか？』

と疑ってかかるべきなのです。

そこさえうまく活用できれば不動産一括サイトを利用してみてもいいかもしれません。

でも、電話営業も鬱陶しい。

ちょっと聞きたいだけだから気を遣う。

という方なら自分で土地の価格を調べる方法をお教えいたします。

土地の価格には4種類あります。

１）実勢価格

２）公示価格

３）相続税評価額

４）固定資産税評価額

の4通りあります。

実勢価格は実際に取引されている額。

不動産屋さんの査定で出してもらえる額です。

この実勢価格の中にはエンドユーザー（一般消費者）に販売する場合の価格と買取価格（不動産業者が再販用として仕入れる価格）の2種類あります。

次に公示価格ですが、毎年3月頃にニュースで取り上げられている価格です。

『○○区○○町の土地の公示価格が発表になり、○○円でした。前年から５％上昇しました。』

こういうやつですね。

実勢価格に比較的近い価格になっており、公な機関の取引の指標として使われていたりします。

ただし全地域を網羅しているものではなく、一部の特定された地域でのみ価格を公表していますので、道路付け土地の広さ、間口等の修正が必要になります。

次に相続税評価額。

これは国土交通省が発表している路線価に基づいて作成されます。



こういうものですが、各道路に〇で囲んだ数字が記載されていますよね。

この数字が1平米あたりの単価になっています。

おおむね実勢価格の7割から8割くらいの数字になっていると言われています。

最後に固定資産税評価額。

これは各市町村が固定資産税、都市計画税を徴収するために取り決めている価格になります。

毎年送られてくる固定資産税の納付書にも記載されていますし、役所に行けば簡単に取得することができます。

この価格は実勢価格の6割から7割くらいの価格になっていると言われています。

つまり、これらの数字から逆算すれば実勢価格は簡単に割り出すことが出来ます。

ただし、実需が強い地域では路線価の倍や3倍で取引されていることや、逆に路線価でも売れない地域も中にはあったりしますので注意が必要です。

よく不動産業者にお客さんが騙されているケースとしては固定資産税評価額で買い取りされてしまっているケースがあります。

公の証明書に金額が書いてありますのでついつい信用してしまうこともあるのです。

固定資産税評価額は実勢の6割。

このイメージを持っておいてくださいね。

自分の土地価格を調べるには路線価が一番わかりやすくて便利です。

路線価は国土交通書ホームページ、路線価から検索できます。

路線価を計算して、その割り出した価格を０．７で割ると大体の実勢価格を出せます。

取引ｊ比例がほとんどない地域ではこういう算出の仕方をしますので覚えておいてくださいね。

路線価の詳しい見方についてはまた後日書きます。

それではまた。

マイナンバーがもうすぐ交付される予定ですが、マイナンバーによって税金、年金、災害対策の行政対応のために導入されるということです。

年金、私たちが老後にもらえる権利ですが、はたしていくらもらえるのでしょう？

ゆったりと老後生活を過ごしていくためには、はたしていくらあればいけるのでしょう？

今日はその件について、検証してみたいと思います。

私は今45歳です。

社会保険に加入して20年ほどになります。（一時期個人商店で働いていたので、国民年金でした）

このまま社会保険を加入していくとして、支給開始は多分70歳になるでしょう。

夫婦二人で70歳からもらえる額が月額20万円と言われています・・・・

住宅ローンが終わった自宅を持っていれば、ローンも家賃もいりませんが、そうでない場合なら大変です(-.-)

しかも受給開始が70歳です。。。。

その後何年もらえるのでしょ(゜o゜)

定年退職が65歳とかには今後なりそうですが、今時の65歳はまだまだ元気ですから70歳まで定年が伸びるのでしょうか？？

老後夫婦が普通に生活するのに必要な資金は月額30万円と言われています。

それでも毎月10万円不足します。

1年で120万。10年で1200万。20年で2400万円。もうこれ以上長生きできないですよね。

しかもどちらかが介護にかかってしまうと、介護に充てる費用も必要になります。

やはり、3,000万円は残しておかないとダメですね・・・

もしくは、働かなくても毎月10万、15万入ってくる副収入をきちんと作っておくかです。

コツコツと贅沢せずに過ごしてきた方が、老後を気にして定年退職した後もつつましい生活を送らなければならないなんて、何のために一生懸命頑張ってきたのでしょってなりませんかね？(^_^.)

元気なうち、頭と身体が動くうちに、老後のための生活資金と生活手段を築きましょう。


今40歳の方なら、5年で1戸。家賃5万円。70歳までに６戸。家賃収入３０万円。

４５歳なら４年に１戸。７０歳までに６戸。同じく家賃収入３０万円。

まずこの辺を目標にしませんか？

これならいけるでしょう(^'^)

まず４００万円貯金です。

４００万円で家賃５万円を生む戸建を購入。

家賃収入はそのままストックしておきましょう。

１年で６０万。６年８か月で４００万。２戸目です。

今度は２馬力になりますから、１年で１２０万円貯まります。３年４か月で４００万円貯まりました。

ここでまた１戸購入。３馬力になりました。家賃収入１５万円です。１年で１８０万円になりました。

こうなると２年後にもう１戸買えますね。１２年４か月で４戸、家賃収入２０万円になりました。

次は２０カ月後、５戸のオーナー家賃収入２５万円。１６か月後に６戸、家賃収入３０万円達成しました。

１５年４ケ月。予定より４年８ヶ月早く達成しましたね。

まあ、固定資産税や、退去に伴うリフォームなど全く無視した計算ですが、そんなにハードルが高くないことさえ分かってもらえれば大丈夫です(^'^)

実際には、２戸目、３戸目で融資を利用したり、１棟ものマンションやアパートの話が入ってきたりと計画以上の成果が出ることの方が多いと思いますよ。

家主業って、公務員の方でも大手を振ってできる唯一の副業ですからね。唯一でもないか。アフィリエイトとか、株式投資も別に罰せられませんもんね(^'^)

でも、自分の子どもに託せる事業ですから、ある意味企業家と同じです。前にもこのブログで書きましたが、オーナー業って社長です。経営者ですから(^'^)

日本の国がこれからどういった道を歩んでいくかわかりません。もちろんよくなっていってほしいですし、よくなるために精一杯貢献したいと思っています。

でも、自分の老後を守るのは自分です。

どういう状況になっても、老後は安泰っていう生活を一緒に築きましょう！！

そのためには、まず１歩です。不動産投資への道をまず踏み出しましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

もちろん踏み外すような道は勧めません。

ご安心ください。

って言うのが一番あやしいのかな？(笑)

一度、無料セミナーを聞きに来てください。で、判断してください。こいつの言う事一回聞いてみようかと思うか、やっぱり怪しいやと思うかを判断しに来てください。

１１月８日（日）大阪梅田でセミナーを開催しますので、お時間のある方は是非お越しください。

詳細は弊社ホームページよりご覧ください。

いつのまにか宣伝になってしまいました(笑)

では、お目にかかれる日を楽しみにしております(^'^)






人気ブログランキングへ

不動産投資っていくらから始めれるの？
という質問をよくいただきます。

いくらからでも始めれます。
これが答えです。

１００万円からでも２００万円からでも、やり方によっては初期費用０円からでも始めれるのが不動産投資です。

でも、私がおすすめしているのは３００万円からの不動産投資です。

１００万円の物件を購入して賃貸に出すのにいくらかかるでしょう？

まず、

１）物件代金１００万円

２）諸経費・諸費用（物件の約１割）

※仲介手数料、火災保険料、登記費用、不動産取得税、印紙代等

３）改装費用

物件代金が安いと改装費用がかかります。
水回り（キッチンや風呂、トイレ）をいじってしまうと簡単に１５０万、２００万かかってしまいます。

１００万円の物件を買っても３００万円近くかかることもあるのです。

その他、入居者募集にかかる仲介手数料も必要ですよね。

３００万円ほど自己資金があれば、内装工事にかかる費用なども生活金融公庫で借入することも可能です。

自己資金１００万円で２００万円貸してくれというより現実的なんですよね。

したがって、不動産投資を始める前にまず３００万円貯めましょう！

３００万円貯めたところで次に大きなハードルが現れます。

みなさん３００万円の不動産の仲介手数料っていくらかご存知ですか？

１４万円（消費税別途）なんです。

じゃあ、３０００万円の不動産の仲介手数料って？

９６万円（消費税別途）です。

仕事量は同じです。

そうなんです。

不動産屋さんって１４万円の手数料では親身に動いてくれないんです。

みなさんが不動産屋さんに足しげく通っても、２００万円の物件探している！３００万円の物件を探している！と声掛けしてもなかなか取り扱ってくれません。

ではどうすればいいの？？

２００万円、３００万円の物件がゴロゴロ転がっている競売物件の情報サイトをチェックしてください。

http://www.life-consulting-osaka.com/#!keibai/czl5

ここで物件情報をまめにチェックして情報を収集してください。

分からないことは何でもお気軽にお尋ねください。

さあみなさん、一緒に不動産投資を始めましょう！